主持嘉賓：

劉唯翔 大成律師事務(wù)所合伙人

討論嘉賓：

方旭東 朗詩(shī)青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理

周云鵬 吉寶城市發(fā)展中國(guó)業(yè)務(wù)發(fā)展負(fù)責(zé)人

趙永華 瑞威資管副總裁兼特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理

陳　零 安獅資產(chǎn)首席投資官

王海山 上海央地禾新董事總經(jīng)理

王超逸 元聯(lián)基金副總經(jīng)理

劉唯翔：謝謝主持人，我們來(lái)到今天的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，還是挺高興的，因?yàn)樵谧亩际抢吓笥蚜?，也感謝大家能堅(jiān)持到最后下午，我們盡量帶來(lái)一些正面的積極的歡快的信息，因?yàn)槲腋杏X(jué)今天整個(gè)環(huán)節(jié)，好像偏悲觀一點(diǎn)，這個(gè)數(shù)據(jù)、信心都不太足，當(dāng)然我們這個(gè)話題也挺沉重的，第一就是講到資產(chǎn)變現(xiàn)的通道，我們理解講的是退出，這是一個(gè)有點(diǎn)痛的話題。

去年我跟各方聊的時(shí)候，經(jīng)常還是說(shuō)你們最近在看什么，能投嗎？投什么？買(mǎi)什么？最近一段時(shí)間基本上碰到就是說(shuō)賣(mài)掉了嗎？或者說(shuō)大家都談的是怎么賣(mài)，以后如果還有買(mǎi)的可能，前提是要賣(mài)掉。始終市場(chǎng)還是在活動(dòng)，我們?nèi)ツ暌彩强吹缴线€有不少成交的大宗交易，居然連寶格麗酒店這種都賣(mài)掉了，還是挺不錯(cuò)的，所以還是有人在買(mǎi)，上海還是有機(jī)會(huì)的。那么誰(shuí)在買(mǎi)？退出的通道在哪里？

我相信今天在座的幾位大家都是一線操盤(pán)的負(fù)責(zé)人，應(yīng)該也是也各自的經(jīng)驗(yàn)，我們要么聊一聊通道，退出的通道有哪些？國(guó)內(nèi)的險(xiǎn)資、國(guó)企，公募REITs也是一個(gè)通道，外資還在不在？今天在座的六位組合都集齊了，我們從朗詩(shī)青杉的方總開(kāi)始。

方旭東：謝謝觀點(diǎn)，謝謝主持人，我是朗詩(shī)青杉資本的方旭東，剛才提到資產(chǎn)退出的這個(gè)話題，其實(shí)也是我們最近兩三年工作的一個(gè)主軸，也就是說(shuō)我們過(guò)往大概十年左右所投的項(xiàng)目，有的已經(jīng)退掉了，有的可能是拿到了高點(diǎn)，退出也面臨一定的挑戰(zhàn)。

最近兩三年，我們陸陸續(xù)續(xù)也退了五六個(gè)項(xiàng)目，還有兩三個(gè)沒(méi)有退完。具體我們的經(jīng)驗(yàn)，或者說(shuō)教訓(xùn)，可以跟大家稍微分享一下。

比如說(shuō)我們所投的一些商辦業(yè)態(tài)，這一類(lèi)業(yè)態(tài)我們還是優(yōu)先退給險(xiǎn)資，特別有一些險(xiǎn)資的合作伙伴，他們的出價(jià)能力未必是最強(qiáng)的，但是他們交易的確定性還是比較高的，很多基金的買(mǎi)家，或者是一些投資的買(mǎi)家，可能談的條件看上去還行，但是到落地的時(shí)候，到付款的時(shí)候，到貸款的時(shí)候，可能種種的問(wèn)題就會(huì)暴露出來(lái)。所以我們?cè)?jīng)有兩三個(gè)項(xiàng)目是順利退給給險(xiǎn)資了，這是一個(gè)渠道。

第二類(lèi)是最近兩年有在上海抄底的一些外資基金，外資基金一直是相對(duì)活躍的一批市場(chǎng)玩家，他們有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是他們的資金也是現(xiàn)成的，或者說(shuō)他們?cè)谕顿Y的時(shí)候，就已經(jīng)事先把他們的資金，用他們的投資策略把資金募集到了，然后再去尋找合適的項(xiàng)目，所以我們有一兩個(gè)項(xiàng)目退給這樣的外資基金了，是不是他們的投資就一定能成功，還要看未來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

最后一類(lèi)也是我們最近覺(jué)得在今年成功率相對(duì)高一點(diǎn)的，就是自用買(mǎi)家，有一些資產(chǎn)它滿足不了險(xiǎn)資的要求，或者說(shuō)外資基金也未必能夠看得上，種種的限制，自用買(mǎi)家這方面的條條框框會(huì)少很多，特別是一些民營(yíng)老板的自用買(mǎi)家，有時(shí)候根據(jù)企業(yè)的需要，或者老板個(gè)人的投資風(fēng)格，很快就拍板了，所以最近有一兩個(gè)案子是這樣的買(mǎi)家。

我多說(shuō)一句，如果有一些領(lǐng)導(dǎo)在場(chǎng)聽(tīng)到的話，我們也想呼吁一下，現(xiàn)在大宗交易其實(shí)蠻困難的，碰到一些買(mǎi)家也是值得珍惜的，我們有一單是買(mǎi)賣(mài)雙方都已經(jīng)談的蠻深入，要簽約了，卡在哪里呢？卡在園區(qū)，卡在一些招商的政策，我覺(jué)得如果因?yàn)檫@些原因造成交易沒(méi)有做成，其實(shí)對(duì)各方，包括對(duì)園區(qū)、對(duì)當(dāng)?shù)卣际且粋€(gè)損失。希望政府能夠體諒，謝謝。

