主持嘉賓：

王　睿 第一太平戴維斯中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部高級(jí)助理董事

討論嘉賓：

朱一兵 上海伊美投資管理公司董事，副總裁

張　超 元聯(lián)基金不動(dòng)產(chǎn)金融部高級(jí)副總裁

郭曉天 燈塔瓴科副總裁

王睿：謝謝主持人，大家好，我是來(lái)自第一太平戴維斯的王睿，感謝主辦方的邀請(qǐng)，今天很高興可以和各位同輩，有這樣一個(gè)關(guān)于產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的交流。

隨著中國(guó)新興產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，目前無(wú)論是產(chǎn)業(yè)的培育，包括標(biāo)準(zhǔn)化的快速發(fā)展，都離不開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這樣一個(gè)載體。

首先想跟郭總一起探討一下，您在產(chǎn)業(yè)園這個(gè)賽道已經(jīng)深耕很久了，目前根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，您可以先給大家分享一下產(chǎn)業(yè)園是怎么助力于國(guó)家產(chǎn)業(yè)升級(jí)這個(gè)大戰(zhàn)略的推廣和落地。

郭曉天：感謝主持人，感謝活動(dòng)主辦方，有機(jī)會(huì)參加我們的這個(gè)論壇，能坐在這兒，剛剛主持人的這個(gè)問(wèn)題，是今天大家所關(guān)心的一個(gè)課題，就是產(chǎn)業(yè)園怎么樣助力國(guó)家經(jīng)濟(jì)、國(guó)家的發(fā)展，能體現(xiàn)更大的價(jià)值。

今天我們一系列的話題，已經(jīng)在圍繞著產(chǎn)業(yè)園怎么經(jīng)營(yíng)、怎么運(yùn)營(yíng)，乃至怎么賺錢(qián)這些話題，最后的落腳點(diǎn)是怎么樣去圍繞著產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，給國(guó)家做更大的價(jià)值。第一個(gè)方面，我們選擇了做產(chǎn)業(yè)園，去做工業(yè)園區(qū)，一定是為我們的一個(gè)制造業(yè)，也是為我們國(guó)家的一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型做一個(gè)載體。

前面十多年是靠著房地產(chǎn)一波的發(fā)展紅利，帶動(dòng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，很明顯，疫情過(guò)后，尤其這兩年經(jīng)濟(jì)的下行，各行各業(yè)的內(nèi)卷，我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)還是趨于不穩(wěn)定?，F(xiàn)在國(guó)家戰(zhàn)略上指出了，歸根結(jié)底到最后，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)還是要回歸到制造業(yè)，乃至一些高端的制造業(yè)，和一些工業(yè)，也就是說(shuō)要圍繞著第二產(chǎn)業(yè)做足功課。

借著這個(gè)機(jī)會(huì)，既然大家都選擇了產(chǎn)業(yè)園，選擇了工業(yè)園區(qū)，就是要把這個(gè)載體做好，尤其今天各位嘉賓也在討論，我們要怎么樣去升級(jí)，不論是產(chǎn)品的升級(jí)，還是運(yùn)營(yíng)的升級(jí)，還是服務(wù)的升級(jí)，乃至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的升級(jí)，這都是關(guān)于產(chǎn)業(yè)園整體的升級(jí)，怎么適應(yīng)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)需求，怎么樣滿足國(guó)家未來(lái)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的需求，這是我想說(shuō)的，就是回答主持人的第一個(gè)話題。

王睿：隨著新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì)對(duì)老的產(chǎn)業(yè)也形成打擊，也可以看到像華東這邊，目前有一些比較老的產(chǎn)業(yè)園，或者工業(yè)廠房，隨著企業(yè)逐步退出市場(chǎng)，也存在空置的情況，根據(jù)您的經(jīng)驗(yàn)，目前會(huì)對(duì)這些空置廠房有沒(méi)有比較好的，無(wú)論是招商，還是去化的建議？

郭曉天：感謝您的話題，不僅僅是老廠房和舊廠房的更替運(yùn)營(yíng)，在我看來(lái)是一個(gè)存量和一個(gè)增量的博弈，去化和招商的過(guò)程。

