本文為段朝暉先生在2024長三角產業(yè)論壇發(fā)表的演講

段朝暉（北京聯(lián)東投資（集團）有限公司副總裁 ）：大家好，北京聯(lián)東集團段朝暉。今天在座的都是行業(yè)的大咖、專業(yè)，讓我跟大家交流一下對當前經濟形勢的看法，我不敢妄言，但是作為一個在產業(yè)園區(qū)這個領域，大概工作了有十六七年的老兵，講一講我們對于產業(yè)園區(qū)這個細分賽道發(fā)展的一些想法，我覺得還是可以的。

今天因為主旨是長三角論壇，所以我們重點就分享一下對于長三角產業(yè)發(fā)展的一些認識和看法。

聯(lián)東集團就不跟大家多介紹了，我們在九十多個城市有500多個園區(qū)在運營，這九十多個城市大部分我都去過，并且是先頭部隊先去的。

發(fā)展到當前，尤其是結合今天我們論壇的主旨，我們說長三角都市產業(yè)怎么來發(fā)展？有幾個必然性。一個是長三角重點城市核心區(qū)，我們認為是必然會轉型發(fā)展的。第二個轉型發(fā)展必然發(fā)展都市工業(yè)，第三個我們認為工業(yè)上樓之所以現(xiàn)在這么火，也是一個必然的趨勢。

首先從國際上比較先進的發(fā)展城市來看，像日本快速的工業(yè)化發(fā)展帶動了日本的奇跡，創(chuàng)造了產業(yè)和經濟快速發(fā)展的社會，到60年代之后一直到80年代這個時間，就經歷了一段很多工業(yè)企業(yè)往郊區(qū)轉移和發(fā)展的過程，就跟我們目前所看到的現(xiàn)狀是一樣的，很多企業(yè)和廠子都逐漸到更偏遠的地方去，而中心城市產業(yè)空心化。

在90年代以后，日本也開始做了轉變，引進更多的先進科技型企業(yè)到中心城區(qū)來發(fā)展。除了日本之外，韓國的首爾，包括新加坡，還有我們的香港，也都經歷了同類型的階段。這些共同的經驗表明，工業(yè)可以讓城市發(fā)展變得更加健康，更有機能性。從這點來說，我們說城市的核心區(qū)要進一步發(fā)展產業(yè)，必然要做轉型發(fā)展。

這里面遇到一些問題，比如產業(yè)空心化的問題，以及產業(yè)失衡、土地財政收緊，以及樓宇經濟不可持續(xù)性，這些共同的問題是城市中心城區(qū)必然要轉型發(fā)展的關鍵點。結合長三角的具體城市來說，就像上海，上海的普陀和虹口，這是典型的重點城市的中心城區(qū)，但是這兩個區(qū)域的產業(yè)，三產比重都超過了90%，二產比重是很低的。在這些年的發(fā)展過程中，大家能看到，作為中心城區(qū)經濟總量已經遠遠落后于周圍的郊區(qū)。

除了上海之外，我們再看一下杭州，杭州的余杭區(qū)也是一個比較典型的代表，余杭區(qū)是一個典型的尖塔薄底的區(qū)域，對互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)的依賴性比較強，就會導致在不同產業(yè)的發(fā)展過程中，缺乏穩(wěn)定器。余杭也好，上海的普陀和虹口也好，在近幾年的發(fā)展過程中，都在大力實體制造業(yè)，對于原來的商業(yè)住宅，或者原來規(guī)劃的辦公樓屬性用地，也逐步在做調整，帶來了很多都市產業(yè)發(fā)展的機會。

就像余杭的未來科技城，從2021年到現(xiàn)在，整個空置率從12%提升到了34%，租金從4塊5降到了3塊4毛6，這種現(xiàn)象還是很明顯的。

第二個必然是中心城市的轉型必然要發(fā)展都市工業(yè)，為什么要發(fā)展都市工業(yè)，一個是發(fā)展新質生產力的要求，還有一個就是產業(yè)脫虛入實的抓手。另外科技型企業(yè)到中心城區(qū)集聚的必然要求，一定要適合這種科技型企業(yè)發(fā)展載體的產生。

