如果要討論房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略問題,戰(zhàn)略目的是為了什么?戰(zhàn)略目的是為了生存和發(fā)展,生存是我們最大的戰(zhàn)略。
2010年8月11日-14日,2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì),共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。
以下為12日下午舉行的2010中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略論壇上半場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄:
本場(chǎng)對(duì)話的嘉賓主持為金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪先生;出席嘉賓包括有:福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明先生、海航地產(chǎn)控股(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)李愛國(guó)先生、美佳華實(shí)業(yè)(深圳)有限公司總經(jīng)理陳培源先生、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士、中宇建材副總裁劉請(qǐng)健先生、雅居樂地產(chǎn)控股有限公司總裁助理簡(jiǎn)毓萍女士、三亞卓達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總裁趙相雨先生、明源軟件股份有限公司總經(jīng)理姚武先生。

李戰(zhàn)洪:再次在博鰲擔(dān)任對(duì)話嘉賓,首先說一個(gè)題外話,今年在成都巴曙松有一個(gè)講話,他說做嘉賓主持有三個(gè)要點(diǎn),第一,自己少發(fā)言;第二,控制時(shí)間;第三,裝傻。
我想在會(huì)議開始之前,我前面多說幾句。第一,我們的主題是新政下的中國(guó)房地產(chǎn),所以我們的戰(zhàn)略也是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略,我們?cè)趺慈?yīng)對(duì)。
我一直有一個(gè)觀點(diǎn),中國(guó)房地產(chǎn)新政之后肯定是三分天下,1/3企業(yè)將壯大,因?yàn)槊恳淮涡抡{(diào)整,市場(chǎng)的集中度、土地資源集中度,包括政策集中度會(huì)越來(lái)越高,所以1/3企業(yè)會(huì)越來(lái)越做大,另外有1/3企業(yè)將會(huì)在掙扎,因?yàn)榈禺a(chǎn)是一塊好肉,誰(shuí)都想去吃吃這塊肉,不愿意退出,所以在掙扎剩下還有1/3企業(yè)因?yàn)闆]有土地了,他不得不退出。
在這種情況下,我們開發(fā)商一定要有自己的戰(zhàn)略準(zhǔn)備,有自己的戰(zhàn)略選擇,包括戰(zhàn)略制定、戰(zhàn)略執(zhí)行。在這個(gè)前提之下,我想首先請(qǐng)八位嘉賓就這個(gè)話題用最多一分鐘時(shí)間先說一說自己的觀點(diǎn)。
姚 武:我們也接觸了地產(chǎn)業(yè)界不少地產(chǎn)公司,在這個(gè)新政之下,從整個(gè)戰(zhàn)略角度來(lái)說,我覺得往二三線城市滲透,包括在二三線地產(chǎn)公司可能往城鎮(zhèn)滲透是一個(gè)必然趨勢(shì)。
在這個(gè)過程中,很多企業(yè)就會(huì)出現(xiàn)跨區(qū)域,多項(xiàng)目的綜合癥,未來(lái)要從這些方面提升我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
趙相雨:我是三亞卓達(dá)公司的趙相雨,新政下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,剛才姚總說布局二三線城市,我認(rèn)為還要做一些產(chǎn)品的差異化戰(zhàn)略和服務(wù)。
新政下,我認(rèn)為也是新政宏觀調(diào)控形勢(shì)下,也是一個(gè)企業(yè)自身練內(nèi)功,迎來(lái)回暖的好時(shí)機(jī)。現(xiàn)在說是危機(jī),也是有時(shí)機(jī)、等待轉(zhuǎn)機(jī)的好機(jī)會(huì),所以自練內(nèi)功,一個(gè)差異化的戰(zhàn)略和服務(wù)。
簡(jiǎn)毓萍:我是來(lái)自雅居樂的簡(jiǎn)毓萍。如果說市場(chǎng)政策變化的話,在企業(yè)運(yùn)營(yíng)來(lái)講,是我們應(yīng)該時(shí)刻在戰(zhàn)略上考慮它是有波動(dòng)的狀況。
簡(jiǎn)單來(lái)說是以不變應(yīng)萬(wàn)變,不變是我們持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)健步伐,以及我們堅(jiān)持把我們產(chǎn)品做好。包括把房子銷售出去后,雅居樂致力于帶給人們一種生活方式、生活質(zhì)素,這代表后期服務(wù)也要堅(jiān)持做好。我們?cè)俑鶕?jù)市場(chǎng)要求、政策變化進(jìn)行有機(jī)調(diào)整,這就是我感覺的以不變應(yīng)萬(wàn)變。謝謝!