我所在的公司是燈塔瓴科，也是做全國(guó)招商的服務(wù)工作，有深入的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和研究，全國(guó)有超過(guò)一千人的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，我們?cè)谇澳觊_(kāi)發(fā)了自己的數(shù)字化招商系統(tǒng)，有廣泛的客戶基礎(chǔ)，我們系統(tǒng)上有超過(guò)37萬(wàn)家全國(guó)中小企業(yè)的目錄，也就是我的客戶群，也有全國(guó)幾百家的產(chǎn)業(yè)園在上面，初步形成了數(shù)字化帶動(dòng)的，從客戶的群體到資源的群體，這個(gè)資源里面就包括了存量和體量，像新老廠房這一塊，第一步還是要通過(guò)數(shù)字化的工具，通過(guò)海量的客戶，以及海量的產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)行一個(gè)有效的匹配，來(lái)達(dá)到這個(gè)工作。

第二個(gè)通過(guò)全國(guó)乃至同行業(yè)形成一個(gè)聯(lián)盟，全國(guó)的招商網(wǎng)絡(luò)遍布整個(gè)中小企業(yè)的服務(wù)圈，來(lái)做更精準(zhǔn)的招商服務(wù)。第三個(gè)是我們也不斷地升級(jí)舊的存量，通過(guò)改造升級(jí)，乃至提供一些多元化的賦能，去促成它的一個(gè)招商和去化，最后達(dá)到整個(gè)行業(yè)產(chǎn)業(yè)的健康科學(xué)穩(wěn)定的發(fā)展。

王睿：謝謝郭總。其實(shí)產(chǎn)業(yè)它是一個(gè)資本密集型的標(biāo)的，對(duì)于產(chǎn)業(yè)園來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)資金密集型的傳統(tǒng)地產(chǎn)賽道。

目前整個(gè)金融和產(chǎn)業(yè)是聯(lián)動(dòng)非常深的，元聯(lián)基金目前是國(guó)內(nèi)非常領(lǐng)先的企業(yè)，從金融端還有產(chǎn)業(yè)端都做的非常好，也想聽(tīng)您分享一下，在目前的情況下，金融和產(chǎn)業(yè)合作的主要模式，以及契合度。

另外從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)有沒(méi)有比較好的切入點(diǎn)，可以幫助金融和產(chǎn)業(yè)更好的進(jìn)行結(jié)合。

張超：謝謝主持人，也謝謝觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)今天提供這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各位同行領(lǐng)導(dǎo)做這樣一個(gè)交流。

我先從三個(gè)方面來(lái)回答一下主持人的問(wèn)題，第一個(gè)方面我會(huì)介紹一下元聯(lián)基金的情況，我們是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)，第二方面大概從元聯(lián)基金這些年的經(jīng)歷或者業(yè)務(wù)，分析一下產(chǎn)業(yè)金融對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一些賦能或者貢獻(xiàn)。第三個(gè)方面總結(jié)一下元聯(lián)基金接下來(lái)的一些發(fā)展方向，或者我們想要做的一些事情。

第一個(gè)方面先介紹一下元聯(lián)基金，元聯(lián)基金是2017年成立，它的股東包括兩個(gè)大股東，其中之一就是蘇州工業(yè)園區(qū)最大的國(guó)資新建元，產(chǎn)城融合的領(lǐng)軍企業(yè)，另外一個(gè)股東是中聯(lián)基金，是在中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)金融，在REITs領(lǐng)域的頭部專業(yè)機(jī)構(gòu)。也就是說(shuō)元聯(lián)基金從成立的時(shí)候起，就擔(dān)負(fù)了產(chǎn)業(yè)跟金融協(xié)同發(fā)展的使命，所以元聯(lián)基金總結(jié)一下我們的定位，叫盤(pán)活存量、發(fā)展增量、助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

成立七年以來(lái)，元聯(lián)基金是參與了蘇州市幾乎全部的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，包括CMBS、類REITs，甚至首單公募REITs項(xiàng)目。我們做和產(chǎn)業(yè)相關(guān)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括第一家納米產(chǎn)業(yè)園、生物科技產(chǎn)業(yè)園，盤(pán)活大量的存量資產(chǎn)，為企業(yè)發(fā)展提供增量資金。

另外一方面我們?cè)?020年成立了藥物基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，后續(xù)又成立了科技基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)基金，藥物基金總規(guī)模是100億，一期規(guī)模20億，后面科技產(chǎn)業(yè)基金規(guī)模10個(gè)億，這些基金是幫助園區(qū)的優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)，為他們提供量身定制的產(chǎn)業(yè)載體，并提供一系列的后續(xù)服務(wù)。通過(guò)這一切的參與，元聯(lián)基金到目前為止，在管的基金規(guī)模是15支，在管的資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)三百億，元聯(lián)基金的發(fā)展和蘇州工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求是密切相關(guān)的。

