主持嘉賓

黎振偉 世聯(lián)行首席技術(shù)官

討論嘉賓

張曉宇 吉寶養(yǎng)老業(yè)務(wù)欣岳年投資副總裁

薛宏偉 親和源集團(tuán)有限公司總經(jīng)理

孫大同 銀城康養(yǎng)副總經(jīng)理

劉　晶 九如城助理總裁兼投資發(fā)展中心總經(jīng)理

劉科新 志賀康養(yǎng)總經(jīng)理

路　忠 錦欣福星康養(yǎng)·居家樂(lè)總督導(dǎo)

汪　勇 水印中國(guó)總裁、CEO

黎振偉：謝謝主持人，時(shí)間有點(diǎn)拖了，我們估計(jì)要到12點(diǎn)半，非常感謝在座的嘉賓堅(jiān)持到最后，我們都是觀點(diǎn)的老朋友了，這次的康養(yǎng)大會(huì)，我剛才問(wèn)了一下觀點(diǎn)，是我們觀點(diǎn)第一次專(zhuān)門(mén)召開(kāi)康養(yǎng)大會(huì)，也說(shuō)明這個(gè)行業(yè)越來(lái)越被重視。在剛才的發(fā)言里面，我們都聽(tīng)到了這是一個(gè)難而正確的行業(yè)，很多人才、政策等等的問(wèn)題。

我們今天這些嘉賓，我昨天做了很認(rèn)真的準(zhǔn)備，有國(guó)際的背景，還有民企，都有很多自己獨(dú)特的地方。我的問(wèn)題從第一位開(kāi)始，就是新加坡的吉寶，今天的討論大家都看到了，聚焦的是養(yǎng)老，過(guò)去我們對(duì)養(yǎng)老和康養(yǎng)老是混淆。

我問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題就是，吉寶作為一家新加坡全球領(lǐng)先的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，首度落子選擇重資產(chǎn)進(jìn)入南京養(yǎng)老市場(chǎng)，你們是如何去看中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)、投資機(jī)會(huì)和現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題，你們?cè)谶x擇項(xiàng)目的時(shí)候，主要考慮的因素是什么？如何發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)、克服問(wèn)題、揚(yáng)長(zhǎng)避短？

張曉宇：謝謝李總，非常尖銳的問(wèn)題，感謝觀點(diǎn)邀請(qǐng)吉寶來(lái)分享我們對(duì)康養(yǎng)的觀點(diǎn)。我再來(lái)介紹一下吉寶，吉寶是一個(gè)總部在新加坡的全球性資產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)商，我們的主要業(yè)務(wù)板塊是在基礎(chǔ)設(shè)施、城市發(fā)展和互聯(lián)互通，我們?cè)谌蚨加蟹浅?qiáng)的可持續(xù)發(fā)展的業(yè)務(wù)能力。養(yǎng)老業(yè)務(wù)是我們?cè)诜康禺a(chǎn)板塊里面一個(gè)比較嶄新的業(yè)務(wù)，差不多在2018年在美國(guó)投資了Water mark Retirment communities，然后2021年在亞洲組織養(yǎng)老平臺(tái)，在2022年末投資收購(gòu)了南京的一個(gè)養(yǎng)老物業(yè)，同時(shí)發(fā)布了自己的一個(gè)養(yǎng)老品牌叫欣岳年。

我簡(jiǎn)單回應(yīng)一下剛才的問(wèn)題，我們是一個(gè)資產(chǎn)管理加運(yùn)營(yíng)商，包括房產(chǎn)、地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)的重資產(chǎn)，也是一個(gè)非常重要的另類(lèi)投資配置方向，這秉承著吉寶在資產(chǎn)管理的投資邏輯在做，所以我們未來(lái)希望成為一個(gè)非常成熟的資產(chǎn)配置渠道，針對(duì)于廣大的全球性的投資機(jī)構(gòu)。第二個(gè)關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)，本身吉寶是中國(guó)比較新的進(jìn)入者，但是我們的團(tuán)隊(duì)在中國(guó)有非常資深的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)槲冶救艘惨恢痹陴B(yǎng)老行業(yè)，差不多有十年的經(jīng)驗(yàn)，之前在險(xiǎn)資平臺(tái)。

中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)是毋庸置疑的，也是今天大家齊聚一堂討論，因?yàn)槔淆g化程度的提升，是100%確定的事情，不像其他行業(yè)存在著各種不確定性，我們這個(gè)行業(yè)的確定性是非常高的。第二個(gè)是目前老齡化的提升速度也是非線性的，是加速的，我記得深業(yè)的倪總也提到了，這兩年是退休人群最快速增長(zhǎng)的年代，不止這兩年，未來(lái)10年到15年都是非線性的加速成長(zhǎng)過(guò)程。

我們認(rèn)為在未來(lái)需求端，也是一個(gè)非常明確在提升的，我們項(xiàng)目近期在南京市場(chǎng)發(fā)布以后，也蠻有意思的。我們講市場(chǎng)的成熟，一方面是需求的提升，第二部分是滲透率，是市場(chǎng)教育的程度，十年前周邊的老人對(duì)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的認(rèn)知還是非常陌生的，但現(xiàn)在退休以后大家就要考慮未來(lái)養(yǎng)老生活怎么樣，一旦有些條件，我們現(xiàn)在的項(xiàng)目接到了很多來(lái)訪的客戶，我們?nèi)チ私?，在南京主要的?xiàng)目，高端項(xiàng)目都會(huì)去了解，包括銀城、泰康、太保等等項(xiàng)目，都會(huì)做一輪的篩選比較，他們對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的一些內(nèi)容、模式都非常了解和成熟了。第二點(diǎn)我們發(fā)現(xiàn)有很多剛剛退休的老年群體，會(huì)來(lái)選擇進(jìn)行試住，可能未必馬上要入住，但想提前了解未來(lái)的養(yǎng)老生活怎么樣。這里想表達(dá)的需求本身是非?？焖俚脑谠鲩L(zhǎng)，第二個(gè)滲透率也在增長(zhǎng)。

在供給端這一塊，我們理解目前做中高端、高端的養(yǎng)老物業(yè)供應(yīng)，還是相對(duì)比較少的，雖然我們知道有很多的存量資產(chǎn)，但是在存量資產(chǎn)可以做改造，同時(shí)資產(chǎn)價(jià)格又合適的資產(chǎn)，目前還是比較稀缺的。第二個(gè)是新增的養(yǎng)老用地，市場(chǎng)化的供應(yīng)還是比較少的，所以在這塊上也是持續(xù)去關(guān)注這樣的機(jī)會(huì)。

另外一點(diǎn)關(guān)于我們目前發(fā)現(xiàn)城市當(dāng)中有很多存量的土地，在原來(lái)的業(yè)主手里，想重新做開(kāi)發(fā)，做轉(zhuǎn)型定位，如果是可售的會(huì)想做康養(yǎng)住宅，持有型的想做CCRC，這些業(yè)主并不缺少資金，但需要品牌運(yùn)營(yíng)商幫他籌謀設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)，去賦能，吉寶隨著我們這個(gè)產(chǎn)品的發(fā)布，我們也在做一個(gè)品牌管理輸出的功能，為更多暫時(shí)不需要資金，但需要品牌運(yùn)營(yíng)賦能的機(jī)構(gòu)，提供高端養(yǎng)老的解決方案。這是我們?cè)诠┬鑳啥藢?duì)中國(guó)市場(chǎng)的理解。

