王韶 統(tǒng)籌消化存量和優(yōu)化增量住房，房地產(chǎn)調(diào)控正式步入新階段。

4月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，2024年一季度末，全國(guó)商品房待售面積7.48億平方米，較2023年末增加0.75億平方米。其中住宅待售面積3.95億平方米，增加0.63億平方米；辦公樓待售面積0.52億平方米，增加350萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.42億平方米，增加15萬(wàn)平方米。

轉(zhuǎn)化困難，庫(kù)存持續(xù)增加，企業(yè)資金壓力增大，緊抓去庫(kù)存刻不容緩！

……他山之石，可以攻玉！

2月28日，香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波在一份新財(cái)政預(yù)算案中宣布，經(jīng)審慎考慮當(dāng)前整體情況，即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，意味著香港樓市全面“撤辣”。

所謂“辣招”是指香港自2010年11月以來用以抑制短期炒賣而推出的一系列樓市印花稅。隨著香港樓市的升溫，特區(qū)政府又相繼推出印花稅加強(qiáng)版，被業(yè)界稱為“加辣”，交易稅費(fèi)非常高，以致內(nèi)地人輕易不敢去香港買房。

香港樓市“撤辣”之后，任何人在香港買房均享受同等待遇，所有住宅物業(yè)交易無(wú)須再繳額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

據(jù)介紹，對(duì)于非香港永久居民，如果在“全辣期”購(gòu)買房產(chǎn)，稅率為30%（15%買家印花稅+15%新住宅從價(jià)印花稅）；在“半辣期”這兩種稅率都降至7.5%，共15%；而“撤辣期”僅需繳納從價(jià)印花稅，需要說明的是從價(jià)印花稅稅率根據(jù)房產(chǎn)交易價(jià)有所變動(dòng)，從100港元到4.25%稅率不等。

以市場(chǎng)價(jià)800萬(wàn)港元房產(chǎn)為例，非香港永久居民在“全辣期”購(gòu)買需繳納240萬(wàn)港元稅費(fèi)，而“半辣期”需繳納120萬(wàn)港元，“撤辣期”僅需24萬(wàn)港元（稅率3%），差距不能說不大！

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自2021年下半年開始供需雙弱，與香港如出一轍。但全面“撤辣”卻極大地激活了香港房產(chǎn)交易。據(jù)界面新聞報(bào)道，3月份香港一手房市場(chǎng)共錄得4170宗成交，為近11年單月交易新高，甚至出現(xiàn)“日光盤”！

國(guó)內(nèi)樓市為何舉步維艱，是沒有需求嗎？非也！國(guó)內(nèi)樓市不缺市場(chǎng)，缺的是令人怦然心動(dòng)的“辣招”！

以廣東為例，據(jù)第七次全國(guó)人口普查，2020年廣東城鎮(zhèn)家庭戶住房為租賃住房比例高達(dá)50.4%，其中城市家庭租房戶占比更達(dá)55.3%，比全國(guó)平均水平高29.7個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)家庭戶居住在購(gòu)買商品房的戶數(shù)占城鎮(zhèn)總家庭戶26.2%，比全國(guó)平均水平低15.9個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)家庭住房自有率為46.9%，其中城市家庭自有率僅為41.9%，比全國(guó)低27.3個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)家庭戶住房人均居住面積30.9平方米，比全國(guó)平均水平少7.7平方米；城市家庭戶居住在只有1間房間的住房占40.7%，比全國(guó)水平高22.7個(gè)百分點(diǎn)；城市家庭戶人均居住面積小于30平方米占59.7%，小于20平方米占36.6%；城鎮(zhèn)家庭戶居住的住房樓齡在20年以上的戶數(shù)占35.3%，比全國(guó)平均水平高4.0個(gè)百分點(diǎn)，居住的住房樓齡在30年以上的戶數(shù)占10.2%；城市家庭戶住房有電梯的占比為33.3%，低于全國(guó)水平3.4個(gè)百分點(diǎn)……廣東仍有相當(dāng)比例的人群面臨較為突出的住房壓力，無(wú)論剛需，還是改善性需求相對(duì)其他地區(qū)都存在更大市場(chǎng)。

面對(duì)未來我們必須要有足夠的信心！

非常時(shí)期需有非常之舉！因企業(yè)流動(dòng)性不足而導(dǎo)致市場(chǎng)主體信心全面缺乏而形成的負(fù)循環(huán)反饋，短期內(nèi)僅憑市場(chǎng)行為難以有效扭轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)去庫(kù)必須有更多更切實(shí)有效的“辣招”改變市場(chǎng)預(yù)期，徹底打破住房消費(fèi)“有心無(wú)力”“有力無(wú)心”之窘境！

一、購(gòu)房退稅，刺激改善需求入市

改善性需求是當(dāng)前住房消費(fèi)的主要群體之一。購(gòu)房退稅政策不是“新招”，2016年為鼓勵(lì)居民換購(gòu)住房以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存而由財(cái)政部等部門首次出臺(tái)，2023年底到期結(jié)束。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)際，建議購(gòu)房退稅政策延至市場(chǎng)回暖復(fù)蘇。

允許居民家庭在一定時(shí)間內(nèi)（一般兩年）將現(xiàn)住房賣掉，然后用該款項(xiàng)再買一套自住商品住房即可享受個(gè)人所得稅優(yōu)惠。優(yōu)惠額度視新購(gòu)住房金額和現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例而定，全部退還或按比例退還已繳個(gè)人所得稅。

