下一步市場的走向在短期內(nèi)是個(gè)政策市場，政府在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的信號非常重要，如果沒有新的調(diào)控政策出臺就會(huì)被社會(huì)理解為調(diào)控放松。

　　編者按：2010年8月11-14日，中國房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰是預(yù)言者？誰又能獨(dú)善其身？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 武瑾瑩 事實(shí)上，在越來越多的開發(fā)商進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在越來越多的開發(fā)商進(jìn)行全國布局的時(shí)候，一家有著多年服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，能夠提供全國統(tǒng)一專業(yè)服務(wù)的地產(chǎn)服務(wù)商也受到越來越多開發(fā)商的認(rèn)可。

　　在全球金融危機(jī)逐漸好轉(zhuǎn)的同時(shí)，世邦魏理仕這樣的全球地產(chǎn)服務(wù)商的業(yè)務(wù)也隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇而復(fù)蘇。在中國，世邦魏理仕目前也在積極開拓更新的服務(wù)領(lǐng)域。

　　2010年5月，金勇履新世邦魏理仕的首席運(yùn)營官。7月13日，在北京，觀點(diǎn)新媒體采訪了世邦魏理仕的新任首席運(yùn)營官金勇先生。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期有消息說，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能會(huì)逐漸放松，您怎么看待這種說法？

　　金勇：我們要認(rèn)識到國家政策的作用是有期限的，特別是針對周期性強(qiáng)的房地產(chǎn)市場的政策，政策作用的有效期受市場周期的影響更大。我們能夠觀察到在近期來房地產(chǎn)政策的有效期大概也就是半年不到，在政策發(fā)布的半年之內(nèi)政策有比較大的作用，對市場有直接的作用。但是，過了半年的有效期以后，往往政策的直接作用力就開始變小了。

　　這種作用力逐漸的變?nèi)跏强梢哉业皆虻?。比如說很多政策的作用是由于改變了消費(fèi)者的購房心理，在剛出現(xiàn)政策的時(shí)候是有沖擊力的。但這種沖擊力沒有了以后，政策的效應(yīng)就沒有了。這種有沖擊作用的政策對心理的改變也就半年。半年之后就審美疲勞了，逐漸適應(yīng)了以后政策的效果就沒有了。對市場中其他的信號更敏感了。還有一個(gè)原因是在社會(huì)對政策理解更清楚以后，有些政策的限制和控制就被發(fā)現(xiàn)能繞開走。這是在全球各地都有的現(xiàn)象，任何地方的政策也好，法規(guī)也好，都有這樣的效果，政策的作用力是有期限的。

　　到現(xiàn)在，上半年的調(diào)控政策的作用基本上都到末期了。那么，在這個(gè)時(shí)候，自然而然社會(huì)開始有了心理上的準(zhǔn)備，就是有沒有可能會(huì)出新的政策，等于是有意無意的將政策作用減弱了。同時(shí)都在等待市場和政策新的信號和刺激。現(xiàn)在出現(xiàn)對國家調(diào)控政策是否松動(dòng)的問題也正好是在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上。

　　再看一下國家上半年的很多政策，很多是房地產(chǎn)金融，如房地產(chǎn)按揭貸款這些方面的政策，這些政策實(shí)際上直接的作用點(diǎn)是購房者心理。我們觀察到的市場現(xiàn)象也是這樣的，市場上購房者大規(guī)模的觀望，在一段時(shí)間里需求不像以前那么踴躍。你可以說是一個(gè)短期觀望，也可以說，確實(shí)也是對房價(jià)太高的一種抵觸情緒。但是，確實(shí)是對購房者產(chǎn)生了心理作用。只是這種心理作用是有期限的，到了一定的程度以后，心理作用可能慢慢就會(huì)有一些反向的變化。近期我們看到確實(shí)是接近購房者心理的拐點(diǎn)，要沒有新政策出現(xiàn)的話，這種觀望心理能夠持續(xù)的力量或者能夠堅(jiān)持觀望的動(dòng)力在逐漸地減少。如果國家沒有新的政策，或者沒有一個(gè)新的說法的話，購房者的觀望心理會(huì)繼續(xù)逆向轉(zhuǎn)變，比如會(huì)開始回到房市去購房。

