馮毅成 這篇文章并非為單個(gè)項(xiàng)目炒作而寫，而是從未來五到十年武漢樓市的供求關(guān)系和產(chǎn)品迭代進(jìn)行分析。未來，只有極少數(shù)樓盤能夠?qū)崿F(xiàn)高溢價(jià)，更多的樓盤價(jià)格將親民。

這里說的高品質(zhì)住宅實(shí)際上包含了第四代住宅，但又不局限于第四代住宅。第四代住宅在全國(guó)范圍內(nèi)推廣是大勢(shì)所趨，但這個(gè)過程會(huì)很漫長(zhǎng)，可能需要10年、20年甚至更久，它完全不同于前面三代住宅的推廣周期。

武漢市目前是拿遠(yuǎn)城區(qū)個(gè)別項(xiàng)目做第四代住宅試點(diǎn)，并不會(huì)急于在中心城區(qū)全面鋪開，這是因?yàn)槠渲猩婕斑m配性的問題，需要遵循城市發(fā)展規(guī)律與市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

客觀來講，推廣第四代住宅約束條件很多，主要有三點(diǎn)：

第一是氣候條件制約。

武漢的夏天和冬天比較漫長(zhǎng)，全年幾乎有9到10個(gè)月是冷熱兩季，同一天內(nèi)還可能出現(xiàn)三種季節(jié)的溫度。這對(duì)于以大露臺(tái)、大陽臺(tái)為顯著特征設(shè)計(jì)的第四代住宅而言并不太友好。

第二是景觀條件制約。

第四代住宅的大露臺(tái)、大陽臺(tái)優(yōu)勢(shì)就在于實(shí)現(xiàn)人與自然的交互，其設(shè)計(jì)對(duì)景觀視野有非常高的要求。如果項(xiàng)目地塊周邊沒有良好的城市界面與自然景觀，那么這種住宅就沒有做大露臺(tái)、大陽臺(tái)的必要性。同時(shí)，這種以犧牲室內(nèi)采光和隱私性的設(shè)計(jì)最后可能會(huì)因選址不當(dāng)而“兩敗俱傷”。

第三是價(jià)格條件制約。

建造第四代住宅的總體成本明顯高于普通住宅，按照目前國(guó)內(nèi)推廣試點(diǎn)的數(shù)據(jù)來看，一般售價(jià)要高于普通住宅30%到50%。這樣的價(jià)格天然決定了項(xiàng)目定位不會(huì)太低端，如果出現(xiàn)在市中心，在價(jià)格、景觀選址的共同約束下，項(xiàng)目定位一定是中高端。

如果把武漢天地板塊一線看江的1500套住宅全部推倒，按照第四代住宅的標(biāo)準(zhǔn)重建，那么同樣的占地，可能只能建成1200套甚至只有1000套。按照原有1500套的成本均攤到這1000套至1200套，那么單價(jià)則會(huì)從5萬上漲到7.5萬。

如果加上產(chǎn)品力整體創(chuàng)新帶來的溢價(jià)，那么可能還要再上升一兩萬，而頂層復(fù)式等“孤品”可能遠(yuǎn)不止這樣的溢價(jià)水平。

所以從以上三點(diǎn)主要制約條件可以看出，第四代住宅在武漢不會(huì)馬上全面鋪開，即使進(jìn)入市中心推廣，也對(duì)地塊和市場(chǎng)有著極高的適配條件要求。

高品質(zhì)住宅不只是第四代住宅，還伴隨有智能化、數(shù)字化、舒適化等多維度的創(chuàng)新。而這一趨勢(shì)正是當(dāng)前中心城區(qū)新盤可以采用的。

高品質(zhì)住宅新規(guī)優(yōu)勢(shì)

