本文為王英杰先生在2024長三角產(chǎn)業(yè)論壇發(fā)表的演講

王英杰（星河產(chǎn)城研究院院長）：大家下午好，今天的心情也是跟現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的環(huán)境是一樣的，剛才有同事在講產(chǎn)業(yè)園區(qū)就是一個(gè)致暗的時(shí)刻，國企雖然大家不講，也很難，民營園區(qū)更難，租金在降，客戶也在跑。深圳那邊卷的也很厲害，政府園區(qū)可以拿3折的價(jià)錢來拼這些事情。大家看到的“十二五”“十三五”、“十四五”所有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的亮點(diǎn)企業(yè)，政府一把補(bǔ)貼就給到位了，民營園區(qū)一點(diǎn)招架的能力都沒有。

今天非常感謝觀點(diǎn)，來聊一聊我們這樣一個(gè)民營企業(yè)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中怎么來做這個(gè)事情。我們?cè)谛呛覹ORLD里面打造了跨境電商這個(gè)產(chǎn)業(yè)，從今年開始國家對(duì)跨境電商這個(gè)事情特別得關(guān)注。

對(duì)于星河來講，我們撿了一個(gè)便宜，這個(gè)是爹不疼娘不愛的產(chǎn)業(yè)，我們民營企業(yè)才有了一點(diǎn)點(diǎn)的機(jī)會(huì)。在這樣的一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展大的浪潮中，通過我們的一些努力和服務(wù)，能夠幫助很多的企業(yè)一起走下來。

今天也是在這上面對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)怎么發(fā)展，我們?cè)趺磁嘤?，怎么跟他們一起成長，跟大家做一個(gè)分享。

前面講了都要做產(chǎn)業(yè)研究，我本身也是做研究出身的，搞產(chǎn)業(yè)研究很碎很復(fù)雜，但我們必須非常清楚一個(gè)產(chǎn)業(yè)的大勢，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有周期性的。拿現(xiàn)在來看一個(gè)園區(qū)的規(guī)劃，十年前的規(guī)劃、二十年的規(guī)劃，一以貫之到現(xiàn)在是很艱難的事情。央國企平臺(tái)有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，對(duì)于我們來講民營園區(qū)必須保持敏銳的判斷力，我們知道產(chǎn)業(yè)十年是一個(gè)周期，我們?cè)谶@個(gè)產(chǎn)業(yè)變化之前要對(duì)所有的產(chǎn)業(yè)有清晰的認(rèn)識(shí)。

星河在深圳的園區(qū)，最早的時(shí)候就是通過打造人工智能的基底，通過園區(qū)把很多產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素在這里面進(jìn)行了整合。

剛才很多人講了，我們要以產(chǎn)業(yè)思維來轉(zhuǎn)變地產(chǎn)的思維，我這邊不太一樣，我就是一個(gè)地產(chǎn)人，我的根子就是一個(gè)地產(chǎn)人，這個(gè)沒有辦法，我是一個(gè)有產(chǎn)業(yè)思維的地產(chǎn)人，這是我的根，我一定要保證租金和出租率，保證園區(qū)的企業(yè)能夠走下去，這是很關(guān)鍵的。

我們的優(yōu)勢在于，我不會(huì)跟大老板討論特別細(xì)的產(chǎn)業(yè)里面的東西，講白了，我們就知道皮毛，非常細(xì)的東西還是靠產(chǎn)業(yè)的人去做，包括協(xié)會(huì)的人。園區(qū)在這里面更多的是服務(wù)商的角色，幫助這些企業(yè)能夠把要素整合的更加清楚。

跨境電商這個(gè)事情這兩年談的比較多了，所以我們有一些認(rèn)識(shí)，一直到今年，去年開始大家一直在談跨境電商?？缇畴娚虨槭裁催@么火，也是因?yàn)閲H貿(mào)易的出口，進(jìn)出口數(shù)據(jù)的大幅度下降，這個(gè)東西非常得敏感，好在跨境電商這個(gè)事情異軍突起，雖然這個(gè)產(chǎn)業(yè)沒有什么產(chǎn)值稅收，但帶動(dòng)了整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，尤其對(duì)中國的傳統(tǒng)發(fā)展有非常強(qiáng)的帶動(dòng)作用。

慢慢地大家意識(shí)到跨境電商這個(gè)事情，把它作為服務(wù)性的產(chǎn)業(yè)來看，產(chǎn)業(yè)上只能得到進(jìn)出口的數(shù)據(jù)，但真正帶來地方實(shí)體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，這也是政府在思路上的一個(gè)轉(zhuǎn)變。把一個(gè)喊打的產(chǎn)業(yè)，天天都是偷來偷去的東西，慢慢做了正式的制度性的安排，企業(yè)也非常得開心，終于被領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)了。

