華潤正在朝著在3月底在2009年業(yè)績發(fā)布會上提出的，要將"商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)的貢獻(xiàn)比例提升到40%"這一目標(biāo)前進(jìn)。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 向來走低調(diào)路線的華潤置地在日前的股東會上一反常態(tài)，將所有的媒體召進(jìn)了股東會的會議室，耐心地與媒體進(jìn)行交流。

　　四月之前的華潤置地業(yè)績表現(xiàn)并不搶眼。截止4月30日，華潤置地實現(xiàn)簽約金額58.4億元，同比略有下降，加上去年未結(jié)算簽約額，累計實現(xiàn)簽約249.5億元。其中，今年結(jié)算已經(jīng)鎖定簽約額161.4億元，折合約183.3億港元，比去年全年住宅結(jié)算額144.5億港元增長26.8%。

　　發(fā)展策略未變

　　針對國務(wù)院同意推進(jìn)房產(chǎn)稅這一熱議話題，華潤置地董事長王印表示，不評論何時適合推出，房產(chǎn)稅是為了抑制投資投機(jī)物業(yè)以及炒房，促進(jìn)房地產(chǎn)更加健康穩(wěn)定發(fā)展，“內(nèi)地剛性需求仍存在，長遠(yuǎn)仍然看好內(nèi)地樓市，經(jīng)營策略沒有大變化”。

　　王印稱，內(nèi)地調(diào)控措施至現(xiàn)在已取得相當(dāng)成效，可看到近期成交量有調(diào)整，高價搶地情況放緩，短炒的成本增加，令短炒客戶減少很多，而公司樓盤多數(shù)是客戶自住。

　　據(jù)悉，華潤今年早前分別在河北和鄭州購得地塊，屬商住項目，總付地價款30億元，將打造成城市綜合體，華潤置地會繼續(xù)與其他開發(fā)商一道合作獲取項目。王印強(qiáng)調(diào)指出，華潤置地今年的銷售目標(biāo)和拿地計劃不會改變，但未來買地會跟隨謹(jǐn)慎買地的原則。

　　高華證券在發(fā)布的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報告中指出，相對看好項目更多元化、在深圳、北京等"過熱"城市業(yè)務(wù)規(guī)模較小、融資風(fēng)險較低以及土地儲備成本低廉的開發(fā)商，而華潤置地正是其中之一。

　　高華證券認(rèn)為，華潤置地日前與幾間銀行訂立4份共62億元的定期貸款融資協(xié)議，手握現(xiàn)金，以產(chǎn)品應(yīng)對新政調(diào)控，目前并沒受到太大影響，主動降價的可能性不大。

　　而針對業(yè)內(nèi)一直盛傳得華潤有意拿下78家將退出房地產(chǎn)行業(yè)的央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)。王印回應(yīng)稱，華潤和一些央企一直在談合作的事情，不論政策出臺前后都有合作，并不是因為這次78家央企要求推出才開始的。

　　整合商業(yè)地產(chǎn)

　　而根據(jù)股東會上華潤透露的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的最新情況顯示，今年1-4月份，華潤置地華潤置地在出租物業(yè)方面的營業(yè)收入為4.8億港元，較年同期增長39%，深圳萬象城二期商業(yè)營運后，合計商業(yè)租金收入較去年同期增長33%，上海時代廣場商業(yè)租金收入增長20%。而杭州萬象城4月底開業(yè)，目前出租率97%。

　　華潤正在朝著在3月底在2009年業(yè)績發(fā)布會上提出的，要將"商業(yè)地產(chǎn)對集團(tuán)的貢獻(xiàn)比例提升到40%"這一目標(biāo)前進(jìn)。

　　2010年，華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)方面頗下功夫，花了很大力氣進(jìn)行整理，目前的華潤已經(jīng)構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其40%商業(yè)地產(chǎn)盈利就將主要來自華潤萬象城、華潤萬家和華潤印象城。

