隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇回暖，今年以來(lái)各項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)增速平穩(wěn)，零售、餐飲兩大業(yè)態(tài)都錄得明顯增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度也有所回升，帶動(dòng)相當(dāng)體量的零售商業(yè)新項(xiàng)目入市。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，大部分樣本企業(yè)的表現(xiàn)向好。觀點(diǎn)指數(shù)觀察的樣本企業(yè)中，2023年末有超9成實(shí)現(xiàn)了零售商業(yè)營(yíng)收的同比增長(zhǎng)，平均增幅超過(guò)13%。不過(guò)最新的一季度數(shù)據(jù)顯示，部分企業(yè)的在營(yíng)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售額下滑的情況，企業(yè)仍在適應(yīng)消費(fèi)的變化中。

資本市場(chǎng)方面，今年終于迎來(lái)了4只消費(fèi)REITs上市，市場(chǎng)仍在不斷擴(kuò)容。此外可以看到，以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)消費(fèi)載體，正以更多元化的產(chǎn)品和服務(wù)成為人們消費(fèi)的重要目的地，各個(gè)項(xiàng)目的品牌引入和豐富度也更高，運(yùn)營(yíng)手段層出不窮，最終導(dǎo)向的是流量轉(zhuǎn)化和業(yè)績(jī)創(chuàng)收。

觀點(diǎn)指數(shù)總結(jié)過(guò)去一段時(shí)間購(gòu)物中心以及零售消費(fèi)品牌的發(fā)展，發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù).2024購(gòu)物中心暨零售消費(fèi)發(fā)展報(bào)告》，探析行業(yè)的發(fā)展概況，把脈行業(yè)風(fēng)向與前景。同時(shí)，對(duì)購(gòu)物中心的綜合表現(xiàn)進(jìn)行總結(jié)，發(fā)布“表現(xiàn)力指數(shù).2024購(gòu)物中心綜合實(shí)力卓越表現(xiàn)”，以單個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成果給行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展探索提供樣本。

以下為研究成果表現(xiàn)及報(bào)告全文：

恒隆廣場(chǎng)萬(wàn)象城太古匯強(qiáng)化高端定位 美林M•LIVE天地以精準(zhǔn)定位突圍

2024年消費(fèi)需求的持續(xù)釋放帶來(lái)較強(qiáng)的商業(yè)活力，但新的市場(chǎng)環(huán)境也促使項(xiàng)目必須尋求突破。

大消費(fèi)時(shí)代的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，機(jī)遇和方向的把握尤為重要。項(xiàng)目只有對(duì)市場(chǎng)前景作出準(zhǔn)確研判，并具備杰出的商業(yè)運(yùn)作能力，在不斷的改革創(chuàng)新中順勢(shì)而為，才能成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的常青樹(shù)。

基于此，觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)對(duì)市面上的購(gòu)物中心項(xiàng)目進(jìn)行研究，發(fā)布"表現(xiàn)力指數(shù)·2024購(gòu)物中心綜合實(shí)力卓越表現(xiàn)"研究成果，以單個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展成果給行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展探索提供樣本。

樣本方面，觀點(diǎn)指數(shù)選取了北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、長(zhǎng)沙等在內(nèi)的多個(gè)城市核心購(gòu)物中心項(xiàng)目，以營(yíng)運(yùn)、品牌、管理、創(chuàng)新等綜合實(shí)力指標(biāo)進(jìn)行研究，最終誕生表現(xiàn)力指數(shù)·2024購(gòu)物中心綜合實(shí)力卓越表現(xiàn)"研究成果。

上述商業(yè)城市中，北京、上海、廣州、深圳代表的一線城市具備優(yōu)越的商業(yè)發(fā)展條件，云集了數(shù)量可觀的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心。研究成果名單中，約6成項(xiàng)目均來(lái)自這4個(gè)城市。

二線城市的商業(yè)潛力也不容忽視，隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展和消費(fèi)力釋放，部分城市逐漸具備能比肩一線城市的商業(yè)活力，成長(zhǎng)出一批頗具代表性的購(gòu)物中心項(xiàng)目，約占研究成果名單數(shù)量的3成。