劉唯翔：方總倒點(diǎn)了一個(gè)我們之前是碰到的，但在今天準(zhǔn)備的時(shí)候沒(méi)有想到當(dāng)?shù)卣挠绊?，這個(gè)倒的確是的，始終在我們國(guó)家政府是一個(gè)市場(chǎng)主要的參與方。

接下來(lái)讓瑞威的趙總聊一聊，您做的是不良資產(chǎn)，退出跟別人有什么不一樣嗎？

趙永華：因?yàn)榻裉斓脑掝}是資產(chǎn)變現(xiàn)，從98到現(xiàn)在二十多年了，積累了很多的存量資產(chǎn)，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，將近有四萬(wàn)億平方米的存量資產(chǎn)，這么多的存量資產(chǎn)，說(shuō)實(shí)話有很大一部分的資產(chǎn)收益效率都比較低，實(shí)際上傳統(tǒng)資產(chǎn)變現(xiàn)的方式和邏輯，逐漸在發(fā)生改變，原來(lái)資產(chǎn)拿到以后，包裝一下趕緊脫手的方式已經(jīng)沒(méi)有了，資產(chǎn)變現(xiàn)的核心和本質(zhì)要回到為資產(chǎn)本身賦能，這個(gè)從我這幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，你要給資產(chǎn)本身創(chuàng)造價(jià)值，這個(gè)資產(chǎn)的價(jià)值提升了，你才有可能變現(xiàn)更方便，這是第一塊。

第二個(gè)我認(rèn)為未來(lái)整個(gè)資產(chǎn)證券化，將成為這些資產(chǎn)未來(lái)變現(xiàn)的主要通道，隨著REITs的加速，為整個(gè)存量資產(chǎn)的金融化去化，提供了一個(gè)非常好的基礎(chǔ)，未來(lái)我認(rèn)為資產(chǎn)證券化這條路，可能是大量的存量資產(chǎn)去化的一條好的路徑。所以說(shuō)我覺(jué)得這條路未來(lái)是值得去深耕的。謝謝。

劉唯翔：我追問(wèn)一下，是不是不良資產(chǎn)的變現(xiàn)，應(yīng)該是更難一點(diǎn)？因?yàn)樗懊娌涣剂?，變現(xiàn)的話是不是要把它良才能變現(xiàn)，按照您剛才說(shuō)的提升價(jià)值。

趙永華：是的，我們?cè)瓉?lái)做了很多不良資產(chǎn)的業(yè)務(wù)，包括單一資產(chǎn)，原來(lái)的不良資產(chǎn)從拿不良的債權(quán)進(jìn)一步拿到物權(quán)，拿到這個(gè)資產(chǎn)，然后再進(jìn)行交易，從而來(lái)變現(xiàn)，現(xiàn)在你拿到不良債權(quán)以后，再拿到物權(quán)以后就很難直接變現(xiàn)，必須給它賦能，必須給它運(yùn)營(yíng)改造，甚至在拿這個(gè)債權(quán)本身的時(shí)候，你是看重了這個(gè)底層資產(chǎn)，在拿的時(shí)候意向買(mǎi)家和你一起拿，把它改造成他想要的樣子再給他，所以現(xiàn)在的不良比原來(lái)越來(lái)越難做了。

劉唯翔：這個(gè)話題挺好，我們到第三個(gè)話題的時(shí)候再討論，這個(gè)先點(diǎn)到一下。

接下來(lái)吉寶的周總，您是這里在場(chǎng)唯一的外資，然后是唯一的大公司，有錢(qián)人，您看現(xiàn)在這個(gè)退出，你們到底是退出還是買(mǎi)入？

周云鵬：吉寶在整個(gè)市場(chǎng)里面，以前有吉寶置業(yè)，也有吉寶資本，在去年的時(shí)候，我們整個(gè)集團(tuán)做了一個(gè)進(jìn)一步的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從多元化的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)轉(zhuǎn)型為一個(gè)具有運(yùn)營(yíng)能力的全球化資產(chǎn)管理公司和運(yùn)營(yíng)公司。

為什么這么說(shuō)呢？我們現(xiàn)在已經(jīng)把我們所有的，包括我們的募資、投資、運(yùn)營(yíng)都打通了。

回應(yīng)你前面的問(wèn)題，吉寶到底是進(jìn)還是退，我覺(jué)得有進(jìn)也要有退，因?yàn)樵谌ツ甑臅r(shí)候，也是很不容易，吉寶能夠在這樣的市場(chǎng)環(huán)境里面，我們募到了一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的，差不多兩點(diǎn)多億美元，相當(dāng)于16億人民幣左右的外幣基金，只投中國(guó)市場(chǎng)，這個(gè)原因就是在于我們一些新的模式和方式，包括趙總前面說(shuō)的，怎么樣提升資產(chǎn)的內(nèi)核。

我們現(xiàn)在在強(qiáng)力推的叫吉寶可持續(xù)城市更新的投資模式，在這個(gè)模式下，利用吉寶不只是在房地產(chǎn)的資源，包括在建筑方面的，強(qiáng)調(diào)低碳節(jié)能等等的，尤其在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，在資產(chǎn)本身運(yùn)營(yíng)很困難的情況下，租金爬升很難的情況下，怎么樣提升資產(chǎn)價(jià)值是很重要的一點(diǎn)。除了要更高收益的同時(shí)，另外就是通過(guò)我們的改造降低整體的運(yùn)營(yíng)效率，而且符合現(xiàn)在國(guó)家所提倡的低碳環(huán)?？沙掷m(xù)的發(fā)展目標(biāo)。在這樣的情況下，我們能夠募得這樣的基金，在這個(gè)市場(chǎng)里面繼續(xù)尋找我們想要的一些資產(chǎn)。

