蔡云（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長、研究員）：尊敬的來賓、各位同行：大家上午好！很高興再一次因?yàn)橛^點(diǎn)的聯(lián)姻，讓我們?cè)谝黄鹛接懹嘘P(guān)長租住房的問題。

經(jīng)過前期的發(fā)展和積累，中國住房的租賃市場已經(jīng)逐漸納入了正軌，政府供給加上市場運(yùn)營的雙線發(fā)展，可以看到路徑已經(jīng)形成了。所以說從租賃住房市場整體來看，市場化的長租住房與政府主導(dǎo)的保租房雙線發(fā)展。在以政府主導(dǎo)的保障性住房以外，可以看到，以市場主導(dǎo)的長租房同樣經(jīng)歷了一個(gè)多年的發(fā)展，并逐漸走向正軌的過程。

今天探討更多的是市場化的租賃住房，回想一下從2017年開始，當(dāng)時(shí)分散式的長租公寓受到不可持續(xù)的高進(jìn)低出商業(yè)模式的困擾，持續(xù)的暴雷，我們知道市場上出現(xiàn)了很多的事件和事故，一度發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。

到了2018年9月起，多地出臺(tái)了長租領(lǐng)域的規(guī)范性政策通知，在這個(gè)情況下，政府逐漸起到了引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。因此長租行業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)中，這種出清加速，合并走向了規(guī)范化的過程，它的集中式長租公寓成為我們行業(yè)的主導(dǎo)，也就是今天行業(yè)上的發(fā)展?fàn)顩r。

我想今天跟大家共同探討有關(guān)于住房租賃的問題，想從三點(diǎn)開始。一個(gè)就是住房發(fā)展的市場基礎(chǔ)，我們知道住建部在“十四五”期間，全國一共40個(gè)重點(diǎn)城市的新增保租房650萬套，北上廣深分別是15到20萬間的發(fā)展規(guī)模。再從另外一個(gè)需求看，國家人口計(jì)生委在流動(dòng)人口服務(wù)管理司發(fā)布的流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告，約有2/3的流動(dòng)人口會(huì)選擇租房，所以在住房消費(fèi)這個(gè)領(lǐng)域，從原來的只是單一的購房到現(xiàn)在租售并舉的概念已經(jīng)深入人心了，租房也成為了消費(fèi)的一種。結(jié)合我們第七普的調(diào)查，26%的人口比例，流動(dòng)人口占現(xiàn)在人口比例的26%，由此對(duì)于重點(diǎn)城市的租房預(yù)測，新增的保障性租賃住房占城市租賃住房的比重是19%、11%和4%，城市住房的需求和新增保租房之間的缺口，肯定由市場化的租賃住房去解決的，這是第二點(diǎn)。第三點(diǎn)城鎮(zhèn)化率持續(xù)增高，我們國家并沒有完成城鎮(zhèn)化率的發(fā)展，肯定是向前發(fā)展的，人口流動(dòng)數(shù)量的龐大，我們對(duì)住房需求也是更大的，隨著我們國家城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，可以看到流動(dòng)人口規(guī)模在不斷擴(kuò)大，在這個(gè)期間我們知道住房和流動(dòng)人口是3.7萬億，加上流動(dòng)人口的住房消費(fèi)，疊加之下核心城市的住房矛盾需求更加突出，這種情況下住房租賃的需求也更旺盛了。第四剛才看到了觀點(diǎn)把住房租賃的政策都展示出來了，一個(gè)是流動(dòng)人口的持續(xù)擴(kuò)大，以及“十四五”保租房籌集任務(wù)持續(xù)推進(jìn)，超大城市、特大城市的城中村改造的落實(shí)，住房租賃的需求越來越旺盛，保租房是推進(jìn)我們國家住房租賃的重要環(huán)節(jié)。