新消費(fèi)時(shí)代，購(gòu)物中心作為重要的商業(yè)體，為了吸引核心客群的注意力，正在通過(guò)別出心裁的設(shè)計(jì)、引入稀缺品牌資源等方式打造差異化優(yōu)勢(shì)。在此背景下，重點(diǎn)商業(yè)城市中那些具備獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的購(gòu)物中心在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，收獲更多關(guān)注。

其中，北京SKP作為北京頂級(jí)的高端百貨商場(chǎng)，有著獨(dú)特的買手制模式，云集200個(gè)來(lái)自全球最好的買手為其自營(yíng)的買手店SKP SELECT采購(gòu)商品，并通過(guò)品牌首店、首發(fā)款和限量款等，打造商場(chǎng)的獨(dú)特性，在業(yè)績(jī)上表現(xiàn)亮眼。

上海恒隆廣場(chǎng)穩(wěn)坐上海高端商場(chǎng)頭把交椅，雖然相比其他高端商場(chǎng)其體量較小，但創(chuàng)造的業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超同行。2023年實(shí)現(xiàn)租金收入17.55億元，同比增長(zhǎng)10%。會(huì)員維系方面，上海恒隆廣場(chǎng)通過(guò)一年一度的“Home to Luxury”盛裝派對(duì)等營(yíng)銷活動(dòng)，強(qiáng)化項(xiàng)目的高端定位，穩(wěn)固高端客群。

此外，上海南翔印象城MEGA作為大體量項(xiàng)目的標(biāo)桿，期內(nèi)通過(guò)持續(xù)引進(jìn)新品牌，消費(fèi)場(chǎng)景、業(yè)態(tài)升級(jí)、舉辦活動(dòng)等方式，在達(dá)成可觀的業(yè)績(jī)之余，還滿足了周邊不同年齡層消費(fèi)者的娛樂(lè)需求。

廣州市場(chǎng)方面，太古匯云集羊城最頂級(jí)高奢的品牌，出租率一直維持高水平，是太古內(nèi)地6個(gè)商場(chǎng)中唯一一個(gè)出租率達(dá)到100%的項(xiàng)目。高出租率下，2023年的零售銷售額及租金收入總額也分別增加15%及5%。

深圳萬(wàn)象城依然是深圳高端商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，憑借極具競(jìng)爭(zhēng)力的消費(fèi)品牌矩陣筑建起項(xiàng)目業(yè)績(jī)的護(hù)城河，至今保持著可觀的銷售額，牢牢吸引著高凈值收入客群。

除高端商場(chǎng)外，還有部分項(xiàng)目憑借精準(zhǔn)定位、極具吸引力的品牌組合殺出重圍。廣州美林M•LIVE天地憑借山姆會(huì)員店和宜家兩大強(qiáng)勢(shì)主力店，在區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，成為城市消費(fèi)的焦點(diǎn)，2023年客流3500萬(wàn)人次，同比提升47%。其中，廣州天河山姆會(huì)員店2023年度業(yè)績(jī)超25億元，客流達(dá)800萬(wàn)人次。

位于旅游熱門城市三亞的cdf三亞國(guó)際免稅城，旗下豐富的消費(fèi)品牌也吸引了無(wú)數(shù)旅游消費(fèi)客群的目光。2023年免稅城一期二號(hào)地（C區(qū)）開(kāi)業(yè)，以高端香化業(yè)態(tài)免稅零售為主，進(jìn)一步升級(jí)為全球唯一獨(dú)棟經(jīng)營(yíng)香化品類和核心品牌雙層旗艦店的項(xiàng)目。

研究成果中的購(gòu)物中心項(xiàng)目，均取得了亮眼的成績(jī)，但并未止步，仍在日新月異的市場(chǎng)變化中尋求突破。硬件方面，資產(chǎn)的升級(jí)改造是項(xiàng)目當(dāng)下的重要方向。

此外，業(yè)態(tài)品牌的提檔升級(jí)、新消費(fèi)場(chǎng)景的塑造也在進(jìn)行，不少項(xiàng)目從建筑改造、形象升級(jí)等多方面發(fā)力，保持項(xiàng)目的新鮮感。

