（2024年4月24日星期三·上海）2023年以來，金融支持、稅收優(yōu)惠、房源籌集、租購?fù)瑱?quán)等涉及住房租賃供需兩端的利好政策不斷釋放，國際化投資機(jī)構(gòu)與國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)也陸續(xù)加大投資力度。

除此之外，市場參與者更加多元，國央企、城投公司逐漸崛起成為行業(yè)的新生力量，房企、酒店運(yùn)營商、房產(chǎn)中介等紛紛創(chuàng)立住房租賃品牌，為市場帶來了更多的活力和可能性。

政策全面托舉與資本熱度加碼為住房租賃打開了奔向高質(zhì)量發(fā)展的大門，重新裝填燃料的住房租賃行業(yè)在不久的未來將邁步新的臺階。

聚勢謀遠(yuǎn)2024觀點住房租賃大會現(xiàn)場

4月23日，乘著行業(yè)春風(fēng)，2024觀點住房租賃大會在上海閔行區(qū)莘莊商務(wù)核心區(qū)的先進(jìn)商業(yè)大樓——上海維璟中心盛大開幕，各界企業(yè)高層、專家學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)同聚于此，共同探討階段革新之下，住房租賃行業(yè)新的增長點。

“從租賃住房市場整體來看，市場化的長租住房與政府主導(dǎo)的保租房雙線發(fā)展，以市場為主導(dǎo)的長租房同樣經(jīng)歷了多年發(fā)展逐漸走向正軌的過程。我們現(xiàn)在所走的這條路肯定是將來的重點。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員蔡云表示，未來我們國家的租賃市場發(fā)展肯定會走向更加成熟的地方，行業(yè)將出現(xiàn)保租房市場和長租公寓齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢，保障性長租公寓作為基石，市場化長租領(lǐng)域作為有益補(bǔ)充，同時租賃雙方不斷地向買方市場轉(zhuǎn)變，對住房市場的健康發(fā)展起到應(yīng)有的作用。

新勢力，新產(chǎn)品，新階段

新生力量如春筍般急速上揚(yáng)，住房租賃行業(yè)的競爭格局悄然發(fā)生著改變。在這個民生賽道，企業(yè)必須不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新與運(yùn)營調(diào)整，才能把握發(fā)展先機(jī)。

創(chuàng)新是發(fā)展的第一生產(chǎn)力，創(chuàng)新和突破這條路也永遠(yuǎn)沒有止境，瓴寓國際CEO張愛華女士強(qiáng)調(diào)，在租賃住房這個民生賽道，必須通過產(chǎn)品創(chuàng)新來破解盈利難題。

張愛華認(rèn)為，租賃住房比任何行業(yè)更需要打造好的產(chǎn)品來落地。“這是由行業(yè)特點決定的，我們不盈利是因為這個行業(yè)確實太難了。運(yùn)營型項目跟地產(chǎn)開發(fā)不一樣，租賃行業(yè)就是要解決同質(zhì)化問題，要保證未來的長期經(jīng)營是穩(wěn)定的，必須只有產(chǎn)品才能回答這些問題。”

瓴寓國際CEO張愛華

對于好產(chǎn)品的定義，張愛華給出的關(guān)鍵詞是客戶心中的美好生活。“好產(chǎn)品的第一個維度是它承載的著客戶的生活，一定是讓我們選擇這個產(chǎn)品的人，是真正可以承擔(dān)起他的美好生活的。第二個，既然產(chǎn)品最終要成為一個商品，可流動的穩(wěn)定回報資產(chǎn)也是沒有辦法回避的。如果租賃也能夠承擔(dān)起商品房的品質(zhì)和配套，我覺得在我們的租客心目中，這也是他真正的可負(fù)擔(dān)的美好生活。”

政策指導(dǎo)、行業(yè)趨勢以及市場需求的變化都在推動住房租賃行業(yè)朝著更高質(zhì)量的發(fā)展階段進(jìn)發(fā)。

感受著行業(yè)新時代的脈動，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力將受到全面的檢驗，如何有效地配置資產(chǎn)管理、如何提高產(chǎn)品、服務(wù)和運(yùn)營能力，已經(jīng)成為行業(yè)的轉(zhuǎn)型考驗。2024觀點住房租賃大會的第二個環(huán)節(jié)帶來了“市場新動向”下，對于企業(yè)發(fā)展方向的深度探討。

