如果說(shuō)戰(zhàn)略定位的失誤“葬送”了合生創(chuàng)展的美好前程，那么，其近幾年頻繁的人事變動(dòng)或進(jìn)一步讓合生創(chuàng)展傷筋動(dòng)骨、止步不前。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 曾有人認(rèn)為，于合生創(chuàng)展，2008年前后，一曰天堂，一曰地獄。

　　富力、恒大等在卯足了勁奮力狂奔，昔日廣州地產(chǎn)五虎之一的合生創(chuàng)展卻已慢慢掉了隊(duì)。在大盤(pán)模式“兵敗”京津新城之后，合生創(chuàng)展似乎已經(jīng)漸漸迷失，至今仍沒(méi)有找到一條合適自己的發(fā)展道路。

　　究竟是“橘生淮南則為橘，生淮北則為枳”的鐵律讓合生創(chuàng)展踏步不前，還是多次的人事動(dòng)蕩讓合生創(chuàng)展傷筋動(dòng)骨？8年前，王石在博鰲房地產(chǎn)論壇上的一番言論似乎一語(yǔ)成讖，點(diǎn)破了合生創(chuàng)展的命門(mén)之所在。

　　8年前王石的預(yù)言

　　2002博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)，王石面對(duì)時(shí)任合生創(chuàng)展總裁的謝世東直言，合生創(chuàng)展的大盤(pán)模式開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng),資金風(fēng)險(xiǎn)太高。“深圳的蛇口總共才12平方公里,政府花了10年時(shí)間才完成開(kāi)發(fā)。去年最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目占地10多平方公里。這已經(jīng)不是小區(qū)開(kāi)發(fā)的概念,而是一個(gè)小城鎮(zhèn)。”

　　謝世東對(duì)此的解釋稱(chēng)：“我們以集約化方式在北京開(kāi)發(fā),大盤(pán)的大規(guī)模圈地、大資金運(yùn)作帶來(lái)的低成本開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。目前,我們就是要集中資源做好北京市的項(xiàng)目,樹(shù)立強(qiáng)大的品牌,成功后再接著做下一個(gè)城市,比如天津、上海等。”

　　或許大多數(shù)人對(duì)王石的發(fā)言都沒(méi)有放在心上，畢竟，那時(shí)候，房地產(chǎn)界真正的航母是合生創(chuàng)展。那時(shí)的萬(wàn)科在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上根本不能與合生相比。合生在廣州一個(gè)城市的開(kāi)發(fā)規(guī)模，與萬(wàn)科在全國(guó)五大城市的發(fā)展總規(guī)模相當(dāng)，1998年和1999年兩年，合生在廣州一地的利潤(rùn)就超過(guò)萬(wàn)科在全國(guó)五個(gè)城市的利潤(rùn)總和。

　　到了2004年，合生全年的銷(xiāo)售額也突破100億元，成為內(nèi)地首個(gè)年銷(xiāo)售額超百億元的大型房地產(chǎn)企業(yè)。

　　合生創(chuàng)展之所以能成為當(dāng)時(shí)地產(chǎn)界的航母，得益于合生創(chuàng)展當(dāng)時(shí)擁有的大量廉價(jià)的土地儲(chǔ)備，而合生創(chuàng)展的掌舵者——朱孟依本人，則是當(dāng)年不折不扣的拿地高手。

　　大盤(pán)模式的得與失

　　成立于1992年的合生創(chuàng)展是華南大盤(pán)模式的“祖師爺”。1993年，朱孟依拿下了廣州處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田，開(kāi)發(fā)建設(shè)華景新城項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)的廣州，仍然以市中心的小盤(pán)銷(xiāo)售為主，合生創(chuàng)展的大盤(pán)模式讓其成為首吃螃蟹者。

　　朱孟依的算盤(pán)是：在廣州市政府的未來(lái)規(guī)劃中，天河區(qū)將被發(fā)展成商業(yè)中心，這肯定是筆合算的買(mǎi)賣(mài)。

　　朱孟依賭對(duì)了，接下來(lái)的幾年，合生創(chuàng)展在在廣州東沿線先后開(kāi)發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華景新城、暨南花園、華南新城等將近20個(gè)項(xiàng)目。這讓合生創(chuàng)展聲名鵲起。

　　合生創(chuàng)展的大盤(pán)拿地模式讓那時(shí)候的萬(wàn)科都敬佩不已。萬(wàn)科的一份研究報(bào)告曾這樣描寫(xiě)：“合生創(chuàng)展在土地儲(chǔ)備上以超前的眼光，緊扣城市未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)大量購(gòu)買(mǎi)地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報(bào)。”

