2024觀點資本圓桌·現(xiàn)場快訊：4月24日下午，2024觀點資本圓桌在上海維璟中心召開。在“政策變化中的地產與投資轉向”的主題討論會環(huán)節(jié)上，國泰君安證券投行部執(zhí)行董事趙陽談及從事REITs業(yè)務的體會。

趙陽表示，經歷了去年的低迷，今年的REITs市場筑底反彈，出現(xiàn)了一些在中長期有利于REITs及不動產市場發(fā)展的向好的現(xiàn)象。第一，以前不管是民企還是國企，大家一般只接受資產漲，不接受資產跌。但當市場租金出現(xiàn)下降時，資產的估值模型應該怎么做？

從最近REITs發(fā)布2023年年報來看，一些產權類REITs的底層資產估值已經出現(xiàn)了下調，這體現(xiàn)了監(jiān)管層為維護REITs市場長期健康發(fā)展的良苦用心和決心，也與目前國家鼓勵提升資產經營效率的方向一致。資產估值有升有降，運營的價值才能得以體現(xiàn)。第二，從2021年國內REITs上市到現(xiàn)在，這三年市場已經歷了一個從“上漲-下跌-復蘇”的完整周期。對產權類REITs而言，市場逐步形成了自身的價格中樞（收益權類REITs因需判斷IRR暫不考慮）。產權類REITs二級市場的定價中樞處于5%-6%的分派率。今年利率下行，國債與REITs的利差已經與海外成熟REITs市場的情況一致，比如在美國、新加坡，REITs的分紅率通常比無風險利率高出200-300bp。因此，我們看到年初產權類REITs跌到5%-6%分派率時市場開始反彈。

雖然目前看，一些前幾年一級投的項目的回報率和當下二級市場REITs的回報率出現(xiàn)倒掛，但也會倒逼一級去尋找更具性價比的投資，或者隨著未來經濟復蘇，風險溢價下降，REITs二級市場的分派率也會下降，仍然會給一級投資留有空間。所以一二級市場的價格傳導機制，使得REITs真正發(fā)揮了不動產定價“錨”的作用。