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任志強：房地產新政與市場化思考

作者: 任志強時間: 2010-08-13 09:36:40 來源: [ 觀點網 ]

合生創(chuàng)展廣州重金求地尋求商業(yè)地產新突破

老潘電話會：我不相信任志強刻蘿卜章做假證

按照這樣一個增長比例，明年房價、后續(xù)房價都會持續(xù)保持10%以上高速增長，否則的話開發(fā)商就做不來了。

　　2010年8月11日-14日，觀點新媒體主辦的“2010博鰲房地產論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產”。

　　以下內容為華遠地產股份有限公司董事長任志強先生13日上午的現(xiàn)場演講實錄：

　　任志強：坐飛機從北京跑來大約6個小時，站在臺上只能講20分鐘。20分鐘可能講不了太多東西。

　　上半年的情況大家都知道最主要是和7月份的情況做一個對比，從對比情況看，大家覺得可能不是太好。我們銷售品零售額雖然增長了很多，但是扣除3.3物價指數(shù)后，發(fā)現(xiàn)比去年還低。所以我們不能說形勢已經大好，但是也沒有看出有太多危險。

　　房地產情況，6、7月份對比中，我們可以看到下降的幅度是巨大的。投資下降接近30%，總的比例來說，1-6月份是38%多，也下降了。

　　這個下降可能只是開始，可能要延長很長時間。4月份出臺“國十條”的時候，更多投資決策已經做完了，該買的地也買了，該開工的也開了，如果后續(xù)資金跟不上就會出現(xiàn)很多問題。

　　投資來看，23865億，新開工尤其增長快，預計下半年一直到明年初都有高速市場供給。

　　我們國土部門一直說土地價格在下降，但是土地面積增長33%，而購置金額增長88.2%，我們看到價格不是下降，而是高速增長。土地價格持續(xù)上漲，很難讓我們用更貴的面粉生產出更便宜的面包。

　　面積來看，總體看是9.7%，但是下降了5.7個百分點。7月份下降15.4%，6月份是9000多萬，環(huán)比差額接近50%。同時7月份銷售額也下降19.3%。

　　很多人說沒有降價，但是實際上銷售額下降已經預示著價格已經在持續(xù)的下降了。

　　我們房價指數(shù)統(tǒng)計中是按70個城市計算，這70個城市中有增有減，所以把增減一抵消后，就變成環(huán)比是零。但是如果從總的情況看，發(fā)現(xiàn)增長幅度，比如二線城市增長5%，一線城市降了1%，但是銷售額上是大幅下降了。

　　另外一個，大家看到住宅面積下降幅度最大，現(xiàn)在是辦公樓、商業(yè)在支撐著我們銷售面積增長。在老百姓最關心的住宅一項下降的幅度是巨大的。

　　開發(fā)資金3.8萬億，下降6.2%，但是扣除投資，現(xiàn)金流是增加，而不是減少。

　　銀行貸款下降5.2%，自籌資金下降0.1%，預售下降9.8%，個貸下降19%。

　　很多人不太承認新政已經發(fā)揮作用，最重要是大家認為價格還沒有跌到他們認為的心理價位。

　　今年統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，一線城市41%的人認為還要繼續(xù)下跌。老百姓預期心理錯誤理解了“國十條”目標，認為一定要大跌和暴跌才能滿足他們的欲望。大概很多媒體也是這樣宣傳，造成老百姓的誤解，但是實際上價格下降幅度已經很大了。

　　70個城市環(huán)比10.3%，下降1.1%，新建住宅12.9%，下降1.2%?？傮w而言，差別化在加大。面積銷售減速的城市也很多，但是從7月份也出現(xiàn)了一些銷售增長現(xiàn)象。

　　總體而言，7月份是整個東部地區(qū)第一次進入負增長。如果東部地區(qū)負增長了，東部地區(qū)占到整個房地產68%、69%，中部和西部地區(qū)各占10%多，如果東部地區(qū)全線進入負增長階段，全國大幅度進入負增長階段可能性是巨大的。

　　從環(huán)比下降城市來看，4、5、6月份是增長，但是7月份是下降，說明有些城市已經出現(xiàn)了用低開盤的方式降低了價格基礎。而在統(tǒng)計中，低開盤是以第一開盤的數(shù)為零計算房價增長，因此顯現(xiàn)不出來。

　　比如原來賣3萬元的房子，如果從3萬元開盤再降到2.9萬、2.8萬，價格是下降趨勢。但是如果拿一個新開盤，把原來3、4萬房子直接賣到2萬元，以2萬元為零點結算，統(tǒng)計上有一個誤差。因此環(huán)比計算，看到7月份是上升。國房景氣指數(shù)連續(xù)4個月下降，已經下降了接近1.5%，這個下降也會造成后續(xù)持續(xù)增長。

　　但是房地產上半年增加稅收卻很多，房地產企業(yè)稅收是占最高比例的。土地增值稅增長97%，耕地占用水增40%，企業(yè)所得稅增長83%，房地產營業(yè)稅增長77%。統(tǒng)計中上半年新增財政收入增長近50%貢獻率來自房地產。