在復(fù)蘇回暖的大環(huán)境下，今年以來(lái)各項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)增速平穩(wěn)，零售、餐飲兩大業(yè)態(tài)都錄得明顯增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資熱度也有所回升。

消費(fèi)市場(chǎng)的回暖，也帶動(dòng)了零售商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)入市。2023年有超過(guò)三千萬(wàn)平方米體量的新項(xiàng)目入市，涵蓋購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、奧特萊斯等不同類型業(yè)態(tài)。企業(yè)繼續(xù)發(fā)力，對(duì)新商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)進(jìn)行挖掘。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，大部分樣本企業(yè)零售商業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中奧萊業(yè)態(tài)的市場(chǎng)熱度較高。不過(guò)目前市場(chǎng)存在諸多不確定性，未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)仍是未知數(shù)。

資本市場(chǎng)方面，今年終于迎來(lái)了4只消費(fèi)REITs上市。購(gòu)物中心憑借資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、增長(zhǎng)潛力等成為目前的首選，且計(jì)劃通過(guò)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的吸引力。

而隨著消費(fèi)需求的變化，零售商業(yè)項(xiàng)目也愈發(fā)重視業(yè)態(tài)品牌的引入，其中高能級(jí)首店的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。層出不窮的運(yùn)營(yíng)手段背后，流量轉(zhuǎn)化和業(yè)績(jī)創(chuàng)收依然是最終目的。

消費(fèi)品牌方面，零售和餐飲行業(yè)均面臨著來(lái)自市場(chǎng)和對(duì)手的挑戰(zhàn)，相關(guān)企業(yè)目前正通過(guò)多種方式尋找新出路，以在市場(chǎng)的大浪淘沙中走得更遠(yuǎn)。

消費(fèi)數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行

2023年至今，隨著宏觀消費(fèi)的復(fù)蘇回暖，商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行階段。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的累計(jì)增速保持平穩(wěn)，最新的3月錄得120326.8億元，累計(jì)增速為4.7%，與去年同期相差不大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

按消費(fèi)類型劃分，1—3月份，商品零售錄得106882億元，增長(zhǎng)4.0%，餐飲收入則錄得13445億元，增長(zhǎng)10.8%。最新的單月數(shù)據(jù)顯示，3月份商品零售35056億元，同比增長(zhǎng)2.7%；餐飲收入3964億元，增長(zhǎng)6.9%。

可以發(fā)現(xiàn)，相比餐飲業(yè)態(tài)，零售業(yè)態(tài)的收入增速要低一些，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)于非必需類消費(fèi)還是保持較為審慎的態(tài)度。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，消費(fèi)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)背后，與國(guó)家相關(guān)部門采取相關(guān)促消費(fèi)政策以及春節(jié)假期延長(zhǎng)等因素有較大關(guān)聯(lián)。在上述因素帶動(dòng)下，國(guó)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)需求得以持續(xù)釋放，進(jìn)而帶動(dòng)零售業(yè)保持較快增長(zhǎng)。

新的一年，政策層面上，商務(wù)部定位為“消費(fèi)促進(jìn)年”，正在著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將繼續(xù)健康發(fā)展。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

商業(yè)開(kāi)發(fā)端上，市場(chǎng)的投資熱度相比去年同期也有較大回升，面對(duì)整體復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投資者的信心有所回升。

最新的3月數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資完成額累計(jì)值為1597.37億元，累計(jì)增速-10.5%，雖然仍在負(fù)值水平，但相較2023年同期的-17.1%有明顯改善。

新增供應(yīng)體量超3000萬(wàn)平，企業(yè)挖掘商業(yè)新增長(zhǎng)點(diǎn)

零售商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2023年全國(guó)范圍內(nèi)共開(kāi)業(yè)超400個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)面積≥2萬(wàn)㎡），新增商業(yè)面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

業(yè)態(tài)類型方面，除主流的購(gòu)物中心外，社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)等業(yè)態(tài)也較為活躍。開(kāi)業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)集中在1月、9月和12月，與期內(nèi)有重大節(jié)假日有關(guān)。一般情況下，新項(xiàng)目在入市時(shí)會(huì)更青睞于大型節(jié)假日前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以通過(guò)營(yíng)銷手段更好地吸納客流，提升項(xiàng)目銷售額的同時(shí)打開(kāi)知名度。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