大力發(fā)展住房租賃是構(gòu)建新型住房體系的重要環(huán)節(jié)，我們國家是多渠道的供給和多渠道的保障來構(gòu)建這個(gè)體系，其中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，2015年中央首次提出構(gòu)建以租售并舉的住房制度為主要方向，此后持續(xù)推進(jìn)。到2019年12月，全國住房和城鄉(xiāng)工作建設(shè)會(huì)議上，我們國家首次提出來租賃性住房的政策，2021年國務(wù)院又印發(fā)了關(guān)于加快保障性租賃住房的意見，標(biāo)志著從國家的層面對(duì)整個(gè)租賃市場進(jìn)行了頂層設(shè)計(jì)的確立。“十四五”提出以人口流入多的、房價(jià)高的為重點(diǎn)，進(jìn)行保障性租賃住房的供給。二十大報(bào)告也說了，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房住不炒，在這種情況下加快多渠道的主體供給、多渠道的保障，租售并舉的租賃住房制度，緩解整個(gè)住房困難的問題。這個(gè)體系我們分析下來，在保障性體系和租房房體系中有幾點(diǎn)，公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房等等，保障性租賃住房建筑面積非常小，大幅度增加小戶型、低租金的房源，自國務(wù)院發(fā)布保障性租賃住房意見以后，各地方政府快速推進(jìn)，因此政策頻繁出臺(tái)，這是我們保障性租賃住房的政策保證。

第二點(diǎn)再看政策的優(yōu)勢在什么地方，優(yōu)勢在國家層面上對(duì)租賃住房行業(yè)進(jìn)行扶持，行業(yè)監(jiān)管更加嚴(yán)格了，在大量資本逐漸涌入，大家知道REITs也發(fā)停了，所以我們知道租賃行業(yè)迎來了較快發(fā)展，越來越的從業(yè)者進(jìn)入了我們這個(gè)行業(yè)。可以看到2021年為止，我們國家的住房租賃企業(yè)已經(jīng)達(dá)到兩萬家左右了，到現(xiàn)在2024年我想數(shù)字只增不減，其中八成是近兩年剛剛成立的，也是因?yàn)槭袌龊?，市場新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)了。從市場規(guī)模上看，2021年突破了兩萬億，未來的發(fā)展在國家政策的引導(dǎo)下，這個(gè)數(shù)字會(huì)逐年突破。

第二點(diǎn)就是市場化的長租公寓被認(rèn)定是保租房，根據(jù)運(yùn)營方式不同，將集中式產(chǎn)權(quán)的租賃住房劃分為市場及政府統(tǒng)一配給的不同類型，在市場化供給方面，我想市場化的長租房，也就是今天探討的租賃住房，是有利補(bǔ)充，也是構(gòu)建新型住房租賃體系的重要環(huán)節(jié)。在市場化的供給當(dāng)中，可以看做到品質(zhì)化仍是現(xiàn)在租賃性住房最終追逐的趨勢。比如小戶型的精裝，比如TOD地鐵長租住房，得到這些中青年客戶的親睞。同時(shí)房屋租賃市場的比例也逐漸在提高，越來越多的專業(yè)化，像今天的魔方、樂乎這幾個(gè)都是專業(yè)化市場品牌。精細(xì)化市場提供了客戶的主體需求，這是將來市場的發(fā)展方向，無論將來租賃住房以什么形式入市，最后都要接受市場的檢驗(yàn)，因此肯定要在市場無形的手當(dāng)中發(fā)揮我們的最大優(yōu)勢。

從租賃住房的整體發(fā)展方向可以看，市場化的長租住房以政府主導(dǎo)保租房的雙線發(fā)展，在政府主導(dǎo)的保障性租賃住房以外，以市場為指導(dǎo)的租賃住房企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展走向了正軌，2018年在當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了長租領(lǐng)域的規(guī)范性政策以后，政府承擔(dān)起引導(dǎo)和監(jiān)督作用，長租行業(yè)在整個(gè)發(fā)展中經(jīng)歷了快速發(fā)展、出清等等，也進(jìn)入了正軌，因此市場化的長租發(fā)展模式，其中長租公寓成為將來的重點(diǎn)，也就是我們現(xiàn)在所走的這條路肯定是將來的重點(diǎn)。