　　亦有人總結(jié)合生創(chuàng)展的拿地方式為：“合生的開(kāi)發(fā)成功，很大程度上不是靠強(qiáng)大的資本投入，而是在于朱孟依對(duì)于市場(chǎng)前景的把握。合生拿到的土地位置都偏僻且地價(jià)低廉，但是幾乎都位于城市未來(lái)擴(kuò)張的中心區(qū)域，比如廣東的天河、番禺。”

　　而在合生于廣州開(kāi)發(fā)的大盤(pán)模式屢屢成功的原因之中，朱孟依本人良好的政府關(guān)系也被認(rèn)為是其中一個(gè)重要的原因——雖然其本人一直保持神秘的形象。“朱孟依拿地都是能提前預(yù)知政府規(guī)劃，即便他個(gè)人也有神算的本事和眼光，也不可能每塊地都能提前多年走在政府規(guī)劃之前。”知情人士表示。

　　但在2000年之后，合生創(chuàng)展的大盤(pán)模式在廣州已經(jīng)被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商復(fù)制，僅以番禺地區(qū)為例，在進(jìn)行大盤(pán)開(kāi)發(fā)的就有星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂(lè)、南國(guó)奧園和錦繡香江等等。

　　在激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中，合生決定北上。

　　2001年,北上的合生創(chuàng)展在北京一口氣拿下5塊大型開(kāi)發(fā)用地,總面積達(dá)到270萬(wàn)平方米，按照時(shí)任合生創(chuàng)展總裁的謝世東透露的計(jì)劃，合生打算先做好北京，然后進(jìn)軍天津、上海。

　　2003年，合生拿下了一個(gè)名叫“寶邸溫泉度假村”的京津新城項(xiàng)目，準(zhǔn)備投入120億的資金建設(shè)一個(gè)可居住50萬(wàn)人的京津新城，賭注為京津新城未來(lái)的發(fā)展前景和升值潛力。

　　隨后，合生創(chuàng)展大量的財(cái)力、物力都被放在了這個(gè)重點(diǎn)的項(xiàng)目之上，這成為了合生創(chuàng)展拐點(diǎn)的開(kāi)始。

　　項(xiàng)目建成之后，京津新城擁有了亞洲地區(qū)最大的別墅區(qū)，面積相當(dāng)于五個(gè)頤和園，有兩萬(wàn)五千畝，預(yù)計(jì)可以居住50萬(wàn)的人口。

　　然而，在北京、天津的夾縫中生存的京津新城卻并未不吸引到這兩地的購(gòu)房客，即使已經(jīng)在此買(mǎi)房的業(yè)主，也因?yàn)榻煌?、配套等等原因無(wú)法入住，京津新城由此大唱“空城計(jì)”。

　　王石之言由此應(yīng)驗(yàn)，合生創(chuàng)展最終還是陷入了大盤(pán)模式的泥淖之中，處于進(jìn)退兩難的境地。

　　“橘生淮南則為橘，生淮北則為枳”的鐵律未能打破從某種程度上而言也并非全是合生創(chuàng)展之錯(cuò)。“合生從前和政府關(guān)系好，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，信息制度越來(lái)越透明，合生以前的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)也將要慢慢消失。”廣州地產(chǎn)資深專(zhuān)家韓世同表示。

　　而合生創(chuàng)展華北戰(zhàn)略失敗的客觀原因被認(rèn)為是其定位的錯(cuò)誤。北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司房地產(chǎn)行業(yè)咨詢(xún)中心張朝峰就表示，合生在華北之前的戰(zhàn)略定位早前就出了問(wèn)題。在拿下京津新城之后，合生將大量資金投入在該項(xiàng)目卻沒(méi)有得到回報(bào)，周轉(zhuǎn)率拖慢了合生在整個(gè)華北的發(fā)展。

　　一個(gè)明顯的事實(shí)是，合生創(chuàng)展雖然仍然擁有大量的土地儲(chǔ)備，至少在2009年末期，合生的土地儲(chǔ)備達(dá)到了3020萬(wàn)平方米。但對(duì)于開(kāi)發(fā)這些大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，合生創(chuàng)展似乎已經(jīng)心有余而力不足。

　　從去年下半年到現(xiàn)在，合生在北京市場(chǎng)一直舊盤(pán)新推，未能有全新的樓盤(pán)面世。而在廣州樓盤(pán)的銷(xiāo)售排行榜上，前十位也從未能出現(xiàn)合生創(chuàng)展的名字。

　　京津新城大盤(pán)模式的試驗(yàn)失敗大大拖累了合生創(chuàng)展的現(xiàn)金流。據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾地產(chǎn)分析師符蓓稱(chēng)，前幾年合生的資金流動(dòng)性一直較緊，一度手中現(xiàn)金只有10多億元。

　　而合生2009年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)只有150.9億元。業(yè)內(nèi)不少中介人士均認(rèn)為今年上半年，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售應(yīng)該也不會(huì)比去年同期的好。2009年上半年，合生創(chuàng)展的銷(xiāo)售只有60多億元。

