本文為李伯喬先生在2024觀點住房租賃大會發(fā)表的演講

李伯喬（華潤有巢戰(zhàn)略投資部負責人）：各位上午好，我是華潤置地有巢公寓的李伯喬，今天來跟大家分享保租房行業(yè)和有巢發(fā)展，包括有巢發(fā)行保租房REITs的經(jīng)驗：

十九大中央提出“房住不炒”“租售并舉”，租賃住房行業(yè)進入快速發(fā)展期，2017年-2018年是行業(yè)培育期，政策重點是鼓勵和支持市場進行多方面嘗試；2019年，隨著行業(yè)部分企業(yè)租金貸暴雷，政策重點轉(zhuǎn)向強化監(jiān)管和權(quán)益保障，行業(yè)進入調(diào)整期。2021年起，隨著行業(yè)風險出清，利好政策密集出臺，7月2日，國務(wù)院辦公廳及發(fā)改委同步發(fā)文，明確提出加快發(fā)展保障性租賃住房，并將保租房納入公募REITs試點范圍。政策引導下行業(yè)進入良性發(fā)展的新階段。

以上海為代表的人口凈流入的大城市，新市民、青年人住房壓力較大，解決好新市民和青年人的安居問題，關(guān)系到城市活力和未來發(fā)展，也彰顯城市溫度和包容。“十四五”全國重點40城籌集保租房約650萬套，其中上海計劃十四五新增籌措47萬套，達到上海同期新增住房供應(yīng)總量的約40%；十四五末累計籌集保租房60萬套、形成供應(yīng)40萬套（間）左右，有效緩解新市民、青年人的住房困難問題。

華潤有巢就是在此背景下，響應(yīng)政策號召，積極發(fā)展保障新租賃住房，并首批試點發(fā)行了保障性租賃住房REITs。

2017年底，在十九大“住有所居”的號召下，華潤置地積極踐行央企社會責任，開展租賃住房業(yè)務(wù)，創(chuàng)立租賃住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租賃（深圳）有限公司作為租賃住房業(yè)務(wù)平臺子公司。有巢聚焦集中式租賃住房，輕重并舉，聚焦核心城市，打造“有巢國際公寓社區(qū)”、“有巢公邸”、“有巢公館”、“有巢公寓”四大產(chǎn)品線。

截至目前，華潤有巢已在北、上、廣、深四大一線城市布局8個大型租賃社區(qū)項目，實現(xiàn)了核心一線城市租賃社區(qū)全覆蓋，同時，有巢全面積極擁抱保障性租賃住房市場建設(shè)，在多個核心城市均是有首批納保認定的標桿項目。

經(jīng)過6年的發(fā)展，截止2023年底，華潤有巢實現(xiàn)公寓管理規(guī)模5.6萬間，為央企第一，進駐15個核心城市，其中北京、上海、廣州、深圳、成都五大核心城市持有房間數(shù)占比達80%。

2021年7月2日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號），將保障性租賃住房作為新的資產(chǎn)類別納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍。華潤有巢隨即啟動了保租房REITs的申報試點工作。2022年10月31日，中國證監(jiān)會批準華潤有巢REIT。華潤有巢REIT于2022年12月9日正式上市。

華潤有巢REIT項目獲批發(fā)行5億份，詢價確定的發(fā)行價格為2.417元/份；項目配售前募集規(guī)模超1200億元，網(wǎng)下投資者認購倍數(shù)213倍（截止目前最高）、公眾投資者認購倍數(shù)325倍，首年分派率的預測值為3.95%（同期最低），投資者對華潤有巢REIT價值高度認可。

華潤有巢REIT作為案例，主要是主體涉房的解決。有巢深圳按照交易所REITs業(yè)務(wù)第4號指引要求，在資產(chǎn)、業(yè)務(wù)、財務(wù)、人員和機構(gòu)等方面，與華潤置地商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)保持有效隔離，有巢深圳是開展保租房業(yè)務(wù)的獨立法人主體，并對募集資金實行嚴格監(jiān)管。

華潤有巢REIT底層資產(chǎn)是華潤在上海的兩個保障性租賃住房項目--有巢泗涇項目和有巢東經(jīng)項目。兩項目均是有巢在2018年獲取的R4租賃用地項目，其中泗涇項目更是上海首塊集體土地建設(shè)租賃住房項目，項目分別于2021年3月、4月建成開業(yè)，21年底滿租。2022年1月，兩項目分別作為上海市松江區(qū)“001號”、“002號”保租房項目首批完成納保，滿足了公募REITs發(fā)行要求。

其中有巢泗涇項目供應(yīng)保租房1264套， 2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩(wěn)定在94%左右。有巢根據(jù)租戶需要早晚高峰開通班車接駁地鐵9號線泗涇站，方便租戶出行。項目地鐵沿線產(chǎn)業(yè)人群占比約70%，包括徐家匯及漕河涇等高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，為項目持續(xù)穩(wěn)定的出租率和良好租金表現(xiàn)提供了有力支撐。

有巢東經(jīng)項目供應(yīng)保租房1384套，2022年二、三季度在疫情極端情況下出租率穩(wěn)定在90%以上。東經(jīng)項目位于松江工業(yè)園區(qū)東部新區(qū)腹地，90%租戶來自園區(qū)。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏生活配套商業(yè)，因此項目配備3000㎡社區(qū)商業(yè)，為租戶提供生活服務(wù)，打造社區(qū)氛圍吸引租戶入住。同時有巢積極拓展周邊企業(yè)，保證了項目持續(xù)穩(wěn)定的出租率。

華潤有巢作為市場化運營機構(gòu)，根據(jù)項目特點，在產(chǎn)品端、運營端持續(xù)進行著專項提升，為項目業(yè)績的穩(wěn)定性和持續(xù)增長，保駕護航。

根據(jù)2023年年報披露數(shù)據(jù)，泗涇項目1231時點房間出租率92.88%，東經(jīng)項目93.25%，兩項目租戶集中度分散，租約到期時間全年分布且相對集中在租賃旺季。兩項目全年月末平均出租率在94%上下，超招募說明書預測出租率3個點以上。基于良好的底層資產(chǎn)運營情況，華潤有巢REIT基金收入全年實現(xiàn)7841萬，基金EBITDA實現(xiàn)4781萬，相較招募說明書預測數(shù)完成率均達到110%，可分配金額6076萬，完成率125%。

基于REITs上市平臺，華潤有巢的戰(zhàn)略定位為服務(wù)大國民生，實現(xiàn)質(zhì)量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領(lǐng)先的公寓運營及資管平臺，在Pre-REITs、項目擴募上持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產(chǎn)”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規(guī)模”的良性循環(huán)。

在擴募安排方面，我們也已從存量和增量兩個方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴募計劃。

一是做優(yōu)存量，華潤有巢從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，相關(guān)項目已達到穩(wěn)定經(jīng)營狀態(tài)，將盡快推進擴募工作；后續(xù)項目的產(chǎn)品力、運營力將全面提升，更貼近新市民、青年人的租住需求，項目預計呈現(xiàn)較好的回報增厚效應(yīng)。

二是做實增量，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產(chǎn)業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產(chǎn)。近期我們也在積極關(guān)注并獲取相關(guān)保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資產(chǎn)池的規(guī)模。

我們希望能與各方通力合作，獲取新的可擴募資產(chǎn)，增加華潤有巢REIT潛在資產(chǎn)池，賦予華潤有巢REIT高質(zhì)量發(fā)展的生命力，有巢將繼續(xù)為保障性租賃住房的建設(shè)發(fā)展貢獻企業(yè)自己的一份力量。