　　很多人都在說房地產不是支柱產業(yè)，也不應該成為支柱產業(yè)，但是顯示中財政增長最高的還是依賴房地產，如果沒有房地產，可能后續(xù)危險會影響到中國財政稅收。

　　價格很明顯看到，土地價格增長速度非?？欤@個增長幅度去年是3715元。住宅房價，按照這樣一個增長比例，明年房價、后續(xù)房價都會持續(xù)保持10%以上高速增長，否則的話開發(fā)商就做不來了。

　　從已公布的半年公告中，最好的房地產企業(yè)也都沒有完成時間過半、計劃過半的業(yè)績。很多人會說，下半年會追上來，下半年即使比上半年好的話，可能很多企業(yè)在今年也完不成，原來預定的銷售計劃、銷售目標。

　　今年上半年公告中最好的是萬科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個重要原因是他略微降價，但是從銷售面積來說比去年減少了8%。

　　昨天肖莉也說了他們把價格適度降低。但是我們從后面兩個數(shù)字可以看到09年萬科平均銷售價格9958元，但是今年上半年是11483元，比去年平均價格提高了接近2000元。比如萬科北京那個項目，原來預計賣18000元的，但是市政府不斷的壓，最后開盤價是13000多元，所以大家也看到，800多套房子一天就搶完了。

　　上半年數(shù)據(jù)指標說明什么？宏觀經濟仍保持較高增長，但下滑加速。宏觀調控一般要求我們適度控制增長速度，可能一步下個臺階，但是連續(xù)幾個季度到了7點幾，就會一步下三個臺階或者四個臺階，下滑再加速的話，可能就是從窗戶跳下去。

　　08年最大問題就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是第一位的，不會出現(xiàn)大風險。但是如果下滑速度過快，會影響明年。08年是極其困難的情況下，加了4萬億，好不容易把杠鈴舉到頭上。最怕就是不是一個臺階一個臺階往下走，就是三五個臺階往下跳的情況。

　　通脹壓力減弱，但未消除，因為7月份CPI是3.3%，是一個負利率狀況，如果連續(xù)三個月，央行就會采取信貸調整措施。多數(shù)投行都估計今年全年CPI是2.9-3之內，不會出現(xiàn)大的通脹。

　　從目前看，供不應求的產業(yè)還是占多數(shù)，只有糧食在各種災難因素下出現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占主要成份太多，所以導致短期內仍然會維持一個通脹上漲的壓力。

　　第三，我們看到房地產運行實際上在高位，但是已經進入了下行通道。下行通道會比較明顯在后幾個月充分顯現(xiàn)出來。從投資到資金、銷售、信貸、土地，可能會比較強烈反映出來下降趨勢。

　　第四，預期供求關系改善，庫存上升，上半年未銷售的庫存是1.9億平方米，這是歷史高位。如果按照這樣，今年估計超過2.5億甚至3億庫存。庫存量上升意味著推出量的加大，未來價格競爭會加劇，而且價格競爭在局部地區(qū)顯示的更加明顯，因為我們供求在地區(qū)之間是不完全平衡，從總量看，去年9月份開始增加投資和新開工。

　　在4月份新政出臺會擔心房地產業(yè)因為新政出臺而拖中國宏觀經濟后腿，昨天也講了房地產占2個點的GDP，可以不要他，如果不要他，從年初12%降到10%，但是如果房地產影響到其他行業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建材，如果把這些行業(yè)都拽下來，那就不是兩個點了。如果把60多個相關產業(yè)GDP也拉下來，對中國GDP就會產生影響。

　　第一，結構性矛盾越來越越突出。這表現(xiàn)在原來房價就比較低，土地比較寬松的區(qū)。100個城市，三四城市土地供應接近100%，二城市供應接近增長30%，一線城市只完成30%，大約缺70%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。結構性矛盾越來越嚴重。土地供應量并沒有緩解部分地區(qū)嚴重的供不應求的情況。

　　第二，高檔住宅下滑嚴重。在價格控制的情況下，我們出現(xiàn)了一個價格假象。在成都8000元以上房子賣不了多少，但是如果把價格調到6000元，可能迅速賣光了。馮侖把它叫砍頭政策。比如在北京1萬多的房屋銷售在迅速增長，而且增長很快。

　　第三，重點城市土地奇缺。資源配置問題在歷史就存在，過去土地計劃一直按照人口或者戶籍來進行計劃，但我們在中部、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中，而東部地區(qū)是大量人口輸入的城市，導致資源配置錯配。

　　第四，下滑趨勢愈加明顯。原來以為在“國十條”出現(xiàn)后出現(xiàn)，實際上從7月份比較明顯，我們估計8月份趨勢更加明顯，也許投資下降會超過10個點。從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應量會增長50%，但是我們預計銷售會少于上半年。