劉請(qǐng)健:我是來(lái)自中宇建材集團(tuán)的劉請(qǐng)健。中央出臺(tái)新政,惠民,讓更多人買得起房子。但是市場(chǎng)規(guī)律是一股很大的力量,從這個(gè)角度,我個(gè)人是不敢發(fā)表什么言論。但是從我的消費(fèi)者角度,不管房地產(chǎn)發(fā)展到什么程度,房地產(chǎn)開發(fā)商品質(zhì)、服務(wù)要跟上。
第二,大力提倡的低碳環(huán)保,作為我們建材是房地產(chǎn)下游企業(yè),在這方面我們可以房地產(chǎn)商一起服務(wù)好消費(fèi)者。謝謝!
陳培源:我們是做商業(yè)地產(chǎn)的,我們做購(gòu)物中心做的比較多,我想在本論調(diào)控對(duì)我們商業(yè)地產(chǎn)影響不太大。
具體到我們做商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵做好幾個(gè)環(huán)節(jié):第一,今天陳啟宗先生也談到做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn),它的規(guī)劃設(shè)計(jì)相當(dāng)重要。今天陳先生說一流的商業(yè)項(xiàng)目是不用招商,這話確實(shí)說得很好。要做到這個(gè)境界不容易。其實(shí)我想包括大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做得非常成功還是有招商項(xiàng)目的,而且招商非常重要。我想我們首先商業(yè)地產(chǎn)就要做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)。
第二,商業(yè)資源的整合,尤其一些知名的商家,一些世界500強(qiáng)企業(yè),商業(yè)資源整合也是非常重要。
第三,商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力,一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最終能不能成功,包括在培育那幾年,商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力如果做不好,你賺的錢可能最后都得貼回去,這三個(gè)環(huán)節(jié)非常重要。我們對(duì)這個(gè)行業(yè),尤其我們現(xiàn)在主要在三線城市做,我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn),對(duì)三線城市的前景充滿信心。謝謝!
潘偉明:我是福晟集團(tuán)的潘偉明。我認(rèn)為如果要討論戰(zhàn)略問題,戰(zhàn)略目的是為了什么?戰(zhàn)略目的是為了生存和發(fā)展。
企業(yè)家戰(zhàn)略就保證生存與發(fā)展,現(xiàn)在調(diào)控形勢(shì)下我認(rèn)為最重要的是確保生存,生存是我們最大的戰(zhàn)略。中國(guó)5萬(wàn)家房地產(chǎn)公司上市的僅占很少一部分,90%的企業(yè)都沒有上市,我認(rèn)為他們更多是想生存。
原來(lái)計(jì)劃今年要購(gòu)買土地100萬(wàn)平方米的,你要考慮到下半年銷售還沒有1-3月份這么好,還沒有09年這么好運(yùn),如果沒有的話,怎么辦?我認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè),尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更多要考慮生存,生存怎么考慮,就是開發(fā)和銷售速度要保持平衡。不能說你預(yù)計(jì)20億銷售,你買一個(gè)50億土地,或者你只有10億銷售,買一個(gè)30億土地。我們?cè)瓉?lái)很大一部分是銀行的資金,如果銀行不貸款,我們房子賣不出去,房地產(chǎn)開發(fā)商是不會(huì)印鈔票的,國(guó)家也不會(huì)允許的。作為我們二三線企業(yè),我們更多要求生存。謝謝!
