編者按：2023年，是中國經濟在三年疫情后的第一年，身處諸多外部環(huán)境和內部發(fā)展的壓力，但經歷艱難，我們更應堅定信心。

在谷底，走向上的路。觀點新媒體繼續(xù)策劃和推出年度系列報道——“谷底一年”，以求全面與深刻聚焦在困難時期里，優(yōu)秀企業(yè)群體的堅強與堅韌，它們遭遇坎坷，心向美好。

與此同時，我們亦將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業(yè)領袖，從他們的角度，解讀中國經濟與行業(yè)未來發(fā)展。

觀點網 2021年萬緯物流曾制定“100個冷鏈園區(qū)“的三年目標，并表示希望在未來三年將冷鏈倉庫鋪到全國，用冷鏈干線把所有地區(qū)都連接起來。

2023年已經過去，距目標完成時間不足一年，萬緯冷鏈園區(qū)擴張的腳步卻逐漸放緩。截至2023年12月1日，在全國運營管理49個專業(yè)冷鏈物流園，還未達到三年目標數量的一半。

同樣減緩的還有冷鏈營收同比增速，2022年前三季度，萬緯冷鏈營收同比增長了111.7%，而到了2023年前三季度，同比增速為27.6%。

增速、布局雙雙減緩的背后暗藏行業(yè)與經濟因素，也體現了萬緯的戰(zhàn)略思維。

變化無聲的市場環(huán)境中，難以獲取的土地資源、平均增速為負的豬牛羊禽肉產量及人均食品煙酒消費支出，使得萬緯物流主動或被動暫緩擴張的腳步。

但在可持續(xù)發(fā)展的道路上，萬緯已有多個園區(qū)獲得LEED鉑金和綠色倉庫三星認證，并進行資產證券化實踐，將資金投向新的業(yè)務增長點。

身處谷底，于萬緯物流而言，是蟄伏，也是探索。

退亦為進

萬緯物流始創(chuàng)于2015年，并于2017年正式進軍冷鏈物流，2018年并購太古冷鏈資產包，在冷鏈物流領域的擴張趨勢逐漸顯露出來。截至2023年12月1日，萬緯物流共覆蓋全國47個城市，運營49個冷鏈物流園，倉儲規(guī)模超1200萬平米。

2021年12月國務院頒布了《“十四五”冷鏈物流發(fā)展》，這是冷鏈物流領域的首份五年規(guī)劃。2022年6月，國家發(fā)改委下達的城鄉(xiāng)冷鏈和國家物流樞紐建設專項2022年中央預算內投資14億元。據萬科2023年三季度報告披露，報告期內青島前灣港園區(qū)、昆明深農園區(qū)、廊坊冷鏈園區(qū)二期作為當地重點冷鏈項目，獲得國家發(fā)改委專項撥款。

縱觀2023全年，政策頒布的主體大多為地方各省市，全年共錄得9項冷鏈物流政策。

疫情后的冷鏈物流在政策不斷激勵下逐步復蘇，根據中物聯(lián)冷鏈物流專委會統(tǒng)計，2023年冷庫總量預計達到2.28億立方，同比增長8.3%。

但對比萬科近三年披露的財報數據可發(fā)現，其在不斷復蘇的經濟背景選擇逆勢而為——放緩冷庫布局的速度。

具體來看，2023年前三季度冷鏈增速大幅下降，高標倉的營收增速也略有落差，2022年三季度共新開業(yè)3個高標庫和5個冷鏈園區(qū)項目。據觀點指數不完全統(tǒng)計，2023年上半年新開業(yè)4個冷鏈園區(qū)，三季度新開業(yè)2個冷鏈園區(qū)項目，而四季度僅開業(yè)1個冷鏈園區(qū)項目，開業(yè)數呈下降趨勢。

數據來源：萬科財報，觀點指數整理

觀點指數認為，萬緯物流增速落差背后或是兩方面的原因：一為現實市場因素，二為宏觀經濟因素。

現實市場因素可追溯到此前2022年觀點新媒體與萬緯冷鏈物流總經理陳君城的訪問內容中。他彼時表示，萬緯嘗試通過收并購途徑獲取項目，但市場上標的較少，質量也難以達到要求，因此自建的比例更高，機會型投資較少。而新增自建項目又受到外圍環(huán)境因素影響，一來疫情反復，二來政府對稅收強度的要求。

宏觀經濟因素中涵蓋了存儲、運輸等流程中需要涉及到冷鏈物流的環(huán)節(jié)，如生鮮類、酒類等產品，所對應的生鮮類產量、人均食品煙酒消費支出趨勢變化情況同樣促使萬緯物流放緩擴張的腳步。

數據來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數整理

從2023年開始，豬牛羊禽肉產量、人均食品煙酒消費支出逐季下降，雖然第三季度略有回升，但平均增速（兩者平均增速均為負）保持下降趨勢，供應和需求兩端的減少也意味著對冷鏈物流的需求減少。