同時(shí)因?yàn)樗型顿Y的目的就是為了退出，只是不同方式的退出，從退出的角度來(lái)說(shuō)，吉寶也的確是在不同的市場(chǎng)里面，我們之前所投的一些項(xiàng)目，這兩年也陸陸續(xù)續(xù)在退出，不管是進(jìn)入還是退出，在這個(gè)市場(chǎng)都是一個(gè)良性發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)于吉寶來(lái)說(shuō)，中國(guó)是一個(gè)很重要的市場(chǎng)，所以我們會(huì)繼續(xù)在這個(gè)市場(chǎng)里面，同時(shí)我們需要有一個(gè)良性的循環(huán)，謝謝。

劉唯翔：還是振奮的，有進(jìn)有出，這才是一個(gè)正常的市場(chǎng)。

接下來(lái)請(qǐng)安獅的陳總談一談，你們應(yīng)該是一家資產(chǎn)管理人，是一個(gè)GP，一方需要募資，然后投資，也要幫投資人退出，你們處在什么樣的階段？是退出壓力比較大，還是要努力的投放？

陳零：我們已經(jīng)做了一些投資，所以現(xiàn)在退出的確是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)橹挥谐晒ν顺霾拍鼙ＷC源源不斷新增的投資。

很感激前面幾個(gè)嘉賓講的，對(duì)我很有啟發(fā)，我們都是一線作戰(zhàn)的，對(duì)我來(lái)講C-REITs打開(kāi)是一個(gè)好消息，但REITs實(shí)現(xiàn)我的退出有三點(diǎn)是障礙。第一點(diǎn)對(duì)資產(chǎn)的品類(lèi)還沒(méi)有完全打開(kāi)，有長(zhǎng)租公寓、有新基建、有商業(yè)，沒(méi)有機(jī)構(gòu)喜歡的投資品類(lèi)就是商辦，還沒(méi)有打開(kāi)，這是實(shí)際的障礙。

第二個(gè)障礙REITs要求20%的資金沉淀在里面，對(duì)于任何一個(gè)干干凈凈的投資機(jī)構(gòu)，希望干干凈凈的投資，也希望干干凈凈的退出，20%是一個(gè)很大的障礙。最后一個(gè)對(duì)于剩余的80%，也需要擔(dān)保同一類(lèi)資產(chǎn)的投資，但沒(méi)有想到可能每個(gè)項(xiàng)目的背后投資人是不一樣的，怎么讓另外一個(gè)投資人為新的投資人做擔(dān)保呢。

這是我作為CRO直接面對(duì)的挑戰(zhàn)，這么一個(gè)天大的好消息，還沒(méi)有辦法去做，這是非?？上У?，我相信以監(jiān)管機(jī)構(gòu)的智慧，有這么多同行的一起努力，這個(gè)問(wèn)題遲早會(huì)解決，到那一天市場(chǎng)會(huì)回來(lái)，大家就不用那么悲觀了。

劉唯翔：陳總講的太有感觸了，一年以來(lái)我有一項(xiàng)的主要工作就是跟所有人解釋?zhuān)銊倓傉f(shuō)的三個(gè)問(wèn)題現(xiàn)實(shí)當(dāng)中有沒(méi)有合規(guī)的解決方法，溝通下來(lái)發(fā)現(xiàn)，這些問(wèn)題要解決，如果不解決，實(shí)際上不是一個(gè)很好的退出渠道，實(shí)際上更進(jìn)一步的，我們是感受到我們的領(lǐng)導(dǎo)們，并沒(méi)有把C-REITs設(shè)計(jì)成一個(gè)給大家的退出渠道，我們理解這不是我們國(guó)家的特色吧，反正是一個(gè)現(xiàn)狀，領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有說(shuō)是給你們做退出，是希望你們能有一個(gè)新的開(kāi)始，是這個(gè)角度去看，我們這個(gè)市場(chǎng)能不能再發(fā)揮它調(diào)節(jié)的機(jī)制，彌合我們實(shí)際的需求，以及領(lǐng)導(dǎo)的期望。希望能夠涌現(xiàn)出一批挺身而出的，新的REITs實(shí)踐者，幫我們退出。

接下來(lái)把話筒交給央地禾新的王總。

王海山：謝謝觀點(diǎn)，謝謝主持人，關(guān)于退出的話，我就講一講幾個(gè)案例，房地產(chǎn)大家投的都是可以散收的，退出的話比較簡(jiǎn)單，過(guò)去二十年房地產(chǎn)是上漲的市場(chǎng)，賣(mài)掉就可以退出，極端的情況下可以通過(guò)小產(chǎn)權(quán)做實(shí)物分配。

另外一塊就是剛剛大家也說(shuō)了REITs這個(gè)市場(chǎng)，REITs對(duì)于私募基金這一塊還不是太友好，大家都知道一旦發(fā)了REITs以后，滿了一年之后有擴(kuò)募的需求，我們可以從Pre-REITs這個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)始做，可以幫發(fā)REITs的機(jī)構(gòu)收購(gòu)，或者運(yùn)營(yíng)改造一些資產(chǎn)，滿足他未來(lái)擴(kuò)募的要求，這樣相對(duì)來(lái)說(shuō)Pre-REITs退給REITs，通過(guò)擴(kuò)募的通道來(lái)退的話，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較容易一點(diǎn)，或者有擴(kuò)募的需求，對(duì)這一塊優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)需求還會(huì)比較大，這樣的話會(huì)避免，私募基金直接發(fā)REITs還不成熟。

劉唯翔：您剛剛的問(wèn)題也是我的思索，總體來(lái)說(shuō)，這個(gè)倒不是中國(guó)的特色，我覺(jué)得好像全球REITs的流動(dòng)性都不太強(qiáng)，好像REITs上市之后，再擴(kuò)募動(dòng)力始終是不足的，我們也是這樣的，也沒(méi)有什么太多擴(kuò)募的案例，怎么弄呢？我跟進(jìn)這樣一個(gè)問(wèn)題，有什么動(dòng)力促使他們擴(kuò)募？