第二個(gè)方面簡(jiǎn)單分析一下產(chǎn)業(yè)金融對(duì)產(chǎn)業(yè)的賦能和作用，2021年6月份，第一批公募基礎(chǔ)設(shè)施上市，包括多個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，到目前為止，我們統(tǒng)計(jì)了一下，公募REITs一共發(fā)行了35單，其中產(chǎn)業(yè)園類的產(chǎn)品一共是9單，跟高速公路這個(gè)業(yè)態(tài)并列作為第三大類的產(chǎn)業(yè)類別，但在產(chǎn)權(quán)類的資產(chǎn)里面，產(chǎn)業(yè)園的數(shù)量是最多的，這也表明了市場(chǎng)或者說(shuō)投資人對(duì)產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)是非常重視的。

產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融的支持，需要用好金融工具，我們總結(jié)了一下，金融對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用或者貢獻(xiàn)，第一方面就是盤(pán)活存量資產(chǎn)，發(fā)展增量資產(chǎn)，形成存量和增量的良性循環(huán)。第二方面就是金融工具比較靈活，可以根據(jù)產(chǎn)業(yè)的特征，或者不同的發(fā)展階段，來(lái)靈活選擇不同的金融工具。比如說(shuō)成熟運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園，可以選擇發(fā)債，或者可以做股權(quán)類的，做類REITs，甚至發(fā)公募REITs，對(duì)于一些培育期的項(xiàng)目，可以做Pre-REITs等等，可以靈活選擇。

第三方面就是說(shuō)通過(guò)不同的市場(chǎng)利率水平，或者通過(guò)金融產(chǎn)品，可以促進(jìn)包括綠色金融，包括碳中和這些政策的落地，也能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園能源結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。還有一方面就是像CMBS、類REITs都是公開(kāi)市場(chǎng)產(chǎn)品，有嚴(yán)格的信息披露和監(jiān)管要求，這也會(huì)促進(jìn)企業(yè)規(guī)范運(yùn)營(yíng)，也會(huì)提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)的透明度。

最后一點(diǎn)我們總結(jié)就是說(shuō)這種好的金融工具，或者公開(kāi)的市場(chǎng)產(chǎn)品，它對(duì)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有一個(gè)更加市場(chǎng)化的考核激勵(lì)機(jī)制，它能最大程度的激發(fā)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的潛力或者積極性。這是我總結(jié)的第二方面。

第三方面我介紹一下元聯(lián)基金目前在做的一些事情，或者我們想推動(dòng)的發(fā)展方向。主要包括三個(gè)內(nèi)容，第一個(gè)內(nèi)容是向上游去發(fā)展，第二從成熟運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)拓展到培育期的資產(chǎn)，從科創(chuàng)企業(yè)發(fā)展前期就介入，根據(jù)企業(yè)的需求去匹配載體各種資源，并提供一系列的后續(xù)服務(wù)。第二方面就是會(huì)做主動(dòng)管理，這一點(diǎn)對(duì)于一個(gè)基金管理人或者資產(chǎn)管理人非常重要，從目前發(fā)行的證券化產(chǎn)品或者公募REITs，基金管理人是被動(dòng)管理，這是監(jiān)管要求基金經(jīng)理有更長(zhǎng)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是希望管理人可以做好主動(dòng)管理，對(duì)底層資產(chǎn)有更清晰的把握，做好紐帶和銜接作用，對(duì)底層資產(chǎn)有一個(gè)更好的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)。針對(duì)這一點(diǎn)我們想推動(dòng)一個(gè)綜合性的資產(chǎn)管理平臺(tái)，就像之前提到的，我們會(huì)充分利用各種資源，包括政府的資源，包括各種政策資源，包括企業(yè)現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)、各種平臺(tái)，整合這些資源以后更好的服務(wù)企業(yè)，不光服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，也服務(wù)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)、企業(yè)的人員包括家屬的一系列要求。