杜麗虹:以前也常聽企業(yè)說一句話,說中國(guó)地產(chǎn)調(diào)控是常態(tài),所以調(diào)控不怕,可能未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控確實(shí)是一個(gè)常態(tài)。
不是這一輪新政什么時(shí)候結(jié)束的問題,而是可能會(huì)不斷出一些新的調(diào)控政策,所以地產(chǎn)行業(yè)整體的生存環(huán)境確實(shí)不如之前那十年那么好了。
在這樣一個(gè)頻繁調(diào)控的時(shí)代里面,地產(chǎn)企業(yè)需要有更精細(xì)化的一個(gè)戰(zhàn)略,所以我覺得未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略生存的關(guān)鍵有兩點(diǎn),一個(gè)是金融理性,一個(gè)是今天上午也討論了很多的模式創(chuàng)新。
討論模式創(chuàng)新大家更集中于有什么樣的模式可以創(chuàng)新,包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。但是具體到每一個(gè)企業(yè),以往環(huán)境是所有創(chuàng)新、可能有暴利的空間大家都去試一把,但是未來(lái)更加強(qiáng)調(diào)金融的理性,所以可能你在選創(chuàng)新的時(shí)候需要有更清晰的定位,不是所有模式創(chuàng)新都適合每一個(gè)企業(yè),可能企業(yè)在一個(gè)點(diǎn)或者兩個(gè)點(diǎn)上選擇一個(gè)創(chuàng)新的突破。謝謝大家!
李戰(zhàn)洪:第一場(chǎng)對(duì)話的嘉賓絕大部分是來(lái)自私企,只有杜博士屬于經(jīng)濟(jì)專家。2010年新政下的房地產(chǎn)已經(jīng)被 “雙規(guī)”了,我這里所說的“雙規(guī)”是規(guī)范和規(guī)模的問題。
我兩個(gè)問題,第一個(gè)問題,房地產(chǎn)企業(yè)在新政之下,規(guī)模發(fā)展、規(guī)范發(fā)展怎么去處理?第二個(gè)問題,新政這塊,他可能一劑藥開下去,哪些城市應(yīng)該開處方藥?哪些城市開保健藥?請(qǐng)杜博士解答一下。
杜麗虹:關(guān)于第一個(gè)問題,地產(chǎn)企業(yè)也可以叫做規(guī)范。我明天有一個(gè)演講,演講題目就是“從勇者之戰(zhàn)到智者之戰(zhàn)”,之前地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)達(dá)十年的繁榮,大家都生存環(huán)境很好。在那樣的環(huán)境里,哪個(gè)企業(yè)膽更大,成長(zhǎng)更快?很多財(cái)務(wù)上的規(guī)范都會(huì)被忽視掉。未來(lái)從勇者之戰(zhàn)到智者之戰(zhàn),大家比拼的是商業(yè)智慧。包括投融資決策對(duì)財(cái)務(wù)測(cè)算、現(xiàn)金測(cè)算、負(fù)債率約束等等這些,可能這些企業(yè)戰(zhàn)略上的規(guī)范更加重要。以前賭一把,成功了,就一下子從小企業(yè)變成中企業(yè),從中企業(yè)變成大企業(yè)。但是以后這種讓你一下子激進(jìn)成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)更少了,需要做得扎實(shí)了。房?jī)r(jià)上漲過快的城市應(yīng)該以一線城市為主,這些城市確實(shí)有降溫的需要,這些城市不僅是抑制房?jī)r(jià)過快上漲,可能需要房?jī)r(jià)相對(duì)最高點(diǎn)有一定幅度的下降。在多數(shù)的二三線城市,09年包括今年一季度的漲幅不是很大,這些城市可能是要抑制房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)問題,但具體是哪一個(gè)城市,可能要看一些具體的數(shù)據(jù)。
李戰(zhàn)洪:商業(yè)智慧、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制、投融資正確決策,這是三個(gè)重要要素。潘總,我們已經(jīng)在一起很多次了。每一次新政的調(diào)控,其實(shí)都是行業(yè)洗牌的一個(gè)機(jī)會(huì),房地產(chǎn)有大年小年,我把09年比作大年,2010年比作小年,這個(gè)時(shí)候作為你們企業(yè)你做了什么戰(zhàn)略準(zhǔn)備?