　　正因?yàn)楝F(xiàn)在正好處在這個(gè)時(shí)間的拐點(diǎn)階段，所以社會(huì)和媒體會(huì)對各種信號很敏感，對政府官員的說法非常敏感，任何一點(diǎn)小的說法就會(huì)被解釋或者翻譯成各種各樣的可能性。

　　下一步市場的走向在短期內(nèi)是個(gè)政策市場，政府在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的信號非常重要，如果沒有新的調(diào)控政策出臺就會(huì)被社會(huì)理解為調(diào)控放松，種猜測和敏感對市場的健康發(fā)展有負(fù)面的壓力。

　　觀點(diǎn)新媒體：從5月中旬，已經(jīng)有開發(fā)商率先在全國展開降價(jià)，目前，已有多家開發(fā)商宣布在全國或部分地區(qū)實(shí)行優(yōu)惠，您認(rèn)為，接下來大幅降價(jià)是否將會(huì)發(fā)生？在今年調(diào)整的情況下，降價(jià)是否是開發(fā)商提升銷售業(yè)績最好或者唯一的方式？

　　金勇：在這個(gè)政策作用的有效期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，市場上無論是供方還是需方，也就是無論是開發(fā)商還是購房者，都對市場上和政府的信號非常敏感，但還沒有形成統(tǒng)一的看法。開發(fā)商這時(shí)的降價(jià)多是開發(fā)商根據(jù)自身的情況，如公司自己的現(xiàn)金流要求，作出的決策。

　　我們觀察到的是，在一線城市，在好的地段，土地還是稀缺的。很多有這個(gè)好地段項(xiàng)目的開發(fā)商還是會(huì)對這些項(xiàng)目的價(jià)值很珍惜的。我覺得自然而然對降價(jià)會(huì)抱著一種保守的態(tài)度。

　　從資金層面上看，資金鏈和流動(dòng)性的收緊、投資人對業(yè)績的要求、股票市場也好、自己股東也好、都會(huì)對收入有一定的期望值。所以這些因素會(huì)推動(dòng)開發(fā)商去做一些銷售方面的調(diào)整，需要開發(fā)商把銷售做出來?，F(xiàn)階段的降價(jià)多是這種調(diào)整的結(jié)果。

　　我們還看到一個(gè)現(xiàn)象，有一些推盤項(xiàng)目愿意至少在推盤的開始階段，用好的價(jià)錢在市場上產(chǎn)生影響，這樣的話就能把銷售做起來，運(yùn)轉(zhuǎn)起來，在現(xiàn)在市場上對各種信號非常敏感的時(shí)期，不大的降價(jià)能產(chǎn)生很大的市場影響。

　　到現(xiàn)在我們看到在市場上的降價(jià)都是一些個(gè)案。不是整個(gè)市場層面上普遍的降價(jià)，我看到整個(gè)市場層面上，開發(fā)商對降價(jià)的需要還沒有共同的認(rèn)同。多是因?yàn)閯e的原因，比如業(yè)績、回報(bào)現(xiàn)金流，在采取降價(jià)行為的個(gè)案。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期，土地市場開始重新活躍起來了，據(jù)您觀察，下半年的土地市場是不是也開始活躍了？現(xiàn)在是一些開發(fā)商擴(kuò)張的機(jī)遇嗎？

　　金勇：實(shí)際上在住宅市場里面，基本上是僧多粥少的狀態(tài)。僧就是開發(fā)商，粥就是土地。也就是說，真正好的土地，一線城市的、好區(qū)位的土地確實(shí)還是稀缺的。而且咱們大多數(shù)的開發(fā)商都有開發(fā)這類土地的經(jīng)驗(yàn)。所以，對爭取得到這些土地的期望值在調(diào)控開始以來也一直是沒有減弱的，調(diào)控的影響還沒有看到。