這是整個(gè)這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程，從2013年以后，因?yàn)樵缙诘目缇畴娚唐髽I(yè)還都是國外的平臺(tái)進(jìn)來，或者內(nèi)部的平臺(tái)在做，但真正的快速擴(kuò)張是2013年以后，尤其在疫情前后。2021年亞馬遜封號(hào)事件以后，倒逼著跨境電商產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了規(guī)則制度一系列的變化，這個(gè)時(shí)候跨境電商才變成了相對(duì)成熟的行業(yè)，更好地跟我們園區(qū)的發(fā)展階段契合。

不是我們培育的產(chǎn)業(yè)，而是借著行業(yè)大勢發(fā)展。這是跨境電商對(duì)整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)帶來的正增長，我們?cè)谶M(jìn)出口，尤其深圳在去年通過跨境電商的發(fā)展，把進(jìn)出口做的非常不錯(cuò)。

在區(qū)域分布來講，主要是在廣東，江浙地區(qū)也有，還有比較典型的，像山東和安徽這樣的城市，廣東還是第一梯隊(duì)。

深圳做跨境電商是有基礎(chǔ)優(yōu)勢，當(dāng)年有一個(gè)非常強(qiáng)的山寨傳統(tǒng)，從最早的電子元器件加工，這些人掌握了非常好的B2B國際貿(mào)易體系，這個(gè)體系帶來的就是在渠道、營銷等所有的東西有專業(yè)的人來做，這是非常好的生態(tài)。

當(dāng)時(shí)園區(qū)在發(fā)展的時(shí)候，也意識(shí)到這個(gè)問題，所以深圳的華強(qiáng)北在轉(zhuǎn)型當(dāng)中，有一些企業(yè)外遷出來，我們也抓住了機(jī)遇。

這是深圳的發(fā)展節(jié)奏，可以看到進(jìn)出口額的增長，2013年進(jìn)入了增長平緩期，到了2021年之后再攀新高。尤其是現(xiàn)在深港一體化講的多，我覺得比浙江、江蘇給的政策要多，有比較強(qiáng)的政策引領(lǐng)。物流就不講了，因?yàn)榻裉於际菢I(yè)內(nèi)人士，講點(diǎn)大家能聽得懂的話。

深圳跨境電商主要集中在龍華，尤其在坂田片區(qū)，在龍崗聚集的非常多。我們這個(gè)園區(qū)到底是怎么回事呢？我大概介紹一下星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，二十多個(gè)城市，運(yùn)營面積兩百萬方，目前是五百多家企業(yè)的合作狀態(tài)，也有一些榮譽(yù)。

星河WORLD這個(gè)園區(qū)有很多的產(chǎn)業(yè)，跨境電商是這兩面異軍突起的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，也受到了國家的重視，我們也被國家商務(wù)部認(rèn)定為了國家級(jí)電子商務(wù)示范基地，深圳市也把它作為重點(diǎn)來做，整個(gè)項(xiàng)目大概160萬方，非常大體量的一個(gè)項(xiàng)目，目前還保持著98%、99%的出租率，吸引了大概一千八百多家企業(yè)，有七個(gè)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)集群。

這是目前這個(gè)園區(qū)里面跨境電商產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，跨境電商比較復(fù)雜，有做電子商務(wù)的，電子商務(wù)里面有一部分是做跨境電商的，統(tǒng)計(jì)的時(shí)候各個(gè)口徑都有。在我們這個(gè)園區(qū)，圍繞這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，形成了從制造商，一些加工的制造商，到做獨(dú)立站的，到大賣，到物流的提供商，到海外營銷的品牌機(jī)構(gòu)，形成了集聚，在我們這個(gè)園區(qū)里面有三百多家，每年交易額就跨境大概有一百多億的水平。

還是說一個(gè)觀點(diǎn)，我是地產(chǎn)人，不是跨境電商的產(chǎn)業(yè)人，帶有產(chǎn)業(yè)思維的地產(chǎn)人怎么做這個(gè)事情？就是整合所有的要素，功成不必在我，但哪里都有我。

在這個(gè)園區(qū)里面提供要素進(jìn)入的可能性和所有要素的通達(dá)，像相親會(huì)，我們可以拿出五張酒店的房卡放在前面，一年之內(nèi)都有效。我們有非常好的產(chǎn)業(yè)空間，有自己的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心，我們有自己的資本加持，能夠幫助這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

對(duì)于跨境電商來講，最重要的是有數(shù)據(jù)融通，跨境電商做的就是數(shù)據(jù)要素，包含了人工智能，當(dāng)年葛老幫我們打下的人工智能基礎(chǔ)，是我們?cè)谶@一輪跨境電商發(fā)展中最好的條件，跨境電商要大規(guī)模處理智能物流、倉儲(chǔ)管理等等，所有的都離不開人工智能的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，恰好在這個(gè)園區(qū)里做好了人工智能的底子，實(shí)現(xiàn)了科技要素和數(shù)據(jù)要素的整合。