可以看到城市租房的總需求已經(jīng)有了新增的保障性租賃住房缺口，由市場化去補(bǔ)充了，在積極看待行業(yè)中長期發(fā)展過程中，可以看到租賃住房這個(gè)市場確實(shí)面臨著短期的消費(fèi)降級(jí)、基礎(chǔ)需求的布局，以及強(qiáng)化自身的基本盤、降低成本，還有增加風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力，重視對(duì)客戶的研究，打造差異化的競爭優(yōu)勢，這個(gè)是我們現(xiàn)在市場化的長租公寓企業(yè)更要提起最高的警醒，最大研究問題的關(guān)鍵。

第三點(diǎn)我們看到房地產(chǎn)企業(yè)在租賃住房發(fā)展中的機(jī)遇。房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)新的發(fā)展模式當(dāng)中，從單一的原來的產(chǎn)權(quán)銷售，向多元化經(jīng)營發(fā)展，我們知道租賃住房將在持有型經(jīng)營中唱主角的作用，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)在長期的快速發(fā)展當(dāng)中，沉淀了注入商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、長租公寓等等沉淀的經(jīng)營型項(xiàng)目，在當(dāng)今的情況下，經(jīng)營型物業(yè)的盤活、存量的增量，是未來的發(fā)展方向，因此我們開發(fā)企業(yè)可以通過住房租賃拓展我們本身的業(yè)務(wù)，增加收入的來源，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，抵抗整個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)，有助于我們企業(yè)向多元化的新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。第二點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)換了賽道以后，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，我們所積累的長期品牌效益，在新的賽道當(dāng)中肯定會(huì)得到長足的發(fā)展，可以繼續(xù)維護(hù)我們的品牌效益和市場機(jī)會(huì)。通過我們提供更加有品質(zhì)的后期延續(xù)的服務(wù)，在房地產(chǎn)企業(yè)熟悉的領(lǐng)域當(dāng)中可以做到連鎖經(jīng)營、品牌輸出等等，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張和規(guī)模擴(kuò)張，提升市場份額，保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

另外一個(gè)就是優(yōu)質(zhì)的住房項(xiàng)目，可以通過它的可持續(xù)經(jīng)營，為企業(yè)融資帶來一個(gè)資本化的平臺(tái)。另外在有效盤活存量當(dāng)中，企業(yè)可以通過自辦的結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)有更大的發(fā)展空間，可以實(shí)現(xiàn)自由的過程，這也是開發(fā)企業(yè)做存量資產(chǎn)的魅力所在，現(xiàn)在逐漸在高增長、高杠桿的過程當(dāng)中，走向存量當(dāng)中，經(jīng)營型物業(yè)發(fā)揮了很大的作用，可以讓我們更成功的穿越周期。

未來我們國家的租賃市場發(fā)展肯定會(huì)走向更加成熟的地方，行業(yè)將出現(xiàn)保租房的市場和長租公寓齊頭并進(jìn)的發(fā)展趨勢，保障性長租公寓作為基石，市場化長租領(lǐng)域作為有益補(bǔ)充，同時(shí)租賃雙方不斷地向買方市場轉(zhuǎn)變，隨著我們國家保障性租賃住房體系和我們現(xiàn)在大部分企業(yè)要做的集中式長租公寓的增加，租賃市場的供需矛盾會(huì)逐漸緩解，與此同時(shí)，租金水平也會(huì)平穩(wěn)的發(fā)展，對(duì)于我們平抑房價(jià)、提高住房品質(zhì)，對(duì)住房市場的健康發(fā)展起到我們應(yīng)該的作用。

今天就這些跟大家做一個(gè)簡單的共享和討論，謝謝大家。