潘偉明:如果說2009年是大年,今年是小年,我是基本贊成李總的問題。09年開始1-3月大家看不懂,后來(lái)來(lái)一個(gè)小陽(yáng)春。今年1-3月份也很好,4、5月份開始有一些影響。如果房地產(chǎn)調(diào)控沒有影響,我是不贊成這個(gè)觀點(diǎn)。從普遍性來(lái)說,銷售量大量萎縮。如果是小年,我們企業(yè)又怎么辦呢?我認(rèn)為一個(gè)是將自己戰(zhàn)略進(jìn)行調(diào)整。就是要考慮國(guó)家政策調(diào)控的因素,剛才杜博士也說了,調(diào)控是在常態(tài)。我們要領(lǐng)會(huì)國(guó)家為什么要調(diào)控,調(diào)控目的到哪一步,我們調(diào)整我們本身制定的戰(zhàn)略。第二,回過頭來(lái)我們?nèi)プ霎a(chǎn)品附加值部分,將戶型、園林、物業(yè)這些工作做上去。這些工作做上去,商品房也就增值了還有一個(gè),我們集團(tuán)現(xiàn)在也在做一些小調(diào)整。除了做住宅這塊,還做建筑、建材、擔(dān)保,分流一部分資金,就是不要全部在房地產(chǎn)這塊。因?yàn)榉康禺a(chǎn)這塊有一個(gè)現(xiàn)金流的問題,如果一旦三個(gè)月銷售不出去,現(xiàn)金流會(huì)影響。所以我們慢慢也在調(diào)整,形勢(shì)很好的時(shí)候可能要分流部分利潤(rùn)到建筑、其他板塊。房地產(chǎn)不行的時(shí)候,其他板塊再來(lái)支撐地產(chǎn)。如果三個(gè)月賣不出房子,我還有現(xiàn)金流或者半年、一年。我們就是以地產(chǎn)為主業(yè),形勢(shì)好的時(shí)候多創(chuàng)利潤(rùn),形勢(shì)不好的時(shí)候其他來(lái)支撐它。
李戰(zhàn)洪:在行業(yè)里面有一句話,做好住宅物業(yè)是中學(xué)生,如果做好商業(yè)物業(yè)就是大學(xué)生了,美佳華一直致力于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)這塊有主動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn),有被動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn),主動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn)的,他把這個(gè)企業(yè)主動(dòng)融入,我就是以商業(yè)地產(chǎn)為主導(dǎo),積極介入進(jìn)去,有一些是被利益驅(qū)動(dòng)或者被指標(biāo)驅(qū)動(dòng),不得不做商業(yè)地產(chǎn),我想問陳總,你們是被動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn)還是主動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn)。在做商業(yè)地產(chǎn)里面有些什么心得體會(huì)?