另外我再補(bǔ)充一點(diǎn)，對(duì)于吉寶欣岳年養(yǎng)老的差異化特點(diǎn)，剛才有很多企業(yè)已經(jīng)扎根中國(guó)，發(fā)展了10年、15年，形成了很大的優(yōu)勢(shì)和規(guī)模，作為新進(jìn)入者，我們必須有一個(gè)相對(duì)差異化的定位，我們首先定位是高端的，第二個(gè)是照護(hù)型的機(jī)構(gòu)，我們也是率先推出了賦能性養(yǎng)老的概念，希望通過(guò)設(shè)施配套、理念、運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)，去為老年群體提供一個(gè)能重新掌握自己自主生活的空間和產(chǎn)品。這是我對(duì)您問(wèn)題的回復(fù)。

黎振偉：謝謝，你們看市場(chǎng)蠻長(zhǎng)久的，同時(shí)你們做的事情蠻國(guó)際化的，我們也希望新加坡模式在中國(guó)落地。

今天的討論話題里面有政策怎么完善，因?yàn)轲B(yǎng)老確實(shí)靠政策，第二個(gè)問(wèn)題想問(wèn)一下薛總，薛總是來(lái)自親和源集團(tuán)的總經(jīng)理，親和源成立于2005年，從事高端養(yǎng)老社區(qū)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的社會(huì)企業(yè)，以會(huì)員制的老年社區(qū)為依托，融居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老于一體，是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)拓者，根據(jù)你們的官網(wǎng)顯示，到2021年底你們?cè)谌珖?guó)有11個(gè)項(xiàng)目自營(yíng)，面積50萬(wàn)，護(hù)理床位有兩千多套，累計(jì)服務(wù)老人五萬(wàn)多人，作為國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，如何看養(yǎng)老政策不完善這個(gè)問(wèn)題？如果要進(jìn)一步完善，您認(rèn)為最迫切要解決的是哪幾方面？

薛宏偉：主持人好，各位老師好，我是上海親和源集團(tuán)總經(jīng)理薛宏偉，我進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)時(shí)間也不長(zhǎng)，兩三年的時(shí)間，我以前是做醫(yī)療的，是管醫(yī)院集團(tuán)的。受老板的委派，來(lái)監(jiān)管上海親和源，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目是我們頤環(huán)健康全資收購(gòu)的項(xiàng)目。

我主要報(bào)告一下親和源目前的現(xiàn)狀，我們這個(gè)企業(yè)剛才黎總介紹了，我們是2005年成立，2008年在上?？禈蝠B(yǎng)老社區(qū)，在國(guó)內(nèi)中高端養(yǎng)老行業(yè)里面是相對(duì)比較早的，今天我來(lái)講不是我們有多么成功，我們也是民企背景，而是我們走了很多的彎路，踩了很多的坑，教訓(xùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)驗(yàn)。

不過(guò)我們?cè)谶@十個(gè)項(xiàng)目里面，目前正常運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目還有五六個(gè)，在上海的兩個(gè)項(xiàng)目還是比較好的，入住率都還在93%以上，上海還有接近兩千個(gè)老人，平均年齡是84歲，應(yīng)該說(shuō)親和源目前還活著，也比較困難，問(wèn)題特別多。

今天黎總給我的題目是政策方面的，因?yàn)槲乙郧笆亲鲠t(yī)療的，第一個(gè)方面我們講的是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合這一塊，國(guó)家講了很多年了，但是落地的政策好像還沒(méi)有跟上，很多的一些做法還不能得到非常好的支持，舉個(gè)例子，比如醫(yī)療這一塊，屬于衛(wèi)健管，很多養(yǎng)老企業(yè)屬于民政管，涉及到醫(yī)保又是醫(yī)保管，最近我們好像聽(tīng)到了有幾個(gè)一直在講，四床合一、五床合一，這也是一個(gè)非常有益的探索，包括家庭床位、護(hù)理床位、醫(yī)療床位，還有其他的床位，幾床合一，但上面的原因我覺(jué)得是非常難的，到現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)細(xì)則，每個(gè)部門(mén)政策的訴求、目的不一樣，例如醫(yī)保，要節(jié)省醫(yī)保的開(kāi)支，現(xiàn)在有很多醫(yī)院方面醫(yī)保的信息，嚴(yán)控醫(yī)保的支出。醫(yī)療這方面，養(yǎng)老如果要想在醫(yī)療方面，分一下醫(yī)保的蛋糕是比較難的，如果說(shuō)很多企業(yè)把這一塊當(dāng)做目標(biāo)，未來(lái)的路會(huì)越來(lái)越難走。還有一個(gè)就是家庭床位，可能家里面是兒媳婦管的，怎么結(jié)合起來(lái)。

第二個(gè)延伸到支付的問(wèn)題，這幾年我一直在觀察我們園區(qū)的老人，因?yàn)槔先似骄耸臍q，基本上是20年代、30年代、40年代的老人，也有七八位一百歲的老人，他們的消費(fèi)理念，包括他們的收入，我大概算了一下，目前老人這個(gè)群體里面，在各個(gè)年齡段里面平均收入是最低的，更關(guān)鍵的是消費(fèi)理念，很多還是解放前的。像親和源這個(gè)社區(qū)里面，平均年齡80多歲，我看他們的精力、身體狀況，有的比我還好，比我更有精神，像這樣的老人我們思考怎么去養(yǎng)老，或者怎么樣支付，要把他的錢(qián)，很多產(chǎn)業(yè)瞄準(zhǔn)的是老人的口袋、退休工資，為什么現(xiàn)在很多的養(yǎng)老企業(yè)活的都比較艱難，可能這個(gè)錢(qián)包里的錢(qián)是很難掏出來(lái)的，掏出來(lái)是不容易的，已經(jīng)養(yǎng)了兒子養(yǎng)孫子，已經(jīng)掏的差不多了，支付的問(wèn)題國(guó)家在政策方面要好好思考一下，現(xiàn)在有養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)，就發(fā)現(xiàn)很多老人有的退休工資兩三千、三四千，有的一萬(wàn)多、兩萬(wàn)多，差距非常大?，F(xiàn)在到底誰(shuí)來(lái)養(yǎng)老？自己養(yǎng)自己，兒女養(yǎng)，還是國(guó)家養(yǎng)？誰(shuí)支付的問(wèn)題，這個(gè)國(guó)家在政策方面需要好好思考這些問(wèn)題。

第三個(gè)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都?xì)w民政管，民政都有民非組織，包括我們親和源以前成立了很多民非組織，現(xiàn)在就發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，民非組織和企業(yè)投資回報(bào)之間的問(wèn)題很難解決，不是我們一家的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題很討厭，做到一定程度就成了一個(gè)很大的瓶頸，這方面由于現(xiàn)在養(yǎng)老行業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，這方面的政策會(huì)有點(diǎn)滯后，這是我們切身遇到的問(wèn)題。

