本文為石露露女士在2024觀點資本圓桌發(fā)表的演講

石露露（惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級團隊董事）：各位下午好，首先感謝觀點給我這個機會，代表惠譽評級來分享一下我們對于中國房地產(chǎn)市場的一個看法。

今天我的分享主要分為兩部分，首先是我們對于2024年房地產(chǎn)市場的一個展望，接下來我會再分享一下對于中長期房地產(chǎn)市場整體需求的一個研究和結(jié)論。

在分析當(dāng)下房地產(chǎn)市場的一個形勢之前，我想先跟大家一起回顧一下，從1998年房改以來，市場經(jīng)歷的幾輪調(diào)整周期。

從左邊這張圖可以看到，從2008年開始、從2014年開始以及這一輪2020下半年開始的三輪調(diào)整周期，2008年上半年還是延續(xù)2007年的牛市狀態(tài)，從整體的政策上來看，還是趨于緊縮的，可以看到當(dāng)時的政策是以提高房貸利率，提高二手房的首付比例等等。

但是進入下半年以后，受到美國次貸危機的影響，整體市場有所下滑，可以看到從2008年的9月份開始，央行對整體的銀行準備金比例和基準利率，有五次的下調(diào)，對房地產(chǎn)的政策也有進一步的放松，比如說對利率的放松，對稅收的放松等等。

所以在救市的政策下，可以看到2009年的時候房地產(chǎn)市場有一個迅速的回升。

在2014年、2015這一輪周期來看，地產(chǎn)行業(yè)主要面臨的是高庫存、高杠桿的壓力，和這一輪周期也是一樣，看到了整體銷售量價下降，包括房地產(chǎn)市場的投資和土地市場的銷售，都看到了快速的下降。在這一輪周期，最后是以三四線城市的棚改貨幣化、去庫存、漲價的背景下結(jié)束了。

我們看到2008年、2014年這兩輪周期，在政策調(diào)整之后都有了迅速的反彈，但這一輪周期，即便從2021年開始各式各樣的救市政策出臺之后，也并沒有看到非常明顯的復(fù)蘇狀態(tài)。

我們認為這一輪周期其實和前兩輪有一個本質(zhì)上的區(qū)別，首先從城鎮(zhèn)人均居住面積來看，已經(jīng)從2008年的30平提升到2014年的35平，再到2022年的40平，再疊加現(xiàn)在年輕人整體的婚姻觀、育兒觀都發(fā)生了比較大的變化，我們認為中國的地產(chǎn)需求，尤其是剛需，相較于十年前已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化。

第二點我們看到居民的杠桿率，從2014年的35%左右提升到現(xiàn)在的超過60%，再疊加上大家對整體經(jīng)濟的一個悲觀，包括對收入預(yù)期的悲觀，居民這個板塊對于進一步提升杠桿率是比較抵觸的。

再看政策上，前兩輪政策是以救市為主的，但是這一輪我們看很明顯政策是以穩(wěn)定市場為主，整體的基調(diào)和以前也是不一樣了。

總結(jié)來看，我們覺得地產(chǎn)行業(yè)不會再像前兩輪一樣，在周期尾部回升，會進入一個持續(xù)微幅下降的新常態(tài)。從右邊這張圖可以看到，整體的市場銷售，除了2022年底疫情限制放開以后，2023年初有一個反彈以外，其他的時候基本上都是比較大幅度的下降，就今年來看，也沒有看到銷售上面有任何的復(fù)蘇。

我們再來看一下銷售的價格，惠譽認為二手房的價格更有價值，因為相對于一手房的價格受限制，二手房的價格更能體現(xiàn)整個居民對于房地產(chǎn)購房的真實需求。

從左上圖可以看到，同比環(huán)比來看，二手房銷售價格都是下降的，這條紅線，我們看到2月份環(huán)比下降幅度有所收窄，但是這個趨勢并沒有在3月份持續(xù)，環(huán)比下降幅度又進一步加深了，所以在價格上并沒有看到任何起穩(wěn)的現(xiàn)象。

左下角這張圖把二手房的價格按照城市的線級又進一步細分了，一線城市在2023年底之前一直是比較堅挺的價格，但到現(xiàn)在為止價格也抵不住市場整體下行的壓力，我們看到一線城市的掛牌量在近階段激增，一方面投資客盡快出清手上的住房，另一方面改善群體也需要把手上的自有住房先賣掉進行置換，在這樣的整體壓力下，我們覺得二手房的價格會持續(xù)的承壓。