樣本企業(yè)方面，頭部企業(yè)依然保持較高的入市熱情。其中，珠海萬(wàn)達(dá)商管是期內(nèi)開(kāi)出最多商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)，緊隨其后的分別是新城控股、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科+印力。此外龍湖集團(tuán)、招商蛇口和大悅城的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量也不少。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，定位中低端商業(yè)的珠海萬(wàn)達(dá)商管、新城控股等企業(yè)的新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)為主，均為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線項(xiàng)目。在項(xiàng)目選址上，這類企業(yè)更傾向于在下沉市場(chǎng)搶占市場(chǎng)份額，期內(nèi)新增項(xiàng)目也主要分布于三四線城市。

而華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)科+印力等企業(yè)則在現(xiàn)有產(chǎn)品線擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，加大了對(duì)非標(biāo)商業(yè)機(jī)遇的探索。以萬(wàn)科+印力為例，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，去年其共開(kāi)出16個(gè)項(xiàng)目，其中7個(gè)為非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。

去年開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目龍華會(huì)是代表之一，該項(xiàng)目位于上海徐匯區(qū)龍華路，商業(yè)面積約10萬(wàn)平米，是歷史文化街區(qū)項(xiàng)目，由上海萬(wàn)科主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建造，印力上海城市公司負(fù)責(zé)商業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)，以“meet on street龍華街巷 妙會(huì)橫生”為定位。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，企業(yè)加大對(duì)非標(biāo)商業(yè)的探索與目前的市場(chǎng)環(huán)境和實(shí)際需求有關(guān)。一方面，面對(duì)存量時(shí)代的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，非標(biāo)商業(yè)是一種差異化突圍手段；另一方面，隨著國(guó)內(nèi)城市更新的不斷推進(jìn)，存量改造的商業(yè)機(jī)遇也不斷涌現(xiàn)，非標(biāo)商業(yè)通過(guò)新商業(yè)場(chǎng)景煥發(fā)項(xiàng)目活力的作用凸顯。

進(jìn)入2024年，企業(yè)對(duì)非標(biāo)商業(yè)的探索趨勢(shì)仍在持續(xù)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度全國(guó)共開(kāi)業(yè)44個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)體量約383萬(wàn)平方米，其中不少是存量改造而來(lái)的非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目。

如北京三里屯慢行友好街區(qū)、蘇州觀前街·開(kāi)元里等，大多為歷史文化街區(qū)更新項(xiàng)目，以延續(xù)人文風(fēng)貌、城市文化特色為主。

此外，現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目擴(kuò)容與煥新升級(jí)也是方向之一。在競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的市場(chǎng)背景下，企業(yè)需要通過(guò)項(xiàng)目煥新升級(jí)來(lái)提高資產(chǎn)質(zhì)量，為消費(fèi)者提供更為舒適的購(gòu)物環(huán)境、更具吸引力的品牌選擇，保持項(xiàng)目的長(zhǎng)期吸引力。

以太古為例，除此前宣布擴(kuò)容北京頤堤港二期外，三里屯太古里也將啟動(dòng)新的資產(chǎn)提升計(jì)劃，將瑜舍酒店轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)新零售空間，進(jìn)一步助力三里屯商圈的發(fā)展和北京建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。

收入增速均值超13%，奧萊成消費(fèi)市場(chǎng)新寵

零售商業(yè)企業(yè)方面，從觀點(diǎn)指數(shù)選取的15家代表性樣本來(lái)看，超9成企業(yè)在2023年實(shí)現(xiàn)了零售商業(yè)營(yíng)收的同比增長(zhǎng)，平均增幅超過(guò)13%。其中，增速最高的為大悅城地產(chǎn)，同比增長(zhǎng)為38.9%，增速最低的為寶龍商業(yè)，也錄得3.8%的同比增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

（注：九龍倉(cāng)、新鴻基、新世界中國(guó)為內(nèi)地投資物業(yè)收入，后兩者財(cái)報(bào)期為半年）

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，上述企業(yè)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的原因主要有兩種，一是依靠新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)帶來(lái)租金增長(zhǎng)，二是得益于項(xiàng)目銷售額的提升，租金分成有所增加。

