預(yù)計(jì)2010年政府還會(huì)出臺(tái)各種各樣的政策，我們會(huì)在這個(gè)政策當(dāng)中尋找到一個(gè)平衡，抓住我們的機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳小麗 3月11日下午5點(diǎn)，香港香格里拉酒店5樓，SOHO中國2009年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)如期召開。SOHO中國執(zhí)行董事兼主席潘石屹、執(zhí)行董事兼行政總裁張欣、執(zhí)行董事兼總裁閻巖、執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總裁王少劍、推廣部總監(jiān)王春蕾等SOHO中國領(lǐng)導(dǎo)人悉數(shù)到場(chǎng)。

　　在發(fā)布會(huì)上，潘石屹表示，SOHO中國2009年基本上在這個(gè)市場(chǎng)中沒有錯(cuò)過任何一個(gè)機(jī)會(huì)，全年完成了136億的銷售額，創(chuàng)下SOHO中國歷史上銷售最好的一年，并使SOHO中國連續(xù)幾年時(shí)間一直保持北京市銷售的第一位。

　　暴增7倍的盈利

　　年報(bào)顯示，截至2009年12月31日止，SOHO中國銷售面積312243平米，銷售金額136.8億元，比上年分別增長97%和77%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入74億元，比上年增長138%；毛利為38.57億元，毛利率為52%，股東應(yīng)占溢利為33億元，同比上升了727%，每股基本及攤薄盈利63.6分及62.5分，建議派末期息20分。

　　“09年我們的業(yè)績(jī)非常好，公司07年上市，從07到08到09年的每一年的增長都非常的好。07年銷售了40個(gè)億，到了08年就變成了77億，到了09年就變成136.8億。”張欣反復(fù)強(qiáng)調(diào)，SOHO中國一如既往在北京市場(chǎng)份額占據(jù)領(lǐng)先地位，比遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高出一倍。

　　據(jù)介紹，2009年SOHO中國的合同銷售貢獻(xiàn)主要來源三里屯SOHO、中關(guān)村SOHO、朝陽門SOHO一期、二期以及SOHO北京公館。其中，三里屯SOHO仍然占到最大的銷售份額，達(dá)89億元，銷售均價(jià)約每平米4.7萬元，三里屯SOHO的累計(jì)銷售金額已達(dá)到160億。

　　張欣接著表示：“SOHO中國平均售價(jià)也非常高，去年銷售的5個(gè)項(xiàng)目平均每平方米可以達(dá)到40956元，營業(yè)收入上升了138%至74億。我們?cè)?009年仍然保持一個(gè)很高的利潤率，毛利率是52%，這樣就使得凈利潤達(dá)到33億元，同比上升了727%，其中16.92億是來自于我們的核心凈利潤，其他的16億是來自我們的投資物業(yè)。”

　　此外，在潘石屹看來，過去的一年政府的信號(hào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的信號(hào)，這些刺激政策最見效且最受益的一個(gè)行業(yè)是中國的房地產(chǎn)行業(yè)，所以在2009年，全中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)都創(chuàng)造了新的價(jià)格高度和新的成交量高度。

　　百億現(xiàn)金

　　除了全年實(shí)現(xiàn)136.8億元億銷售額外，SOHO中國還手握重金。潘石屹指出：“我們目前仍手持120億現(xiàn)金，另外有180億的銀行授信額度，但我們會(huì)進(jìn)行謹(jǐn)慎收購，繼續(xù)發(fā)展北京及上海市場(chǎng)，創(chuàng)造盈利，回報(bào)股東。”

　　“去年SOHO中國先后斥資106億元收購了收購總建筑面積近73.85萬平方米的土地儲(chǔ)備，同比增長65%?；诉@么多錢之后，我們手上還有很多的現(xiàn)金，現(xiàn)金量高到我們每股可以達(dá)到2.3元，目前現(xiàn)金水平達(dá)120億元。”張欣解釋：“08、09年我們的現(xiàn)金基本上是保持同樣的現(xiàn)金量，09年發(fā)了可轉(zhuǎn)債，同時(shí)也增加了一些銀行貸款，但是整體來講，我們的貸款與總資產(chǎn)的比率還是非常低，為22%，總資產(chǎn)的增長達(dá)到了45%。”

　　張欣還稱，預(yù)測(cè)2010年SOHO中國利潤應(yīng)該是在30億，利潤當(dāng)中有90%已被鎖定。據(jù)悉，截至今年2月底，SOHO中國已完成了50億元的銷售，其中26億元貢獻(xiàn)來自SOHO嘉盛中心，15億元來自SOHO東海廣場(chǎng)，另外9億元來自其它項(xiàng)目。

