一向愛好收購爛尾項目的SOHO中國，千挑百選覓得該外灘項目，必然有一定的故事。

　　觀點網(wǎng) 周靜怡 “SOHO中國未來的方向還是很明確的，就是集中在北京和上海的繁華地段發(fā)展。”6月11日下午，SOHO中國離目標又跨進了一大步，SOHO中國董事長潘石屹在微博發(fā)布喜訊：SOHO中國購買上海外灘一項目，獲得的項目總建筑面積13.1萬平米（包括地下）。

　　該外灘項目位于上海永安路以東、新永安路以南、中山東二路以西、新開河路及人民路以北處，處于外灘第一排的黃金寶地，毗鄰上海最知名的景點城隍廟。

　　公告顯示，此次SOHO中國22.5億收購的90%權(quán)益包括地上面積約為6.9萬平方米，地下商業(yè)面積約為1.2萬平方米，庫房、車位等設施的面積為5萬平方米。

　　沒落七年的寶地

　　“實際上這是外灘所有的傳統(tǒng)建筑當中唯一一個可以新建的，因此非常具有意義。”SOHO中國總裁閻巖在6月11日下午就收購一事召開的媒體電話會議上表示：“我們收購了國鼎公司的90%的股權(quán)，由此也就間接持有了外灘204地塊項目公司的61.5%的股權(quán)。”

　　盡管只持有該項目61.5%的股權(quán)，但是潘石屹表示，該項目實際上是跟上海的幾家公司的一個中外合作，中外合作企業(yè)所占股權(quán)多少，實際上意義并不大。“最關(guān)鍵的就是我們分過來的面積”。潘石屹表示。

　　閻巖補充解釋：“合作企業(yè)的特點就是日后的分成比例不一定完全與出資比例一致，另外的股東實際上更多的是未來取得固定數(shù)量的物業(yè)，我們更多的是來管理、經(jīng)營、開發(fā)整體的項目。這一部分最后留得的使用面積是公告上的數(shù)字，這沒有太大的分別。另外兩位股東更多的是以分得固定數(shù)字的面積。”

　　據(jù)了解，該204地塊的總建筑面積為18.9萬平米，地上面積為11.23萬平米。該項目的開發(fā)完全由SOHO中國決定，而后投資建設之時，其余股東也會按比例出資。

　　事實上，SOHO中國入滬的第一役，便是向摩根士丹利收購“上海第一爛尾樓”東海廣場一期，交易價格相當于24.5億元加上前期運營資金的美元等值金額的總和。

　　一直表示上海將成為公司重兵布局之地，SOHO中國此番二度入滬顯然頗具心思。

　　“上海外灘這個項目，我們接觸也有很長時間?？赡茉谶@個過程中有一些政策的出臺，市場有一些波動，這些東西都不會影響SOHO中國的策略。”潘石屹表示，早在新政出臺前的三月份，該項目的收購價格等關(guān)鍵細節(jié)便已經(jīng)基本談妥。

　　一向愛好收購爛尾項目的SOHO中國，千挑百選覓得該外灘項目，必然有一定的故事。

　　總裁閻巖介紹，該204地塊項目歷史悠久，差不多七年前就已經(jīng)有了，但是由于拆遷進展非常緩慢，實際上項目最后一個地方完成拆遷只是在世博之前。“所以這個項目應該在過去的七年當中，一直是處于拆遷、設計、準備階段，還沒有開始真正的東西。”閻巖表示該項目七年來一直受限于拆遷，進展一直裹足不前，直到最近，該項目才完成拆遷，成為平整土地。

　　根據(jù)早前潘石屹透露的安排，現(xiàn)時SOHO中國手中握有的一百多億元現(xiàn)金，全部都要投資到北京和上海兩座城市當中，而且都是集中在寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)上面。

　　在談及該筆收購的時候，潘石屹表示，SOHO中國帳面上的現(xiàn)金還有140億，可是為了供公司的發(fā)展，這個項目貸款的條件都非常地成熟。所以在收購款中，大概有超過50%是銀行貸款。

　　SOHO中國上海攻略

　　潘石屹曾表示：“在北京、上海的選擇中，我們更看好上海，盡管我們目前在上海的投資大概不到全公司的10%，可是我們會在未來的3、4年時間加大對上海的投資。”

　　事實上，潘石屹的上海攻略堪稱未雨綢繆。

　　去年8月，SOHO中國收購上海東海廣場，標志其正式進軍上海房地產(chǎn)市場。如今，東海廣場已經(jīng)成為了今年SOHO中國首四月70多億元銷售收入的主要來源之一。

　　“東海廣場目前出租的情況很好，我們進去的時候，東海廣場的出租率不到30%，經(jīng)過這短短的幾個月時間，我們的出租率很快到80%以上。而且出租的公司大部分都是大公司，目前租金水平平均一天6-8元。”在媒體電話會議上，潘石屹再談東海廣場之時，成就感十足。

　　閻巖則對觀點新媒體表示，外灘的項目和東海廣場相比，既有相似之處，也有不同。

　　“相似之處是兩者都處在上海最好的地段；不同之處是外灘的商業(yè)面積比例很大，人流密集和商業(yè)氣氛濃厚的一個地區(qū)。因為旁邊有交流樞紐和城隍廟，還有大量的旅游等各種人群。而東海廣場，因為地處南京西路，是以商業(yè)辦公為主，因此90%以上的面積是辦公樓。”閻巖表示。

　　潘石屹還表示，外灘204地塊有大量的商鋪，而該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的潛力非常大，公司目前的想法是先保留商鋪，是否進行散售，要待日后具體規(guī)劃。

　　閻巖透露，外灘204地塊項目規(guī)劃現(xiàn)在大概有5座樓左右，不同樓座的設計正在調(diào)整中，希望能夠在2013年下半年推出市場，預計的建安費為1萬元/平米。

　　可以肯定的一點是，老潘的上海攻略依舊在進行當中，據(jù)潘石屹透露，目前在上海有多個項目在前期的接觸中，今年預計仍將利用100億左右來收購項目。