分業(yè)態(tài)類型來(lái)看，以?shī)W萊為主的企業(yè)平均增速要高于以購(gòu)物中心為主的企業(yè)。如首創(chuàng)鉅大和砂之船奧萊的收入增速分別為35%和10.7%，而以購(gòu)物中心業(yè)務(wù)為主的樣本企業(yè)中，超過(guò)5成企業(yè)的收入增速在10%以下。

進(jìn)入商業(yè)下半場(chǎng)，消費(fèi)降級(jí)等趨勢(shì)的盛行，讓更多消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生改變，青睞于購(gòu)買更具性價(jià)比的產(chǎn)品，由此帶動(dòng)了以折扣商品銷售為主的奧萊業(yè)態(tài)的火熱。

據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，截至2023年三季度，國(guó)內(nèi)奧萊銷售額同比平均增速為26.3%，客流同比平均增速接近35%，較2022年同期增長(zhǎng)明顯。

雖然奧萊保持較高熱度，但就長(zhǎng)期發(fā)展而言還存在較多問(wèn)題。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前市場(chǎng)上還有較大一部分奧萊無(wú)論是業(yè)態(tài)品牌亦或是整體定位，都存在較為嚴(yán)重的同質(zhì)化問(wèn)題，獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力方面較為欠缺。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，購(gòu)物中心作為大眾消費(fèi)的首選目的地，依然是目前零售商業(yè)的主流，這點(diǎn)從企業(yè)的規(guī)模上也能體現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)披露、公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前樣本企業(yè)中，珠海萬(wàn)達(dá)商管、新城控股、印力集團(tuán)及寶龍商業(yè)等在管規(guī)模居前的企業(yè)，均以購(gòu)物中心業(yè)務(wù)為主。

展望2024全年，重點(diǎn)樣本企業(yè)仍在積極推動(dòng)旗下購(gòu)物中心項(xiàng)目入市。如華潤(rùn)萬(wàn)象生活2024年擬開(kāi)業(yè)約16個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，以萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯等不同產(chǎn)品線的購(gòu)物中心為主。

但購(gòu)物中心目前面臨的市場(chǎng)挑戰(zhàn)不可忽視，即使如太古這類以運(yùn)營(yíng)高端項(xiàng)目見(jiàn)長(zhǎng)的企業(yè)也面臨零售銷售額下滑的壓力。

最新一季度數(shù)據(jù)顯示，太古內(nèi)地零售物業(yè)中，除上海前灘太古里之外，所有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目均出現(xiàn)銷售額下滑的情況。

其中北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都太古里及上海興業(yè)太古匯零售銷售額分別錄得-5.4%、-9.2%、-2.4、-14.7%、-19.4%的增長(zhǎng)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，銷售額的下滑目前國(guó)內(nèi)奢侈品市場(chǎng)消費(fèi)力不足相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)不確定性增大的背景下，消費(fèi)者對(duì)于奢侈品消費(fèi)態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。

購(gòu)物中心成底層資產(chǎn)首選，消費(fèi)REITs元年的挑戰(zhàn)

資本市場(chǎng)上，今年迎來(lái)4支消費(fèi)基礎(chǔ)REITs上市，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT和中金印力消費(fèi)REIT。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施具體包含百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、奧特萊斯、超市等多種業(yè)態(tài)。而首批4只消費(fèi)REITs中，有3只的底層資產(chǎn)都是購(gòu)物中心，分別為長(zhǎng)沙覽秀城、青島萬(wàn)象城、杭州西溪印象城。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)收入多樣性較高，能通過(guò)零售額提升帶來(lái)收益的提高，具備較好的資產(chǎn)升值潛力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

市場(chǎng)表現(xiàn)方面，從上市到一季度末，首批上市的3只消費(fèi)類REITs大多錄得負(fù)收益，平均下跌5.3%，直至二季度市場(chǎng)表現(xiàn)才有所回升，不過(guò)目前依然處于波動(dòng)狀態(tài)。

從最新一季度業(yè)績(jī)來(lái)看，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在內(nèi)的3只REITs可分配金額基本達(dá)到預(yù)期，其中物美消費(fèi)REIT可供分配金額達(dá)成率最高。