所有的這些通過圍繞大數(shù)據(jù)和AI的賦能，幫助這個(gè)產(chǎn)業(yè)在我的園區(qū)里面實(shí)現(xiàn)了更好的發(fā)展。不是離不開我的園區(qū)，這一點(diǎn)大家都很清楚，如果更有錢了可以自己拿地，為什么不離開你這個(gè)園區(qū)？一定是你提供了更好的服務(wù)。

在這里面星河的服務(wù)理念跟大家不一樣的是我們不通過園區(qū)運(yùn)營服務(wù)來賺錢，我賺的還是地產(chǎn)的錢，地產(chǎn)賺的是資本的錢，我們是通過運(yùn)營服務(wù)提升自有資產(chǎn)的估值，通過資產(chǎn)升值的回報(bào)來實(shí)現(xiàn)盈利。

講一個(gè)簡單的例子，我的租金掉一塊錢，對(duì)整個(gè)估值的影響就是幾個(gè)億或者十幾個(gè)疑的狀態(tài)，所以寧肯我多付出一點(diǎn)，不需要讓別人知道我在你的身上賺了這個(gè)錢，賺了那個(gè)錢，都是給到你的，只要不走，保持租金水平，在資本向下是有非常好的發(fā)展。

我們?cè)谡麄€(gè)龍崗片區(qū)的最西邊，這里面說是龍崗，實(shí)際上距離深圳市中心只有三站地鐵站，是華強(qiáng)北這一幫做山寨的人，在華強(qiáng)北空間不夠了，首選的是坂田，在這個(gè)片區(qū)里面，天然的聚集了這樣一幫的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

當(dāng)時(shí)這個(gè)片區(qū)沒有很好的產(chǎn)業(yè)載體為他們服務(wù)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)以前是不被人去看好的或者不被重視的企業(yè)，他們也需要有自己的空間，中小賣家還不一樣，有很多同事也做這個(gè)事情，我就問他你這個(gè)跨境電商對(duì)園區(qū)有什么需要？說什么都不需要，就需要穩(wěn)定的流水，給我一個(gè)電子信息的賬號(hào)，這樣就可以了。

政府做了比較多的政策支持，可以幫企業(yè)做爭取的工作，但錢我是給不了的。這幾年通過龍頭的牽引，這個(gè)片區(qū)既然有這樣的產(chǎn)業(yè)，我們基于這個(gè)產(chǎn)業(yè)去挖掘，在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中抓住龍頭和關(guān)鍵環(huán)節(jié)去做，我們給到龍頭非常好的服務(wù)和支持。

這里面有一些甚至都是上海的企業(yè)，我們看到有最大的垂直類B2B、B2C、品牌的，做物流的，做獨(dú)立站的，在這里都是非常完整的生態(tài)?？缇畴娚唐髽I(yè)非常開心的是所有的跨境電商業(yè)務(wù)都可以不出園區(qū)，在這里面解決，在北美的倉儲(chǔ)怎么辦，海外品牌怎么弄，網(wǎng)站營銷怎么做，都可以去做。

我們做了幾個(gè)關(guān)鍵的事情，這是園區(qū)的基礎(chǔ)，1800家企業(yè)，這是非常好的生態(tài)，還是講那句話，我是一個(gè)民營園區(qū)，不是特別強(qiáng)調(diào)單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一定基于整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供很好的服務(wù)，但有意識(shí)培育一些目標(biāo)方向去做。

跨境電商這個(gè)東西看起來很簡單，但對(duì)新一代信息技術(shù)，對(duì)于數(shù)字創(chuàng)意和芯片都有很多的要求，所以產(chǎn)業(yè)集群之間的協(xié)同關(guān)系，這也是我們園區(qū)比較有意思的一點(diǎn)，因?yàn)槲覀儓@區(qū)面積比較大，整個(gè)園區(qū)除了住宅之外，大概有140多萬方，有很多的功能在這里面，所以有足夠大的體量來做這個(gè)事情。

我們做了幾個(gè)重要的點(diǎn)，第一搭建了一個(gè)人工智能賦能的平臺(tái)，聯(lián)合了13家第三方機(jī)構(gòu)，幫助跨境電商企業(yè)做具體業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)。我們打開了深圳市人工智能與機(jī)器人研究院，在我這個(gè)園區(qū)里面，這些成績是企業(yè)的，自有創(chuàng)新占到了30%，研發(fā)經(jīng)費(fèi)占到了12%，通過研發(fā)和創(chuàng)新的結(jié)合，這是很關(guān)鍵的一點(diǎn)，早些研究院都是封閉式的發(fā)展環(huán)境，在這里面把它打開。

