楊光華 3月的天氣，忽冷忽熱。

3月份，上海、深圳、廣州等一線城市豪宅熱潮涌起。

3月27日，寧波、蘇州、廈門(mén)同一天誕生新地王，最高樓面地價(jià)破6萬(wàn)/平。

3月28日，上海某豪宅項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天賣(mài)了197億，單套4000多萬(wàn)，像賣(mài)白菜一樣賣(mài)豪宅（數(shù)據(jù)顯示，武漢有7人買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)）。

近200億的銷(xiāo)售額，相當(dāng)于武漢頭部房企一年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

這股豪宅置業(yè)熱潮，已蔓延到武漢。

3月底，武漢多個(gè)豪宅項(xiàng)目熱賣(mài)，核心地段豪宅地塊成交。

3月中旬，二七濱江豪宅-新希望D10宣布將漲價(jià)5000元/平。3月29日，武昌濱江的聯(lián)投中心，每平米漲價(jià)8000元。

3月29日，武昌夢(mèng)時(shí)代旁一宗土地，51輪競(jìng)拍，溢價(jià)32%，樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)/平，即將誕生新一個(gè)4萬(wàn)+豪宅。

上半年，武昌核心區(qū)的招商、中海、建發(fā)等多個(gè)豪宅項(xiàng)目將陸續(xù)上市。

以前的樓市是，一線城市“感冒”，二線城市跟著“吃藥”。如今，一線城市豪宅火爆，二線城市享受“熱傳導(dǎo)效應(yīng)”。

當(dāng)一線城市的豪宅“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”時(shí)，武漢的高端買(mǎi)家能坐得住嗎？

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談武漢豪宅行情前，先說(shuō)一線城市的市場(chǎng)與政策變化：

廣州，放松120平米以上住宅限購(gòu)；深圳，已對(duì)深戶購(gòu)房取消社保年限要求，落戶即可買(mǎi)房；非深戶購(gòu)房社保年限由5年改為3年。

3月22日，深圳退出了“7090”政策（新建住宅項(xiàng)目的戶型比，套型建筑面積為90平方以下的戶型必須占到整個(gè)項(xiàng)目的70%以上），北京相應(yīng)地也進(jìn)行了政策調(diào)整。

3月27日起，北京市廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得購(gòu)房”規(guī)定的有關(guān)文件。這也意味著，今后北京離婚后購(gòu)房不再受離婚年限限制。

3月深圳二手簽約量與去年同期相比增長(zhǎng)35%。成交增長(zhǎng)的原因主要是限購(gòu)放松政策激發(fā)了需求，再加上賣(mài)方理性定價(jià)，吸引了大批購(gòu)房者入市。

在深圳，4套豪宅法拍房，吸引了8萬(wàn)人圍觀、80多人報(bào)名。上周末，4個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，成交90億。在廣州，10多個(gè)項(xiàng)目集中開(kāi)盤(pán)，賣(mài)了120個(gè)億。

核心地段的核心資產(chǎn)，正在被富人們搶購(gòu)。一線城市的買(mǎi)房熱潮，在武漢也看到了影子。

3月底，武漢5個(gè)取證豪宅，備案價(jià)上漲1000-2000元/平，最高加裝修，每平米漲8000元。漢口內(nèi)環(huán)、光谷核心的兩個(gè)豪宅項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)“日光”。

3月份，武漢4萬(wàn)+豪宅網(wǎng)簽85套，環(huán)比增長(zhǎng)102%。

3萬(wàn)+豪宅網(wǎng)簽247套，環(huán)比增長(zhǎng)107%。

對(duì)比近4年數(shù)據(jù)，今年1-3月的4萬(wàn)+豪宅成交，總量處于低谷，但豪宅占比保持平穩(wěn)。

今年1-3月，武漢4萬(wàn)+豪宅成交，占今年成交的新房總量1.7%（2023年同期占比也為1.7%）。

這種成交翻番的行情，是武漢豪宅走出的獨(dú)立行情。

武漢潤(rùn)府、龍湖御湖境、建發(fā)朗玥（武漢豪宅三大王牌），3月平均每天賣(mài)1-2套。

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3月份，武漢S級(jí)豪宅排行榜上（編者注：S/E/C分級(jí)，類(lèi)似于奔馳分級(jí)）