放眼公募REITs市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)消費(fèi)類REITs的出租率表現(xiàn)更為突出。消費(fèi)類REITs的底層資產(chǎn)租戶分散，這讓其相較于產(chǎn)業(yè)園類資產(chǎn)的集中退租風(fēng)險(xiǎn)更低。

未來(lái)發(fā)展上，由于租金收入與公募REITs的分紅率息息相關(guān)，以高水平的運(yùn)營(yíng)管理能力提升資產(chǎn)吸引力，正成為項(xiàng)目的重要方向。

今年的一季報(bào)中，兩只以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的REITs披露了相關(guān)的增收思路。長(zhǎng)沙覽秀城、青島萬(wàn)象城目前均致力于提升商城的品牌級(jí)次，引進(jìn)并留存高端潮流，品質(zhì)化、概念化店鋪。

需要注意的是，目前國(guó)內(nèi)符合消費(fèi)REIT底層資產(chǎn)入池條件的資產(chǎn)多為一線、新一線城市中的商業(yè)設(shè)施，且需要滿足較高的收益率條件，這意味著后續(xù)資產(chǎn)增容的選擇空間較為有限。

輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)上，雖然消費(fèi)REITs熱度高漲，但頭部企業(yè)的拓展動(dòng)作并未停止。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2023年樣本企業(yè)中的珠海萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、印力集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、招商商管和碧桂園文商旅均獲得了多個(gè)輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。

就項(xiàng)目獲取數(shù)量而言，碧桂園文商旅期內(nèi)獲取的項(xiàng)目數(shù)量最多；不過(guò)若從項(xiàng)目區(qū)位來(lái)看，華潤(rùn)萬(wàn)象生活和印力則更具優(yōu)勢(shì)，期內(nèi)獲取的項(xiàng)目多位于上海、深圳及成都等核心一二線城市。

項(xiàng)目實(shí)行差異化運(yùn)營(yíng)策略，高能級(jí)首店競(jìng)爭(zhēng)激烈

項(xiàng)目層面上，在過(guò)去的一年中，位于核心一二線城市的高端商業(yè)項(xiàng)目依然是行業(yè)頂流，以北京SKP、上海恒隆廣場(chǎng)、深圳萬(wàn)象城、廣州太古匯等為代表的高端商業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了租金和銷售額的雙增長(zhǎng)。

以恒隆廣場(chǎng)系列為例，得益于領(lǐng)導(dǎo)者與管理層對(duì)于經(jīng)濟(jì)周期的提前判斷，恒隆自2015年開(kāi)始資產(chǎn)升級(jí)計(jì)劃，已完成資產(chǎn)升級(jí)的商場(chǎng)包括上海恒隆廣場(chǎng)、上海港匯恒隆廣場(chǎng)等，至今仍在持續(xù)。

而資產(chǎn)優(yōu)化對(duì)恒隆旗下項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力打造、業(yè)績(jī)提升都帶來(lái)了顯著效果。即使在2023年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之際，恒隆內(nèi)地商場(chǎng)組合收入依然錄得 8%增長(zhǎng)，當(dāng)中高端商場(chǎng)的收入上升 9%。

目前最新進(jìn)行的資產(chǎn)升級(jí)計(jì)劃是濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)，為期3年，以提升商場(chǎng)的定位和奢華時(shí)尚品牌選擇，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)顧客的吸引力和長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利能力。

數(shù)據(jù)顯示，首階段資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃完成后，濟(jì)南恒隆廣場(chǎng)2023年租金收入增長(zhǎng) 4%，出租率上升 3 個(gè)百分點(diǎn)至93%。

但中端項(xiàng)目的表現(xiàn)也不弱，不少項(xiàng)目憑借自帶流量、吸金力強(qiáng)的主力店吸引了不少客流，有效提高了商場(chǎng)的銷售額。如位于廣州天河的廣州美林M•LIVE天地，憑借山姆和宜家兩大主力店，以及新能源汽車品牌的引入等，帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售的提升。

以當(dāng)下熱門的新能源汽車業(yè)態(tài)為例，美林M·LIVE天地2023年場(chǎng)內(nèi)進(jìn)駐新能源汽車品牌15家，交易額逾12億，綜合業(yè)績(jī)排名穩(wěn)居廣州前三。