高品質(zhì)住宅新規(guī)對(duì)建筑設(shè)計(jì)明顯松綁。

比如陽臺(tái)進(jìn)深不低于1.8米，客廳開間不低于5.5米（一級(jí)）或5米（二級(jí)），室內(nèi)層高不低于3.1米（一級(jí)）或3米（二級(jí)），陽臺(tái)等贈(zèng)送面積最高可占套內(nèi)面積的20%等。

這種松綁實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)的躍升，原來普通住宅的陽臺(tái)進(jìn)深一般分為三個(gè)檔次：1.5米、1.8米和2米以上，分別對(duì)應(yīng)剛需、改善、豪宅三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

如今陽臺(tái)的“起步價(jià)”定在了1.8米，從使用功能上進(jìn)行了升級(jí)。原來普通住宅如果在陽臺(tái)側(cè)面放置洗衣機(jī)和烘干機(jī)，一般需要上下擺放，如今因?yàn)檫M(jìn)深增至1.8米，可以實(shí)現(xiàn)兩機(jī)并排擺放。

同樣，原來普通住宅的層高一般分為三個(gè)檔次：2.9米、3米、3.1米，如今直接把剛需“層高起步價(jià)”從2.9米提高到3.1米，是與原來豪宅的“層高起步價(jià)”一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?？蓜e小瞧了這增加的20厘米，實(shí)際上就是預(yù)留了加裝地暖和新風(fēng)管網(wǎng)的空間。

對(duì)于豪宅而言，變化最明顯的是得房率。原來豪宅一般為高層甚至是超高層，容積率一般在5—7，公攤一般是30%起步，還有樓棟的公攤在38%甚至40%以上。

新規(guī)之后，允許最高不超過套內(nèi)總建面20%的贈(zèng)送，直接將得房率提高到了90%以上，加上門前等空間的拓展優(yōu)化，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)“零公攤”甚至“負(fù)公攤”。

當(dāng)然，武漢對(duì)高品質(zhì)住宅還從多個(gè)維度提高了設(shè)計(jì)要求，包括綠地率、容積率、樓高、人均綠地面積、架空層高度、新能源汽車充電設(shè)施占比、集中空調(diào)系統(tǒng)、智能化等。

良性競(jìng)爭(zhēng)引領(lǐng)產(chǎn)品迭代

雖然當(dāng)前在武漢中心城區(qū)沒有推廣第四代住宅，但高品質(zhì)住宅新規(guī)出臺(tái)以后，中心城區(qū)的新盤已經(jīng)爭(zhēng)先恐后升級(jí)設(shè)計(jì)，這種良性競(jìng)爭(zhēng)帶來的產(chǎn)品迭代趨勢(shì)已經(jīng)確立，今后武漢新房將出現(xiàn)更多根據(jù)新規(guī)設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，而二手房也將加速分化。

位于沙湖的招商武昌序項(xiàng)目就是新規(guī)之后的第一個(gè)創(chuàng)新項(xiàng)目，沙盤展示的超大陽臺(tái)讓人充滿了想象空間，這是招商在武漢的最高端項(xiàng)目，一度被譽(yù)為“最接近第四代住宅的產(chǎn)品”。

位于武昌內(nèi)環(huán)東亭地鐵站旁的中海中北路項(xiàng)目，也是按照新規(guī)設(shè)計(jì)，把大橫廳、高贈(zèng)送展露無遺。與此同時(shí)，拿地要求已經(jīng)明確將在地塊建設(shè)九年一貫制教育配套。

據(jù)悉，項(xiàng)目將引進(jìn)武漢小學(xué)和武珞路實(shí)驗(yàn)初中兩所分校。這種教育品牌不僅是武昌教育圈的第一梯隊(duì)，就是放在武漢來比拼也是第一梯隊(duì)。官方將在近期釋放消息。