　　上半年完成3.9億平方米銷售量，如果小于上半年，全年預計在8億平方米左右。我們比09年要下降15-20%，雖然銷售額在增長，但是銷售面積可能遠遠低于2009年，這是按目前情況來看，但是可能會出現(xiàn)幾種不同的情況。

　　昨天晚上就問這個事，到底會出現(xiàn)什么情況，大概有四種情況，一個是價格下降，這個時候銷售回升。因為價格下降帶動銷售回升。

　　另外一種現(xiàn)象是價格下降，而不回升。價格下降，不表示回升是必然和一定的。第二種情況是價格不降的情況下，也會出現(xiàn)兩種情況，價格不降，銷售也回升，這是最好一種情況，對開發(fā)商最好，對國家也最好。因為價格沒有出現(xiàn)大幅度下降，稅收就不會出現(xiàn)，經濟上就不會出現(xiàn)大的滑坡，但是銷售會增長，會拉動中國經濟。

　　另外是價格不降，銷售也不回升。出現(xiàn)一種僵持局面。政府最想看到的就是價格下降，銷售回升了。而政府可以接受的價格不降，但是銷售回升。只要銷售回升大概都是政府可以接受的。

　　開發(fā)商最希望看到的是價格不降，而銷售回升。

　　馮侖講了一個故事，一個女孩子早晨出來跑步，突然跑出來四個大漢把她攔住，這個女孩子想到可能劫財，說我去借錢。四個男人覺得他沒錢。又問她借錢干什么？這個女孩子說我去看性病。這些男人覺得他沒有錢又有性病，就放過她了。

　　昨天晚上我說該從的時候得從，從不是一定表示你有性病，也不一定表示你沒錢，但是如果你不從，可能就把這個孩子收拾了?，F(xiàn)在政策保障的是買不起房的人，所以大量建經濟適用房。

　　我覺得這是一個觀念上的錯誤，從全世界來看，所有政府都是不能保障所有人都有房子，只能保證你住得起房子，我們用廉租房保證。如果我們政策不改變的話，就可能繼續(xù)犯更多錯誤，如果不改變這種政策條件的話，老百姓觀念也不會改變，預期期望值也會大大提高，導致市場上對房價重視程度遠遠高于對市場經濟的重視程度。

　　以價格為目標的調控最后就可能出現(xiàn)一系列的問題，最重要的就是我們昨天聽到周其仁教授和樊綱教授講到，他們認為根子在貨幣上。如果貨幣問題始終存在，如果我們土地問題始終存在，這個土地壟斷、貨幣增量不解決，要等價格解決房地產問題，可能解決不了，最終導致市場機制破壞、金融體制削弱。消費轉換的削弱，比如說梯次消費，變成一次性買一個大房子的消費。過去我們可以買一個遠一點，現(xiàn)在不行了，矛盾后移而非消失，這個后移結果可能在明年產生更多問題。

　　一個很重要的就是到底是什么因素在影響房地產，我們認為住宅是由家庭收入和家庭分裂速度決定，不考慮人口情況的話，一定會產生錯誤的決策，而辦公樓重要的是第一、二產業(yè)向第三產業(yè)轉移的問題。中國出臺政策以住宅為主的政策性打壓限制性條件，人口決策上對中國未來的影響是巨大的。

　　這里可以看到我們每年結婚的對數(shù)大概900多萬對，每個城市每年新增家庭戶數(shù)1000多萬戶，從人口撫養(yǎng)系數(shù)看從3.13降到2.91，08年是2.86，09年沒有公布，恰恰說明分裂速度是加速的。包括我們的撫養(yǎng)系數(shù)，從人口結構的絕對值來看，相當時間里頭15歲到59歲的人2030年才能有，絕對數(shù)來說，非勞動人口年齡數(shù)會加大。

　　從人口紅利看，2020后也出現(xiàn)一個巨大曲線，老年人開始花錢，而不儲蓄了。我們和日本和韓國有一個巨大差別，他們都和我們曲線差不多，但是他們沒有一個斷裂。

　　為什么中國在這個階段家庭分裂速度加速？就是中間出現(xiàn)了一個三年自然災害、大躍進，人口高速死亡，所以出現(xiàn)一個裂縫，使后一個發(fā)展階段勞動人口進入一個高峰期。

　　城市化的影響可以看到30%城市化之前是29%多，進入30后，我們迅速每年保持10年的2000多萬人口的高速增長，維持10年多，此后又出現(xiàn)一個下滑，這個下滑到現(xiàn)在是1000多，對市場影響是什么？大約30%住房需要由外地人占有。

　　這個占有量是巨大的，所以導致我們在相當一個時間仍然達不到1：1的總供應。從套數(shù)來看，08年只有493萬套總生產量，對全國住宅來說占70%，去年550萬套，滿足不了城市1000萬人口新增家庭，仍然會導致供不應求，而這個供不應求還會持續(xù)很長時間。抑制消費是導致短期矛盾向后延遲，這個延遲在未來發(fā)生可能產生更大嚴重的矛盾。