利用這個(gè)機(jī)會(huì)我分享一下我們的一些思考，因?yàn)槲矣X(jué)得今天這個(gè)機(jī)會(huì)非常難得，我們親和源做養(yǎng)老這一塊做的時(shí)間比較長(zhǎng)，有很多的教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)。進(jìn)入養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)，第一個(gè)一定要想清楚這個(gè)行業(yè)或者這個(gè)產(chǎn)業(yè)，對(duì)我們的定位，定位一定要清楚，我們掙誰(shuí)的錢(qián)，在養(yǎng)老行業(yè)里處于哪一個(gè)細(xì)分的賽道，親和源以前是會(huì)員制的養(yǎng)老，民營(yíng)企業(yè)重資產(chǎn)在養(yǎng)老行業(yè)已經(jīng)過(guò)去了，我們逐步要退出，像很多的險(xiǎn)資、國(guó)資、地產(chǎn)都進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)，民營(yíng)企業(yè)是沒(méi)有機(jī)會(huì)的，因?yàn)橥度牖貓?bào)完全不成正比，如果這方面想不清楚，將來(lái)也會(huì)要買(mǎi)單。

第二個(gè)問(wèn)題是對(duì)我們企業(yè)在這個(gè)行業(yè)里面，我覺(jué)得在服務(wù)方面，我們跟老人的接觸比較多，一直在思考老人的核心需求到底是什么，為什么到我們養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)，為什么要買(mǎi)單、要買(mǎi)服務(wù)，這方面要想清楚。我有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)或者思考的分享，剛才像陳總講的75歲以上的老人，現(xiàn)在退休年齡女同志是55歲，男同志是60歲，到75歲這個(gè)時(shí)間說(shuō)短不短，說(shuō)長(zhǎng)不長(zhǎng)，可能我們不能只關(guān)注要給他提供服務(wù)，吃喝玩樂(lè)，住的再好也沒(méi)有家里好，出去玩也玩膩了，四句話叫老有所為、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)、老有所依，我有一個(gè)思考，老有所為這一塊，我們思考讓60歲到75歲這部分老人發(fā)揮他的余熱和價(jià)值。我們?nèi)ト毡究匆恍├先似甙耸畾q了還在工作，現(xiàn)在我們說(shuō)老年社會(huì)是一個(gè)負(fù)擔(dān)，我在思考如果把這些老人，又有精力，又有經(jīng)驗(yàn)，還有時(shí)間，還不用交社保，不用交醫(yī)保的情況下，人力成本會(huì)比較低，有這樣的平臺(tái)把這些老人讓他再產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)價(jià)值，這是不是產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)里面可以思考的一個(gè)問(wèn)題。現(xiàn)在說(shuō)人口紅利沒(méi)了，年輕人沒(méi)了，是不是把這些老人用起來(lái)，我最近一直在思考這方面的問(wèn)題，看這一塊有沒(méi)有可能是我們的一個(gè)機(jī)會(huì)。我就分享這么多，最后把上海市服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)分享的一個(gè)，我覺(jué)得非常好，也分享給大家，養(yǎng)老有三業(yè)，第一個(gè)是專(zhuān)業(yè)，一定是專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事情，第二個(gè)養(yǎng)老是一個(gè)事業(yè)，要國(guó)家、企業(yè)、政府一起形成合力。第三個(gè)養(yǎng)老才是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果把產(chǎn)業(yè)放在前面了，順序搞錯(cuò)了，有可能會(huì)走彎路，謝謝大家。

黎振偉：謝謝您的分享和心得。下面兩位嘉賓他們都是從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老的，在座的我估計(jì)也有不少房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在房地產(chǎn)不好搞了要轉(zhuǎn)型到養(yǎng)老。

我的問(wèn)題，你們兩位都是從江蘇發(fā)展起來(lái)，你們都有很長(zhǎng)的歷史，首先我問(wèn)孫總，銀城康養(yǎng)企業(yè)始建于1993年，養(yǎng)老業(yè)務(wù)開(kāi)展15年，在主業(yè)正常情況下是可以比較發(fā)展的，在當(dāng)前行業(yè)大環(huán)境下，房地產(chǎn)現(xiàn)在很不景氣，貴司能否繼續(xù)做好養(yǎng)老業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)自我平衡，在新的環(huán)境下企業(yè)如何思考養(yǎng)老業(yè)務(wù)的投資運(yùn)營(yíng)方向和模式呢？這個(gè)問(wèn)題也是給九如的。

孫大同：跟大家簡(jiǎn)單交流一下，我不知道現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓都來(lái)自哪些行業(yè)和企業(yè)，但我對(duì)今天分享的所有嘉賓都足夠熟悉，包括天與、椿萱茂、復(fù)星、九如城，大家統(tǒng)一的感受就是這個(gè)行業(yè)掙錢(qián)很難，我們還好比較慶幸，盡管經(jīng)歷疫情幾年的影響，第一個(gè)我們投資的速度沒(méi)有減緩，第二個(gè)就是我們項(xiàng)目整體的盈利沒(méi)有落后于我們的預(yù)期，比如我們現(xiàn)在總共在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目有19個(gè)，這19個(gè)項(xiàng)目全部盈利，我們除去總部的管理費(fèi)用，2023年將近四千萬(wàn)的凈利潤(rùn)，2024年會(huì)更好。盡管在如此好的前提之下，我們還是主動(dòng)放緩了步調(diào)，剛才黎總說(shuō)了在房地產(chǎn)主業(yè)受影響的情況下，其實(shí)養(yǎng)老或多或少都會(huì)受一些影響，比如說(shuō)在資金的使用上，重資產(chǎn)投資方面，我們養(yǎng)老這個(gè)板塊一直沒(méi)有重資產(chǎn)投資。

我想講一些經(jīng)驗(yàn)，如果養(yǎng)老想發(fā)展的又快又好，倪總剛才分享的，是我很擔(dān)心的，就是深圳幸福健康集團(tuán)有大量的項(xiàng)目，有一百多個(gè)項(xiàng)目接手，在深圳這樣需求不太旺盛的行業(yè)里應(yīng)該怎么樣破局？我很想和他會(huì)后交流一下，你們做了很好的托育，托育和兒康之間能不能產(chǎn)生很大的想象空間，是可以研究的，單純做托育是比較難的，因?yàn)槿丝诔錾F(xiàn)狀之下，這個(gè)市場(chǎng)一定是萎縮的，如果有大量新增的項(xiàng)目，就是自己的項(xiàng)目和自己的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)。

如何在托育這個(gè)事情上疊加其他的收入，剛才親和源的總裁也說(shuō)了多床融合，事實(shí)上我們現(xiàn)在就做了多床融合，我們這19個(gè)項(xiàng)目其中有10個(gè)項(xiàng)目是醫(yī)療機(jī)構(gòu)，就是我們傳統(tǒng)意義上的護(hù)理院，護(hù)理院疊加養(yǎng)老床位這是第一床的疊加。同時(shí)做了很多失能險(xiǎn)的床位，這是第二床的疊加。我們還在跟衛(wèi)健研究做家庭養(yǎng)老床位的疊加，部分公寓類(lèi)的產(chǎn)品想疊加收入，還依賴于這部分疊加。