陳培源:我們美佳華是主動(dòng)做商業(yè)地產(chǎn),做了幾個(gè)項(xiàng)目,有失敗的教訓(xùn),也有成功的經(jīng)驗(yàn)。做商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)要有很多軟實(shí)力。我們做了幾個(gè)項(xiàng)目,確實(shí)做出了感覺出來(lái)?,F(xiàn)在主要在三城市做商業(yè)地產(chǎn),但是也不排除有一些項(xiàng)目,包括我們現(xiàn)在做的舊改項(xiàng)目是被動(dòng)要去做商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)樗闹笜?biāo)里面住宅大一點(diǎn),商業(yè)小一點(diǎn),但是我們利用自身就專門做商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì),我們還故意把這個(gè)小的商業(yè)地產(chǎn)部分做大,極力營(yíng)造商業(yè)氛圍,我們也正在研究探討努力,使得住宅所帶的商業(yè)這塊把他做的更好一些。如果能力真正能夠打造出來(lái),可能很多樓它整個(gè)收益會(huì)更加的上去。因?yàn)槲覀冎篮芏啻蟮姆康禺a(chǎn)商不太想去碰商業(yè)地產(chǎn)這塊,或者像您剛才說的被動(dòng)去做。我們既然是一個(gè)專門做商業(yè)地產(chǎn)公司,碰到這種項(xiàng)目,我們會(huì)努力去打造,我們最近也有一些項(xiàng)目試驗(yàn),如果試驗(yàn)成功,我們會(huì)在我們自己項(xiàng)目推廣或者全國(guó)推廣。謝謝!
李戰(zhàn)洪:商業(yè)地產(chǎn)和住宅雖然都屬于地產(chǎn),但是經(jīng)營(yíng)方法完全不一樣。下面就請(qǐng)我們的房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)的李總,新政之下,很多開發(fā)商都有很多對(duì)策,比如由利潤(rùn)率導(dǎo)向走向現(xiàn)金流導(dǎo)向,還有一些是控制開發(fā)節(jié)奏、開發(fā)規(guī)模、控制成本等等,所以我想問一下李總,在新政之后作為一個(gè)開發(fā)企業(yè),我的控制成本有哪些辦法,其中包含著稅務(wù)。謝謝!
李戰(zhàn)洪:李總的發(fā)言,我有兩個(gè)感受。第一,決定房?jī)r(jià)的高低有三個(gè)最關(guān)鍵的。一個(gè)是地價(jià)、一個(gè)是稅費(fèi)、一個(gè)是建安。有兩項(xiàng)是政府控制的。李總的意思是說希望政府地價(jià)賣的低一點(diǎn),政府盡量少收一點(diǎn)地價(jià)的的錢,再一個(gè)就是稅費(fèi)盡量能低則低。房地產(chǎn)是一個(gè)高關(guān)聯(lián)性行業(yè),關(guān)聯(lián)性達(dá)到57個(gè),如果這個(gè)行業(yè)要健康發(fā)展,需要我們關(guān)聯(lián)行業(yè)也是一個(gè)高品質(zhì)的產(chǎn)品提供。下面我們請(qǐng)劉總談?wù)?,在新政之下,你們?yīng)當(dāng)承擔(dān)一些什么?