還有建發(fā)寶通寺項(xiàng)目，最近也非常受關(guān)注，據(jù)說也會(huì)將按照新規(guī)重點(diǎn)提升產(chǎn)品力。去年首次進(jìn)入武漢內(nèi)環(huán)的建發(fā)，在沙湖建發(fā)朗玥項(xiàng)目創(chuàng)下多個(gè)銷售奇跡，在備案價(jià)4萬+的豪宅中銷量一直保持第一。產(chǎn)品力創(chuàng)新和新中式風(fēng)格就是就是該項(xiàng)目的特色。此次新規(guī)無疑將放大建發(fā)的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)。

而被譽(yù)為二七濱江“公區(qū)天花板”的新希望D10天元，憑借奢裝為武漢豪宅開創(chuàng)了新紀(jì)元，D10天元項(xiàng)目已經(jīng)提前封頂，實(shí)現(xiàn)了外立面曲面造型，且基本安裝完畢。這也是第一個(gè)在武漢宣布漲價(jià)的豪宅，其底氣來源于實(shí)力。

與該地塊距離不遠(yuǎn)的臨江地塊也計(jì)劃于今年面世，將在新規(guī)之下打造新希望在全國(guó)最具產(chǎn)品力的項(xiàng)目，引入中國(guó)第四座“黑珍珠”產(chǎn)品，看江樓棟預(yù)期價(jià)格在8萬以上。

參考目前同板塊的綠城黃浦灣，一線看江樓棟價(jià)格已經(jīng)賣到了8.5萬至9.5萬元，具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的新希望D10未來臨江地塊還有巨大的發(fā)揮與想象空間。

而華潤(rùn)瑞府今年新入市的產(chǎn)品代表著華潤(rùn)在武漢的最高水準(zhǔn)，不斷自我迭代的產(chǎn)品力已經(jīng)體現(xiàn)在了新的樣板間上。

新規(guī)之后，二七濱江中信泰富濱江金融城也加快了臨江樓棟的建設(shè)，預(yù)計(jì)大概率將實(shí)現(xiàn)一次產(chǎn)品力的跨越。

受到這種良性競(jìng)爭(zhēng)影響的還有宸嘉100，其四棟一線臨江的豪宅用了兩年快速售罄，而公寓嘉佰軒產(chǎn)品也在快馬加鞭入市，有望再次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)銷售。伴隨區(qū)域住宅產(chǎn)品力整體提升和價(jià)格的突破，嘉佰軒公寓產(chǎn)品也打開了上升空間。

值得一提的是，中產(chǎn)家庭改善產(chǎn)品也受到新規(guī)的引領(lǐng)，加快了產(chǎn)品迭代。

武昌徐東銷品茂附近的純新盤城投金沙府即將入市，有效填補(bǔ)了徐東乃至武昌內(nèi)環(huán)近十年無“中改”產(chǎn)品的空缺。

項(xiàng)目不僅對(duì)室內(nèi)部分做了高得房率設(shè)計(jì)，而且在公區(qū)部分，項(xiàng)目還針對(duì)目前“中改”產(chǎn)品“缺乏成人社交與兒童社交場(chǎng)地”的痛點(diǎn)，專門設(shè)計(jì)了共享廚房、兒童學(xué)堂和大草坪等，能夠滿足兒童派對(duì)、成人社交等需求。這些泛會(huì)所是套內(nèi)空間的功能延伸，讓人在小區(qū)既能享受生活多元化場(chǎng)景帶來的居住樂趣，又能很好地保護(hù)家庭隱私，讓不同年齡的業(yè)主有更多的獲得感。

未來到10萬，修復(fù)價(jià)格生態(tài)鏈

未來5到10年，武漢樓市會(huì)有哪些明顯的趨勢(shì)？可以肯定的有兩點(diǎn)：

第一，武漢核心區(qū)域的一線臨江住宅地塊基本絕版。

第二，伴隨高品質(zhì)住宅新規(guī)的推進(jìn)和政策的不斷優(yōu)化，第四代住宅或者無限接近第四代住宅的產(chǎn)品將出現(xiàn)在中心區(qū)域。