接下來(lái)我想講的是我們對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)怎么樣相對(duì)又快又好發(fā)展，我覺(jué)得從投資端開(kāi)始，我們強(qiáng)調(diào)的是一定要有一個(gè)相對(duì)精準(zhǔn)的投資，大部分企業(yè)的投資跟企業(yè)的能力是不匹配的，要么就跑的太快了，要么就跑的太慢了，比如說(shuō)倪總你的企業(yè)現(xiàn)在就跑的太慢了，因?yàn)閲?guó)企的決策效率、用人成本，各方面讓你跑不快，所以你現(xiàn)在有大量資源的情況下，怎么樣跑的更快一點(diǎn)，剛才您分享的時(shí)候我很注意聽(tīng)，和社會(huì)化民營(yíng)企業(yè)有很深層的合作，這是繼續(xù)研究的，包括不限于養(yǎng)老，這么大量的資產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)上還是要深度的合作，借助外力提高效率問(wèn)題，這是跑的慢的問(wèn)題。

還有一些企業(yè)跑的太快了，發(fā)展的太快，發(fā)展的布局太多，入住率抓不上去，我剛才沒(méi)有介紹我們19個(gè)項(xiàng)目平均的入住率，是90%，其中有5個(gè)項(xiàng)目是100%入住，現(xiàn)在屬于排隊(duì)狀態(tài)。南京有一些大型養(yǎng)老社區(qū)，1100張床位，護(hù)理型床位是359張，平均入住率是93%，那個(gè)項(xiàng)目的收費(fèi)是南京市收費(fèi)的第一梯隊(duì)了，一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在入住九百多人，單項(xiàng)目的營(yíng)收全年將近一個(gè)億，2024年的預(yù)算收入是9700多萬(wàn)。所以你在跑的過(guò)程中還要關(guān)注一下每一個(gè)項(xiàng)目的健康程度，像養(yǎng)老掙點(diǎn)錢(qián)都不容易，所以精準(zhǔn)的投資很關(guān)鍵。

第二個(gè)就是精細(xì)化的服務(wù)，很多公司發(fā)展的太快了，體系的建立、運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)的手冊(cè)，包括團(tuán)隊(duì)，其實(shí)都不是很健全的，有的企業(yè)在邊跑邊看，服務(wù)上的瑕疵就多一些，客戶的口碑就很難保證，包括客戶的留存率，所以跑的太快的企業(yè)應(yīng)該關(guān)注精細(xì)化的服務(wù)能不能做的很好。

第三個(gè)就是精致的產(chǎn)品，投資就是投資，我覺(jué)得問(wèn)題可能出在精準(zhǔn)上面，對(duì)市場(chǎng)的理解，對(duì)成本倒推之后的定價(jià)，對(duì)這個(gè)市場(chǎng)高端人群絕對(duì)量有一個(gè)判斷上的問(wèn)題相對(duì)精致的產(chǎn)品，在這個(gè)行業(yè)還是需要的，養(yǎng)老的產(chǎn)品大家一定不要忽視硬件的產(chǎn)品和服務(wù)上的完整性、成熟度。

第四個(gè)就是精細(xì)的運(yùn)營(yíng)，大部分企業(yè)做的很好，但是一到算賬的時(shí)候說(shuō)不掙錢(qián)，這其實(shí)是缺乏精確的運(yùn)營(yíng)，我們運(yùn)營(yíng)是個(gè)大的概念，我們應(yīng)收盡收的錢(qián)要收進(jìn)來(lái)，應(yīng)審盡審的錢(qián)要審出來(lái)，只做叫座不叫好的事情就麻煩了，所以最終結(jié)果來(lái)去評(píng)估的話，還是項(xiàng)目能不能掙錢(qián)，掙多少錢(qián)，在我們體系里面，單純能掙兩萬(wàn)塊錢(qián)是合格，能掙三萬(wàn)塊錢(qián)是優(yōu)秀，三萬(wàn)以上就是卓越項(xiàng)目，所以怎么樣評(píng)估單床的盈利水平、入住率、收費(fèi)，這些事情我用四個(gè)詞語(yǔ)來(lái)定位，就是精準(zhǔn)的投資、精細(xì)的服務(wù)、精致的產(chǎn)品和精確的運(yùn)營(yíng)。

現(xiàn)在全中國(guó)一線城市入住率不高的情況下，我們能在南京這么一個(gè)城市保持如此高的入住率，就是品牌建設(shè)的問(wèn)題，聽(tīng)完分享我的擔(dān)憂就是大家現(xiàn)在基本上還是在同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，剛才九如城的總裁說(shuō)他們要做心智市場(chǎng)，其實(shí)在客戶心智中間到底是什么類(lèi)型的企業(yè)，什么水平的產(chǎn)品，大家未來(lái)還是要關(guān)注，沒(méi)有品牌的企業(yè)未來(lái)吸引不了人才、客戶和資金，我想復(fù)星的品牌一直做的很好，但復(fù)星這么多年精確的投資做的可能還是要繼續(xù)加強(qiáng)，你們項(xiàng)目做的品質(zhì)都很高，但經(jīng)營(yíng)的結(jié)果我比較擔(dān)心，

因?yàn)榇蠹铱赡軐?duì)我不熟悉，2020年疫情之前，我在全國(guó)的論壇上分享的非常多，后來(lái)我不講了，我不敢講了，第一個(gè)我怕大家不理解我在講什么，第二我怕大家亂理解我講什么。希望給大家在投資這個(gè)端口，一定盡量少犯錯(cuò)、不犯錯(cuò)，在整個(gè)康養(yǎng)板塊，我從進(jìn)入開(kāi)始就主管投資，后來(lái)大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)沒(méi)有人，我就開(kāi)始搞大項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。大家投資的時(shí)候，從起手這個(gè)動(dòng)作要做容易的項(xiàng)目，通過(guò)成熟項(xiàng)目、成功項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)切入進(jìn)去。第二個(gè)就是你要樹(shù)品牌的話，任何一個(gè)養(yǎng)老品牌不能所有的項(xiàng)目都是水平相當(dāng)?shù)?，一定要做一個(gè)絕對(duì)領(lǐng)先的，在行業(yè)內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先的，在區(qū)域內(nèi)絕對(duì)領(lǐng)先的，通過(guò)絕對(duì)領(lǐng)先的項(xiàng)目樹(shù)立企業(yè)的品牌，講到任何一家養(yǎng)老企業(yè)，一定要有代表作，可能每個(gè)項(xiàng)目都掙錢(qián)，但沒(méi)有品牌高度就不存在溢價(jià)。我就分享這么多，謝謝。