劉清?。?/strong>非常感謝!這個(gè)就像剛才第一次發(fā)表意見一樣,我覺得作為我們房地產(chǎn)公司的下游企業(yè),有一個(gè)很重要的,就是在目前產(chǎn)業(yè)政策要求、環(huán)保要求提倡節(jié)水低碳,因?yàn)槲覀兪亲鳊堫^的,是德國(guó)亞洲線的總代理,自己也是專業(yè)生產(chǎn)五金產(chǎn)品很多年了。
目前我們抓住兩個(gè)重點(diǎn):第一,節(jié)水。不管五金產(chǎn)品或者衛(wèi)浴產(chǎn)品,都是抓這個(gè)亮點(diǎn)。我們從90年開始是做外貿(mào)的,主要市場(chǎng)在歐美,歐美是發(fā)達(dá)國(guó)家,他飲用水標(biāo)準(zhǔn)是非常嚴(yán)格的。其中一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)就是水龍頭原材料,鉛指標(biāo)超過0.8%,就進(jìn)不去。像我們目前能控制在0.5%。從這一點(diǎn)上對(duì)整個(gè)消費(fèi)者健康、環(huán)保這方面,我們是有一些基礎(chǔ)可以配合好地產(chǎn)走低碳地產(chǎn)的道路。第二,我們目前正制定一項(xiàng)從原材料上根本解決低鉛的問題,我們承擔(dān)了福建省一個(gè)重大項(xiàng)目,如果從原材料上解決了,我們這樣的企業(yè)就可以為地產(chǎn)打造低碳做出貢獻(xiàn)。再一個(gè)節(jié)水方面,我們也有自己的發(fā)明專利。
按照正常的情況,一個(gè)龍頭一分鐘流量12升,加了我們的起泡器,只有7 升甚至5升。一天一個(gè)龍頭就可以節(jié)省100升的水。有的人會(huì)說我用水開大的時(shí)候時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn),這樣打一個(gè)五折,一天可以節(jié)省50升,一年就可以節(jié)約18噸。目前中國(guó)人均水資源占有量,在世界水平我們只占1/4,從這個(gè)角度,如果說地產(chǎn)企業(yè)搞精裝,我們也是一個(gè)很好的合作伙伴。再一個(gè),我們目前跟全球五金第一品牌進(jìn)行合作,他們有70年發(fā)展歷史,品牌受到地產(chǎn)業(yè)界認(rèn)同。但是在不同樓盤要求、酒店檔次要求的時(shí)候,要考慮成本控制的時(shí)候,我們也可以做出一些參考。
李戰(zhàn)洪:你的關(guān)鍵詞就是綠色、環(huán)保、低碳、專業(yè)、服務(wù)。雅居樂簡(jiǎn)總我們也幾次碰到了,雅居樂是一個(gè)全國(guó)化的大公司。我想問簡(jiǎn)總一個(gè)問題,我自己也親身經(jīng)歷,以前有一個(gè)集團(tuán)在23個(gè)城市做了27個(gè)項(xiàng)目,另外有一個(gè)集團(tuán)在8個(gè)城市做了27個(gè)項(xiàng)目,這里面給我一個(gè)啟示,新政之下企業(yè)發(fā)展究竟是遍地開花還是根深葉茂,這兩者關(guān)系怎么去做?簡(jiǎn)總這邊回答一下。
簡(jiǎn)毓萍:其實(shí)雅居樂到現(xiàn)在已經(jīng)有18年,在中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)講,也就是10、20年進(jìn)程。雖然跟其他國(guó)家比還不算一個(gè)最完善、最成熟的市場(chǎng),但是畢竟雅居樂也是隨著整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展去學(xué)習(xí)、跌碰而成長(zhǎng)到今天。除了今年是史上最嚴(yán)厲的一次調(diào)控,但是實(shí)際上從90年代到現(xiàn)在,中間也經(jīng)歷了不少金融風(fēng)波,包括政策不斷變化。雅居樂每一次都能夠從中提升自己,從每一次危機(jī)里面找到自己學(xué)習(xí)和提升競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)。到了這一次我們目前已經(jīng)是在全國(guó)很多城市有60多個(gè)項(xiàng)目了,走到今天我們已經(jīng)是上規(guī)模的建設(shè)模式,除了剛才我前面所講到的一定要做好內(nèi)外兼修,把我們已經(jīng)有一套標(biāo)準(zhǔn)的模式,并且是要足夠的敏銳,從每一次市場(chǎng)波動(dòng)中去挖掘、發(fā)現(xiàn)真正的市場(chǎng)可觀客觀需求。