王海山：一方面看一下國(guó)家的政策，另外一方面要看市場(chǎng)。

劉唯翔：這一輪最后一個(gè)問(wèn)題給到元聯(lián)基金的王總，元聯(lián)基金愿意躬身入局，打造一個(gè)新起點(diǎn)，自己來(lái)做REITs，可能會(huì)幫大家退出的這么一個(gè)角色，我不知道理解的對(duì)不對(duì)。

王超逸：我們?cè)?lián)基金成立于2017年，我們成立之初就是幫企業(yè)去發(fā)行資產(chǎn)證券化，當(dāng)時(shí)做類(lèi)REITs的時(shí)候，是這么一個(gè)初衷。所以我們一直秉承著這個(gè)信念，截止到今天我們?cè)谔K州市場(chǎng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品市場(chǎng)占有率仍然是第一名。

至于您剛才說(shuō)到的退出方式的問(wèn)題，我們今天看主要的方式還是類(lèi)REITs、公募REITs和大宗交易，這一點(diǎn)是沒(méi)有變化的，有變化的是它背后的內(nèi)核。今天類(lèi)REITs上來(lái)看，大家看主體只是一方面，投資人關(guān)注期間回報(bào)多于退出價(jià)值，公募REITs不得不階段性面臨比較高的派息。至于大宗交易，相比2022年，2023年數(shù)量上漲了25%左右，但價(jià)格是有所下降的，總的成交金額下降了20%，這個(gè)背后隱藏的含義就是交易單價(jià)下降了，我們今天在市場(chǎng)上看到一些交易更接近于明股實(shí)債。

我還想提一個(gè)退出通道，就是Pre-REITs基金，從去年開(kāi)始到現(xiàn)在，我們公司接觸了很多Pre-REITs的項(xiàng)目，在資產(chǎn)還沒(méi)有完全成熟的時(shí)候，我們會(huì)組一只基金把這個(gè)資產(chǎn)裝進(jìn)來(lái)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)表外培育，并且實(shí)現(xiàn)部分現(xiàn)金流的回流，在資產(chǎn)逐漸成熟以后，再由企業(yè)回表實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)之后發(fā)行REITs產(chǎn)品，在這個(gè)過(guò)程中資產(chǎn)存在運(yùn)營(yíng)上的倒逼機(jī)制，在自己的體系內(nèi)孵化就沒(méi)有市場(chǎng)倒逼，只有放在市場(chǎng)上才會(huì)根據(jù)市場(chǎng)化的要求去完成退出這個(gè)行為。

劉唯翔：王總你講的Pre-REITs，我倒是真心覺(jué)得Pre-REITs可能是剛剛陳總講的那幾個(gè)痛點(diǎn)的很好的解決方法，他一把進(jìn)來(lái)收掉，也不要考慮再投資和擴(kuò)募的儲(chǔ)備。但是有一個(gè)問(wèn)題再追問(wèn)王總，現(xiàn)在發(fā)行REITs在時(shí)間上和定價(jià)上是不確定的，發(fā)行的價(jià)錢(qián)是監(jiān)管來(lái)定的，并不是市場(chǎng)來(lái)定的，這個(gè)Pre-REITs它怎么樣去面對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？

王超逸：其實(shí)我們面臨的客戶有很多，有這個(gè)訴求和愿意發(fā)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，一類(lèi)是類(lèi)REITs產(chǎn)品，一類(lèi)是公募產(chǎn)品，公募產(chǎn)品需要滿足監(jiān)管的要求，實(shí)際上類(lèi)REITs產(chǎn)品也有一定的空間，一部分依賴(lài)于自己的期間回報(bào)，一部分依賴(lài)于母公司的主體的評(píng)級(jí)。

劉唯翔：Pre-REITs如果先買(mǎi)了，退的時(shí)候時(shí)間不確定、價(jià)格不確定，怎么來(lái)實(shí)現(xiàn)它的一個(gè)投資回報(bào)或者預(yù)期呢？

王超逸：您這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的特別好，就引入了今天的主題，就是資管，這個(gè)事就是資管和商管的配合，不可能在投資初期的時(shí)候做到完美的預(yù)測(cè)，從資管的角度上每一個(gè)資產(chǎn)都有自己的成熟周期，我們會(huì)依此做出判斷，在資管、運(yùn)營(yíng)策略和產(chǎn)權(quán)方的要求是一致的情況下，就可以明確退出路徑。

劉唯翔：資管要強(qiáng)，彌合各方之間的差距，然后等到能上市的那一天。

王超逸：等到做成的那一天。

劉唯翔：好的，話筒回來(lái)還是到方總，您剛剛講到最后的一點(diǎn)，政府的影響和干涉，正好可以帶出第二個(gè)話題，就是資產(chǎn)管理中的安全閥，我認(rèn)為這是一個(gè)合規(guī)的訴求，政府干預(yù)不完全是合規(guī)問(wèn)題，他有他的利益，是不是可以從合規(guī)的角度，嘗試去解決當(dāng)?shù)卣?，或者是園區(qū)對(duì)于大宗交易的一個(gè)干涉？如果是的話，一般你們是怎么樣去安排，或者是推動(dòng)的？

方旭東：這個(gè)小點(diǎn)我再稍微展開(kāi)一點(diǎn)，它可以說(shuō)是一個(gè)合規(guī)問(wèn)題，但也可以把它理解成是一個(gè)招商政策的問(wèn)題，政策其實(shí)是跟著時(shí)間空間的變化，也會(huì)產(chǎn)生變化，我的理解就是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境，包括政府的財(cái)稅收入，都沒(méi)有以前那么好了，所以在招商引資方面，口徑可能會(huì)相對(duì)從嚴(yán)，可能在幾年前就不是問(wèn)題，現(xiàn)在就變成問(wèn)題了，所以這個(gè)話題大概就是這樣。

