觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 2023年，寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，全年凈吸納量?jī)H略高于2022年的歷史最低值，需求疲軟疊加大量延遲開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目入市，導(dǎo)致辦公樓租金和出租率雙雙承壓。

多城市延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”的策略，但這一策略的效果也并不顯著。按一般邏輯，租金和出租率呈現(xiàn)蹺蹺板效應(yīng)，租金下跌則出租率會(huì)有所提升，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，部分出租率和租金水平已無(wú)法保持負(fù)相關(guān)，呈現(xiàn)雙雙下滑的趨勢(shì)。

看看幾個(gè)一線(xiàn)城市的情況。北京2023年新增供應(yīng)量為61萬(wàn)平方米，主要集中在東二環(huán)及新興商務(wù)區(qū)。租金于上年末的321.5元/平米下滑了7.3%，降至297.9元/平米，空置率上漲了2.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到18.7%。

深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)同樣疲軟。2023年深圳寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量達(dá)到85萬(wàn)平方米，其中超過(guò)一半位于南山區(qū)的深圳灣超級(jí)總部基地和前海片區(qū)，臨近南山區(qū)的寶安中心區(qū)也有項(xiàng)目入市。全市租金較去年末203.5元/平米下跌了8.4%，降至186.5元/平米，空置率上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了26.1%。

2023年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)共錄得18個(gè)新增供應(yīng)，共計(jì)110.6萬(wàn)平方米，同比上升31.1%。新增供應(yīng)集中入市，推動(dòng)全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，2023年全市租金報(bào)價(jià)同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。

廣州寫(xiě)字樓同樣有較大供應(yīng)。于2023年共錄得10個(gè)項(xiàng)目落成，總計(jì)70.7萬(wàn)平方米，供應(yīng)量同比增加28%，集中在琶洲和金融城。隨著新供應(yīng)持續(xù)放量，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率自2020年持續(xù)上浮，2023年年內(nèi)累計(jì)上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，至18.2%，是自2008年以來(lái)的高位。年內(nèi)全市租金累計(jì)下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一個(gè)百分點(diǎn)。

受新增供應(yīng)和空置率走高的影響，2024年主要一二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓租金或?qū)⒗^續(xù)下跌。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2024年全國(guó)寫(xiě)字樓平均租金指數(shù)將同比下滑2%，較2023年收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。

機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市租金走勢(shì)將普遍強(qiáng)于二線(xiàn)城市，市場(chǎng)韌性主要來(lái)自于新增供應(yīng)有限的核心商務(wù)區(qū)的超甲級(jí)和甲級(jí)樓宇。其中，空置率維持在10%左右的上海南京西路、深圳福田CBD有望率先實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)。在升級(jí)搬遷需求的推動(dòng)下，北京麗澤等成本優(yōu)勢(shì)明顯的新興商務(wù)區(qū)也有望迎來(lái)租金向上拐點(diǎn)。

與此相反，空置率較高或需求補(bǔ)給疲軟的華北及中西部二線(xiàn)城市2024年租金跌幅仍然較大，止跌企穩(wěn)還需要更長(zhǎng)的周期。

對(duì)項(xiàng)目持有者和管理者來(lái)說(shuō)，在周期低潮，更需加強(qiáng)項(xiàng)目管理，及時(shí)調(diào)整相關(guān)的資產(chǎn)管理策略，確保旗下的物業(yè)保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。

目前市場(chǎng)環(huán)境下，如何迎合市場(chǎng)，做出調(diào)整以保證出租率？如何做好資產(chǎn)管理，保持物業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)？如何逆市投資，把握潛在的投資機(jī)會(huì)？

5月24日上午，觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)將走進(jìn)民間別稱(chēng)“中國(guó)樽”的中信大廈，一窺這個(gè)一直排在塔尖位置的寫(xiě)字樓的真實(shí)全貌，與中信和業(yè)高層面對(duì)面，探尋樓宇運(yùn)營(yíng)模式如何革新。

5月24日下午，主辦方觀(guān)點(diǎn)機(jī)構(gòu)繼續(xù)在中信大廈舉辦2024觀(guān)點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)，屆時(shí)，商辦資產(chǎn)、資管、運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)高層及創(chuàng)新業(yè)態(tài)的先行者、專(zhuān)家學(xué)者等將齊聚一堂，探討商辦暨資管發(fā)展前路、業(yè)務(wù)融合的創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)。

與此同時(shí)，觀(guān)點(diǎn)指數(shù)研究院將現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù) ? 2024商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)報(bào)告》，同時(shí)舉辦“表現(xiàn)力指數(shù) ? 2024商辦資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)授牌典禮”，與會(huì)嘉賓一同探析商業(yè)辦公的發(fā)展概況，把脈行業(yè)風(fēng)向與前景，共成長(zhǎng)齊發(fā)展。