目前中國的房地產開發(fā)走了差不多20年，可以說大部分中國房地產開發(fā)公司嚴格講都是一個住宅工廠。

　　2010年8月11日-14日，觀點新媒體主辦的“2010博鰲房地產論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下內容為平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民先生13日下午的現(xiàn)場演講實錄：

　　鄒益民：我跟今天早上的孟曉蘇總經理，我們兩個以前都是做房地產的，現(xiàn)在都跑到保險公司去了。保險公司跟房地產有點觀點的話，可能一個就是，今天早上孟總所講的關于養(yǎng)老產業(yè)跟保險產品的結合的問題。

　　另一個我今天要講的就是商業(yè)地產，因為保險公司有自己的寫字樓的需求所帶來的對商業(yè)地產的需求這么一個交接點。我講商業(yè)地產另外一個原因是因為陳詩濤邀請我參加這個論壇的時候說目前很多房地產公司表現(xiàn)了對商業(yè)地產的一種熱心，要求關于這個問題談談我的看法。我的看法可能是屬于偏潑冷水那種。

　　目前中國的房地產開發(fā)走了差不多20年，可以說大部分中國房地產開發(fā)公司嚴格講都是一個住宅工廠。為什么會出現(xiàn)這么一種情況呢？很多發(fā)展商都是去買地、蓋房子、銷售、回款，再買地，又重新。真正積累下來資產在手中的很多都是現(xiàn)金變土地這么一個過程，商業(yè)地產的不多，原因還是資金問題。

　　房地產本身是一個資金密集型行業(yè)，開發(fā)商從起步這十幾年，為了能夠盡快把資金積累起來去做大它。我們都遵循一個普通商業(yè)原則，希望貨如輪轉。資金因素是制約很多開發(fā)商沒有做很多商業(yè)地產并把它保留下來一個最重要的因素。

　　第二個因素，需求的因素。在過去的十幾、二十年過程中，社會上老百姓對住宅的需求遠遠多于對商業(yè)的需求，正因為有這么大需求量，做出來的房子都不夠賣或者賣的很好，正是這個因素，變成大家都往住宅方面去做。

　　第三，技術因素。做住宅是大家比較容易看得見，相對來講技術含量沒有那么高。做寫字樓特別做商場、酒店，它的要求更高一點。

　　第四，時間的因素。在這么一個大家都很狂熱，急著去賺快錢的情況下，如果做商業(yè)地產的話，時間周期相對長得多。這也造成很多開發(fā)商在過去一段時間里，都不愿意去碰商業(yè)地產或者是只是把它作為住宅一個配套來做，而不是真正把商業(yè)作為主業(yè)來做一個最主要原因。 

　　到了今天為什么大家又這么愿意去做商業(yè)地產？這是因為商業(yè)地產有商業(yè)地產的魅力，可能造成大家今天愿意做商業(yè)地產的原因，一個是中央這么多次的宏觀調控，每次都是針對住宅市場。

　　除了這個政治因素之外，其他另外一個很重要的因素是，做商業(yè)地產可以分享到資產升值這個時段所給你帶來的豐厚的利潤。我們做開發(fā)商，開發(fā)住宅，假如是在上海的新天地附近，最輝煌的地段，十年前在那里的樓板價大概2000元，那個時候住宅在那個附近是6000元。今天樓板價已經去到3萬到4萬，也就是土地成本已經上漲15-20倍，如果10年間，資本金沒有漲15-20倍，你回過頭假如沒有達到那個水平，等于是回到了起點。

　　當然現(xiàn)在我們說的幾萬塊錢的樓也包含了這幾年的建筑成本和建筑質量的改善，但是總的來講，房地產的升值其實最主要的還是土地的升值。在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間，例如因為物價的上漲、勞動成本的上漲，造成你要建同樣的東西的話，你所需要花的成本高了，所以它也存在一個升值，但是相對于土地升值比較來講，土地升值這塊空間要更大，如果你做了一個商業(yè)地產，拿在手上的話，你就很自然的就享受到了資產升值空間。這就是商業(yè)地產的魅力。

　　做商業(yè)地產還有一個好處，政府的政績需求帶來對地價很大的吸引。我們去買住宅用地肯定要招拍掛，但是買商業(yè)用地，當然也要招拍掛，但是可能因為政府希望你做這些東西，所以你就可能跟政府談到一個比較好的地價。相對來講最起碼比住宅更有吸引力的一個地價。

　　第三個原因，城市化及消費需求帶來的一個需求。在于城市化過程中做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特別二三線城市對商業(yè)的需求，特別商場的需求，還是蠻大的。對寫字樓需求這塊相對比較少。

　　第四個需求，上市公司對業(yè)績的需求。上市公司如果純粹住宅開發(fā)，因為銷售存在比較大的波動性，今天房地產一調控，肯定價格就下來了，銷售量也下去了，利潤波動就出來了。但是假如你有一部分商業(yè)地產的話，你就能通過商業(yè)地產打底，給你一個很好的平衡。

　　比較典型的是香港的一個叫新鴻基地產的公司，一年利潤就100多億，但是來自商業(yè)、寫字樓這些租金收益貢獻大概60多億，占到總利潤的一半。哪怕是香港的樓市賣的好一點、差一點，造成它的銷售利潤有一個波動，但最起碼那幾十億租金帶來的利潤已經在墊底，所以它的利潤波幅就不會顯得太大。還有一個，企業(yè)及老板榮譽感的需求。企業(yè)覺得我這里用了一個比較好的寫字樓，有一個自豪感。這也是大家對商業(yè)地產的追逐。