第二個(gè)就是在政府的指導(dǎo)下，我們跟華為一起，剛才講了技術(shù)有了，還要有硬件，我們做了一個(gè)深圳跨境電商綜合服務(wù)中心，這個(gè)是跟華為云一起，要上數(shù)據(jù)，要上平臺(tái)，上云等等，共建的這樣一個(gè)服務(wù)中心，能夠解決企業(yè)在建獨(dú)立站方面一系列的技術(shù)問題，也是深圳市和龍崗區(qū)大力支持的，這也是我們園區(qū)來做，這個(gè)東西爭取很難，深圳市一度都不想把深圳兩個(gè)字掛在我們園區(qū)里面，但我們還是做下來了。

第三個(gè)是供應(yīng)鏈賦能，跨境電商不能細(xì)聊，太多東西不好去發(fā)表，在這里面也搭建了跨境電商陽光化平臺(tái)，這個(gè)東西有一個(gè)很好的點(diǎn)，他們的錢不流回國內(nèi)，都是在外面轉(zhuǎn)，在國內(nèi)你的業(yè)績沒有資質(zhì)、沒有背景，政府也意識(shí)到這樣的問題，跨境電商的成本在12到15左右，如果有了資質(zhì)和流水認(rèn)證，所有的事情可以在銀行系統(tǒng)里面利息降到很低。

因?yàn)榭缇畴娚瘫緛砭褪呛鼙〉睦麧?，并不是把跨境電商服?wù)平臺(tái)做的非常大，但是必須的，在這里可以實(shí)現(xiàn)一站式的報(bào)關(guān)、通關(guān)、數(shù)據(jù)的核驗(yàn)。后面就是星河在做園區(qū)的時(shí)候做的基本的事情，我們有342項(xiàng)工作，每一個(gè)企業(yè)進(jìn)來都有一個(gè)小紅書，我們跟龍崗區(qū)也有政務(wù)平臺(tái)，這是我們的響應(yīng)機(jī)制，非常快。

因?yàn)槊駹I園區(qū)就這個(gè)好處，什么事情都快，什么事情都不好拖，一分鐘就要響應(yīng)，要解決，要給方案，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是我們整個(gè)園區(qū)運(yùn)營的核心，所有的人都圍繞著運(yùn)營中心去走的，所以招運(yùn)是一體化做的事情。

跨境電商很缺人，這里面的人非常得細(xì)，尤其一些小語種，像意大利、巴西、西班牙，小語種的專業(yè)培訓(xùn)非常多，這也是星河不會(huì)自己來做的，因?yàn)槲覀儧]有能力養(yǎng)這么多專業(yè)人士，我們也是整合很多專業(yè)機(jī)構(gòu)，幫我們做這樣一個(gè)事情。

協(xié)會(huì)，這個(gè)非常多，反正深圳跨境電商的大會(huì)、小會(huì)基本都在我們園區(qū)里面做，因?yàn)閳@區(qū)有非常好的配套資源和非常好的會(huì)議系統(tǒng)，從一千五百以上的大宴會(huì)廳到小的會(huì)議廳都有。

這些活動(dòng)也不是星河做的，是星河跟產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的人做的，一個(gè)地產(chǎn)人拉一個(gè)真正的產(chǎn)業(yè)人來做這件事情，我就是一個(gè)服務(wù)商，有產(chǎn)業(yè)資源的支持方，還有實(shí)體，是三方在一起的角色，我不會(huì)替代別人做協(xié)會(huì)的事情。

我們做了很多的社交活動(dòng)，針對(duì)老板的高爾夫，這個(gè)婚禮已經(jīng)辦了，之前是八百個(gè)青年的相親會(huì)，在雙子塔四百米的高空還辦了一個(gè)婚禮。歡迎大家到星河去看一看，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的載體，到超甲寫字樓，還有自己的資本集團(tuán)支持。

也是希望大家能夠重視民營園區(qū)的發(fā)展，并不是所有的園區(qū)都是國有園區(qū)，民營園區(qū)有自己的特點(diǎn)，我可以做精細(xì)化的事情。

我們的出發(fā)點(diǎn)也非常簡單，我就是一個(gè)地產(chǎn)人，我通過對(duì)于產(chǎn)業(yè)的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)合理的增值回報(bào)，不會(huì)說今天就變成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)人了，我們覺得也沒有必要，我就是做地產(chǎn)，做服務(wù)的，能夠把我在這里面資產(chǎn)升值的部分拿出來給大家分享，然后整合更多的要素資源，實(shí)現(xiàn)大家共發(fā)財(cái)?shù)慕巧?，所有的錢星河一會(huì)自己賺，一定是大家一起來做。

我的分享就到這里，謝謝。