在地價(jià)比較高的時(shí)候，萬(wàn)科確實(shí)有意降低了推盤速度，但目前來(lái)看，銷售金額下降應(yīng)該還是來(lái)其自成交金額的下降。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 上海萬(wàn)科目前在售的8個(gè)項(xiàng)目，有3個(gè)新開盤項(xiàng)目都被傳出降價(jià)的消息，這在敏感的上海樓市里，無(wú)疑是一顆重磅的炸彈。

　　雖然媒體的報(bào)道均稱：上海萬(wàn)科證實(shí)，近期陸續(xù)上市的萬(wàn)科第五園、城花新園、花園小城三個(gè)新盤，實(shí)際價(jià)格與新政前的預(yù)報(bào)價(jià)相比下降近20%。但稍晚些的時(shí)候，萬(wàn)科上海公司副總經(jīng)理朱懷宇又“否認(rèn)”了上海萬(wàn)科降價(jià)的消息。一時(shí)間，萬(wàn)科的降價(jià)成了一團(tuán)迷霧。

　　明降暗升之辯

　　上海媒體的消息稱，萬(wàn)科第五園于6月16日開盤，31套180-190平方米聯(lián)排別墅實(shí)際開盤均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，預(yù)報(bào)價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米以上；城花新園項(xiàng)目6月19日開盤，48套3G精裝公寓實(shí)際開盤價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米，預(yù)報(bào)價(jià)為2.8萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米；花園小城6月19日開盤，76套精裝三房開盤價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米，預(yù)報(bào)價(jià)為1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。

　　原定6月23日開盤的萬(wàn)科琥珀臻園，也傳放出了限量50套開盤價(jià)格或?yàn)?.5萬(wàn)/平米的單位。

　　這有板有眼的數(shù)據(jù)在萬(wàn)科上海公司副總經(jīng)理朱懷宇的口中卻有了另一番解釋。“此說(shuō)法不夠嚴(yán)謹(jǐn)，三個(gè)樓盤都是首次開盤，不是降價(jià)行為，根據(jù)項(xiàng)目位置，采取一房一價(jià)銷售方式，不存在低于預(yù)期銷售價(jià)格的說(shuō)法。”

　　這個(gè)說(shuō)法雖然并未得到一致贊同的說(shuō)法，但也產(chǎn)生了各種不同的聲音。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟就對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，五月份以來(lái)，萬(wàn)科在上海不少樓盤出現(xiàn)零成交。“實(shí)際上沒(méi)有降價(jià)，'明著降價(jià)，暗著漲價(jià)'”。

　　根據(jù)佑威監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，萬(wàn)科花園小城上一批房源售價(jià)為1.3萬(wàn)/平米，現(xiàn)在接近1.5萬(wàn)/平米，而號(hào)稱萬(wàn)科降價(jià)達(dá)三成之多的萬(wàn)科琥珀臻園，所在位置已接近上海邊緣，周圍房?jī)r(jià)1.5-1.7萬(wàn)/平米，而萬(wàn)科開盤報(bào)價(jià)2.5萬(wàn)/平米。據(jù)此，陸騎麟認(rèn)為，報(bào)價(jià)都是虛的，實(shí)際上上一批房源的成交價(jià)更能看出實(shí)際價(jià)格。

　　翻看城花新園項(xiàng)目的價(jià)格資料，早前一批房源的售價(jià)則為2.2-2.4萬(wàn)/平米，本次推出的項(xiàng)目則為2.4萬(wàn)/平米，較早前持平。

　　萬(wàn)科的假象

　　事實(shí)上，降了價(jià)也罷，沒(méi)有降價(jià)也罷，就萬(wàn)科而言，其所處的境地恐怕并不是外界所想象中那么艱難，單月銷售額的下降恐怕也非萬(wàn)科降價(jià)的初衷。

　　根據(jù)萬(wàn)科最近一次的投資者交流會(huì)上透露的資料，萬(wàn)科5月份的銷售速度（新推盤的單月認(rèn)購(gòu)率）其實(shí)并未下降。從前5個(gè)月各月萬(wàn)科的新盤單月認(rèn)購(gòu)率情況看，3月份最高，超過(guò)70%，1月、2月和4月基本維持在50%-60%之間，5月份為61%，在前5個(gè)月中位居第二。

　　萬(wàn)科在投資者交流會(huì)上認(rèn)為，萬(wàn)科5月份業(yè)績(jī)的下滑主要是推盤數(shù)量的減少所致，而非銷售下降，事實(shí)上萬(wàn)科的新房認(rèn)購(gòu)率仍維持在較為健康的水平。

　　這對(duì)于萬(wàn)科而言，是其是否需要降價(jià)的關(guān)鍵考量點(diǎn)。有資料顯示，萬(wàn)科60%的房源都將在下半年推出市場(chǎng)，而萬(wàn)科總裁郁亮在接受媒體采訪時(shí)也透露，目前萬(wàn)科的可售資源存量很低，五月份萬(wàn)科的存貨水平都還未出現(xiàn)明顯的回升。

　　長(zhǎng)期跟蹤研究萬(wàn)科的金融分析家杜麗虹也持類似的觀點(diǎn)。杜麗虹對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，在地價(jià)比較高的時(shí)候，萬(wàn)科確實(shí)有意降低了推盤速度，但目前來(lái)看，銷售金額下降應(yīng)該還是來(lái)其自成交金額的下降。

　　“目前所有房企在一線城市的銷售壓力都很大，不僅僅是萬(wàn)科。”杜麗虹分析認(rèn)為。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)跟蹤上海五月份的成交額數(shù)據(jù)，五月上海的新房成交已經(jīng)下滑60%以上。

　　杜麗虹表示：“目前地產(chǎn)企業(yè)的行為還不好下一個(gè)定論，因?yàn)橛械钠髽I(yè)其實(shí)在通過(guò)這種方式測(cè)試市場(chǎng)反應(yīng)，或許地產(chǎn)企業(yè)自身也還沒(méi)有一個(gè)最終的決策，萬(wàn)科也是。”