在華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人李伯喬看來，住房租賃市場的發(fā)展一直是循序漸進(jìn)的，當(dāng)下的階段中，持續(xù)提升產(chǎn)品與運(yùn)營才能保證項目業(yè)績增長。

華潤有巢戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人 李伯喬

結(jié)合華潤有巢的發(fā)展實際來看，作為市場化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，華潤有巢針對不同項目的特點，在產(chǎn)品端和運(yùn)營端都進(jìn)行持續(xù)的提升，每一代產(chǎn)品都會更加貼近新市民青年人租住的需求。項目的經(jīng)營穩(wěn)定得到了市場和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，也為項目的業(yè)績和持續(xù)增長保駕護(hù)航。

住房租賃在基本面上需要更新產(chǎn)品與運(yùn)營以順應(yīng)需求端的變化，在資產(chǎn)面上則需要看到動態(tài)管理的重要性。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐表示，整個Post-REITs階段最重要的一個策略叫資產(chǎn)組合的調(diào)整策略，或者叫動態(tài)管理策略，要對于REITs整體的進(jìn)和出開始進(jìn)行策劃。

F.O.G.富尚資產(chǎn)董事長、香港越秀REITs獨(dú)立董 陳曉歐

陳曉歐列舉了關(guān)于Post-REITs上市后精細(xì)化管理的思路，他認(rèn)為比較重要的5要點--風(fēng)控、市值、資產(chǎn)組合、資產(chǎn)價值、運(yùn)營品質(zhì)。在這樣的階段下，他們對于營收、成本、資管指標(biāo)、團(tuán)隊素質(zhì)的綜合性評估和KPI的制定，同時它跟整個運(yùn)營評估中，關(guān)于監(jiān)管，關(guān)于整個一套完整的報告體系，他們會通過這樣一個經(jīng)緯度，把剛才講的KPI編織進(jìn)去。

但在面向發(fā)展新機(jī)的同時，我們也要看到當(dāng)下存在的難題與痛點。數(shù)字化的浪潮早已鋪天蓋地向全產(chǎn)業(yè)翻涌而來，將線下產(chǎn)業(yè)作為重點的住房租賃行業(yè)也需要數(shù)智賦能。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CTO常海松提到，微利、運(yùn)營低效、賬務(wù)混亂與大體量是當(dāng)前的行業(yè)痛點。在公寓運(yùn)營環(huán)節(jié)，通過數(shù)字化能力解決痛點難點，能夠幫助實現(xiàn)業(yè)務(wù)價值的提升。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)CTO常海松

“怎么解決去化慢，除了借助大模型的計算智力，大家一定要加強(qiáng)自營渠道的建設(shè)。這幾年第三方渠道的獲客成本越來越高，而且各種玩法都跟不上，年年漲價。我們目前比較關(guān)注的是老帶客、魔銷客，就是非職業(yè)經(jīng)紀(jì)人。此外，現(xiàn)在系統(tǒng)建設(shè)最難的環(huán)節(jié)是線下運(yùn)營，因為線下的這一個環(huán)節(jié)，運(yùn)營動作特別多。這方面的數(shù)字化思路就是如何把這些功能盡可能地轉(zhuǎn)換成數(shù)據(jù)，以提升效率達(dá)到用戶滿意度。”

新內(nèi)核，新格局，新機(jī)遇

及時春風(fēng)度，住房租賃行業(yè)在政策、金融與需求端的共同發(fā)力之下進(jìn)入了新一輪的升溫期。

在“租賃大未來”主題討論中，濱江暖屋總經(jīng)理陳馳作為主持嘉賓，與7位討論嘉賓共同探討2024年住房租賃市場將面臨的發(fā)展機(jī)遇，以及租賃企業(yè)的下一個行動方向。

百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人楊稷認(rèn)為，目前市場第一個趨勢是，險資會收購大量底層的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，找一些比較好的運(yùn)營商來做運(yùn)營管理。第二個趨勢是，有些國企持有的租賃住房，資產(chǎn)比較多，可能會組建一個比較完整的運(yùn)營體系。