黎振偉：謝謝，除了四個(gè)精，可以再多加一個(gè)精良的品牌，民企需要生存既要積極又要謹(jǐn)慎。

九如的分享剛才聽(tīng)到了，看到你們公司還要向全國(guó)發(fā)展，還要下到縣，作為一個(gè)房企這樣做怎么解決剛才我的問(wèn)題？

劉晶：謝謝主持人，大家中午好，剛才聽(tīng)了孫總說(shuō)的，我覺(jué)得這是前輩，他是做投資出身的，我在九如城現(xiàn)在也負(fù)責(zé)投資的這個(gè)部分，九如城其實(shí)是從2009年開(kāi)始下定決心進(jìn)入養(yǎng)老，我們做地產(chǎn)三十年了，2009年的時(shí)候地產(chǎn)還是挺好的，那時(shí)候我們開(kāi)董事會(huì)說(shuō)要拿出一百個(gè)億去投養(yǎng)老，當(dāng)時(shí)董事會(huì)有好多人反對(duì)，大家不懂，說(shuō)老板瘋了嗎，為什么拿一百個(gè)億做養(yǎng)老，投養(yǎng)老十年也賺不回來(lái)這個(gè)成本，我想講九如城是輕重資產(chǎn)并行的，在這么龐大的產(chǎn)品上面，我們大概20%左右是重資產(chǎn)投入，就是自己拿地自己建的這種，大概80%左右是公建民營(yíng)或者租賃項(xiàng)目的投入。目前來(lái)說(shuō)是19個(gè)城市單元管理60個(gè)地級(jí)市，我們?cè)谄髽I(yè)第十年的時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了整個(gè)集團(tuán)全盤(pán)的盈利，我指的就是盈利現(xiàn)在六萬(wàn)張床位有一批已經(jīng)開(kāi)了五年，有一批是剛剛開(kāi)，有一個(gè)過(guò)程，整個(gè)大盤(pán)的盈利是很難的，這個(gè)我們用了十年的時(shí)間做到的。

回到黎總剛才說(shuō)到的問(wèn)題，我的前輩從大的方向，從戰(zhàn)略上，從怎么定項(xiàng)目怎么做服務(wù)等等做了分享，我想聚焦幾個(gè)我自己的感受，重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)到底應(yīng)該怎么做，先說(shuō)到重資產(chǎn)，重資產(chǎn)部分是分兩個(gè)維度來(lái)去看待這個(gè)事情，一個(gè)是重資產(chǎn)投資維度，一個(gè)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維度，有的老板可能會(huì)講，運(yùn)營(yíng)的錢(qián)要覆蓋得了投資，我要產(chǎn)生收益，但是這個(gè)里面前提的一點(diǎn)很重要，我可能把它叫初心，大家覺(jué)得唱高調(diào)了，是情懷，但是說(shuō)初心的背后是在講做這個(gè)的老板一定要有長(zhǎng)期主義的思維，這個(gè)非常重要，如果說(shuō)他很急功近利，像開(kāi)發(fā)地產(chǎn)一樣兩三年的周期，如果這種思維肯定做不下去，所以說(shuō)到初心，我想表達(dá)的是長(zhǎng)期主義，我們要算長(zhǎng)期的賬。

我舉一個(gè)項(xiàng)目的例子，比如像成都的項(xiàng)目，我們當(dāng)時(shí)拿這塊地的時(shí)候，是跟一個(gè)央企舉了124輪的牌，把一塊康養(yǎng)用地拍到了八百多萬(wàn)一畝，而且這塊地承諾了不賣(mài)，只做運(yùn)營(yíng)，短短的從建好兩年時(shí)間，去年運(yùn)營(yíng)了一年，三年時(shí)間，現(xiàn)在已經(jīng)有人出高于我當(dāng)時(shí)所有的投入價(jià)格要購(gòu)買(mǎi)這個(gè)項(xiàng)目，原因是什么？因?yàn)槲业倪\(yùn)營(yíng)加持了我資產(chǎn)的價(jià)值，就是說(shuō)現(xiàn)在一年就住滿了，在核心區(qū)位還有一個(gè)康復(fù)醫(yī)院，因?yàn)獒t(yī)院的空間更高更大，剛才孫總說(shuō)過(guò)了，他們還疊加了一些醫(yī)療部分，讓單床的產(chǎn)值更高。

我們想象兩棟樓，一棟養(yǎng)老，一棟醫(yī)療，醫(yī)療我不講了，是按醫(yī)療的規(guī)則來(lái)做的，我的養(yǎng)老同樣可以疊加醫(yī)療過(guò)去，這個(gè)項(xiàng)目的周邊方圓3到5公里居家上門(mén)康復(fù)能不能做？當(dāng)然可以做，雖然這個(gè)項(xiàng)目只有五百床，但我看到的是五萬(wàn)張床位的收入。這就是我們講如果說(shuō)按照當(dāng)時(shí)地產(chǎn)的思維，拿地多少錢(qián)，建完多少錢(qián)，賣(mài)多少錢(qián)一平方去算，怎么都算不清楚這個(gè)賬，用什么樣的思維？九如城是兩套體系這樣的重資產(chǎn)，一套是重資產(chǎn)的維度，一套是運(yùn)營(yíng)的維度。我舉的這個(gè)例子就是想說(shuō)明我的這個(gè)觀點(diǎn)，這說(shuō)到了長(zhǎng)期主義，如果你們想要投重資產(chǎn)一定要做好長(zhǎng)期主義的思維，一定不是地產(chǎn)，可能是長(zhǎng)達(dá)十年、二十年，甚至這個(gè)土地是四十年、五十年，我們要做一個(gè)四十年、五十年的生意。

第二個(gè)是什么？我們就說(shuō)到運(yùn)營(yíng)，所有的都取決于運(yùn)營(yíng)的好壞，運(yùn)營(yíng)有幾點(diǎn)想法，第一點(diǎn)就是保障體系，我們現(xiàn)在在提倡一個(gè)，一線護(hù)理員的收入要努力做到同行業(yè)的1.5倍，甚至是2倍，但是我們管理層的收入，就是職業(yè)經(jīng)理人的收入、高管的收入，可能是同行業(yè)的0.8倍，為什么這么做？因?yàn)橐痪€的人才是直接接觸客戶的人，他才是可以聽(tīng)到炮火聲的人，我們要讓能聽(tīng)到炮火聲的人做決策，所以我們會(huì)授權(quán)一線的護(hù)理員相應(yīng)的權(quán)利，這樣的話我們的服務(wù)、我們的管理會(huì)提到一定的高效作用。

第三點(diǎn)想說(shuō)一個(gè)刺猬定理，狐貍雖然聰明，但它斗不過(guò)刺猬，刺猬為什么會(huì)取得最后的勝利？就是專(zhuān)心、專(zhuān)業(yè)、專(zhuān)注，做養(yǎng)老不是短期的買(mǎi)賣(mài)，它需要我們?nèi)?zhuān)業(yè)的做這個(gè)產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在不同的發(fā)展階段戰(zhàn)略是不同的，我們前十年在做九如城，以機(jī)構(gòu)布局為主，那個(gè)時(shí)候我們?nèi)シ稚⒕Ω憔蛹?，有可能兩個(gè)都搞不好，就是說(shuō)不同階段的戰(zhàn)略一旦定下來(lái)了，就要去專(zhuān)注，所以我覺(jué)得專(zhuān)心專(zhuān)業(yè)專(zhuān)注特別重要，這是刺猬理論重要的一點(diǎn)，狐貍就因?yàn)橄敕ㄌ?，所以我們要做減法。