購(gòu)房退稅將大大降低換購(gòu)住房成本，提高居民購(gòu)房意愿和能力，對(duì)于改善性需求尤甚，變“有力無(wú)心”為“有力有心”。

鼓勵(lì)企業(yè)和機(jī)構(gòu)積極購(gòu)買辦公樓或商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，建議同樣給予企業(yè)所得稅減免等優(yōu)惠。

二、鼓勵(lì)以舊換新及政府回購(gòu)，完善住房供應(yīng)體系

完善的住房供應(yīng)體系是“市場(chǎng)+保障”，“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的多元供應(yīng)格局。二手房通常具有總價(jià)低、位置好、配套齊等優(yōu)勢(shì)，對(duì)于“上車族”具有天然吸引力。支持鼓勵(lì)“以舊換新、賣舊買新”，給予購(gòu)房補(bǔ)貼和契稅等優(yōu)惠，有利加速一二手住房循環(huán)流動(dòng)，促進(jìn)住房消費(fèi)的流動(dòng)性和活躍度，提高供需匹配度和效率，緩解城市住房供需矛盾和價(jià)格波動(dòng)。

新房銷售難，存量房交易亦難，如果不能形成一二手房的有效互動(dòng)，房地產(chǎn)去化將陷入困局。打破困局需要政府、企業(yè)（開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)）和業(yè)主多方有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

一方面，建議政府主管部門根據(jù)保障房建設(shè)周期和任務(wù)需要，出資購(gòu)買部分符合條件的新建商品住房或有換房意愿的存量房源，轉(zhuǎn)為保障性住房（人才房），以此作為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系的宏觀政策工具和制度性安排，既加快了保障性住房供給速度，又可根據(jù)形勢(shì)優(yōu)化和調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系，還高效、快捷緩解市場(chǎng)和企業(yè)庫(kù)存壓力，一舉多得。

另方面，建議由政府聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)組成住房銀行，幫助有賣舊買新需求的購(gòu)房者將舊房“存”起來并按評(píng)估值獲取相應(yīng)額度房票，憑房票在一定時(shí)期購(gòu)買新房。

其三，建議開發(fā)企業(yè)以多形式的有效舉措與有換房意愿的舊房業(yè)主達(dá)成協(xié)議，支付一定比例首付即鎖定房源，再由中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推動(dòng)其舊房交易，允許舊房業(yè)主在一定時(shí)間內(nèi)完成舊房買賣后再買新房或無(wú)條件退房。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生深層次變化，以舊換新不可能一蹴而就，以利潤(rùn)和時(shí)間換空間是辦法之一。

三、穩(wěn)定市場(chǎng)主體，明確責(zé)任邊界，“白名單”應(yīng)放盡放早放

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未出清，債務(wù)剛性兌付壓力與日俱增，項(xiàng)目融資“白名單”意義重大，事關(guān)保交樓、穩(wěn)民生。一方面可使項(xiàng)目獲得一定資金支持，為保交樓提供保障；另方面獲得政府信用背書，對(duì)于項(xiàng)目協(xié)調(diào)相關(guān)資源、銷售均起積極幫助和信心支撐，有利行業(yè)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

自“白名單”機(jī)制建立以來，商業(yè)銀行加快了項(xiàng)目篩選和貸款審批，但據(jù)企業(yè)反映，盡管“白名單”涵蓋范圍、落地速度加快，但銀行實(shí)際放款項(xiàng)目數(shù)量明顯少于住建部門報(bào)送量，已放款資金體量相比融資需求也有落差；涉險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目仍無(wú)法獲得融資支持……

？ 日前國(guó)務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研強(qiáng)調(diào)：健全合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度，“能進(jìn)盡進(jìn)”；對(duì)納入“白名單”的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，加快放款速度；對(duì)暫不符合“白名單”要求的項(xiàng)目，抓緊拿出有針對(duì)性的解決方案。

消除銀行疑慮，打破“白名單”堵點(diǎn)卡點(diǎn)，只有明確各方責(zé)任邊界，通過政府信用背書和完善的盡職免責(zé)機(jī)制，才能保障金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，促進(jìn)放貸積極性，盡快穩(wěn)定市場(chǎng)主體，防止風(fēng)險(xiǎn)蔓延。

四、全面統(tǒng)籌開發(fā)用地供應(yīng)，避免庫(kù)存矛盾加劇

從供應(yīng)端減少土地出讓，避免庫(kù)存矛盾加劇，這也是“辣招”。4月29日自然資源部明確要求，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓……將新增住宅用地供應(yīng)量與當(dāng)下商品住宅去化周期、盤活存量數(shù)據(jù)密切關(guān)聯(lián)。以需定供統(tǒng)籌安排供地，保證市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，這是落實(shí)“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制的要求。

但房地產(chǎn)開發(fā)并不僅局限于商品住宅。就市場(chǎng)表現(xiàn)而言，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房去庫(kù)存壓力和去化周期比商品住宅更大、更長(zhǎng)。商業(yè)辦公用地尤需優(yōu)化規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)。

房地產(chǎn)去庫(kù)存任重而道遠(yuǎn)，亟需一攬子政策形成“組合拳”，從供應(yīng)端和需求端發(fā)力，一步到位取消所有限制性措施、實(shí)實(shí)在在激發(fā)購(gòu)房潛力、真真正正降低消費(fèi)成本、老老實(shí)實(shí)提高品質(zhì)和服務(wù)，“快狠準(zhǔn)盡”而不再“擠牙膏”，以“辣招”筑政策底之時(shí)便是市場(chǎng)回暖復(fù)蘇之日。

以上觀點(diǎn)僅限于朋友間交流，純屬個(gè)人淺見，不代表任何單位和機(jī)構(gòu)！

王韶 廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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