編者按：2010年8月11-14日，中國(guó)房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰(shuí)是預(yù)言者？誰(shuí)又能獨(dú)善其身？

　　盡管市場(chǎng)的冷淡，新鴻基對(duì)上海市場(chǎng)的熱情并沒有因此減滅，據(jù)新鴻基相關(guān)人士早前透露，今年新鴻基在國(guó)內(nèi)的發(fā)展主要集中于上海區(qū)域，并把40%的投資集中于此地。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，調(diào)控政策對(duì)中端市場(chǎng)影響很大，但對(duì)豪宅及高端商用物業(yè)影響較少，而港企一直有在市場(chǎng)低谷進(jìn)行拿地的傳統(tǒng)，所以新鴻基如此積極拿地并不無(wú)道理。

　　五月初，莘莊鎮(zhèn)222號(hào)地塊（莘莊地鐵上蓋）正式招標(biāo)出讓，新鴻基聯(lián)合城開等房企組建聯(lián)合體參與此次競(jìng)拍。最終新鴻基不敵綠地集團(tuán)，與該地塊失之交臂。

　　6月17日，新鴻基地產(chǎn)再次向上海房地局提出預(yù)申請(qǐng)，準(zhǔn)備參與競(jìng)拍“黃浦江沿岸E18地塊(9-3)”。該地塊是陸家嘴近五年來(lái)首次推出的住宅用地，起拍價(jià)高達(dá)34億元，起拍樓面價(jià)高達(dá)25113元/平方米。而該地塊更被視作有望成為成為上海乃至內(nèi)地的“住宅單價(jià)地王”。

　　蘇仲?gòu)?qiáng)對(duì)此表示，新鴻基拿地的態(tài)度非常理性，不會(huì)搶地王，“只要價(jià)格合理就會(huì)考慮去拿”。黃少媚也表示，只要是好的地段、合理的價(jià)格以及好的前景，新鴻基都會(huì)很關(guān)注。

　　蘇仲?gòu)?qiáng)指出，一路以來(lái)新鴻基都有留意拿地的機(jī)會(huì)，由于市場(chǎng)變化比較大，所以會(huì)較為審慎。“新鴻基來(lái)來(lái)中國(guó)發(fā)展還是看長(zhǎng)線，但還是希望買地的時(shí)機(jī)能審慎一些，現(xiàn)在北京政府不希望見到地王，我們會(huì)更加審慎。”

　　對(duì)于目前不少分析人士表示目前是抄底的好時(shí)機(jī)，蘇仲?gòu)?qiáng)表示，“很難說什么時(shí)間是低迷，難以判斷抄底的時(shí)機(jī)，但會(huì)用長(zhǎng)線的眼光去計(jì)劃，所以也不擔(dān)心波動(dòng)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是剛剛起步，仍有一段很長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間，對(duì)于未來(lái)拿地的計(jì)劃影響不大。”

　　新鴻基表示，只要是好項(xiàng)目，新鴻基都會(huì)選擇開放的態(tài)度，除了招拍掛以外還會(huì)跟合作者合作，或是收購(gòu)部分項(xiàng)目。至于合作伙伴的選擇，只要是“有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展意向并理念一致，都會(huì)有興趣合作。”但目前仍未有意向的合作伙伴。

　　市場(chǎng)應(yīng)對(duì)

　　新政落地后，盡管上海細(xì)則久久未出，但上海成交量早已應(yīng)聲下滑，下跌速度更是一發(fā)不可收拾。據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月上海市商品住宅成交量為30萬(wàn)平方米，環(huán)比4月縮水70余萬(wàn)平方米，降幅約70%。5月全市商品住宅成交均價(jià)為22338元/平方米，環(huán)比4月減少2.6%。

　　蘇仲?gòu)?qiáng)表示，上海的市場(chǎng)跟其它城市差不多，成交量很少，預(yù)計(jì)這種情況還將會(huì)維持一段時(shí)間，至于價(jià)格的調(diào)整目前仍很難說，就算調(diào)也不會(huì)調(diào)得非常厲害。至于目前的短期波動(dòng)，新鴻基認(rèn)為并不擔(dān)心。

　　新政剛滿兩個(gè)月，面對(duì)不見起色的成交量，不少開發(fā)商已抵擋不住新政的威力，早已放棄“死扛”的打算，先后選擇降價(jià)促銷。

　　新鴻基對(duì)此表示沒有降價(jià)的打算，理由很簡(jiǎn)單：“現(xiàn)在我們的項(xiàng)目已經(jīng)售完。”黃少媚表示，即便目前仍有項(xiàng)目出售，新鴻基仍將會(huì)按市場(chǎng)辦事，并先集中精力做好的產(chǎn)品。

　　問及新政對(duì)目前房產(chǎn)銷售產(chǎn)生的影響，黃少媚認(rèn)為，市場(chǎng)有一定的規(guī)律，在目前供求關(guān)系還有整體的環(huán)境情況下，市場(chǎng)有一定的波動(dòng)是很正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。

　　她指出，較高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)會(huì)具有較好的發(fā)展機(jī)會(huì)，因?yàn)闊o(wú)論是基于何種市場(chǎng)情況下，對(duì)買家而言，這都是一個(gè)基本要求。而在新政調(diào)控之下，目前買家都進(jìn)入觀察期，市場(chǎng)呈現(xiàn)一種膠著狀態(tài)。但根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的分析或通過與業(yè)主交談了解到，對(duì)于好的作品客戶還是愿意去買，無(wú)論是從剛性的角度還是投資的較多，客戶還是較為理性。

　　據(jù)了解，新鴻基今年會(huì)在華南地區(qū)有一定的推盤計(jì)劃，但蘇仲?gòu)?qiáng)稱，項(xiàng)目的推出仍要看進(jìn)度，當(dāng)工程達(dá)到一定的程度，可以拿到售樓批文的話則都會(huì)適時(shí)推出，絕不會(huì)捂盤。

　　目前珠三角地區(qū)的舊城改造進(jìn)行得如火如荼，新鴻基亦積極參與其中。新鴻基表示，該些舊改項(xiàng)目與新鴻基的開發(fā)要求、開發(fā)理念較符合，同時(shí)也希望能對(duì)該些城市有點(diǎn)貢獻(xiàn)，讓其能“舊貌換新顏”。蘇仲?gòu)?qiáng)表示，由于當(dāng)?shù)鼐用衽c政府對(duì)其有信心，目前該些項(xiàng)目的進(jìn)展非常順利。