在成功搶占二三線的市場(chǎng)之后，如何提高利潤(rùn)率成為了恒大下一個(gè)考驗(yàn)，上海、北京這些一線城市的利潤(rùn)空間對(duì)恒大是一個(gè)誘惑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 6月24日有消息稱，恒大2007年就在上海預(yù)定的項(xiàng)目終于準(zhǔn)備啟動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)遭受全面調(diào)整，上海市場(chǎng)開(kāi)始縮水之時(shí)，恒大卻展開(kāi)了在上海的征途。

　　據(jù)悉，恒大在上海的項(xiàng)目名為“中穗廣場(chǎng)”，也就是曾經(jīng)引發(fā)了無(wú)數(shù)關(guān)注的上海源深路1號(hào)在上海幾經(jīng)周折，終于可以開(kāi)工。

　　源深路項(xiàng)目

　　一則名為“中穗廣場(chǎng)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)公示”的公告近日出現(xiàn)在上海環(huán)境熱線官方網(wǎng)站，該項(xiàng)目為恒大地產(chǎn)約兩年半前“預(yù)定”的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)源深路1號(hào)地塊項(xiàng)目。這次公示意味著，恒大在上海的這一首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目將要啟動(dòng)。

　　根據(jù)上海環(huán)境熱線網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目總投資約4億元，占地面積34,063平米，可建樓面132,836平米，其中住宅用地面積23,360平米，地上建筑面積58,400平米，涉及3幢24至26層高住宅、地下會(huì)所、地下停車庫(kù)及配套設(shè)施。商業(yè)樓面用地面積為9,610平米，地上建筑面積38,440平米，涉及1幢24層寫字樓及地下停車庫(kù)等。環(huán)評(píng)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“中穗廣場(chǎng)”上述規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)進(jìn)入報(bào)批流程。

　　上海業(yè)內(nèi)人士表示，目前源深板塊內(nèi)高端住宅成交均價(jià)已達(dá)3.5萬(wàn)元/平方米-4萬(wàn)元/平方米。源深板塊若有新地塊推出，成交樓面地價(jià)上限或可達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，而恒大當(dāng)初獲得該幅地塊的樓面地價(jià)成本僅有1萬(wàn)元/平方米，其未來(lái)利潤(rùn)率可見(jiàn)一斑。

　　苦等了三年，源深路歷經(jīng)了多次波折之后，似乎終見(jiàn)彩虹。從目前的情形看，這個(gè)項(xiàng)目顯然能為恒大未來(lái)提供不錯(cuò)的收益。

　　2008年3月13日，恒大地產(chǎn)曾在香港發(fā)布全球發(fā)售公告，宣稱面積達(dá)34063平方米的源深路1號(hào)土地是其“預(yù)留土地”，“將斥資14億元收購(gòu)”。恒大IPO擬發(fā)行29.60911億股，集資約165.8億港元，但因港股行情低落，恒大地產(chǎn)的融資計(jì)劃被“推遲發(fā)行”，“源深路1號(hào)”地塊的收購(gòu)資金可能因此出現(xiàn)了巨大缺口。

　　據(jù)悉，在源深路1號(hào)地塊的收購(gòu)款項(xiàng)中，除恒大地產(chǎn)已向賣方支付的3億港元訂金外，余額都將在其全球發(fā)售完成后，按發(fā)售價(jià)發(fā)行股份的方式或以現(xiàn)金支付。2008年1月，賣方向恒大地產(chǎn)確認(rèn)，要求以現(xiàn)金支付部分余下代價(jià)約9億元，以股份支付剩余2億元。

　　在恒大宣告首次IPO暫停之后，源深路項(xiàng)目的消息也隨之停滯。

　　2008年5月，有消息稱被恒大地產(chǎn)預(yù)訂的“源深路1號(hào)”地塊再次出現(xiàn)在土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)上，轉(zhuǎn)讓價(jià)格已從年初的14億上升到了19億，于是，恒大房企源深路1號(hào)的說(shuō)法傳出。后來(lái)，恒大高層表示了否認(rèn)。

　　2009年5月，有媒體報(bào)道稱，萬(wàn)科正積極謀求抄底并購(gòu)其他項(xiàng)目，其中便包括“恒大地產(chǎn)的上海資產(chǎn)”。這樣的描述不禁讓人想到廣州恒大當(dāng)時(shí)在上海拿下的源深路1號(hào)地塊，當(dāng)時(shí)該地塊還一直處于未開(kāi)發(fā)狀態(tài)。

　　隨后，廣州恒大地產(chǎn)高層向媒體表示，上述報(bào)道中的“恒大”非廣州恒大，“應(yīng)該是一家名為上海恒大的開(kāi)發(fā)商。幾年前，萬(wàn)科就曾收購(gòu)過(guò)上海恒大的項(xiàng)目。由于名字接近，便以訛傳訛了。”

　　一場(chǎng)收購(gòu)風(fēng)波就此停歇。然而此后至今一年的時(shí)間里，源深路項(xiàng)目也再無(wú)任何消息。

　　恒大策略

　　一年之后，恒大選擇在這個(gè)樓市觀望的微妙時(shí)期、毫無(wú)征兆地啟動(dòng)了上海項(xiàng)目，恒大的這招棋讓人費(fèi)解。

　　恒大的一位高層給出的回答是：開(kāi)發(fā)上海這幅黃金地塊是個(gè)嘗試，并非開(kāi)辟新戰(zhàn)線，稱源深路1號(hào)地塊將產(chǎn)生不錯(cuò)的利潤(rùn)率。

　　如果說(shuō)利潤(rùn)率是恒大對(duì)該項(xiàng)目寄予的厚望，這說(shuō)法也并無(wú)道理。雖然恒大的銷售在2009年取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但恒大的核心利潤(rùn)率并不讓恒大滿足。

　　根據(jù)恒大公告，2009年，恒大全年收入及毛利分別約為人民幣57.2億元及約人民幣19.5億元，按年分別上升58.4%及31.8%，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)增加98.1%至人民幣10.5億元。

　　在成功搶占二三線的市場(chǎng)之后，如何提高利潤(rùn)率成為了恒大下一個(gè)考驗(yàn)，上海、北京這些一線城市的利潤(rùn)空間對(duì)恒大是一個(gè)誘惑。

　　而從另一個(gè)層面而言，雖然恒大的二三成策略在目前看來(lái)取得了成功，但北京、上海的項(xiàng)目缺位始終讓恒大的布局像一個(gè)不完整的拼圖。在北京、上海開(kāi)發(fā)自己的項(xiàng)目，不僅是利潤(rùn)的要求，對(duì)于提升品牌價(jià)值也是一個(gè)必不可少的步驟。

　　作為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿城市，北京和上海等一線城市向來(lái)是無(wú)數(shù)欲打造品牌地產(chǎn)的房企必爭(zhēng)之地，北京、上海的地產(chǎn)項(xiàng)目是房企品牌的加持之物。聰明的恒大顯然明白其中奧妙，在市場(chǎng)低谷期的品牌塑造則更容易獲得積極的效應(yīng)。