本文為戴德梁行大中華區(qū)首席執(zhí)行官趙錦權(quán)先生在2024觀點(diǎn)資本圓桌發(fā)表的演講。

趙錦權(quán)（戴德梁行大中華區(qū)首席執(zhí)行官）：各位尊敬的嘉賓、女士們、先生們，大家下午好！首先感謝觀點(diǎn)的邀請，讓我在這里跟大家分享一下中國內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易市場的情況。

疫情之后的首個年度（2023年），整體的成交經(jīng)過長期的壓抑之后有所反彈，全年錄得301宗交易，總金額達(dá)到2356億元，其中研發(fā)辦公成為主流，總成交達(dá)到1000億，占比大概43%。而商業(yè)、公寓，由于可以納入公募REITs底層的資產(chǎn)，成交相對比較活躍。

在2024年開年，原來大家也預(yù)計經(jīng)濟(jì)會回暖，但是實(shí)際上沒有實(shí)現(xiàn)，反之國際地緣政治和高利息環(huán)境持續(xù)，出口貿(mào)易和外資直接投資也受壓，房企的資金面也非常緊張，影響了投資人的情緒，也影響他們的投資方向。因?yàn)橥顿Y者會比較中國和其它國家的投資回報，所以直接影響他們投資的方向。

在今年第一季度全國的房地產(chǎn)大宗交易只有38宗，總交易金額是355億元，是過去5年首個季度的最低量，成交的地點(diǎn)高度集中在四個一線城市，達(dá)到了35宗，交易金額有282億，占比接近80%。值得關(guān)注的是，在第一季度錄得3宗物流資產(chǎn)包的交易，我們預(yù)計這個熱度將會持續(xù)到下半年甚至于明年。

下面看一下北上廣深個別城市的情況。上海依然是活躍度比較高的城市，第一季度錄得16宗成交，總金額達(dá)到103億，可是由于辦公樓的大量供應(yīng)，而且經(jīng)濟(jì)還沒有預(yù)期的增長，部分企業(yè)縮減人手，也縮減了辦公面積，加上部分外資有遷移的計劃，使得吸納量低于預(yù)期，供過于求的情況持續(xù)，影響了市場的氣氛，寫字樓投資類型物業(yè)持續(xù)低靡，也是過去5年同期的新低。

賣家除了外資以外，也有不少的內(nèi)資開發(fā)商，他們因?yàn)橐鍪圪Y產(chǎn)，以緩解他們的資金壓力。至于買家方面，人們是由國企和內(nèi)資機(jī)構(gòu)主導(dǎo)整個市場，成交金額占比超過70%。外資投資雖然有所減少，但是我們看見對于上海核心稀缺的商辦和長租公寓，還是保持高度的關(guān)注。

北京第一季度只有5宗成交，總金額有94億，其中最大的三宗，每宗交易成交高達(dá)20億以上，主要成交的類別還是以辦公和研發(fā)辦公，以及商業(yè)項(xiàng)目為主，保險基金為主要的投資機(jī)構(gòu)，成交金額占比達(dá)到52%。另外就是來自于內(nèi)地機(jī)構(gòu)購買房產(chǎn)作為企業(yè)總部的辦公樓。

至于廣州，有7宗大宗交易，總金額達(dá)到56億，雖然在第一季度總金額比2023年和2022年同比有所下降，但是和過去4年的平均成交金額比較，相差也不是很遠(yuǎn)，和北京一樣，內(nèi)資繼續(xù)主導(dǎo)市場的成交，在今年第一季度，國企投資者參與季度金額最高的兩筆交易，也因?yàn)檫@樣，才使得成交占比達(dá)到75.4%。從交易類別來看，寫字樓是本季度完成交易量最多的物業(yè)類型，核心區(qū)域的甲級寫字樓仍然是市場關(guān)注的熱點(diǎn)。

深圳方面，成交宗數(shù)同樣是7宗，但是成交金額只有29億，主要是來自于自用買家，還有一些低總價交易為主，還沒有延續(xù)2023年的熱度。整體市場維持審慎的風(fēng)格，和其它市場一樣，國企內(nèi)資還是第一季度的主要買家，占總成交的70%。其中我們看到有長三角區(qū)域政府于深圳收購辦公樓作為招商飛地，表明深圳作為一個一線城市，也是大灣區(qū)發(fā)展創(chuàng)科的重要城市，仍然具有堅實(shí)的吸引力。

過去兩年從大宗交易成交來看，倉儲物流這個賽道仍然是投資界的寵兒，2023年倉儲物流交易量創(chuàng)歷史新高，進(jìn)入2024年第一季度熱度不減，保險機(jī)構(gòu)仍然是物流市場最活躍的投資者。

從圖表上看，大家也可以看到，2023年倉儲物流的大宗交易創(chuàng)了5年歷史新高，我們研究團(tuán)隊(duì)也發(fā)現(xiàn)，投資機(jī)構(gòu)基本上以人民幣基金為主，在2024年一季度，三個物流資產(chǎn)包總值達(dá)到60億，全是來自于內(nèi)地的保險基金。

環(huán)顧所有的交易，內(nèi)資買家以國企和保險公司最為活躍，成交地點(diǎn)還是以北京和上海為主，其中北京占了大概45%，上海占了剩下的55%。

2024年第一季度有代表性的項(xiàng)目，包括機(jī)會資本一個物流資產(chǎn)包以23億賣給平安海外控股、上海張江368區(qū)的項(xiàng)目以8.9億賣給天府國際、領(lǐng)展以26億向萬科回購七寶萬科余下的50%股權(quán)、人保菜鳥物流中心以30億出售給中國人保的物流基金。

順帶一提，我們也看到有一些內(nèi)地的營運(yùn)者，比如李寧，它也以22億購置了香港港匯東的整棟商廈。

下半年的展望仍然有很多不明朗的因素，其中美國利息和匯價的走向直接影響境外的投資者對投資回報的預(yù)期，我們估計買賣雙方在價格預(yù)期上還需要有一段博弈，市場成交量仍然是充滿挑戰(zhàn)。

實(shí)際上我們在投資市場的同事也看到有一批機(jī)會投資者，也準(zhǔn)備等候機(jī)會，希望能夠找到最好低于市場的資產(chǎn)，能夠給他們收購。

此外，我們也看到另外一個因素影響投資者的信心，就是土地年期，很多投資者非常關(guān)注土地年期到期之后是否能夠續(xù)期，是否需要補(bǔ)繳地價，如果需要補(bǔ)繳地價的話，繳付方式是怎么樣，是一次性付款還是每年支付，所有這些因素也是影響投資者的信心。

我們預(yù)計今年可能會出現(xiàn)更多的低價資產(chǎn)投資機(jī)會，買家估計還是內(nèi)地保險基金，位置還是在一線城市比較核心的資產(chǎn)為主，尤其是在物流、冷庫的賽道，個別外資投資者對上海和北京稀缺的核心商辦、研發(fā)辦公以及長租公寓等等，也是投資者的投資方向。

另外，物流、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長租公寓、商場，這些能夠滿足公募REITs退出的資產(chǎn)類別，我們相信也是持續(xù)受到投資人的青睞。我們也期待三中全會前后有更多的支持措施，為經(jīng)濟(jì)和市場增添信心和動力。

我就分享到這里，如果大家有問題，我們可以會后再進(jìn)行交流。