　　增加土地儲備，幾乎是每一個(gè)開發(fā)商，尤其是全國性的有品牌的開發(fā)商的一個(gè)首要任務(wù)。實(shí)際上有時(shí)候，開發(fā)商對現(xiàn)在正在做的項(xiàng)目的銷售速度還不如他對建立土地儲備的速度更加關(guān)注，多數(shù)是看著土地儲備的增加速度來決定在售項(xiàng)目的銷售速度。即使在調(diào)控政策下，住宅需求的基本面還是比較健康的。所以在這方面來講，開發(fā)商對拿高質(zhì)量的土地的熱情也一直都是有的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年很多房企紛紛表示要加大商業(yè)地產(chǎn)投入，您怎么看待這股住宅企業(yè)轉(zhuǎn)作商業(yè)地產(chǎn)的情況？您認(rèn)為會(huì)對當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場造成什么影響？

　　金勇：這個(gè)現(xiàn)象，表面上看好像是由政策對住宅市場調(diào)控引發(fā)的。實(shí)際上，這個(gè)現(xiàn)象的出現(xiàn)是有其他原因的。在房地產(chǎn)市場發(fā)展到了這一步以后，現(xiàn)在更多土地供應(yīng)都是以綜合用地出現(xiàn)的，公建里面有辦公樓，有酒店，有商業(yè)。這么一個(gè)趨勢。不是開發(fā)商自己選擇的，至少多數(shù)不是自己選擇的，地方政府要盡量降少單純對土地出售的依賴，而開始注重長期營運(yùn)產(chǎn)生的稅收，尤其是商用地產(chǎn)帶來的長期稅收收入。所以促成了很多開發(fā)商必須要進(jìn)入到商用物業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域。

　　一直以來，有些開發(fā)商對商用地產(chǎn)的開發(fā)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)并不多，一直在回避。只是現(xiàn)在得到的土地更多的是綜合體用地，使得一定要做這樣的轉(zhuǎn)型。這個(gè)轉(zhuǎn)型就形成了一種趨勢。再往下發(fā)展，二線城市的土地供應(yīng)也開始多是綜合用地了，單純的住宅的開發(fā)項(xiàng)目越來越少，開發(fā)商都在不同程度地轉(zhuǎn)型，這個(gè)是一個(gè)比較普遍的現(xiàn)象。

　　商用物業(yè)的開發(fā)是風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，對開發(fā)的專業(yè)性的要求更高，對整合多種專業(yè)服務(wù)的能力要求更高。也更要求有風(fēng)險(xiǎn)管理和規(guī)避的能力，尤其是管理商用房地產(chǎn)的周期性的判斷能力。我國的商用地產(chǎn)的開發(fā)水平還不成熟。對商用地產(chǎn)開發(fā)的投入加大是對商用地產(chǎn)市場的發(fā)展有非常正面的作用的。對提高整體市場的專業(yè)能力是有推動(dòng)力的。

　　這個(gè)現(xiàn)象對住宅市場當(dāng)然也是有影響，但對住宅市場的基本面不應(yīng)該有什么太大的變化。我們也看到，很多純住宅的項(xiàng)目，很多公建配套實(shí)際上是不夠的，商業(yè)面積是不夠的。在市場發(fā)展到現(xiàn)在了，要考慮得更加全面一些，住宅和公建是混合性的話，實(shí)際上對整個(gè)項(xiàng)目、對整個(gè)社區(qū)有很多互利的作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年5月，金先生成為世邦魏理仕中國區(qū)的首席運(yùn)營官，可以談?wù)勀鷮χ袊鴧^(qū)今年發(fā)展的規(guī)劃嗎？

　　金勇：世邦魏理仕是全球最大和最專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，也是唯一一個(gè)進(jìn)入美國500強(qiáng)的房地產(chǎn)服務(wù)商。我們的競爭優(yōu)勢是有最全面的服務(wù)范圍、最全面服務(wù)的內(nèi)容。在專業(yè)層面上，我們在國內(nèi)有14個(gè)業(yè)務(wù)線，業(yè)務(wù)線包括寫字樓服務(wù)，工業(yè)物業(yè)，住宅顧問和銷售，綜合體開發(fā)顧問，商業(yè)顧問，商業(yè)招商，商業(yè)中心管理，物業(yè)管理，資產(chǎn)管理，估值，投資，融資，項(xiàng)目管理等等，還有新近進(jìn)入中國的酒店服務(wù)。