長(zhǎng)江中心、新希望D10天元、武漢瑞府與沙湖中心（并列第三），位居榜單前三甲。

1-3月份，武漢S級(jí)豪宅排行榜上

長(zhǎng)江中心、新希望D10天元、武漢瑞府與保利天珺（并列第三），位居榜單前三甲。

從兩份榜單上，長(zhǎng)江中心、新希望D10天元與武漢瑞府，“S級(jí)豪宅三劍客”持續(xù)霸榜。

1-3月、3月份，武漢E級(jí)豪宅排行榜上。

建發(fā)朗玥、綠城湖畔雲(yún)廬、中國(guó)電建地產(chǎn)漢口公館，均為前三強(qiáng)。

3月份，建發(fā)與綠城的豪宅產(chǎn)品力與銷(xiāo)售力，得到市場(chǎng)認(rèn)可。

3月29日，在武昌夢(mèng)時(shí)代板塊，建發(fā)再拿地，樓面地價(jià)超過(guò)1.7萬(wàn)/平，預(yù)估房?jī)r(jià)4萬(wàn)+。

拿地后，該項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)做了一次產(chǎn)品調(diào)查，涉及產(chǎn)品的外立面、面積段、精裝修等細(xì)節(jié)。

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1-3月、3月份，武漢C級(jí)豪宅榜上，百花齊放，但是豪宅板塊嚴(yán)重分化：漢口多，武昌少，漢陽(yáng)無(wú)。

其中，華潤(rùn)置地的潤(rùn)府系列產(chǎn)品，所到之處，都是板塊的明星項(xiàng)目。從解放公園、香港路，到光谷核心，均掀起一輪“潤(rùn)府熱”。

華潤(rùn)置地武漢公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，只有站在客戶視角，不斷打磨細(xì)節(jié)，提升品質(zhì)，才能持續(xù)持續(xù)獲得客戶認(rèn)可。

今年武漢豪宅市場(chǎng)，除了傳統(tǒng)的二七濱江外，武昌豪宅將群起。

3月30日，武昌濱江的老牌豪宅——聯(lián)投中心加推一棟樓，開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)2億元。

4月起，招商、中海、建發(fā)等一批豪宅新盤(pán)正跑步入場(chǎng)。

［后記］

一個(gè)富豪朋友說(shuō)，今年他準(zhǔn)備做三件事：

一是把豪宅再裝一遍，準(zhǔn)備享受生活。二是買(mǎi)入黃金。三是，換美元。

他的想法，或許代表著一些有錢(qián)人的理財(cái)方式。據(jù)媒體報(bào)道，武漢有一國(guó)有銀行今年一季度黃金銷(xiāo)量，超過(guò)往年全年。

與2023年相比，今年武漢千萬(wàn)級(jí)豪宅供應(yīng)，穩(wěn)中有增。

而有錢(qián)人的成長(zhǎng)速度太慢，濃度太低。供應(yīng)量暴增，而需求量萎縮。這將導(dǎo)致武漢千萬(wàn)級(jí)豪宅出現(xiàn)供大于求的局面。

武漢豪宅的對(duì)手，不再是區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，而是一線城市的改善住宅、同級(jí)別二線城市的豪宅，以及武漢的二手豪宅。

當(dāng)然，優(yōu)質(zhì)的千萬(wàn)級(jí)豪宅依然緊俏。這就像優(yōu)質(zhì)的醫(yī)院名醫(yī)、名校與名師一樣，一直是稀缺的。

一次訪談中，一家開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人問(wèn)我，“未來(lái)的千萬(wàn)級(jí)豪宅，要有哪些不同？”

我給出的答案是產(chǎn)品與服務(wù)。因?yàn)榈囟闻c資源等層面上，千萬(wàn)級(jí)豪宅的差距并不明顯。升級(jí)的產(chǎn)品與極致的服務(wù)，才有可能得到有錢(qián)人的芳心。

未來(lái)兩三個(gè)月，武漢樓市的爆發(fā)，將從豪宅熱賣(mài)開(kāi)始。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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