2024觀點(diǎn)資本圓桌·現(xiàn)場快訊：4月24日，2024觀點(diǎn)資本圓桌在上海維璟中心召開，上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)副秘書長兼不動(dòng)產(chǎn)分會(huì)秘書長鳳曉龍?jiān)谥黝}討論會(huì)中，結(jié)合地產(chǎn)投資增速放緩，和地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)新的變化，談幾點(diǎn)觀察和看法：

第一，部分主力房企退出市場，新座次會(huì)演化新格局。從去年拿地的排行榜可以看出，保利、中海、華潤、建發(fā)、綠城、招商、中鐵建、萬科、越秀、華發(fā)位居前十，基本上是央國企為主，過去主力的房企退出TOP10。原有市場競爭格局被打破，這將影響未來房地產(chǎn)市場投資格局。

第二，部分房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也將退出舞臺(tái)，特別是底層資產(chǎn)投向住宅的，目前有非常大的處置壓力，地產(chǎn)基金將會(huì)“剩者為王”。

第三，地產(chǎn)基金投資邏輯正在重塑。以“債”的方式驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)基金發(fā)展，到“真”股權(quán)投資的改變。雖然在當(dāng)前外部環(huán)境下行情況下，有相當(dāng)大的轉(zhuǎn)型壓力，但對(duì)地產(chǎn)基金投資而言，迎來了行業(yè)發(fā)展新的機(jī)會(huì)點(diǎn)。特別是2021年REITs試點(diǎn)，2023年不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，里程碑式的變革，對(duì)于中國不動(dòng)產(chǎn)投資的權(quán)益市場而言站到了新的起點(diǎn)。

對(duì)地產(chǎn)私募基金發(fā)展的趨勢(shì)：第一，地產(chǎn)私募基金大有可為。從海外市場發(fā)展的路徑來看，地產(chǎn)私募基金是不動(dòng)產(chǎn)地產(chǎn)市場的主力角色，REITs是實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升的重要方式。美國房地產(chǎn)基金規(guī)模超過1萬億美元，中基協(xié)披露備案的2022年房地產(chǎn)基金、基礎(chǔ)設(shè)施基金規(guī)模1.2萬億元，與美國市場相比有很大差距?？春弥袊康禺a(chǎn)私募基金的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益類資產(chǎn)占可交易的市值一定會(huì)大幅提升。第二，私募REITs、Pre-REITs目前推進(jìn)有點(diǎn)慢，是房地產(chǎn)基金接下來發(fā)展的重點(diǎn)與突破方向。第三，不動(dòng)產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)融合加深。不動(dòng)產(chǎn)基金的重倉的方向，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)、生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室，特別是紅杉、高瓴，還有產(chǎn)業(yè)投資者入局，會(huì)給地產(chǎn)基金投資帶來新的動(dòng)力。第四，資管、商管、運(yùn)管，企業(yè)服務(wù)能力要求提升。不動(dòng)產(chǎn)投資人愈發(fā)會(huì)像產(chǎn)業(yè)投資人，會(huì)越來越重視投后服務(wù)能力。比如在管辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要更好的貼身服務(wù)租戶，不單單是提供租賃基本服務(wù)，還包括金融、甚至在業(yè)務(wù)發(fā)展、后續(xù)輪次融資層面的助力。