2023年美林M·LIVE天地舉辦車展超80場(chǎng)次，促成訂單超400單，成交金額逾1.5億。

事實(shí)上，購(gòu)物中心早已不是單純的消費(fèi)目的地，而是能提供更多社交、體驗(yàn)價(jià)值的場(chǎng)所。在此背景下，不少項(xiàng)目愈發(fā)重視公共空間的利用和氛圍營(yíng)造，并呈現(xiàn)出差異化、主題化的特征。

如在市集經(jīng)濟(jì)探索上，各大購(gòu)物中心呈現(xiàn)了較為明顯的主題化，涌現(xiàn)出甜品市集、咖啡市集、香氛市集、寵物市集等主題明顯的市集活動(dòng)。但不論如何改變，都是基于項(xiàng)目定位和特性展開(kāi)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，目前市面上高檔零售項(xiàng)目正在不斷豐富零售矩陣，以吸納更多高凈值人群。具體表現(xiàn)為集中升級(jí)重奢旗艦店、引進(jìn)眾多小眾高奢首店，聚合高端戶外生活方式品牌、高端餐飲等。

而中高檔商場(chǎng)則緊跟時(shí)下熱門賽道，具體表現(xiàn)為高頻次迭代業(yè)態(tài)品牌，聚焦餐飲、珠寶等核心品類，打造沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景等。

在調(diào)改過(guò)程中，首店依然是項(xiàng)目的引入重點(diǎn)。對(duì)于樣本項(xiàng)目而言，各類業(yè)態(tài)首店的開(kāi)出不僅能提升項(xiàng)目的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力，還能達(dá)到引流的效果。 其中高等級(jí)的首店無(wú)疑更受消費(fèi)者青睞，如全國(guó)首店的吸引力明顯高于區(qū)域首店、城市首店。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目，期內(nèi)均在全國(guó)首店引入上發(fā)力，其中以上海、南京等為代表的華東區(qū)域項(xiàng)目引入數(shù)量最多，其次是以北京、天津?yàn)榇淼娜A北地區(qū)項(xiàng)目，以沈陽(yáng)為代表的東北地區(qū)項(xiàng)目的引入數(shù)量則相對(duì)較少，這與城市商業(yè)吸引力及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量有明顯關(guān)聯(lián)。

整體來(lái)看，具備較好商業(yè)發(fā)展條件的發(fā)達(dá)城市，引入的首店數(shù)量更多。城市群之間的集聚效應(yīng)，對(duì)高能級(jí)首店的引入有較大幫助。

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首店引入的類型上，零售類占比最高，超過(guò)5成；其次是餐飲類的首店，占到超3成的比例；娛樂(lè)休閑、兒童親子類的業(yè)態(tài)占比則相對(duì)較小，不過(guò)這類店鋪通常面積較大，對(duì)于商場(chǎng)的租賃去化有較大幫助，此外也能發(fā)揮引流的作用。

消費(fèi)分化下的市場(chǎng)分化，零售、餐飲品牌尋找突圍之法

消費(fèi)分化的趨勢(shì)下，消費(fèi)者的需求也在更新迭代，并對(duì)產(chǎn)品及服務(wù)等提出了更高的要求，這也給市場(chǎng)上的企業(yè)帶來(lái)了新挑戰(zhàn)。不少零售品牌選擇關(guān)閉部分門店，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，僅今年以來(lái)，盒馬、大潤(rùn)發(fā)等連鎖品牌就關(guān)閉了多家門店。

品牌閉店背后，與業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳有較大關(guān)系，也從側(cè)面反映出國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈。于是，品牌會(huì)選擇關(guān)閉一些業(yè)績(jī)不佳的門店，以集中資源發(fā)展更有潛力的市場(chǎng)。

當(dāng)然，雖然傳統(tǒng)商超整體表現(xiàn)不佳，但還是有部分企業(yè)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。深耕河南區(qū)域的胖東來(lái)依然取得不錯(cuò)的成績(jī)，據(jù)胖東來(lái)商貿(mào)集團(tuán)披露的數(shù)據(jù)，胖東來(lái)創(chuàng)始人于東來(lái)預(yù)估胖多來(lái)超市2023年的營(yíng)收超100億元。