　　盡管不缺錢，但基于2009年購買土地的投資非常大，張欣表示，2010年SOHO中國對(duì)于購買項(xiàng)目還將保持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　在談到國土資源部下發(fā)的“十九條”新政時(shí)，潘石屹認(rèn)為：“產(chǎn)生的影響可以說是一些好的影響，市場(chǎng)比較混亂，有企業(yè)非要拿3、4個(gè)地，結(jié)果拿不出錢來付地價(jià)款。如果實(shí)施這個(gè)政策的話，對(duì)中國整個(gè)住宅市場(chǎng)影響會(huì)比較大，但我覺得這個(gè)政策對(duì)SOHO中國沒有什么太負(fù)面的影響。”

　　最大收獲

　　回到業(yè)績(jī)主題，潘石屹直言：“2009年SOHO中國在項(xiàng)目收購上也是豐收的一年，按照預(yù)定的發(fā)展方向，公司收購了北京、上海繁華地段的物業(yè)和土地，當(dāng)中包括天安門南（前門）項(xiàng)目、望京B29地塊、SOHO嘉盛中心及上海SOHO東海廣場(chǎng)項(xiàng)目，共計(jì)106億元，使得公司目前的可售物業(yè)價(jià)值達(dá)到450億元，足夠公司未來三年的銷售。”

　　潘石屹認(rèn)為2009年最值得一提的事情，是收購了上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目，使得SOHO中國第一次走出北京，進(jìn)入上海。他表示：“這個(gè)項(xiàng)目在我們進(jìn)入上海之后取得非常大的成功，現(xiàn)在銷售額已經(jīng)使我們收回了投入的現(xiàn)金。”

　　“該項(xiàng)目以每平米3.4萬元的價(jià)格購入，迄今為止公司已完成了33%的銷售，售價(jià)幾乎是收購價(jià)的一倍，并在幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)將出租率由30%提高到至82.5%。該項(xiàng)目的成功運(yùn)營，驗(yàn)證了SOHO中國獨(dú)特商業(yè)模式在上海是可以復(fù)制的。”張欣補(bǔ)充道。

　　同時(shí)，SOHO東海廣場(chǎng)的銷售增加和豐富了SOHO中國的客戶群，其中該項(xiàng)目90%的客戶來自長江三角洲地區(qū)，這不僅給SOHO中國帶來一個(gè)新的市場(chǎng)，出租率也由30%增長到82.5%，使得項(xiàng)目業(yè)績(jī)收益率達(dá)200%。

　　張欣表示：“以前我們的客戶是集聚在一些能源方面，大部分都是一些有礦產(chǎn)、煤廠這樣的一些財(cái)富比較聚集的人群。”

　　“我們北京的項(xiàng)目，北京地區(qū)客戶只有30%，山西占30%。而上海的項(xiàng)目，浙江占了50%，臺(tái)灣占21%，上海只占了15%。所以客戶群是相當(dāng)?shù)姆稚?。有了這個(gè)新的客戶群，我們還有很多的項(xiàng)目，現(xiàn)在我們手上還有450億可以銷售的物業(yè)，可以夠我們未來3年的銷售計(jì)劃。”張欣介紹稱。

　　SOHO看形勢(shì)

　　對(duì)于當(dāng)前形勢(shì)，SOHO中國表示，將借助政府“保八”的背景和適當(dāng)寬松的貨幣政策下，繼續(xù)加快已有物業(yè)的銷售。同時(shí)在項(xiàng)目和土地的收購上一定要采取中庸之道的策略，穩(wěn)健經(jīng)營。

　　“預(yù)計(jì)2010年政府還會(huì)出臺(tái)各種各樣的政策，我們會(huì)在這個(gè)政策當(dāng)中尋找到一個(gè)平衡，抓住我們的機(jī)會(huì)，SOHO中國的商業(yè)模式不會(huì)改變。”潘石屹表示，SOHO中國2010年仍然聚焦在上海、北京繁華地段，從事商業(yè)和寫字樓的開發(fā)。

　　潘石屹還表示：“我們從北京到了上海，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更熱。上海周邊、長江三角洲的中小型企業(yè)是非?；钴S的，但是上海的辦公環(huán)境主要是為國際企業(yè)和大型企業(yè)提供，我們的產(chǎn)品和商業(yè)模式可以彌補(bǔ)這個(gè)不足。因此，在2010年，SOHO中國主要的市場(chǎng)應(yīng)該是在上海，在上海的投資比例應(yīng)該超過北京。”

　　潘石屹認(rèn)為，2010年，政府為了控制住宅價(jià)格、控制資產(chǎn)泡沫，已經(jīng)在政策上收緊了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款，2010年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不確定的一年，公司對(duì)于收購的態(tài)度是謹(jǐn)慎的。

　　最后，潘石屹指出：“中國的城市化在未來幾年是不可改變的大趨勢(shì)，也是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?，并為房地產(chǎn)行業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。在看到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來仍有巨大發(fā)展空間的同時(shí)，政府會(huì)加大保障性住房的供應(yīng)，同時(shí)對(duì)按揭貸款的優(yōu)惠政策進(jìn)行取消，使得住房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加劇烈，而商業(yè)地產(chǎn)受政策影響較小。”