第三個發(fā)展都市工業(yè)必須要工業(yè)上樓，這個也沒那么必須，我們覺得這是一個必然的通道，大家都知道中心城區(qū)最稀缺的就是土地資源，地太少了，帶來的就是要做高容、高投資、高收益這樣的項目，同時也結合未來在中心城區(qū)發(fā)展都市工業(yè)這些產業(yè)的需求，一個是輕型的加工生產，低能耗，他們對于環(huán)保、減震等等工業(yè)方面的特點，要求必然要走工業(yè)上樓這條路。

今天有很多灣區(qū)的朋友在這里，在工業(yè)上樓的發(fā)展上，除了上海和周圍的這些城市之外，我們講一個廣州的案例，因為深圳的工業(yè)上樓做的非常好，廣州這些年也大力在發(fā)展工業(yè)上樓的工作。

就以廣州天河區(qū)來說，是廣州市重點企業(yè)尤其是總部經濟集聚度非常高的區(qū)域，在近幾年，天河區(qū)提出來要發(fā)展都市工業(yè)，但是發(fā)展到目前，實際上最大的困難，一個是空間的困難，另外一個就是政策通道的問題。

去年天河區(qū)為了推動都市工業(yè)的發(fā)展，劃出了2112畝的區(qū)域作為都市工業(yè)的發(fā)展示范區(qū)，邀請了國內有很多家機構共同為這個區(qū)域產業(yè)發(fā)展和用地規(guī)劃出謀劃策。我們也有幸參與了，和天河區(qū)打造一個中心區(qū)域，第二個助力發(fā)展都市工業(yè)的三個一，第三個就是和廣州高科打造了一個機器人產業(yè)園，大家可以去看一看。

我們對比了一下長三角和大灣區(qū)在工業(yè)上樓發(fā)展上的一些產業(yè)性，實際上灣區(qū)在整個推動都市產業(yè)發(fā)展，尤其是工業(yè)上樓的工作，做的更早，更靠前，二十年前深圳工業(yè)廠房都已經蓋到二十樓了，但在長三角區(qū)域，市場客戶對于上樓去發(fā)展產業(yè)的接受度，在這幾年才逐漸提起來，但是在灣區(qū)基本上沒有什么抗性。

從政策上來說，大灣區(qū)很多政策出的連續(xù)性比較強，并且有很多出的比較早，已經從粗到精的階段在做，長三角包括蘇州、上海、杭州幾個重要城市，近幾年也出臺了政策支持上樓，但是點狀分布的，聯(lián)動性和系統(tǒng)性并不是很強，有待進一步提升。

聯(lián)東這些年在都市工業(yè)的發(fā)展，尤其在長三角是我們重點布局的區(qū)域，在這個區(qū)域里面有很多典型的示范項目，像去年上海市經信委發(fā)布的智能制造的空間載體，聯(lián)東在上還有五個園區(qū)獲得了優(yōu)質項目的認定，屬于典型的工業(yè)上樓項目。除了獲獎的這些園區(qū)之外，我們在全國五百多個園區(qū)里面，有一大部分都分布在一線和二線城市，基本上GDP過萬億的城市，聯(lián)東U谷是全部都有項目布局的，在這種情況下，我們在都市工業(yè)上面也獲得了一些經驗。

這不是簡單的事情，針對能夠到中心城區(qū)的產業(yè)要有一定的了解，他們過來之后對于載體的需求是什么樣的，有很多人說產業(yè)園區(qū)這個事情很復雜，我個人不是這么理解的，或許因為我自己的知識面有限，我覺得產業(yè)園區(qū)這個行業(yè)領域，與其說它專業(yè)度很高很復雜，倒不如說它是一個系統(tǒng)性非常強的工作。