具體到我們這個(gè)安全閥，我的理解就是整個(gè)投融管退中的一些比較不能承受的風(fēng)險(xiǎn)，怎么管控，比如說(shuō)它是一個(gè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品定位的風(fēng)險(xiǎn)等等，可能都還稱(chēng)不上是安全閥，如果說(shuō)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)一旦沒(méi)有管控好，可能我這個(gè)投資就失敗了，這種東西的風(fēng)險(xiǎn)怎么去管控，它是挺大的一個(gè)話題，不同的項(xiàng)目有不同的做法。我就從我們某一個(gè)項(xiàng)目上的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)，跟大家稍微分享一下我們的體會(huì)，或者是教訓(xùn)。我們有一個(gè)投資的策略，是整買(mǎi)散賣(mài)的策略，剛才是王總還是誰(shuí)說(shuō)，散賣(mài)相對(duì)容易一點(diǎn)，但是中間需要安全閥的環(huán)節(jié)還是不少的，比如說(shuō)改造合規(guī)性的問(wèn)題，比如說(shuō)消防合規(guī)性的問(wèn)題，比如說(shuō)在銷(xiāo)售的時(shí)候，稅籌的合理和合規(guī)性的問(wèn)題，等等這些安全閥在這類(lèi)項(xiàng)目上我們體會(huì)比較深，大概有四五個(gè)，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都得闖得過(guò)去，一個(gè)節(jié)點(diǎn)卡住了這個(gè)項(xiàng)目就出問(wèn)題了。

劉唯翔：這個(gè)對(duì)于前期項(xiàng)目獲取時(shí)候的要求會(huì)比較高，各方面的考量、經(jīng)驗(yàn)的積累、資源的調(diào)配，實(shí)際上是在買(mǎi)項(xiàng)目的時(shí)候都要把后面定好。

方旭東：是的，碰到問(wèn)題的時(shí)候就來(lái)不及了。

劉唯翔：還要留住安全墊，要把一些價(jià)格的空間、時(shí)間的空間，都要留足，有些時(shí)候等一等可能半年就沒(méi)了，這個(gè)是挺挑戰(zhàn)的，這個(gè)東西聽(tīng)上去感覺(jué)有點(diǎn)像趙總說(shuō)的不良資產(chǎn)的處置，是不是這里面就碰到更大的安全閥挑戰(zhàn)？在不良資產(chǎn)當(dāng)中。

趙永華：我認(rèn)為整個(gè)資產(chǎn)管理當(dāng)中的安全閥，整個(gè)資產(chǎn)管理當(dāng)中會(huì)有幾個(gè)階段，募投管退，這個(gè)安全閥是貫穿在整個(gè)過(guò)程中，這個(gè)安全閥到底是什么？是抽象的閥門(mén)，我認(rèn)為在資產(chǎn)管理當(dāng)中的安全閥是三個(gè)能力，第一個(gè)是投資能力，你去辨別跟預(yù)判這個(gè)項(xiàng)目的能力。第二個(gè)是去平衡收益跟風(fēng)險(xiǎn)的能力，第三個(gè)是內(nèi)部管控的能力，我認(rèn)為在資產(chǎn)管理當(dāng)中這三個(gè)才是安全閥，如果一家企業(yè)做資產(chǎn)管理缺少任何一個(gè)，我認(rèn)為閥門(mén)會(huì)漏水。

劉唯翔：謝謝趙總。接下來(lái)周總，你們算是新加坡的國(guó)企吧，你們有沒(méi)有跟別人不一樣的安全閥要求？

周云鵬：我自己看，我覺(jué)得這個(gè)安全閥可以從幾個(gè)維度來(lái)說(shuō)，首先一點(diǎn)我覺(jué)得合規(guī)這件事情，尤其在吉寶來(lái)說(shuō)，我們看的特別重，在短期的時(shí)候，尤其是在市場(chǎng)特別好的時(shí)候，一旦合規(guī)意味著很多事情至少要等一等、停一停，甚至要退半步，當(dāng)別人都往前走的時(shí)候，你反而沒(méi)有這樣的機(jī)會(huì)。

隨著市場(chǎng)在下行的過(guò)程中，面對(duì)很多挑戰(zhàn)的時(shí)候，我們反而發(fā)現(xiàn)了我們之前投的很多項(xiàng)目，尤其在合規(guī)的情況下，凸顯出來(lái)的價(jià)值越來(lái)越大。我們?cè)谕顺龅臅r(shí)候，投資人會(huì)看到，比如說(shuō)買(mǎi)家會(huì)看到過(guò)往項(xiàng)目的合規(guī)性怎么樣，合規(guī)性在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)上退出的時(shí)候尤為重要。

在之前合規(guī)沒(méi)有那么完整的情況下，輕的是對(duì)交易價(jià)格的影響，重的就是做不了，在我們目前運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目中，也會(huì)發(fā)現(xiàn)政府查的越來(lái)越嚴(yán)，當(dāng)時(shí)如果合規(guī)上有一些問(wèn)題，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)本身也會(huì)產(chǎn)生一些影響。其實(shí)我覺(jué)得是從合規(guī)的角度來(lái)說(shuō)，整個(gè)價(jià)值一方面是安全閥，另外一方面安全閥從兩個(gè)方面，一個(gè)方面是從資產(chǎn)退出的角度，另外一方面還是從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度。