第三個(gè)是管理效率，大家都知道現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，每個(gè)企業(yè)都在變革，九如城也是一樣，我們要不斷地適應(yīng)外面的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我想分享一個(gè)現(xiàn)在九如城變革之后的管理架構(gòu)，我們以前有區(qū)域公司，我以前是管上海區(qū)域公司，現(xiàn)在沒(méi)有區(qū)域公司，現(xiàn)在集團(tuán)下面直達(dá)城市，集團(tuán)的管理團(tuán)隊(duì)算上董事長(zhǎng)、算上總裁，三個(gè)副總裁，三個(gè)助理總裁，這都十個(gè)了，然后是36個(gè)人管一萬(wàn)多名員工，所以我們做綜合人才的培養(yǎng)，叫主兼副職，也是在培養(yǎng)未來(lái)的人才梯隊(duì)。這個(gè)是管理效率的問(wèn)題，因?yàn)闀r(shí)間有限，我就分享這幾點(diǎn)。

黎振偉：謝謝劉總，您確實(shí)對(duì)房企怎么做好養(yǎng)老有很好的建議，因?yàn)轲B(yǎng)老是不能爛尾的，您剛剛提到的工資很特別，一線人員的工資比二線還要高，對(duì)高管是嚴(yán)重的考驗(yàn)，他愿意嗎？

好，下一位來(lái)自志賀康養(yǎng)總經(jīng)理劉科新，志康養(yǎng)老是一體化為核心，包括康養(yǎng)、投資、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品全過(guò)程領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)化公司，目前全國(guó)已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩百個(gè)項(xiàng)目，服務(wù)了多個(gè)知名國(guó)企，劉總您作為志賀康養(yǎng)總經(jīng)理，畢業(yè)于日本，對(duì)以上業(yè)務(wù)有非常的國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，從您的角度如何定義養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)？養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的難點(diǎn)在哪里？中日兩國(guó)主要的差距又在哪里？您覺(jué)得作為專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又如何降本增效呢？又能夠保持好的服務(wù)品質(zhì)呢？這個(gè)不容易，日本是值得我們學(xué)習(xí)的。

劉科新：謝謝主持人，這個(gè)題目挺大的，再次感謝觀點(diǎn)給我這個(gè)機(jī)會(huì)，雖然觀點(diǎn)說(shuō)是第一次主辦這個(gè)康養(yǎng)大會(huì)，但是我覺(jué)得邀請(qǐng)的嘉賓，上午的分享以及圓桌會(huì)議的各位嘉賓，都是非常資深，而且在行業(yè)內(nèi)沉淀了很多年，都是值得我學(xué)習(xí)的，而且我們有些也都合作過(guò)，比如說(shuō)臺(tái)上的銀城，還有復(fù)星、遠(yuǎn)洋椿萱茂、深業(yè)，這些我們都合作過(guò)，所以說(shuō)都不陌生，而且都非常了解，我們也有公司的設(shè)計(jì)師在九如城就職，算是多多少少都有接觸了解。

因?yàn)閬?lái)自于日本，為什么我在這一塊深耕了十多年，還算是新兵，我依然認(rèn)為自己還要學(xué)很多東西，雖然在日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有四十多年了，但日本精細(xì)化的設(shè)計(jì)，主要以設(shè)計(jì)為主，還有以人為本的服務(wù)，更多的學(xué)習(xí)日本的服務(wù)，現(xiàn)在還有老總找到我，也是劉總幫我聯(lián)系一下到日本考察高大上的，一定是高端的CCRC的，我真的很頭疼，我一直在講，我說(shuō)日本高端的不多，大家都知道3CT這些算高端了，但因?yàn)榍捌跊](méi)有處理好，現(xiàn)在都不歡迎中國(guó)人去考察。所以這些高端的也很少，去日本更多的去看服務(wù)，還有更多的是環(huán)境的打造、人文的關(guān)懷，我覺(jué)得這些是我們要考慮的，更多的是全方位設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)中我們叫全方位的考慮，不單純是考慮養(yǎng)老。

剛才主持人提到了降本增效，不管怎么說(shuō)，降本增效對(duì)所有的企業(yè)都是要考慮的，不僅是康養(yǎng)行業(yè)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，但是為什么養(yǎng)老行業(yè)更要考慮呢？剛才九如城的劉總講的非常好，這是一個(gè)中長(zhǎng)期的投資，如果你在運(yùn)營(yíng)方面不去節(jié)省成本，我們是降什么本、增什么效，首先要考慮，可能在財(cái)務(wù)報(bào)表里頭沒(méi)有幾項(xiàng)降本，比如說(shuō)溝通成本、決策成本、試錯(cuò)成本，這些成本是不是我們都要考慮，溝通我不說(shuō)了，決策成本是我們?cè)诮佑|很多項(xiàng)目里頭，在前期很多客戶沒(méi)有想清楚，有的根本沒(méi)有想，就把設(shè)計(jì)公司叫過(guò)來(lái)你來(lái)設(shè)計(jì)吧，我說(shuō)你們有沒(méi)有考慮過(guò)定位，所以說(shuō)決策在前期的時(shí)候，有沒(méi)有做可研性分析，可研分析以后還要對(duì)它的定位比較準(zhǔn)確，我們說(shuō)每一個(gè)項(xiàng)目都是定制產(chǎn)品，每一個(gè)集團(tuán)、每一個(gè)甲方投資的時(shí)候，他自己的資源在哪里，他的地域在哪里，周邊的配置有哪些，還有一些地域文化是什么，還有老人的收入等等一系列的，所以我們說(shuō)每一個(gè)項(xiàng)目都是做定制化的產(chǎn)品，而不是傳統(tǒng)意義上的復(fù)制，志賀每年都有二三十個(gè)項(xiàng)目，都做的非常艱辛，雖然都是投資，但是我們?cè)谇捌诘臅r(shí)候，我也參加一些活動(dòng)，在設(shè)計(jì)的時(shí)候都要考慮到我們的運(yùn)營(yíng)成本，很多老總認(rèn)為跟運(yùn)營(yíng)沒(méi)關(guān)系，就把它建好，建的怎么豪華，或者在行業(yè)里面做第一，但最后運(yùn)營(yíng)的時(shí)候是很痛苦的，很多運(yùn)營(yíng)方進(jìn)來(lái)，我想九如城、銀城都接了很多公建的，拿過(guò)來(lái)根本沒(méi)有辦法運(yùn)營(yíng)，可能還會(huì)找到我們進(jìn)行改造，這些都是成本，在前期的策劃定位上這是重要的。