昨天我們一個專題會還在討論一個公司項目的定位問題，我們產業(yè)研究部門對于這個區(qū)域的產業(yè)和潛在的客戶做了深入的研究分析之后，對于這個項目的層高，究竟要做4米5還是4米2的問題，就是樓上的部分，認為做4米5更好，但設計中心就提出來一個意見，如果說每一層樓上都做4米5的話，整個建筑的總高度就超過了當?shù)氐南薷邩藴?，這個限高標準超過了以后，有很多的功能配置都增加大量的成本因素。

在這種情況下就要考慮，雖然大部分產業(yè)客戶對于層高的要求，可能是產業(yè)研究部門提出來的，但設計部門不能有效銜接的話，為了某一層層高的設計，無端增加了很多建筑成本，對于整個園區(qū)的開發(fā)來說也是非常不利的，我認為產業(yè)園區(qū)這個行業(yè)要想做好，不僅是產業(yè)要研究清楚，后面的設計以及成本控制到招商整個全鏈條，是非常系統(tǒng)的活。

聯(lián)東在工業(yè)上樓項目上來說，從整個園區(qū)的規(guī)劃、立面設計、功能配套有一整套的系統(tǒng)，尤其是垂直交通怎么解決，我們都有自己的一套體系。

還有這些年聯(lián)東U谷早期大家印象中就是建廠房的，這些年我們在核心城市的中心區(qū)域有很多工業(yè)上樓的項目，整個園區(qū)的形象，包括功能屬性和入園企業(yè)的品質都是非常高的，目前我們的產品一直在迭代，現(xiàn)在已經到第九代產品。

還有一個就是把園區(qū)建好，企業(yè)招進來，更重要的要把服務做好，大家都說當前的經濟形勢，每家企業(yè)都很困難，剛才汪秘書長問我最近怎么樣？我說還可以，我不想說都很難。其實我們做園區(qū)的很多，入園的企業(yè)更難，我們要做什么？除了把硬件載體做好，把他們請進來之后要服務好他們，這是做園區(qū)最成功的。

聯(lián)東在園區(qū)服務這一塊打造了四層服務體系，從園區(qū)基礎的物業(yè)服務、產業(yè)服務，以及到供應鏈管理體系和智慧化園區(qū)的管理系統(tǒng)，這些就不多介紹了，這是我們近兩年發(fā)布的產業(yè)鏈供應平臺，主要幫企業(yè)降本增效，還有我們打造了兩院五平臺。

這些是我們在上海和全國建成的典型項目，就不多介紹了，大家如果有興趣的話可以抽時間看一看。像廣州億航，是以無人機低空領域為主的，還有杭州西湖區(qū)以發(fā)展生物醫(yī)藥為主的基地，這是在蘇州工業(yè)園區(qū)建設的，發(fā)展半導體，這是在蘇州姑蘇的項目，以數(shù)字經濟為主。

除了聯(lián)東已經建成的園區(qū)之外，這幾年還幫助很多地方政府和企業(yè)建設園區(qū)，把我們的管理輸出出去，像在上海松江、鄭州的中原區(qū)、四川綿陽，一起合作的園區(qū)，從前期項目的策劃定位到園區(qū)設計、成本管控、工程管理，一直到后期的招商和運營服務，可以提供全流程、全周期的管理輸出服務。

最后我想說聯(lián)東做管理輸出這個業(yè)務的宗旨，就是想把我們積累二十多年的產業(yè)園區(qū)運營經驗分享給社會，幫助更多的政府和企業(yè)把園區(qū)做好。

我也希望在座的各位專家和各個同行的高管，我們大家可以一起把我們研究出來的，在產業(yè)園區(qū)這個領域比較好的知識和經驗，分享給做園區(qū)的朋友們。我們一起把各地的產業(yè)園區(qū)都做好，維持這個行業(yè)良性發(fā)展，這個就是我們在座的各位，包括我自己，我們對國家產業(yè)發(fā)展、對經濟發(fā)展能做出最好的貢獻，謝謝。