觀點網(wǎng) 2024年4月30日，中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金在深圳證券交易所正式上市。

上市第一日，同批次的3支消費REITs全部輕微下跌，中金印力消費REIT也不例外。

中金印力消費REIT開盤價3.26元，與認購價持平，上市后一路低開，最大跌幅達到2.95%。在即將收盤前的10分鐘，價格發(fā)生激烈波動，價格在拉升回到開盤價的瞬間又跌回去，最后在收盤前又再次拉升回開盤價3.26元。

當日，中金印力消費REIT成交量10.18萬手，成交額3284.62萬元。

首批消費REIT

中金印力消費REIT是國內(nèi)首批獲批的消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目之一，中金印力消費REIT發(fā)售總份額為10億份，募集規(guī)模32.6億元，首發(fā)入池資產(chǎn)為位于杭州市的杭州西溪印象城購物中心。

此次上市，中金印力消費REIT吸引了包括深圳地鐵集團、國壽投資控股有限公司、中信證券股份有限公司在內(nèi)的多家國內(nèi)金融機構(gòu)的參與。

其中萬科大股東深圳地鐵集團作為初始戰(zhàn)略投資人，認購了約30%的份額，投資金額接近10億元，這筆投資創(chuàng)下了國內(nèi)國資體系對消費類REITs的最大單筆投資紀錄。

市場人士認為，市場值得期待消費類REITs的表現(xiàn)，將其作為長期投資，獲得比較好的投資回報預(yù)期的可能也比較高。對于消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs而言，市場最關(guān)心的是其底層資產(chǎn)的風險控制及穩(wěn)定收益能力。

對此，中金印力消費REIT給出的答案是“優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)和卓越的管理團隊將為中金印力消費REIT上市后的運營表現(xiàn)提供有力支撐。”

根據(jù)招股書信息，中金印力消費REIT預(yù)計2023年10-12月和2024年可供分配金額分別為3601.06萬元、1.7億元，現(xiàn)金分派率分別為4.42%和5.21%。

底層資產(chǎn)

消費REIT對投資者的吸引力源自于其底層資產(chǎn)的優(yōu)越性，中金印力消費REIT的底層資產(chǎn)是杭州西溪印象城購物中心。西溪印象城是國內(nèi)首家生態(tài)型購物中心，毗鄰西溪濕地，輻射杭州大城西余杭商圈。

項目為地上4層、地下1層的城市副中心級購物中心。其中，一期項目開始運營時間為2013年，匯集沃爾瑪?shù)?00余品牌，有超過20余家首次進入杭州的品牌項目；二期開始運營時間為2018年，新入駐品牌81家；合計建筑面積25萬平方米.截至2023年9月末，目標基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值為39.59億元。

消費REIT最讓投資者關(guān)心的方面是項目的出租率和租金。

出租率方面，2014-2022年，杭州西溪印象城購物中心的年加權(quán)平均出租率為98.2%，過去5年加權(quán)平均出租率約為98.1%。

截至2023年9月30日，西溪印象城整體建筑面積25萬平方米，商戶371家，出租率達到99.6%，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、零售、娛樂、服務(wù)、新能源車等多個領(lǐng)域。目標基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率已達到較高水平，且呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，進入運營穩(wěn)定期。

自2013年開業(yè)以來，該項目營業(yè)額呈上升趨勢，2022年總營業(yè)額超過35億元；2023年1-9月的營業(yè)額突破32億元，再創(chuàng)歷史新高。

據(jù)了解，商業(yè)項目的運營收入構(gòu)成包括固定租金收入、營業(yè)額提成租金收入、物業(yè)管理費收入、固定推廣費收入、多經(jīng)及廣告收入以及停車場收入。

而西溪印象城中，固定租金收入占比最高，達到62.3%，為基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營穩(wěn)定性提供良好支撐。

從各業(yè)態(tài)租金收入占比情況看西溪印象城的商業(yè)業(yè)態(tài)分布，2023年1-9月，零售業(yè)態(tài)租金占比最高，達到61.8%；娛樂業(yè)態(tài)占比最低，僅有4.8%；餐飲業(yè)態(tài)的租金占比26.6%，服務(wù)業(yè)態(tài)占比6.8%。

各業(yè)態(tài)租賃面積方面，零售業(yè)態(tài)租賃面積占比為54.3%，餐飲業(yè)態(tài)占比24.5%，娛樂業(yè)態(tài)占比12.2%，服務(wù)業(yè)態(tài)占比9.1%。，各類業(yè)態(tài)租賃面積及租金收入占比較為分散，能夠有效緩解單一業(yè)態(tài)市場風險對本項目的潛在影響。

租金水平方面，根據(jù)招股書披露，經(jīng)過評估機構(gòu)市場調(diào)查與研究，B1-L4層專門店市場租金修正結(jié)果范圍為25-604元/平方米/月；A館各樓層主力店市場固定租金單價范圍為54-68元/平方米/月；次主力店市場租金單價范圍為68-125元/平方米/月。

租賃合同期限方面，截至2023年9月30日，在執(zhí)行租賃合同的租期最長為20.7年，其中租期在0至5（含）年的租賃面積占比為48.00%，租期在5（不含）至10（含）年的租賃面積占比為16.09%，租期在10（不含）年以上的租賃面積占比為35.91%。

客流量方面，項目開業(yè)以來，客流量與車流量呈攀升趨勢。2022年客流達到約1500萬人；2023年1-9月客流累計1,579萬人、車流累計252萬輛，較2019年1-9月同比分別提升16%及21%，均創(chuàng)歷史新高。

值得注意的是，根據(jù)招股書內(nèi)容，發(fā)起人印力集團持股項目共59個，其中已開業(yè)的項目58個，另持有1個在建項目，總建筑面積合計超過640萬平方米，覆蓋印象系列各類產(chǎn)品線，均可作為潛在擴募資產(chǎn)。

同時，站在萬科的視角，除消費類REIT上市外，萬科旗下的物流REIT已處于深交所問詢階段；萬科長租公寓REIT目前也在積極申報中，萬科也有望成為業(yè)內(nèi)首家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。