最后一點(diǎn)現(xiàn)在元聯(lián)基金也在做一個(gè)走出去，還有引進(jìn)來(lái)的平臺(tái)，我們做企業(yè)出海的先鋒隊(duì)，基金相對(duì)比較靈活，針對(duì)園區(qū)目前企業(yè)的發(fā)展情況，我們?cè)诜e極拓展海外市場(chǎng)，在一些發(fā)達(dá)地區(qū)建立辦事處，為園區(qū)企業(yè)的走出去全球化布局，去提供一些平臺(tái)，同時(shí)借助產(chǎn)業(yè)交流，也為境外優(yōu)秀企業(yè)的引入提供窗戶，并為這些企業(yè)后續(xù)的落地提供一系列的服務(wù)。我就總結(jié)這些，謝謝主持人。

王睿：謝謝張總，您前面介紹的是重資產(chǎn)方向的金融和產(chǎn)業(yè)模式，我們現(xiàn)在也了解到很多地產(chǎn)資金除了重資產(chǎn)之外，為了提升整個(gè)園區(qū)的黏性，會(huì)考慮對(duì)一些企業(yè)進(jìn)行股權(quán)方面的投資，不知道這個(gè)方面，元聯(lián)基金有沒(méi)有考量或者嘗試呢？

張超：前面也提到了，我們最早是從存量資產(chǎn)開(kāi)始入手，去盤(pán)活存量資產(chǎn)作為抓手，目前是從存量到增量，更多的是參與到科技企業(yè)的前期，確實(shí)有一些非常優(yōu)質(zhì)的，不管是重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)的企業(yè)或者資源，我們會(huì)參與進(jìn)去，以股權(quán)或者什么形式，這就比較靈活了，我們會(huì)積極參與企業(yè)。

王睿：謝謝，其實(shí)產(chǎn)業(yè)和物流是打斷骨頭連著筋的，工業(yè)生產(chǎn)的東西需要物流去運(yùn)輸，我們目前看到，短期內(nèi)中國(guó)城市的物流倉(cāng)儲(chǔ)存在一些供需不均的情況，有局部的城市短期租賃壓力比較大，這也直接或間接影響到了物流開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商投融管退各個(gè)方面的決策。朱總您也從事這個(gè)行業(yè)很多年了，結(jié)合新經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，看看有沒(méi)有一些建議或者一些解決方案，可以給到目前比較艱難的物流開(kāi)發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商。

朱一兵：謝謝主持人，也感謝觀點(diǎn)，很多年的合作，也邀請(qǐng)我參加這樣的聚會(huì)。我想今年這個(gè)聚會(huì)給我一個(gè)很深的印象，就是有一個(gè)證券化的機(jī)會(huì)REITs，我2014年從新加坡回來(lái)的時(shí)候就開(kāi)始倡導(dǎo)REITs，當(dāng)時(shí)REITs的想法是到新加坡去上市，一直談到了去年，才是真正說(shuō)有商業(yè)地產(chǎn)REITs的機(jī)會(huì)，所以我覺(jué)得從證券化方面是一個(gè)好日子。

從倉(cāng)儲(chǔ)物流的角度上來(lái)講，我有三點(diǎn)，一個(gè)就是目前倉(cāng)儲(chǔ)物流，包括產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)商是承壓的，舉一個(gè)例子，我最近在廣東跟很多企業(yè)、政府都在交流，曾經(jīng)做了一個(gè)課題，如果有十個(gè)億，我們?nèi)ネ顿Y做倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)會(huì)怎么樣？算了一下，包括容積率和建設(shè)，最后得出如果能達(dá)到4.8的回報(bào)率就不錯(cuò)了，大家知道證券化最起碼要達(dá)到4.2的回報(bào)率才能上市，就是兢兢業(yè)業(yè)做產(chǎn)業(yè)園，一年做下來(lái)啥事也沒(méi)發(fā)生，最后只能做到4.8，4.2只差0.6，所以目前的日子不太好過(guò)。無(wú)論是在拿地、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)和退步，都是不容易的。第一目前這個(gè)市場(chǎng)是承壓的。

第二我們講到現(xiàn)實(shí)和未來(lái)是什么？我覺(jué)得有三點(diǎn)，第一就是純地產(chǎn)的模式已經(jīng)不行了，靠地產(chǎn)出售這點(diǎn)已經(jīng)不在了，所以盈利點(diǎn)將來(lái)是什么？要想清楚。第二在中國(guó)的土地價(jià)值和價(jià)格也會(huì)往下走，無(wú)論是任何的人希望都不可逆轉(zhuǎn)這個(gè)邏輯。第三點(diǎn)就是自己企業(yè)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、盈利，作為老板的邏輯，將來(lái)的期望是什么，可能也就是4%、5%的年化利潤(rùn)，這三點(diǎn)是我們地產(chǎn)的未來(lái)。