在閉店潮來(lái)臨、傳統(tǒng)零售商轉(zhuǎn)型自救的同時(shí)，以山姆、開(kāi)市客為代表的會(huì)員店熱度則居高不下。以山姆為例，其目前在中國(guó)市場(chǎng)取得亮眼業(yè)績(jī)，同時(shí)還在持續(xù)擴(kuò)張中。

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數(shù)據(jù)顯示，山姆2023年的銷售額達(dá)約800億元，其中線上銷售占比約47%。會(huì)員消費(fèi)方面，會(huì)員年均消費(fèi)達(dá)到13000元，會(huì)員卡續(xù)費(fèi)率穩(wěn)定在60%以上。門店增長(zhǎng)上，截止2023年底，山姆已在國(guó)內(nèi)開(kāi)設(shè)47家門店。

與此同時(shí)，服飾業(yè)態(tài)特別是運(yùn)動(dòng)戶外品牌表現(xiàn)也較為亮眼。無(wú)論是進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)以久的耐克、阿迪達(dá)斯，亦或是近年來(lái)熱度高漲的Lululemon、昂跑等，均取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)整理

以近年備受追捧的lululemon為例，其2023年在中國(guó)大陸市場(chǎng)凈營(yíng)收同比增長(zhǎng)56%（按固定匯率計(jì)增長(zhǎng)60%），可比銷售額同比增長(zhǎng)39%（按固定匯率計(jì)增長(zhǎng)46%）。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，雖然進(jìn)入了后疫情時(shí)代，但人們對(duì)戶外運(yùn)動(dòng)相關(guān)的生活方式熱情并未減弱，這也帶動(dòng)了更多國(guó)內(nèi)外運(yùn)動(dòng)戶外品牌開(kāi)店。

奢侈品牌方面，雖然近年來(lái)在中國(guó)市場(chǎng)一直高歌猛進(jìn)，但目前正面臨高端市場(chǎng)消費(fèi)疲軟的現(xiàn)狀，奢侈品巨頭集團(tuán)均有不同程度的下滑。

最新的一季度數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)云集團(tuán)收入為45億歐元，可比基礎(chǔ)上下降10%； LVMH集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入也相較于去年同期下降了2%，錄得 207億歐元。

餐飲品牌中，近年來(lái)茶飲、咖啡、烘焙、火鍋等品類熱度較高，期內(nèi)價(jià)格戰(zhàn)和放開(kāi)加盟成為主旋律，各大品牌均使出渾身解數(shù)，爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額。

其中，價(jià)格戰(zhàn)在咖啡領(lǐng)域影響廣泛。庫(kù)迪與瑞幸的競(jìng)逐，將一杯咖啡的價(jià)格打到了10元以下。以目前市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，瑞幸具備一定先發(fā)優(yōu)勢(shì)，品牌知名度、產(chǎn)品創(chuàng)新及盈利能力等明顯強(qiáng)于庫(kù)迪，且業(yè)績(jī)已實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，后者則仍在靠資本燒錢維持。

在餐飲行業(yè)內(nèi)卷嚴(yán)重，租金、人工等各項(xiàng)成本上升，利潤(rùn)下降的階段，企業(yè)必須尋找新出路。

今年以來(lái)，餐飲品牌通過(guò)加盟擴(kuò)張下沉市場(chǎng)。頭部企業(yè)九毛九就宣布開(kāi)放太二、山的山外面酸湯火鍋兩個(gè)品牌加盟，海底撈也將推行加盟特許經(jīng)營(yíng)模式。茶飲賽道上，互為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的喜茶和奈雪也對(duì)加盟政策作出了調(diào)整，門檻進(jìn)一步放低。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，透過(guò)加盟合作的方式，品牌能夠以更少的成本將門店覆蓋到此前難以觸達(dá)的區(qū)域，更好地?fù)屨际袌?chǎng)，但這一過(guò)程中還有很多亟待解決的問(wèn)題，如供應(yīng)鏈構(gòu)建、產(chǎn)品品質(zhì)維護(hù)等。