那些中心城區(qū)的超大綜合體開發(fā)周期將長(zhǎng)達(dá)十年以上，其中一些樓棟或部分房源很可能就誕生出單價(jià)10萬的豪宅。

如果上述條件屆時(shí)均滿足，像武漢長(zhǎng)江天地等一線臨江的部分房源就很有可能實(shí)現(xiàn)這樣的猜想。

而一個(gè)更大的可被視為行業(yè)利好的動(dòng)作是，成都萬華在2022年就進(jìn)入了武漢，項(xiàng)目去年已經(jīng)開工。

萬華所開發(fā)的成都麓湖生態(tài)城被譽(yù)為亞洲十大豪宅之一，獨(dú)棟別墅最高賣到一個(gè)億，單套500多平米的大平層賣到了4000多萬，而且項(xiàng)目開發(fā)多年來一直處于一房難求的緊俏狀態(tài)。

在我受萬華集團(tuán)邀請(qǐng)參觀麓湖的交流中，對(duì)方表示雖然當(dāng)前全國(guó)樓市處于低迷期，但他們看到了武漢樓市兩個(gè)重要的積極信號(hào)：

第一是豪宅價(jià)格天花板已經(jīng)打開，這意味著具有較高產(chǎn)品力的豪宅已經(jīng)進(jìn)入了價(jià)格上升通道。

第二是武漢樓市對(duì)建筑的規(guī)劃政策不斷寬松，不斷優(yōu)化。這些政策越來越友好，給了設(shè)計(jì)師很大的創(chuàng)新空間。

這兩點(diǎn)足以支撐未來武漢樓市出現(xiàn)更多高品質(zhì)的住宅，這也標(biāo)志著武漢樓市進(jìn)入了新的時(shí)代。

過去，全國(guó)樓市的普漲具有周期性的金融泡沫成分。未來很難再出現(xiàn)普漲，樓市一定會(huì)加速分化，而分化的核心要素就是產(chǎn)品力。

所以，武漢樓市已經(jīng)進(jìn)入到了高質(zhì)量發(fā)展階段，這是一個(gè)靠產(chǎn)品力說話的時(shí)代。

強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰才是健康的市場(chǎng)機(jī)制。正如這兩年，奢侈品也發(fā)生了分化，重奢品牌香奈兒、迪奧每年都會(huì)漲價(jià)10%至20%。勞力士也是溢價(jià)幅度最高的名表之一。

武漢樓市正在下一盤大棋，從價(jià)格上修復(fù)市場(chǎng)信心，讓價(jià)格生態(tài)鏈健康發(fā)展，才可能讓樓市相關(guān)產(chǎn)業(yè)回歸到良性循環(huán)。

當(dāng)然，未來只有少部分樓盤能夠?qū)崿F(xiàn)高價(jià)，更多樓盤將會(huì)是親民價(jià)格。這樣的策略是既穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障民生，又用健康的價(jià)格生態(tài)鼓勵(lì)了行業(yè)發(fā)展。價(jià)格代表趨勢(shì)，品質(zhì)才是核心。樓市的發(fā)展，要兼顧不同需求層次的購房者利益。

正如我之前在博鰲房地產(chǎn)論壇發(fā)表的觀點(diǎn)，雖然近年來樓市困難，大家都盯著下限看，但一個(gè)行業(yè)的發(fā)展一定是靠上限的突破。

武漢的高品質(zhì)住宅戰(zhàn)略制定與推進(jìn)很及時(shí)，一個(gè)行業(yè)有品質(zhì)，有健康，才有未來。

預(yù)計(jì)4月底5月初，武漢將出新一版的“漢十條”，5月11日將舉辦武漢房交會(huì)，同時(shí)也會(huì)召開高品質(zhì)住宅論壇，將展示更多住房與生活趨勢(shì)，值得期待。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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