我們再來看一下右邊這張圖，比較有趣，我們把銷售分為了國企、未違約的民企和已經(jīng)違約的民企這三類，我們看到在2023年底，尤其是2023年中往前推，國企的銷售是比民營企業(yè)，不管是違約還是沒有違約，都好非常多。

從去年底開始，我們看到國企的銷售表現(xiàn)，和民營，基本上趨同了。所以在行業(yè)分化上也有一個觀點，就是說未來可能更多的競爭是國企內(nèi)部的競爭，國企內(nèi)部也會有一個銷售表現(xiàn)的分化。國企和頭部存活的民企，他們未來需要更加的卷產(chǎn)品、卷利潤，這個對于他們未來的利潤率和銷售，都是一個比較大的壓力。

接下來講一下對今年房地產(chǎn)市場的展望。目前我們是預(yù)期2024年銷售降幅，以統(tǒng)計局的標準是下降5到10個百分比，對應(yīng)的是8.5到9億平方的銷售面積，就各城市的價格來說，就像我們剛剛分享的，我們預(yù)期價格會持續(xù)承壓，但由于結(jié)構(gòu)性的原因，我們預(yù)期更多的銷售會從一二線而來，會整體拉高均價，從全國的房價表現(xiàn)來看還是趨于穩(wěn)定的狀態(tài)。

行業(yè)分化這一塊，我們預(yù)期經(jīng)濟實力比較強、人口持續(xù)凈流入的區(qū)域，會率先起穩(wěn)，而低線城市會持續(xù)疲軟，繼續(xù)消化現(xiàn)有的庫存。房企未來的競爭是國企和國企的競爭，國企和頭部民營的競爭，在融資方面我們進一步預(yù)期國企會優(yōu)于一般的民營企業(yè)，從這段時間我們也可以看到，即使是產(chǎn)品力較好的頭部民企，他們在整體市場環(huán)境下行的時候，融資端也會出現(xiàn)一些比較緊的趨勢，相反一些自身經(jīng)營比較弱的國企，沒有遇到這樣的情況，所以在融資端我們認為國企還是有天然的優(yōu)勢。

政策端我們是預(yù)期政府會持續(xù)出臺支持性的政策，并且政策力度會加大，2月份的時候把五年的LPR下調(diào)了25個基點，我們認為在LPR下調(diào)的這一點上還有進一步的空間，并且在限售限購的條款上面，可能還會有進一步的放松。

接下來給大家分享一下我們近期在做的一個報告，就是研究2024-2040年中長期的購房需求。我們是把整個中國的購房需求分為了三大類，分別是城鎮(zhèn)化進程激發(fā)的需求，還有城市更新帶來的需求，以及城市家庭改善和新增剛需的需求。以下為初步結(jié)論，仍有修改可能性。

城鎮(zhèn)化進程這一塊，我們是根據(jù)聯(lián)合國發(fā)布的對于2040年的一個城鎮(zhèn)化比例，是76%，相對于現(xiàn)有的63%，做了這樣一個測算，我們預(yù)測城鎮(zhèn)化進程激發(fā)的需求會下降30%左右。城市更新這一塊，是根據(jù)1949年以前和現(xiàn)在所有的住房，按照每年的完工情況，已經(jīng)拆建比例，以及基于對未來拆建的百分比進行了測算，城鎮(zhèn)化更新帶來的需求相較于2021年、2022年下降約34%。

這三個需求里面看來最堅挺的是城市家庭改善和新增這一塊的需求，我們也是依據(jù)了聯(lián)合國發(fā)布的對中國2040年的人口預(yù)測，再加上和日本的人均住房，以及家庭平均的人口，做了這樣一個預(yù)測，我們預(yù)測這一塊的需求可能會下降4%左右。

整體來看，我們對2024年到2040年的一個年均需求，大概是在8億方左右。供應(yīng)端來看，我們是覺得公共租賃住房貢獻會持續(xù)的增加，并且現(xiàn)有的一些空置投資性住房，它的拋售也會擠壓新房的供應(yīng)。根據(jù)這兩點，我們推測新房在未來2024年到2040年區(qū)間，每年的供應(yīng)量大概會在6億平方左右，

我的分享就先到這里，謝謝各位。