有了這個(gè)未來(lái)如何破局？作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該做些什么樣的事情？第一個(gè)是地產(chǎn)周期管理的科學(xué)化，在國(guó)外形成了不同的利益集團(tuán)和投資集團(tuán)，在地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上面不同的人投資，這是第一個(gè)。我們作為開(kāi)發(fā)商也是需要迎合這樣的發(fā)展，你打算做什么？你在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈里面打算做哪一段，整個(gè)利益和算法怎么做，你自己要清楚。

第二個(gè)盈利的平衡化，這是中國(guó)特色，整個(gè)投資過(guò)程當(dāng)中，哪一段我賺錢(qián)，哪一段我不賺錢(qián)，這一點(diǎn)上自己也要想清楚。第三點(diǎn)就是我們土地建設(shè)、營(yíng)運(yùn)里面產(chǎn)業(yè)服務(wù)的重要性，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)鏈本身在這上面的價(jià)值有多少，第二服務(wù)鏈上我們能做什么，地產(chǎn)商需要在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈都要賦能，我們做地產(chǎn)商已經(jīng)有1了，但還要做到1+1，另外一個(gè)1是什么呢？就是產(chǎn)業(yè)，就是服務(wù)，我們作為地產(chǎn)商，我們的投資方向、建設(shè)方向，這個(gè)1要做到1+1。

然后我覺(jué)得我們的地產(chǎn)還是要回歸本質(zhì)，地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？就是在投資過(guò)程當(dāng)中，是一個(gè)壓艙石，地產(chǎn)是穩(wěn)定的，能提供現(xiàn)金流的，但也是逆周期的投資模式，所以要把地產(chǎn)這個(gè)邏輯想的比較清楚。

最后我覺(jué)得地產(chǎn)商應(yīng)該有三個(gè)優(yōu)先，第一在現(xiàn)在的環(huán)境下，雖然不好，但我們還是要注重一點(diǎn)，我們要做到信譽(yù)優(yōu)先，注重我們的產(chǎn)品，做好我們的服務(wù)，都是要講信譽(yù)的，這也是在整個(gè)投資里面，對(duì)投資商最重要的一點(diǎn)。第二點(diǎn)還是要不斷地創(chuàng)造新的價(jià)值，整個(gè)產(chǎn)業(yè)、整個(gè)服務(wù)里面哪一些對(duì)于我們的投資人，或者對(duì)于整個(gè)招商品牌，他們需要什么樣的價(jià)值，我們需要逐漸地去擴(kuò)充發(fā)展。

最后要有服務(wù)心態(tài)，這點(diǎn)是很多開(kāi)發(fā)商需要變化的，我們不再是一個(gè)坐在家里朝南坐的企業(yè)，需要做到服務(wù)商的企業(yè)，為各類元素進(jìn)行服務(wù)，才能把真正的錢(qián)賺到手。

王睿：謝謝朱總，朱總提到開(kāi)發(fā)商是從增量變成存量的運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。

也感謝三位嘉賓對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投融管退的建議。第一就是國(guó)家給了非常好的政策，第二同時(shí)國(guó)家把資產(chǎn)同資本市場(chǎng)進(jìn)行了結(jié)合，允許越來(lái)越多的長(zhǎng)線資金進(jìn)入工業(yè)以及物流市場(chǎng)。整個(gè)大的基本面，無(wú)論是境內(nèi)境外市場(chǎng)的雙循環(huán)，以及境內(nèi)的整個(gè)市場(chǎng)體量非常大，基于這三點(diǎn)，我個(gè)人覺(jué)得未來(lái)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)和物流地產(chǎn)還是比較可期的，畢竟可以提供非常好的現(xiàn)金流給到未來(lái)的投資者。

朱一兵：我想每個(gè)投資人對(duì)地產(chǎn)的盈利點(diǎn)回到4%到5%，我的期待是地的價(jià)格能夠在整個(gè)項(xiàng)目里面占到20%到25%，符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我想我們地產(chǎn)是大有可為的。

王睿：好，我們這一場(chǎng)討論就結(jié)束了。