　　我在這里再講一個問題，商業(yè)地產是一個投資，不僅僅是一個開發(fā)。作為一個住宅的開發(fā)，你做完它之后，把它賣掉。這個過程就算結束了。有些開發(fā)商會繼續(xù)做物業(yè)管理，有的開發(fā)商就把物業(yè)管理交給專業(yè)物業(yè)管理公司。

　　但是商業(yè)地產不一樣，商業(yè)地產不僅僅是一個開發(fā)的過程，它實際上是整個投資的過程，還涉及后面的招商跟管理的問題。當你開發(fā)了一個商業(yè)地產的時候，你就要考慮你是把它散賣掉還是整體持有。

　　如果是寫字樓的話，你把它散賣掉了，在我們行規(guī)里面，我們是把已經賣散的寫字樓是不叫甲級寫字樓，因為賣散的甲級寫字樓，因為客戶分散了，管理的協(xié)調方面有一定的難度，所以樓的質量也會逐步受到一些影響。所以我們不把它當做甲級寫字樓，哪怕它原先的設計、位置、建造都是屬于甲級寫字樓。

　　如果是商場的話，你要把它賣散，那就更慘了。因為商場涉及到整個商場定位問題，如果賣散了，每個小業(yè)主有權在他的鋪頭賣想賣的東西，這邊是賣高檔服裝，那邊是賣咸鴨蛋的，那商場根本沒有辦法做下去。還有商場是需要推廣的。如果賣散了，誰出推廣費？沒有這個，商場也是很難活下去的。并且商場如果做不下去，比寫字樓要更加嚴重。

　　寫字樓不管怎么說，大家關上門，各辦各的工，沒人知道。但是商場假如做亂了，這個商場根本就出不來，也是很頭疼的事情。所以是散賣還是自己持有，是投資商業(yè)地產的時候就必須考慮的問題。

　　假如你是持有商業(yè)地產的話，決定這個商業(yè)地產的價值就是它的租金。這個租金的高低回報就是你這個商業(yè)地產成不成功一個很重要的因素。昨天陳啟宗先生說恒隆的房子做了31%的回報，那是一個相當成功的例子。但是他所說的31%的回報指的是去年，而不是剛剛建好的時候。

　　恒隆廣場跟港匯廣場是非常好的例子，在上海，恒隆廣場是做高端產品做得最好的。港匯廣場做中高端產品做得最好，但是建成的前兩年，也需要客戶不斷調整?？蛻粽{整，就意味著客戶交不起他們想要的租金。所以客戶必須走，他們必須做這個調整。

　　你要做一個好的商業(yè)，要能夠使他成為一個好的投資，必須追求他有好的租金收入。當然你守了一段時間之后，假如找到一個原因整體去接受你，那是另外一回事。我這里強調商業(yè)地產從一開始做，你就要把它看成是一種投資，而不是純粹的開發(fā)。

　　第四個問題，商業(yè)地產投資的風險。這也是我重點想講的。大家都知道日本的房地產泡沫非常嚴重。今天上午演講者也說了，日本房地產經過四個十年，經過幾個階段，其實日本早期房地產里面，它經過一個解決基本需求的問題，再經過一個改善型的需求時期，到了最后才是它的商業(yè)房地產最旺盛的時期。

　　日本房地產泡沫最主要的也是積累在商業(yè)房地產這個過程。做商業(yè)地產要考慮的重要因素是，要考慮商業(yè)房地產難以變現(xiàn)可能會壓斷資金鏈，做一個住宅的話，如果你碰到市場不好，你本來打算賣1萬塊的樓，你賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產，當經濟處于不好的情況下，你想半價賣出去，不見得能夠賣出去。所以難以變現(xiàn)是商業(yè)地產一個特色。你就要看看難以變現(xiàn)會不會對你的資金帶來很大影響。這是要考慮的一個風險。

　　第二個風險，在中國做商業(yè)地產同樣要考慮一窩蜂出現(xiàn)在商業(yè)地產這個環(huán)節(jié)里。一窩蜂做住宅，過一段時間就消化掉了。一窩蜂做商業(yè)地產，那將是很可怕的事情。如果一個二級城市、三級城市一下子出現(xiàn)幾十個商場、幾十棟寫字樓，那會是一個非常可怕的事情。因為那個不像住宅，隨著人口需求增多，會把住宅逐步逐步消化掉。但是寫字樓和商場的消化是需要很長的時間。

　　到現(xiàn)在其實我們還能夠看到90年代中期有些城市所做的寫字樓到現(xiàn)在還沒有被吸收完。有的現(xiàn)在還是爛尾樓，包括?？谖矣浀萌ツ赀€有，重慶前兩年還有。還有一個風險是網絡效應對寫字樓及商場的影響。

　　網絡的發(fā)展只是這十幾年的事情，但是實際上我們做商業(yè)地產要想退出機制，是一個REITs，但是它現(xiàn)在還有一些難處，第一，沒有稅收方面的支持。第二，資金。我們商業(yè)回報率遠遠低于投資者需求。這兩者決定了REITs很難成功。 

　　我就講這些，謝謝各位！