另外一個(gè)現(xiàn)在還有一個(gè)安全閥很重要的，就是怎么樣能夠賦予資產(chǎn)更多的價(jià)值，當(dāng)我們能夠賦予更多價(jià)值的時(shí)候，這個(gè)安全閥可以越來(lái)越上面，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中怎么平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)是挺重要的一點(diǎn)。另外一方面，除了傳統(tǒng)我們所說(shuō)的租金收入以外，能有新的價(jià)值，能有新的維度，能夠賦予到這個(gè)資產(chǎn)本身，這也是一個(gè)新的能夠提升的安全閥。

劉唯翔：市場(chǎng)下行的時(shí)候，安全閥或者說(shuō)合規(guī)問(wèn)題是最容易成為項(xiàng)目篩選的一個(gè)指標(biāo)，所以大家要有所選擇，原來(lái)是價(jià)錢(qián)的問(wèn)題，現(xiàn)在是做和不做的問(wèn)題了。下面有請(qǐng)安獅的陳總。

陳零：平時(shí)白天都很忙，都是一些項(xiàng)目的細(xì)節(jié)問(wèn)題，晚上也會(huì)反思我們行業(yè)碰到的特點(diǎn)和困難，我自己覺(jué)得最大的困難就是做房地產(chǎn)投資的，很難像股票投資一樣，去做空一個(gè)股票，在下行的股票是笑著也可以賺錢(qián)，但很難借一個(gè)資產(chǎn)做空它，再還給人家，這是不可能實(shí)現(xiàn)的。

不幸中的不幸這是一個(gè)下行市場(chǎng)，你問(wèn)十個(gè)同行九個(gè)同行都認(rèn)為中短期是比較悲觀的，怎么在下行市場(chǎng)賺錢(qián)呢？投融管退這四個(gè)環(huán)節(jié)非常重要，最關(guān)鍵的是投和退，守門(mén)和進(jìn)球決定一個(gè)比賽勝負(fù)的兩個(gè)關(guān)鍵。面對(duì)現(xiàn)在的困境需要考慮一個(gè)問(wèn)題，核心的兩種投資人，一種是股權(quán)投資人，一種是銀行的過(guò)橋資金，以前銀行的技巧更多在資源整合方面，在信用理解方面，對(duì)動(dòng)機(jī)和信用有深入的理解，對(duì)項(xiàng)目本身要理解，但容錯(cuò)空間比較大。

但股權(quán)投資人更專(zhuān)注在項(xiàng)目本身是不是能賺錢(qián)，在目前的階段，雙方可能要換位思考。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，要多理解投資的底層邏輯，多理解資管，多理解項(xiàng)目本身怎么賺錢(qián)。股權(quán)投資人對(duì)資產(chǎn)的管理能力是起碼的，但已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠了，要戴上銀行的面具，要了解項(xiàng)目的前世今生，在買(mǎi)的時(shí)候要有一個(gè)清晰的畫(huà)像，將來(lái)要賣(mài)給誰(shuí)，誰(shuí)會(huì)作為接我的買(mǎi)家，我的訴求是什么？他為什么會(huì)高于價(jià)格從我手里買(mǎi)，如果這樣換位思考，在下行的市場(chǎng)也可以賺錢(qián)，謝謝。

劉唯翔：我聽(tīng)懂了陳總的意思，買(mǎi)進(jìn)的時(shí)候就要想好賣(mài)出，賣(mài)出的前提是要找到合適的賣(mài)出對(duì)象，然后我們買(mǎi)進(jìn)的安全閥就是以賣(mài)出對(duì)象的合規(guī)要求來(lái)設(shè)定。

陳零：在一個(gè)下行市場(chǎng)通過(guò)時(shí)間的消逝一定會(huì)被吃掉，最后還是會(huì)虧錢(qián)，這個(gè)一個(gè)核心的本質(zhì)問(wèn)題，必須要解決。

劉唯翔：很精彩。央地的王總。

王海山：從投融管退來(lái)說(shuō)，對(duì)投資和融資大家都比較重視，我們?cè)瓉?lái)私募基金和地產(chǎn)合作，在管這一塊管理比較薄弱，基本上到期都是能夠安全退出的，正是因?yàn)殚L(zhǎng)期若干年后，將近十年都是安全退出，很多把我們的投后管理能力削弱了，正是因?yàn)檫@樣一個(gè)大環(huán)境，把我們投后管理能力削弱了之后，往往我們?cè)谕逗蠊艿臅r(shí)候，額外帶來(lái)了一些風(fēng)險(xiǎn)，一方面是對(duì)我們所有的資管提出了新的課題和要求，就是說(shuō)不能僅僅重視前期的投和融，對(duì)投后管理一定要到整個(gè)項(xiàng)目的安全退出，全程都是高風(fēng)險(xiǎn)的，尤其是這幾年，以活生生的案例來(lái)給我們進(jìn)行了一次培育。

劉唯翔：這個(gè)話題是挺痛心的，合同寫(xiě)的再好不能最后把公章?lián)屵^(guò)來(lái)。

王海山：不過(guò)投后有這樣的風(fēng)險(xiǎn)，你們可以做的事情也更多，因?yàn)楹芏嘁彩切枰獙?zhuān)業(yè)的法律人員幫著一起解決。

王超逸：我接著王總的話說(shuō)，我覺(jué)得這是兩個(gè)問(wèn)題，第一資管是什么，我們今天自己看我們的資管團(tuán)隊(duì)，我認(rèn)為資管背后有3個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)你想要什么，你對(duì)資產(chǎn)有什么樣的規(guī)劃，想什么時(shí)候退，想怎么退，這是問(wèn)業(yè)主的問(wèn)題。第二個(gè)是問(wèn)商管的今天能做到多少？這個(gè)就是資管需要給商管定指標(biāo)，只有了解商管團(tuán)隊(duì)才能制定可達(dá)成的指標(biāo)，第三個(gè)問(wèn)題是問(wèn)自己的，我們今天還能做什么，這是為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)操團(tuán)隊(duì)做賦能，做價(jià)值的提升。