　　早前的華潤置地除了深圳的萬象城之外，并沒有其他代表之作，其大部分的利潤來源均是華潤橡樹灣等高端項目。與之的相反是，華潤集團(tuán)商業(yè)項目卻過于龐大和復(fù)雜，定位不清晰，品牌知名度亦不明顯。

　　于是，華潤著手整理其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，擬將華潤萬象城、華潤印象城和華潤萬家打造成高中低三個不同層次的商業(yè)項目，以便形成差異化競爭。

　　在這個資產(chǎn)整合過程中，最引人關(guān)注的是華潤置地對深國投商業(yè)置業(yè)的收購。

　　深國投商置成立于2003年,其母公司深國投作為沃爾瑪中方股東,為沃爾瑪在中國開發(fā)建設(shè)購物廣場,以配合沃爾瑪在中國擴(kuò)張。在深國投商置與外資合作的絕大多數(shù)地產(chǎn)項目中,沃爾瑪都是主力租戶。

　　2006年10月份,華潤集團(tuán)以17.4億元的代價控股深國投。但當(dāng)時，華潤還未來得及卻對這塊優(yōu)質(zhì)的收購資產(chǎn)進(jìn)行快速整合。一直到2008年,深國投的金融類資產(chǎn)和地產(chǎn)、實業(yè)投資等資產(chǎn)才實施分類整合。深國投在華潤集團(tuán)的主導(dǎo)下，逐步剝離了非金融業(yè)務(wù),成為華潤集團(tuán)主要的金融平臺。

　　作為深國投旗下重要的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn),深國投商置整合成為了華潤地產(chǎn)系的重要成員。2009年1月,深國投更名為"華潤深國投信托有限公司",而深國投商置則暫時剝離至華潤投資公司旗下。

　　在2008年的金融危機(jī)中，深國投商置完成了西蒙及大摩持有的五個購物中心項目及格瑞管理公司的收購,獲得了上述資產(chǎn)的全部股份權(quán)益及管理權(quán)。

　　2009年9月，深國投商置還與其另一個合作巨頭嘉德置地進(jìn)行資產(chǎn)置換,嘉德置地以其持有的4個項目65％的股權(quán)及深國投廣場50％的收益權(quán)置換深國投商置持有的16個項目35％的股權(quán)及6個項目49％的股權(quán)。資產(chǎn)置換后,深國投商置將獲得4個項目及深國投廣場的全部所有者權(quán)益及管理權(quán)。

　　通過這一系列的整合，深國投在國內(nèi)擁有了全資開發(fā)經(jīng)營的17個購物中心,轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為一體的企業(yè)。華潤置地對深國投的收購，無疑為其商業(yè)布局增添了砝碼。

　　而在今年1月6日，華潤集團(tuán)旗下專注于大中華區(qū)的房地產(chǎn)私募基金管理公司漢威資本管理有限公司也曾表示，其推出了兩支零售房地產(chǎn)基金，計劃籌資共計8億美元。該基金正是為了華潤開拓內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)作準(zhǔn)備。

　　根據(jù)當(dāng)時漢威資本的資料，華潤中國零售房地產(chǎn)收入基金I將專注于收購已完工的零售房地產(chǎn)，年回報率目標(biāo)為12%-15%，計劃籌資3億美元。該基金的收購目標(biāo)是租賃面積超過90%的房地產(chǎn)，已經(jīng)確定了八個零售房地產(chǎn)投資對象。

　　另一支基金是華潤中國零售房地產(chǎn)開發(fā)基金I。該基金計劃籌資5億美元，并專注于收購仍在開發(fā)的項目。該基金年回報率目標(biāo)為20%，已經(jīng)確定了七個零售開發(fā)項目作為投資對象。

　　漢威資本在一份公告中稱，上述兩支基金將尋求華潤創(chuàng)業(yè)和深國投商用置業(yè)有限公司提供的投資機(jī)會，關(guān)注市場上的零售購物中心和零售開發(fā)項目。這些項目將主要位于中國大陸經(jīng)濟(jì)和零售基本面強(qiáng)勁的二級和三級城市。