楊稷同時指出，有相當(dāng)一部分國企，受制于當(dāng)下管理的資產(chǎn)或者持有的資產(chǎn)體量，組建獨(dú)立的運(yùn)營團(tuán)隊成本代價太高，這種情況下就會在市場中選擇一些優(yōu)秀的運(yùn)營商，整個運(yùn)營體系包括人員管理全部委托給這些運(yùn)營商。但不排除還有一部分的地產(chǎn)商或者基金公司，跟運(yùn)營商成立一部分的合資聯(lián)合運(yùn)營體，共同運(yùn)營自己的項目。

但市場從來是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的，博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁劉曉楠表示，機(jī)遇主要是相對于兩年前，一些資產(chǎn)的價格還是有下落，賣家的預(yù)期有了調(diào)整。但挑戰(zhàn)主要集中在對存量項目要求高以及土地年限的問題上。

主題討論會：租賃大未來

主持嘉賓：陳　馳 濱江暖屋總經(jīng)理

討論嘉賓：楊　稷 百瑞紀(jì)集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人

劉曉楠 博楓資產(chǎn)管理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)副總裁

王純杰 高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理

麥偉基 黑石龍地長租公寓事業(yè)部執(zhí)行董事

費(fèi)嘉耀 金地草莓社區(qū)助理總經(jīng)理

邵　俊 華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理

湯若季 首創(chuàng)和園營銷總監(jiān)

黑石龍地長租公寓事業(yè)部執(zhí)行董事麥偉基同樣認(rèn)可代理運(yùn)營的行業(yè)趨勢。在存量型的背景下，麥偉基從資管的角度提出，去年下半年到今年第一季度中，國內(nèi)的國企央企對于外資合作的抗性沒那么大了。

“另外國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)怎么提升，有很多政策，我覺得國內(nèi)現(xiàn)在也不是沒錢，但為什么錢不流出來，這跟信心有比較大的關(guān)系，讓機(jī)構(gòu)去投資，讓人們?nèi)ネ顿Y，整個市場環(huán)境還是要有，才能啟動這部分，有龐大的資金量在，就等一個比較好的經(jīng)濟(jì)狀況逆轉(zhuǎn)，就可以把整個市場做得更好一些。”

高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰則從保租房角度談及了未來的機(jī)會點。在重資產(chǎn)方面，他認(rèn)為在北京可能會有些非集改保障性租賃住房重資產(chǎn)的投資并購機(jī)會。在輕資產(chǎn)方面，服務(wù)國央企可能會是一個機(jī)會。

以國央企背景進(jìn)入行業(yè)的華發(fā)優(yōu)生活執(zhí)行副總經(jīng)理邵俊表示，現(xiàn)在是通過運(yùn)營實現(xiàn)資產(chǎn)價值的時代。“我們發(fā)現(xiàn)，其實運(yùn)營和服務(wù)包括管理越來越多地被業(yè)主方看重，看重的不光是運(yùn)營帶來的收益，更多的是這一片資產(chǎn)區(qū)塊的一些熱資產(chǎn)運(yùn)營帶來的資產(chǎn)價值佐證。”

而運(yùn)營的最終落腳仍在服務(wù)，他認(rèn)為中國的租賃住房行業(yè)需求目前還是剛需狀態(tài)，打造出來的商品要符合當(dāng)前剛需租賃需求的客群，同時要看到它是一個資產(chǎn)運(yùn)營，將來要走入資產(chǎn)證券化的狀態(tài)，而且資本運(yùn)作也是要算賬的，還要克制地管控成本。

大方向之下，產(chǎn)品才是離服務(wù)對象最近的地方。將視角聚焦在住房租賃的產(chǎn)品運(yùn)營上，金地草莓社區(qū)助理總經(jīng)理費(fèi)嘉耀分享了自己的理解：第一還是要適度開放一點，要把心打開去看市場的變化；第二個是克制，全包式的設(shè)計并不是萬無一失的；第三個是要有敏銳的視覺，了解客戶的需求與變化才能更好地做好項目。

首創(chuàng)和園營銷總監(jiān)湯若季再次強(qiáng)調(diào)了精準(zhǔn)定位與客群需求相匹配的重要性。他表示，通過租賃做改善，在租賃產(chǎn)品上已經(jīng)開始進(jìn)入了多維度的邏輯。

從野蠻生長到現(xiàn)在的精耕細(xì)作，多方合力吹來的春風(fēng)，催發(fā)著行業(yè)厚積的磅礴內(nèi)力。凝力聚勢，共謀深遠(yuǎn)，2024年，住房租賃行業(yè)將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。