至于安全閥，剛才談到了資管在投融管退中的重要作用，在今天這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，我們希望資管團(tuán)隊(duì)能夠再往下走一層，投融管退當(dāng)然重要但還不是我們要面臨的直接問(wèn)題，今天要面臨更直接的問(wèn)題，我叫它規(guī)建管退，規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)尤為重要，剛鄭總說(shuō)了資產(chǎn)軟性服務(wù)部分占了40%，我們希望在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，另外的60%的硬件條件資管也能參與進(jìn)來(lái)，資管要知道未來(lái)要管的是什么樣的產(chǎn)品。

建設(shè)的部分指的主要是開(kāi)發(fā)建設(shè)或更新改造的成本，如果建設(shè)成本高了，就會(huì)推遲資產(chǎn)未來(lái)退出的時(shí)間點(diǎn)，只有控制好成本才能在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的退出和變現(xiàn)。規(guī)、建是短期指標(biāo)，管是中期指標(biāo)，最后的退出是結(jié)果指標(biāo)，如果做好了規(guī)、建、管，退出是水到渠成的事。

劉唯翔：安全閥和我的本職工作息息相關(guān)，我再多說(shuō)兩句，安全閥或者合規(guī)這個(gè)事情，它的難點(diǎn)是在于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是不斷在變的，政府明的法規(guī)或者暗的政策它是在變的，投資人或者是退出的需求，他看待合規(guī)的嚴(yán)謹(jǐn)程度也是在變的，所以造成了合規(guī)問(wèn)題比較玄妙的原因。

如果這個(gè)講清楚，黑的和白的界限非常清楚，我也可以不要做這方面的工作了，事實(shí)上我們會(huì)看到為什么這一家好像非常得靈活，最后的結(jié)果是成功，有時(shí)候教條于這些政策法規(guī)，反而結(jié)果還不好，我自己的解讀就是說(shuō)我們還是要跳出所謂的法條和政策本身，要把具體問(wèn)題剖析出來(lái)，法規(guī)政策是怎么講的，它帶來(lái)的問(wèn)題具體是什么，再進(jìn)一步地引申它可能造成對(duì)于未來(lái)的影響具體是什么，然后有沒(méi)有解決的方法，然后我們碰到問(wèn)題的主體能不能接得住，就像剛剛方總也講了，險(xiǎn)資、老板就是有不同的問(wèn)題，你不能跟他用同一套話術(shù)去進(jìn)，大家接受風(fēng)險(xiǎn)的程度就是不一樣的，我們不能教條于可以做或不可以做，而應(yīng)該教條于有沒(méi)有問(wèn)題、什么問(wèn)題、影響是什么。

方旭東：我補(bǔ)充一句話，關(guān)于任何的政策法條，我們有三點(diǎn)應(yīng)對(duì)，三句話，就是吃透法條、尊重法條、利用好法條。

劉唯翔：我多加一句話，如果大家有機(jī)會(huì)介紹，看到我的團(tuán)隊(duì)PPT，我PPT的最后一頁(yè)不是謝謝你的時(shí)間，而是一個(gè)好的商業(yè)律師應(yīng)該擁有超越法律的視野，就是回應(yīng)方總鋼跟進(jìn)的。

時(shí)間差不多了，最后一個(gè)話題我稍微改一改，因?yàn)檫@是一個(gè)老話題，我們就不講什么新機(jī)會(huì)了，這是我個(gè)人的一個(gè)問(wèn)題，在現(xiàn)在比較下行的階段，大家認(rèn)為應(yīng)該做不良資產(chǎn)還是應(yīng)該做良的資產(chǎn)，做不良資產(chǎn)獲益更多，從而做的多，還是花更多的精力去做良的資產(chǎn)，大家應(yīng)該有不同的看法，做一個(gè)選擇，講一講自己的觀點(diǎn)，這個(gè)可能會(huì)比較有意思。

方旭東：從我的角度，從我們公司的角度，還是優(yōu)先做良的項(xiàng)目，也是跟我們的稟賦和能力相匹配的。說(shuō)到機(jī)會(huì)的話，最近兩年或者三年，不一定是我們了，就是我的一個(gè)重要合作伙伴，目前還保持著半年收一個(gè)項(xiàng)目的頻率，過(guò)去的三年，而且基本都成功了，最近一個(gè)春節(jié)后收的項(xiàng)目也成功了，其實(shí)機(jī)會(huì)還是蠻多的。不良為什么不一定適合我們呢，我們也看了很多不良的項(xiàng)目，它需要跨越幾個(gè)驚險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，包括債權(quán)到物權(quán)或者到股權(quán)的跨越，這個(gè)跨越跨不好可能就折進(jìn)去了，就算你拿到了物權(quán)和股權(quán)，沒(méi)有辦法進(jìn)場(chǎng)，甚至連保安都搞不定，你也沒(méi)有辦法實(shí)質(zhì)性的去拿到這個(gè)項(xiàng)目，或者清租搞不定。當(dāng)然里面還有好多大大小小的環(huán)節(jié)，每個(gè)跨越都是蠻驚險(xiǎn)的，一定要藝高人膽大，都能跨得過(guò)去，就能掙到超額利潤(rùn)，我們掙不到。