　　我們的特點(diǎn)就是服務(wù)內(nèi)容是全面的。因?yàn)樵谝粋€(gè)成熟的房地產(chǎn)市場里面，全面的服務(wù)是很重要的。在成熟的市場中，美國也好，日本也好，歐洲也好，多數(shù)的開發(fā)項(xiàng)目都是綜合的，有住宅，有寫字樓，有酒店，還有商業(yè)。同時(shí)，我們在全球的綜合體服務(wù)有很好的平臺。

　　在另一個(gè)管理的維度上，我們現(xiàn)在在國內(nèi)已經(jīng)建立了覆蓋全國的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以北京和上海為核心，建立精深的，全面的專業(yè)服務(wù)能力。在各個(gè)地方的辦公室又有給這些專業(yè)能力落地的能力，在客戶的層面上把專業(yè)的服務(wù)和地域的覆蓋結(jié)合起來，我們就能給我們的客戶創(chuàng)造價(jià)值。在開發(fā)上，我們可以有非常好的顧問服務(wù)、投融資服務(wù)。開發(fā)之后還要經(jīng)營。我們又有非常好的寫字樓服務(wù)，工業(yè)物業(yè)服務(wù)，招商，還有更長期的物業(yè)管理和購物中心管理。我們?yōu)槲覀兊目蛻粼诜康禺a(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的整個(gè)鏈條上提供全面和深度的服務(wù)。我們是把服務(wù)鏈接整合起來的。這樣的話，對客戶來講是一站式服務(wù)，他要求的服務(wù)我們?nèi)磕軌蜃?，我們提供的全方位的整合服?wù)模式，不僅在國內(nèi)，就是在國際上能夠與我們直接競爭的也不多，可以說我們是唯一一家房地產(chǎn)服務(wù)公司能夠這么做的。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么世邦魏理仕今年整體的營收會(huì)不會(huì)受到宏觀調(diào)控的影響？

　　金勇：我們的業(yè)務(wù)主要有兩部分，主要是商住物業(yè)，也有住宅。住宅現(xiàn)在是受到宏觀調(diào)控的影響，成交量、收入是有影響。但是因?yàn)樽≌恢币詠矶际侵芷谛院筒▌?dòng)性很強(qiáng)的行業(yè)。我們在管理的時(shí)候是對這個(gè)特性很清楚的。我們在管理的時(shí)候也是按這個(gè)強(qiáng)周期的特性來管理我們的業(yè)務(wù)的。

　　商用物業(yè)現(xiàn)在看來受宏觀調(diào)控的影響不大。商用物業(yè)更多的是直接受到全球的和中國的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。國內(nèi)和國際的宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使商用物業(yè)在今年上半年已經(jīng)開始觸底反彈，我們已經(jīng)看到了穩(wěn)定回暖的跡象。包括優(yōu)質(zhì)寫字樓和優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的空置率都在下降，租金開始持穩(wěn)并且有所上升。

　　但是，商用物業(yè)在整體來講，是回暖也好，是上升也好，都是緩慢的，都是跟著大勢走、跟著基本面走的，這是一個(gè)長期的趨勢。這個(gè)趨勢就是一出現(xiàn)拐點(diǎn)以后不太容易翻過來。市場要是開始上升的話，不是那么容易就是能夠壓下來的，是相對穩(wěn)定的一種態(tài)勢。

　　我們的住宅和商用是互補(bǔ)的，特別是在周期上比較獨(dú)立，結(jié)合起來有一定的反周期性。我們在國際房地產(chǎn)服務(wù)商中是唯一一家又做商用物業(yè)又做住宅物業(yè)，這種結(jié)合對我們整體業(yè)務(wù)抗周期風(fēng)險(xiǎn)是有好處的。

　　觀點(diǎn)新媒體：我們看到，今年世邦魏理仕擴(kuò)展了其酒店服務(wù)部在中國的業(yè)務(wù)平臺，于上海和北京設(shè)立了辦事處，可否簡單介紹一下酒店業(yè)務(wù)的情況？

　　金勇：酒店實(shí)際上是我們現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍之一。我們的總部在全球有很強(qiáng)的酒店服務(wù)專業(yè)水平。

　　我們在國內(nèi)也在建立這方面的專業(yè)能力，我們現(xiàn)在在北京、上海都有專門做酒店服務(wù)的專業(yè)人員，也是很有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。