還有一個(gè)試錯(cuò)的成本，我們也盡量減少試錯(cuò)，更多的是在前期有系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)，就是我的團(tuán)隊(duì)要有一個(gè)系統(tǒng)化的學(xué)習(xí)，盡量減少試錯(cuò)成本，因?yàn)橥读松锨f(wàn)、幾億，到最后很難收回成本，這也是非常痛苦的，所以說(shuō)在養(yǎng)老方面，我覺(jué)得這個(gè)是要考慮的。我們?cè)谠O(shè)計(jì)里頭，尤其我們?cè)谇捌诮槿氲臅r(shí)候，志賀更多做的是默默無(wú)聞的，就是我們的功能，動(dòng)線怎么樣合理，功能平面怎么樣布局，以及材料的選擇怎么樣更有安全保障，還有考慮了老人、色彩、燈光、標(biāo)識(shí)。還有服務(wù)老人的護(hù)理人員，我們也強(qiáng)調(diào)護(hù)理人員他們穩(wěn)定了，他們的情緒穩(wěn)定，身體不受傷，就能在這里頭安穩(wěn)的工作，就不會(huì)人才流失，如果人才流失了又要重新招人，這也是成本，我們自己企業(yè)培養(yǎng)了很多設(shè)計(jì)師，培養(yǎng)了以后走了，這也都是成本，我想運(yùn)營(yíng)也是一樣。我看到有些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的護(hù)理床都是一米二寬的，我說(shuō)為什么要用一米二寬的護(hù)理床，有沒(méi)有考慮過(guò)護(hù)理人員幫老人翻身下床的時(shí)候夠不著的問(wèn)題。談到日本，我們每次去看日本的服務(wù)，提供更多的是人性化服務(wù)，讓護(hù)理人員不要受到腰扭傷等身體上的傷害，能夠讓這些人長(zhǎng)期安心的在這里工作，我們就會(huì)提出很多在設(shè)計(jì)上，前期就要提出考慮的成本，比如說(shuō)我們?cè)谠O(shè)計(jì)一個(gè)平面的時(shí)候，認(rèn)知癥是非常難管理的，護(hù)理運(yùn)營(yíng)空間就考慮兼顧兩邊，到晚上的時(shí)候留一個(gè)人，兩個(gè)組團(tuán)，這樣就把人力節(jié)省下來(lái)，這些是在設(shè)計(jì)上考慮的。這是我談的降本增效方面。

黎振偉：謝謝劉總，您給了我們很好的建議，我是做房地產(chǎn)的，您說(shuō)的都是房地產(chǎn)普遍存在的問(wèn)題，您說(shuō)的幾個(gè)成本正是我們要注意的。

下面這位是來(lái)自錦欣福星·居家樂(lè)的路忠，你們服務(wù)的人非常多，也創(chuàng)造了行業(yè)七個(gè)率先，今天的題目有一個(gè)就是如何讓智慧服務(wù)跟人性化服務(wù)做的更好、更精準(zhǔn)、更高效？

路忠：謝謝主持人，謝謝觀點(diǎn)今天給了我這個(gè)機(jī)會(huì)，我作為錦欣福星集團(tuán)旗下江蘇居家樂(lè)有限公司的總督導(dǎo)，我叫路忠，從業(yè)養(yǎng)老21年，從2004年開(kāi)始涉足社區(qū)居委會(huì)運(yùn)作的居家養(yǎng)老，到2007年我們?cè)O(shè)計(jì)了互聯(lián)網(wǎng)+居家養(yǎng)老服務(wù)這樣一個(gè)新的模式，今天從早上九點(diǎn)到現(xiàn)在，聆聽(tīng)了各位專(zhuān)家領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗(yàn)分享，我個(gè)人的觀點(diǎn)，我始終認(rèn)為我們做養(yǎng)老是要圍繞著老年人的需求去做。

我們通常有一句話叫家家有老人，人人都會(huì)老，其實(shí)養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)，尤其是我們居家養(yǎng)老，它的步履更艱難。但同時(shí)我們也在思考，我們家里都有老人，我們自己也會(huì)老，剛才大家都在探討9073，但是我個(gè)人的觀點(diǎn)更趨向于9901，我們現(xiàn)在自己家里的老人，或者我們以后老了，不想去養(yǎng)老院，而家人又沒(méi)有辦法全身心的照護(hù)，我們都希望把家里的老人托付給一個(gè)靠譜的企業(yè)，一個(gè)靠譜的照護(hù)員提供上門(mén)照護(hù)，那什么叫靠譜？如何靠譜？家人怎么放心？老人如何舒心，能夠享受到家里的養(yǎng)老服務(wù)。

所以在2007年我們提出了這樣一個(gè)理念，把養(yǎng)老院搬進(jìn)老人的家，依托互聯(lián)網(wǎng)這個(gè)思維，借助信息化的科技，對(duì)我們的養(yǎng)老實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

那么智慧養(yǎng)老，大家都在說(shuō)老年人的數(shù)字鴻溝，我們當(dāng)時(shí)所說(shuō)的智慧養(yǎng)老，主要是體現(xiàn)在養(yǎng)老的運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)我們的智慧化。因?yàn)槟呐碌浇裉?，我們的老年人，尤其是居家高齡老人，他要的是什么？對(duì)老人個(gè)體和家庭來(lái)說(shuō)，他要的不是大數(shù)據(jù)，不是智能科技，他要的就是我力不從心的照料，有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)、專(zhuān)業(yè)的人員為我們提供照料，但是作為家屬，作為養(yǎng)老企業(yè)，如何精準(zhǔn)的獲取養(yǎng)老的需求，家屬如何能夠在第一時(shí)間實(shí)時(shí)的了解到家人父母享受的各類(lèi)服務(wù)的情況，就需要依托智能科技。智能科技、信息化從我個(gè)人觀點(diǎn)理解只是一個(gè)工具，這個(gè)工具要實(shí)現(xiàn)的目的，是養(yǎng)老服務(wù)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，我們要向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)去提升，它的核心靈魂就是標(biāo)準(zhǔn)化。但是居家社區(qū)養(yǎng)老跟機(jī)構(gòu)又有很大的差距，它是分散不可見(jiàn)的環(huán)境，所謂的紙面上的標(biāo)準(zhǔn)化體系、流程、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)如何落地呢？它是一個(gè)看不見(jiàn)的工作環(huán)境，我們?nèi)绾芜M(jìn)行管控呢？就需要智能化的平臺(tái)。所以智慧化更多體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理的高效，當(dāng)然對(duì)于我們獲取老人的精準(zhǔn)需求也需要數(shù)字化、智能化，還有老人的家屬如何來(lái)了解老人的服務(wù)場(chǎng)景，如何快捷提供需求，也需要智能化。所以我們?cè)谔岢鲋腔垧B(yǎng)老這個(gè)過(guò)程中，我們打造的是一個(gè)智能化的信息系統(tǒng)，它從養(yǎng)老的服務(wù)端、一線照護(hù)員到基層養(yǎng)老管理端，到老人家庭家屬的客戶端，形成了一個(gè)閉環(huán)的智能化管理，包括后臺(tái)的大系統(tǒng)。所以我想未來(lái)隨著老年人群的更新迭代，這個(gè)數(shù)字鴻溝一定會(huì)慢慢地抹平，能夠讓更多的居家老人在他長(zhǎng)期熟悉的生活環(huán)境中安享晚年，所以科技賦能能夠?yàn)槲覀儌鹘y(tǒng)的居家養(yǎng)老服務(wù)，插上騰飛的翅膀，能夠讓我們更多的從事居家養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理的企業(yè)高效管理提供精準(zhǔn)的個(gè)性服務(wù)。

