太古證實(shí)，已引入兩名策略投資者，分別是中國銀行旗下中銀投資入股7.8億元，及荷蘭退休APG投資15.6億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 5月2日，太古地產(chǎn)在香港召開IPO新聞發(fā)布會，公布其于聯(lián)交所主板上市的詳情。5月3日，太古地產(chǎn)開始招股，成為5月份首只公開發(fā)售新股。太古地產(chǎn)將發(fā)售9.1億股股份，以招股價(jià)20.75至22.9元，集資189億至208億元。

　　截至目前，有消息稱太古地產(chǎn)的國際配售部分已經(jīng)足額。太地招股價(jià)在20.75至22.9元之間，以每手200股計(jì)算，入場費(fèi)4626.2元，共發(fā)行9.1億股股份，公開發(fā)售僅占5%，集資凈額最多208.39億元。

　　公告還表示，計(jì)劃發(fā)行的9.1億股新股占太古地產(chǎn)擴(kuò)大后股本的13.8%，此次IPO交易還擁有1.365億股超額配售權(quán)。太古證實(shí)，已引入兩名策略投資者，分別是中國銀行旗下中銀投資入股7.8億元，及荷蘭退休APG投資15.6億元。

　　而在金利豐對太古的研究報(bào)告中表示，太古集團(tuán)計(jì)劃發(fā)行9.1億股新股，公開發(fā)售占5%，而員工也可透過粉紅表優(yōu)先認(rèn)購，相等于公開招股的7.7%。太古地產(chǎn)上市后，即使計(jì)入超額配股權(quán)，太古仍然持有82.75%。集團(tuán)已引入荷蘭地產(chǎn)基金APGPool為基礎(chǔ)投資者，涉資15.56億元，6個(gè)月禁售期。另有市場傳聞指中國銀行旗下中銀投資也成為其基礎(chǔ)投資者，荷蘭ING房地產(chǎn)基金旗下的房地產(chǎn)基金和美國房地產(chǎn)基金公司Cohen&Steers也有意入股，成為主要投資者。

　　太古地產(chǎn)公告披露，在IPO之后所得款項(xiàng)凈額中，約21以港元將用作發(fā)展在香港、中國內(nèi)地及英國的現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目的資金。約38億港元將以短期存款或貨幣市場工具方式持有，用以于太古地產(chǎn)的未來物業(yè)項(xiàng)目；約55億港元將用作償還太古地產(chǎn)根據(jù)循環(huán)貸款融資想太古財(cái)務(wù)有限公司的借款，以及約79億港元將用作償還長期借貸。

　　太古地產(chǎn)行政總裁郭鵬通過視像會議表示，太古地產(chǎn)未有迫切運(yùn)用所有現(xiàn)金，有關(guān)安排可減少資金成本，令財(cái)務(wù)更健康。太古地產(chǎn)集資還債后，凈負(fù)債比率將由30%降至13%。

　　在被被問到公司的估值是否較低時(shí)，郭鵬認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)公司的估值非常合理，由于估值很大程度取決于本港及內(nèi)地的核心資產(chǎn)組合，所以對策略具信心，料業(yè)務(wù)將有增長。此外，郭鵬指出，中央收緊措施針對住宅市場，不會對公司內(nèi)地項(xiàng)目有直接影響，亦不會影響商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值，因?yàn)橛嘘P(guān)政策只是針對住宅，料對公司的發(fā)展反而有利，可藉此增加未來發(fā)展機(jī)會。

　　太古地產(chǎn)招股價(jià)范圍較其2010年底預(yù)測資產(chǎn)凈值，僅折讓一成多，對于有指定價(jià)太進(jìn)取，郭鵬強(qiáng)調(diào)估值取決太地中港兩地的核心資產(chǎn)組合，于預(yù)期業(yè)務(wù)會持續(xù)增長下，認(rèn)為定價(jià)合理。郭鵬指出，太古地產(chǎn)目前沒出售物業(yè)計(jì)劃，更有數(shù)項(xiàng)物業(yè)項(xiàng)目于未來數(shù)年落成。

　　太古地產(chǎn)預(yù)測今年股東應(yīng)占基本溢利不少于42.26億元，按年升10.45%。2009年太古集團(tuán)年?duì)I業(yè)額81.92億元，按年上升16%，純利153.89億元，升2.65倍。

　　在太古地產(chǎn)發(fā)布了IPO的詳情之后，不少證券研究機(jī)構(gòu)也對此紛紛發(fā)表意見。據(jù)凱基證券統(tǒng)計(jì)，截至今年3月底止，太古地產(chǎn)的物業(yè)組合總值達(dá)到1838億元，在物業(yè)組合中，香港收租物業(yè)占七成六，其中最值錢的為金鐘太古廣場，連同三座寫字樓及商場共值590億元，又一城商場估值144億元，剛于去年落成的港島東中心則值106億元，太古坊寫字樓估值173億元，現(xiàn)正申請重建為兩幢寫字樓的康和大廈等科技中心，則價(jià)值57億元。

　　凱基證券認(rèn)為，太古地產(chǎn)預(yù)測今年股東應(yīng)占基本溢利不少于42.26億元，按年升10.45％。作為一家大品牌的地產(chǎn)商，市值大，吸引基金認(rèn)購。但太古地產(chǎn)招股價(jià)較資產(chǎn)凈值折讓為8.3%至16.1%。估值并不太吸引。

　　但金利豐卻表示，太古分拆地產(chǎn)上市后，后者將集中物業(yè)發(fā)展及租賃業(yè)務(wù)，投資物業(yè)租金收入料有增長空間，投資者可考慮現(xiàn)金認(rèn)購。

　　此外，輝立證券的地產(chǎn)分析師陳耕表示，太古地產(chǎn)的核心盈利模式是通過長期持有投資性物業(yè)獲取穩(wěn)定收入，并通過不斷提升投資物業(yè)質(zhì)量以提高收益回報(bào)率。其目前的投資物業(yè)組合主要由寫字樓、零售物業(yè)和酒店構(gòu)成，寫字樓和零售物業(yè)是主要的收入來源。隨著內(nèi)地項(xiàng)目的陸續(xù)投入使用，太古地產(chǎn)的未來業(yè)績增長將高度依賴內(nèi)地業(yè)務(wù)。

　　截止2010年3月末，太古地產(chǎn)所有的物業(yè)樓面面積約為252萬平方米，其中約216萬萬平方米為投資物業(yè)，包括樓面面積約149萬平方米的已落成投資物業(yè)和61萬平方米的發(fā)展中及未來發(fā)展投資物業(yè)儲備。公司約98%的投資物業(yè)面積重點(diǎn)分布在香港和中國內(nèi)地，其中香港的投資物業(yè)樓面面積約為140萬平方米，內(nèi)地則有約72萬平方米。