　　我們發(fā)現(xiàn)在開發(fā)綜合體項(xiàng)目中，酒店實(shí)際上是一個(gè)最大的難點(diǎn)。因?yàn)榫C合體中酒店的定位，包括對酒店的管理，對整個(gè)綜合體的成功是有決定作用的。酒店的開發(fā)也是一個(gè)非常專業(yè)的領(lǐng)域。我們現(xiàn)在正好利用世邦魏理仕在全球的這個(gè)酒店專業(yè)的平臺，把我們在全球酒店服務(wù)、酒店開發(fā)管理運(yùn)營服務(wù)和顧問的這方面的知識發(fā)展到中國來，這個(gè)在國內(nèi)也是不多見的。在國內(nèi)，這也是我們一個(gè)非常重要的發(fā)展方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：對下半年在中國國內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展，您自己是一個(gè)什么樣的態(tài)度？

　　金勇：我對我們在國內(nèi)的業(yè)務(wù)，在對下半年和近期的發(fā)展是持保守的樂觀態(tài)度的。樂觀態(tài)度是建立在中國商用物業(yè)市場的穩(wěn)步上升的市場環(huán)境。保守的樂觀是我們對房地產(chǎn)市場的強(qiáng)周期性和波動(dòng)性的認(rèn)識，我們在增長的市場條件中，更要注重管理周期和波動(dòng)。

　　我們有200多年的歷史了，我們在管理這種周期性和波動(dòng)性很有經(jīng)驗(yàn)。所以，對這個(gè)波動(dòng)，我們并不是很害怕，我們長期非常看好國內(nèi)的住宅和商用物業(yè)的發(fā)展。

　　我們能夠通過全球的平臺，把我們?nèi)虻慕?jīng)驗(yàn)和歷史上積累的專業(yè)能力帶到中國來，并在中國進(jìn)一步的發(fā)展。我們現(xiàn)在更多服務(wù)的是國內(nèi)的客戶。我們的業(yè)務(wù)來源，特別在這幾年，國內(nèi)客戶的業(yè)務(wù)要比國際客戶的發(fā)展要大。我們實(shí)際上是一家有國際平臺的中國公司。我們一半以上的業(yè)務(wù)都是來自于國內(nèi)的客戶。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為全球最大的地產(chǎn)服務(wù)商，您對目前情況下的開發(fā)商有沒有一些好的建議呢？

　　金勇：我們一直在跟我們的長期合作伙伴做溝通，對內(nèi)，我們認(rèn)為很重要的事情就是要把自己的內(nèi)功做好，真的知道自己的競爭優(yōu)勢在哪里，進(jìn)一步發(fā)展自己的競爭優(yōu)勢。然后跟開發(fā)商、投資商建立長期的戰(zhàn)略關(guān)系，合作關(guān)系。

　　我覺得中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)比較成熟的階段，在這個(gè)階段里面，很重要的一個(gè)趨勢就是專業(yè)分工越來越細(xì)。開發(fā)商、投資商、建筑師、顧問咨詢、服務(wù)商、物業(yè)管理和不同業(yè)態(tài)的專家一定要越來越深化他們自己的專業(yè)能力。越來越不是一個(gè)公司能夠輕易地做好開發(fā)和管理中的所有的事情，這種大而全的經(jīng)營模式的發(fā)展逐漸正在遇到瓶頸，有管理上的，人才上的，系統(tǒng)上的，市場本身的。還要做大做好，就要有進(jìn)一步的專業(yè)分工，同時(shí)做有效的資源整合。

　　資源的擁有方是資源整合的主體。來自不同方面的資源擁有方，無論是土地資源也好，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也好，專業(yè)能力資源也好，還是金融資源也好，都要做長期的戰(zhàn)略合作才能夠把房地產(chǎn)的這盤棋做大，才能把開發(fā)商做大做強(qiáng)。不是靠一家公司，靠一個(gè)百科全書的方式，而是靠很多的專家聯(lián)合，通過戰(zhàn)略合作聯(lián)合在一起來達(dá)到這種目的，這個(gè)發(fā)展是長期的，可以持續(xù)的。