黎振偉：謝謝路總，我們希望接下來(lái)看到更多的應(yīng)用場(chǎng)景。最后一位嘉賓來(lái)自水印養(yǎng)老社區(qū)中國(guó)有限公司的總裁、首席執(zhí)行官汪勇，中國(guó)的養(yǎng)老基本上學(xué)兩個(gè)，一個(gè)美國(guó)，一個(gè)日本，包括復(fù)星也是從美國(guó)學(xué)習(xí)的。我的問(wèn)題是這樣的，水印是美國(guó)排名前十的養(yǎng)老設(shè)施開(kāi)發(fā)方、業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)方，管理了一萬(wàn)兩千多個(gè)單元，也是知名的持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)品牌，我的問(wèn)題是美國(guó)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的定義是什么？第二個(gè)與中國(guó)當(dāng)下的養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老院有什么差別？又是如何投資建設(shè)盈利？中國(guó)有什么值得借鑒的地方？

汪勇：簡(jiǎn)單的說(shuō)在美國(guó)養(yǎng)老社區(qū)它的范圍挺廣的，確實(shí)非常細(xì)分，我們?cè)趪?guó)內(nèi)叫機(jī)構(gòu)，其實(shí)機(jī)構(gòu)這個(gè)詞，我們行業(yè)每個(gè)同行都要致力于去改變，機(jī)構(gòu)很負(fù)面，國(guó)外叫養(yǎng)老社區(qū)和公寓，回避了機(jī)構(gòu)化的概念。在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)這兩個(gè)字也是非常的負(fù)面，一說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)就是賣(mài)房子，其實(shí)在我看來(lái)在國(guó)內(nèi)，特別針對(duì)在座的開(kāi)發(fā)商和投資者來(lái)講，55家的住宅地產(chǎn)，或者說(shuō)55家的活力社區(qū)，這是中國(guó)現(xiàn)在最大的機(jī)會(huì)，因?yàn)樵诿绹?guó)每一個(gè)住宅開(kāi)發(fā)商都有這樣的細(xì)分產(chǎn)品線，而且都非常受歡迎，因?yàn)槔夏耆丝跀?shù)量在這兒，需求也在這兒，需要更好的住宅產(chǎn)品，在這一塊大家在未來(lái)房地產(chǎn)更精細(xì)化的去做，55家居住產(chǎn)品是非常關(guān)注的。水印在美國(guó)是持有為主，養(yǎng)老社區(qū)，哪怕認(rèn)知癥也是社區(qū)，主要打造的是社區(qū)文化和社區(qū)服務(wù)概念。持有并不像大部分理解的一定要持有二十年或者多少年，通常來(lái)講我們?nèi)绻顿Y跟運(yùn)營(yíng)能力能夠形成一個(gè)閉環(huán)的話，基本上在第五年的時(shí)間就可以退出，為什么？好幾家保險(xiǎn)公司都想在上海、北京收購(gòu)養(yǎng)老社區(qū)，特別有一點(diǎn)點(diǎn)感覺(jué)的，高大上的，幫助賣(mài)保險(xiǎn)的養(yǎng)老社區(qū)，但找不到標(biāo)的，因?yàn)闆](méi)有這樣太多高品質(zhì)的標(biāo)的能夠出售，在美國(guó)有這種模式，我就擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完了以后運(yùn)營(yíng)三年就會(huì)賣(mài)掉，因?yàn)闀?huì)有公司收購(gòu)，這種項(xiàng)目也是值得大家關(guān)注的，并不是說(shuō)投養(yǎng)老一定要長(zhǎng)線，我們要有長(zhǎng)線的思維，但肯定考慮到三到五年退出的可能性，在這里面的機(jī)會(huì)非常多。

從輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)的角度來(lái)講，從管理團(tuán)隊(duì)來(lái)講，一定是以輕為主，水印在美國(guó)也是輕資產(chǎn)，是小股東操盤(pán)、開(kāi)發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)，財(cái)務(wù)投資會(huì)跟著我們走，在過(guò)去四十年幫助財(cái)務(wù)投資實(shí)現(xiàn)了非?？捎^的回報(bào)，在座的不管是國(guó)企、民企或者外資，在管理運(yùn)營(yíng)這一塊一定是輕資產(chǎn)的，但是從投資的角度，如果資源足夠，現(xiàn)在是投資重資產(chǎn)最好的時(shí)候，比如投資五千萬(wàn)打造一個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)兩年三年之后，這個(gè)資產(chǎn)出售的時(shí)候就可以達(dá)到六千七百萬(wàn)美金，短短五年的時(shí)間，從五千萬(wàn)到七千萬(wàn)美金增值兩千萬(wàn)美金。在我們力所能及，在地產(chǎn)下行，我覺(jué)得不良資產(chǎn)、困境資產(chǎn)、便宜資產(chǎn)情況下，這個(gè)機(jī)會(huì)是非常巨大的，但優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)很難找，如果有實(shí)力，這個(gè)時(shí)候是布局重資產(chǎn)最好的時(shí)機(jī)。這是我給大家的分享，希望在座的以后多多交流，因?yàn)槲覀冃袠I(yè)缺數(shù)據(jù)，大家都不愿意把數(shù)據(jù)拿出來(lái)分享，這是今天參加觀點(diǎn)這個(gè)會(huì)議，我覺(jué)得觀點(diǎn)作為房地產(chǎn)資深的平臺(tái)，在這個(gè)領(lǐng)域也可以有一些機(jī)會(huì)，因?yàn)樵趪?guó)外數(shù)據(jù)非常透明，剛才我們同行也分享了9901，在美國(guó)在講80歲以上的客群7%到8%都會(huì)住持有型的養(yǎng)老社區(qū)，和中國(guó)不同的，在美國(guó)是活力公寓，租賃型、持有型的，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)最高，可以達(dá)到50%到60%，護(hù)理反而很低，我看到美國(guó)最大的REITs收購(gòu)了美國(guó)活力公寓的資產(chǎn)包，凈利潤(rùn)可以做到60%，針對(duì)中國(guó)的國(guó)情，大家都想買(mǎi)房，在這個(gè)基礎(chǔ)上取決于我們的稟賦資源，我們今年的重點(diǎn)會(huì)在認(rèn)知癥這一塊有突破，希望和大家多多合作，我覺(jué)得每一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域都有機(jī)會(huì)，因?yàn)殂y發(fā)客群這個(gè)區(qū)域是肯定的，出生人口也很少，到最后家里就沒(méi)有人有時(shí)間可以去照顧，也是需要專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)和投資運(yùn)營(yíng)形成閉環(huán)，我覺(jué)得資本是不缺的，如果大家能做出一個(gè)投資回報(bào)符合市場(chǎng)規(guī)律的項(xiàng)目，像吉寶，像保險(xiǎn)公司，像復(fù)星不是不可能收購(gòu)，未來(lái)肯定是自己來(lái)做私募基金，來(lái)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，在美國(guó)自己的項(xiàng)目重資產(chǎn)投資者這邊都是年化15到20，水印自己的GP投資在30到40，如果中國(guó)有這樣的團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)這樣的投資回報(bào)，在座的各位肯定愿意和我們合作，所以大家都在路上，希望大家一起努力，謝謝。

黎振偉：謝謝汪總，您給中國(guó)房地產(chǎn)提出了新的發(fā)展思路，非常重要。投資重資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)，輕重結(jié)合，這一點(diǎn)我認(rèn)為是我們的方向。