劉唯翔：說(shuō)明你們能掙更容易的錢(qián)，就不干這個(gè)苦活了。

趙永華：主持人剛才臨時(shí)稍微調(diào)整了一下第三個(gè)議題，實(shí)際上剛才他的一個(gè)議題對(duì)我而言，從瑞威資管的角度而言，良和不良都要做，良的我們稱(chēng)之為收并購(gòu)，不良是一個(gè)特殊的領(lǐng)域，我所負(fù)責(zé)的條線最主要是做不良，所以不良肯定做。從國(guó)家金融管理局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，到2023年年底的時(shí)候，整個(gè)銀行業(yè)的不良貸款余額有3.95萬(wàn)億，比年初還多了1495億，全年處置3萬(wàn)億，這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，這塊蛋糕夠大，但同時(shí)吃蛋糕的人也夠多，原來(lái)四大全國(guó)型的MC，現(xiàn)在變成五個(gè)，再加上59家地方，再加上銀行的MC，外資MC，以及非持牌的MC等等都在吃蛋糕，所以說(shuō)我們也要吃，無(wú)非是怎么吃這個(gè)蛋糕，原來(lái)蛋糕你切掉了，原來(lái)是用筷子、用手抓，或者是用叉子，現(xiàn)在可能這塊蛋糕對(duì)現(xiàn)在的整個(gè)行業(yè)格局而言要換種吃法，我拿了先不吃，再加點(diǎn)奶酪，等我餓的時(shí)候再吃，所以對(duì)于不良資產(chǎn)這個(gè)賽道的團(tuán)隊(duì)而言，接下來(lái)要找一條專(zhuān)業(yè)而創(chuàng)新的路，瑞威一直在堅(jiān)持著找這條路，可能也會(huì)有新的產(chǎn)品出來(lái)，謝謝大家。

劉唯翔：謝謝趙總，我感受到了趙總一直在講蛋糕、奶酪，都是一些好的東西，說(shuō)明你真心要做不良資產(chǎn)。

周云鵬：我自己覺(jué)得良的資產(chǎn)和不良的資產(chǎn)，很重要的兩個(gè)方面，一個(gè)方面是在不良資產(chǎn)里面有一些能力是否具備，因?yàn)閺牟涣嫉搅贾虚g有很多不同的環(huán)節(jié)，在不同的階段有不同的機(jī)構(gòu)，他們會(huì)做專(zhuān)業(yè)的事情。第二個(gè)比較重要的一點(diǎn)，就是對(duì)于不良資產(chǎn)本身來(lái)說(shuō)怎么做定價(jià)，這個(gè)很重要，大家怎么去看待這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，怎么對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，比如說(shuō)保安搞不定，這個(gè)保安值多少錢(qián)，是不是可以在最后的對(duì)價(jià)里面體現(xiàn)出來(lái)，這是挺不容易去定的價(jià)格。就像前面劉律師介紹的，現(xiàn)在很多良的資產(chǎn)，本身資產(chǎn)在下行，從我們來(lái)說(shuō)，我們更多的是在一些本身是良性的資產(chǎn)里面去尋找一些機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)越來(lái)越多，它所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要分析的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更集中一點(diǎn)，我們會(huì)對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行更好的匹配。

劉唯翔：謝謝周總，陳總。

陳零：我同意前面三位所有的觀點(diǎn)，我覺(jué)得不良還是良只是投資策略的不同，它的本質(zhì)就是要便宜的買(mǎi)進(jìn)一個(gè)物業(yè)、一個(gè)標(biāo)的，可能在上行的市場(chǎng)以合理的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)物業(yè)標(biāo)的是比較艱難，因?yàn)榇蠹叶荚诤鍝專(zhuān)坏靡驯仨毑捎貌涣嫉牟呗?。但在下行的市?chǎng)，良和不良價(jià)格差不多，只要有選擇良肯定會(huì)好，不僅僅從債權(quán)變成業(yè)權(quán)冗長(zhǎng)的過(guò)程，更重要的是能不能面對(duì)背后衍生的事情，為什么很多不良資產(chǎn)管理公司他們請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)人士，不是我們這樣的人，而是公檢法出來(lái)的人，就說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，這是大家要謹(jǐn)慎考量的。

劉唯翔：沒(méi)有不良的資產(chǎn)，只有沒(méi)有能力的團(tuán)隊(duì)。王總。

王海山：不良資產(chǎn)的話，現(xiàn)在就像趙總說(shuō)的，供給也很多，來(lái)投資的團(tuán)隊(duì)也很多，這一塊確實(shí)真的需要專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事情，我們房地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)基金，投資人還都是有一個(gè)偏債的思維，一旦不良拿到手上，處理周期稍微長(zhǎng)一點(diǎn)，回報(bào)的絕對(duì)數(shù)還不錯(cuò)，但是一算到年化往往就比較低了，如果再加上里面有很多一些債務(wù)，本身還要再付一些利息，這一塊沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的能力，沒(méi)有快速處理的能力，拿來(lái)一個(gè)不良，可能最后還得以不良的形式再處置掉。

劉唯翔：您的結(jié)論是不是可以這樣歸納，實(shí)際上做不良資產(chǎn)比較適合老板型的投資人，而不太適合機(jī)構(gòu)型的投資人，激情一下就沖上去了，干就是了，不要想太多，可能會(huì)有一個(gè)好結(jié)果，專(zhuān)業(yè)的能力當(dāng)然要，決策上不能想太多，想太多了就上不去了。

最后王總您來(lái)結(jié)個(gè)尾。

王超逸：良與不良在我們看來(lái)是背后代表的風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，我們要有一個(gè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控，要具體問(wèn)題具體分析，我們拋開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)周期不談，良與不良就是看背后的回報(bào)率，如果價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)的話，不良資產(chǎn)我們也有動(dòng)力把它做好。

劉唯翔：感謝在場(chǎng)的嘉賓，讓我看到了，雖然時(shí)局很艱難，但大家還是努力向上，比較積極看待這個(gè)市場(chǎng)，也是我作為地產(chǎn)律師希望看到的局面，日子難過(guò)，但還是要過(guò)下去，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期而辛苦的行業(yè)，都是賺辛苦錢(qián)的。謝謝六位嘉賓，也謝謝在座的堅(jiān)持到最后。