　　“今年合生沒(méi)有和廣州任何一家代理公司合作，所以很難有合生具體的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，我預(yù)計(jì)合生創(chuàng)展半年的銷(xiāo)售只能用中規(guī)中矩來(lái)歸納”，中原地產(chǎn)廣州總經(jīng)理黃韜表示。

　　人事動(dòng)蕩下的合生之謎

　　如果說(shuō)戰(zhàn)略定位的失誤“葬送”了合生創(chuàng)展的美好前程，那么，其近幾年頻繁的人事變動(dòng)或進(jìn)一步讓合生創(chuàng)展傷筋動(dòng)骨、止步不前。

　　對(duì)于自身并不擅長(zhǎng)銷(xiāo)售，卻又不跟任何代理公司合作的合生創(chuàng)展而言，這似乎是一個(gè)謎團(tuán)，特別是當(dāng)2010年1月，以營(yíng)銷(xiāo)著稱(chēng)的合生前總裁陳長(zhǎng)纓離職之后，合生創(chuàng)展作出這樣的選擇確實(shí)讓人不解其意。

　　2010年1月，陳長(zhǎng)纓離任合生創(chuàng)展總裁。之后，合生的營(yíng)銷(xiāo)已無(wú)任何驚喜可言。唯一稱(chēng)得上的營(yíng)銷(xiāo)事件的案例則是6月10日左右，合生表示“為了慶祝集團(tuán)成立18周年”，北京全線產(chǎn)品均有一定的優(yōu)惠折扣。

　　在加盟合生創(chuàng)展之前，陳長(zhǎng)纓曾在中海地產(chǎn)任助理總經(jīng)理兼營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理。他雖是技術(shù)人員出身，但仍擅長(zhǎng)銷(xiāo)售，曾為中海在廣州市場(chǎng)的拓展立下了汗馬功勞。

　　陳長(zhǎng)纓進(jìn)入合生之后，首先擔(dān)任合生北京分公司總經(jīng)理一職，操盤(pán)了珠江帝景、珠江羅馬、珠江綠洲三個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積超過(guò)200萬(wàn)平方米。2004年，合生在北京區(qū)域的銷(xiāo)售高達(dá)30億元，北京成為了合生繼廣州后的又一重要利潤(rùn)來(lái)源，陳長(zhǎng)纓在此役中功不可沒(méi)，這為其升任為合生創(chuàng)展總裁提供了機(jī)會(huì)。

　　2008年2月，合生前任總裁武捷思在合約還未到期之前忽然主動(dòng)辭職，陳長(zhǎng)纓從華北總經(jīng)理一職上直接升任為合生總裁。

　　而一個(gè)頗為有趣的現(xiàn)象是，在陳長(zhǎng)纓之前的兩任總裁，亦都是主動(dòng)離職。2003年，現(xiàn)任盛高置地總裁的謝世東離開(kāi)了合生創(chuàng)展總裁的職位；2008年年初，武捷思在合約還有幾個(gè)月就到期的情況下閃電離職，知情人士曾爆料稱(chēng)，朱孟依和武捷思有“無(wú)法達(dá)成共識(shí)”的因素。

　　前三任總裁究竟與朱孟依有著怎樣“無(wú)法達(dá)成共識(shí)”的因素，只能以辭職為最終結(jié)局，目前還未能得知。但在陳長(zhǎng)纓之后，接手總裁一職的薛虎卻并不以銷(xiāo)售見(jiàn)長(zhǎng)。

　　甚至就在陳長(zhǎng)纓離職之前，合生負(fù)責(zé)華北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)的華北區(qū)總經(jīng)理余潔和另外兩名高管也相繼離職。

　　營(yíng)銷(xiāo)高手的相繼離去顯然帶給了合生銷(xiāo)售上的震蕩，而目前補(bǔ)上位的人選看來(lái)也并不是打破合生營(yíng)銷(xiāo)困局的有力人選。本就不是金牌銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的合生在廣州更是拒絕代理機(jī)構(gòu)的合作，這確實(shí)難以想象合生的用意。

　　這或者與合生創(chuàng)展一貫神秘的風(fēng)格有關(guān)。作為一家上市公司，合生創(chuàng)展是最為讓證券機(jī)構(gòu)、分析師頭疼的房地產(chǎn)企業(yè)，不管是其公司財(cái)務(wù)資料、銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，還是朱孟依本人，無(wú)一不透露出其不為人知的一面。

　　“以前靠政府關(guān)系發(fā)展，合生的優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)在，在房地產(chǎn)企業(yè)逐漸向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變，企業(yè)機(jī)制向市場(chǎng)化機(jī)制構(gòu)建的過(guò)程中，合生的發(fā)展緩慢”，韓世同表示，市場(chǎng)化程度不夠或是阻礙合生創(chuàng)展進(jìn)一步發(fā)展的重要原因。