雖然市場(chǎng)在調(diào)控,但是他總是遵循廣大人民居住需求去進(jìn)行一個(gè)規(guī)范的。我們可以從調(diào)控里面發(fā)現(xiàn)我們客戶真正需要什么東西,我們?cè)诓煌鞘邪l(fā)展的時(shí)候,我們個(gè)項(xiàng)目所處區(qū)域應(yīng)該應(yīng)和么的一種客戶去進(jìn)行我們產(chǎn)品這種堅(jiān)持的打造以及我們學(xué)會(huì)創(chuàng)新,學(xué)會(huì)合理的使用土地資源。除了產(chǎn)品上的調(diào)整、創(chuàng)新、堅(jiān)持以外,就像前面幾個(gè)同行專家所提到自己內(nèi)部營(yíng)運(yùn)管理,只要把這幾要素做好,我覺得是能夠立足市場(chǎng),能夠把自己事業(yè)順應(yīng)整個(gè)市場(chǎng)做好。
李戰(zhàn)洪:另外還有兩位,三亞卓達(dá)是做度假性物業(yè),人均GDP3000美金開始起步,到了1萬(wàn)美金進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段,我們?nèi)齺喿窟_(dá)把握了這樣一個(gè)機(jī)會(huì),下面我們請(qǐng)趙總發(fā)言。
趙相雨:我們卓達(dá)在山東、天津都有我們項(xiàng)目,三亞我們做了60萬(wàn)平方米一個(gè)住宅項(xiàng)目,這個(gè)項(xiàng)目目前在分期開發(fā)。三亞純做住宅的趨勢(shì)可能慢慢要淡化,在海南做地產(chǎn),將來(lái)就是一種旅游休閑地產(chǎn)這個(gè)趨勢(shì)。我們除了外省做項(xiàng)目之外,目前也在海南做一些產(chǎn)業(yè)性的布局,現(xiàn)在也正在搞設(shè)計(jì),這個(gè)趨勢(shì)就是高端、旅游、度假的地產(chǎn),這樣才符合海南整體國(guó)際旅游島的定位。
李戰(zhàn)洪:最后我們請(qǐng)出明源的姚總。就管理水平提升,請(qǐng)姚總做發(fā)言。
姚 武:剛才忘記介紹了,我是明源軟件的,我們公司主要做房地產(chǎn)管理+IT,今天上臺(tái)的大部分都是我們客戶。兩年前我們成立研究院,研究最佳實(shí)踐,提升房地產(chǎn)最佳管理水平。房地產(chǎn)盈利模式我們做了一定的研究,整個(gè)房地產(chǎn)盈利可以分成四個(gè)部分,第一部分,大家都很了解的土地溢價(jià)能產(chǎn)生利潤(rùn),只要企業(yè)高層踩準(zhǔn)這個(gè)脈搏就可以很好的盈利。大部分地產(chǎn)公司有一半是來(lái)自土地溢價(jià)的。第二塊盈利能力來(lái)源于很多嘉賓都談到的品牌溢價(jià),專心把產(chǎn)品做好。比如星河灣到了太原,一平米還是可以賣2.8萬(wàn)。這個(gè)都是要把品牌、把收支雙線打造起來(lái),就可以拿到這部分利潤(rùn)。第三個(gè)就是運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生利潤(rùn),目前來(lái)說國(guó)內(nèi)大部分公司還沒有關(guān)注到這一點(diǎn),剛才蔡總講到幫龍湖上市可以賣到14倍PE,其中就地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)能力。第四,資本市場(chǎng)要求的是誠(chéng)信,就是說到能不能做到。地產(chǎn)公司你就要對(duì)投資者承諾要有所保障,所以這時(shí)候要建立的全面預(yù)算管理,另外一個(gè)要做好風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)把握。通過這個(gè)我覺得才能全面的提升整個(gè)房地產(chǎn)綜合管理。特別是最近我們一些客戶跟我們交流,還是回到我剛才說到的整個(gè)地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略,我們現(xiàn)在4000多家客戶,現(xiàn)在大部分企業(yè)已經(jīng)在二三線城市開始布局,多項(xiàng)目跨區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成為行使,我相信這是房地產(chǎn)提升能力的重要階段。
李戰(zhàn)洪:我們的論壇到此結(jié)束,謝謝大家!