在市場供求情緒不佳的情況下，若盲目保持擴張速度，也將拖累企業(yè)自身。

獨木不成林

正如前文所述，現實市場因素促使萬緯更傾向于選擇自建項目而非收并購已有項目，但同時也要考慮到自建項目要求有好的土地資源，還要有相應的客戶開發(fā)和服務能力。

后者對于從零孵化的萬緯物流而言，并非主要痛難點，此前已不斷積累、完善，但前者卻是大部分企業(yè)發(fā)展過程中遇到的難題。

此外，因為對低溫的高要求，冷鏈對于項目所處區(qū)位、交通便利性等條件需求也更為嚴格，且更偏向于靠近城市消費區(qū)的優(yōu)質物流用地，即布局更傾向于“最后一公里”。

據中冷聯(lián)盟2022版《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》披露，我國冷庫分布區(qū)域主要集中在華東、華中、華北三地區(qū)，其中山東、廣東、上海、江蘇等省份的冷庫容量相對較高，冷鏈運輸網絡及體系也相對健全，而中部農牧業(yè)主產區(qū)和西部特色農業(yè)地區(qū)冷庫則較為短缺。

此外，據世邦魏理仕冷庫投資選址分析，倉儲區(qū)位優(yōu)先于租金成為大多數企業(yè)倉庫選址的共識，靠近消費者和終端市場、靠近交通設施及靠近制造商和供應商分列選址要素前三位。

數據來源：世邦魏理仕，觀點指數整理

但冷鏈不僅連接著銷地倉，同樣連接著產地倉，作為“最先一公里”，果蔬從采摘開始就需要迅速降溫，否則腐爛率會大大升高。

此前有數據披露，中國果蔬產品在“最先一公里”的損耗率高達15%-25%。

數據來源：萬緯物流

據萬緯物流披露的布局城市圖，更傾向于布局長三角和珠三角地區(qū)，其中有如新疆、青海等省市都是低密度布局。

在此背景下，萬緯物流更多地將目光放在了加強與國企的合作上，國企有土地資源，萬緯有客戶開發(fā)能力，通過合作進行優(yōu)勢互補。

如2023年1月13日，萬緯與建發(fā)股份簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將圍繞倉儲物流運營管理、供應鏈數智化優(yōu)化、物流資產運作等方面開展密切合作。

2023年10月17日，萬緯物流與中水集團遠洋股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將在全國冷鏈倉配合作、進出口貿易、一件代發(fā)、輕重資產代運營服務、金槍魚超低溫庫、數智化賦能等方面開展合作。

園區(qū)可持續(xù)

冷庫運營過程中需要大量能源來維持低溫環(huán)境，其中電力和燃料的消耗會對能源供應造成壓力，制冷設備也會排放出大量溫室氣體。因此對于萬緯物流而言，ESG的發(fā)展同樣重要。

據披露，截至2023年11月，萬緯物流已有多個園區(qū)獲得LEED鉑金和綠色倉庫三星認證，累計綠色建筑認證面積超過770萬平方米，101個項目獲得綠色三星認證，12個冷鏈園區(qū)獲得LEED鉑金/金級認證。

萬緯物流還表示，未來將推動所有新建冷庫100%通過綠色倉庫認證，新建冷庫分布式光伏100%覆蓋。

從環(huán)境保護上，冷庫可持續(xù)建設刻不容緩；從融資渠道、招商引租、綠色溢價等方面來看，綠色建設同樣有助于企業(yè)的發(fā)展。

但據觀點指數統(tǒng)計數據顯示，萬緯物流的融資端口行動尚且不足。

自2020年6月成功發(fā)行了5.732億的類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”后，再無相關的資產證券化操作。觀點指數認為，萬緯物流需要不斷拓展融資渠道，以資本撬動物流地產。

2023年3月，萬科于業(yè)績會上表示萬緯物流今年應該可以發(fā)行REITs，但業(yè)績會后并未有萬緯物流申報發(fā)行REITs的消息傳出。

目前公募REITs發(fā)行已經步入常態(tài)化發(fā)行階段，此前成功發(fā)行的多只倉儲物流REITs也可以給萬緯帶來資本市場運營的經驗。

無論是寫字樓還是物流地產領域，招商引租過程中綠色樓宇、綠色園區(qū)都是租戶所青睞的元素，且現下物流園區(qū)不只是提供倉儲服務，同時還需配備一定規(guī)模的辦公樓。全鏈路的零碳園區(qū)，也有利于企業(yè)的招租。

具體數據來看，1/4寫字樓租戶將租賃綠色認證樓宇作為優(yōu)先事項，在租金相同的情況下，50%租戶有意愿搬遷到綠色認證的樓宇中。

此外，世邦魏理仕2023年《中國倉儲物流租戶調查》顯示，82%受訪物流企業(yè)表示未來三年計劃在一線都市圈進一步擴張，并將交通設施、消費者和終端市場以及上下游制造商和供應商等區(qū)位因素，置于倉庫租金水平之先。而在租戶未來最迫切想要增加或提升的倉庫配置中，屋頂光伏（45%）和新能源車充電設施（44%）位居前兩位。

這些數據均顯示，綠色屬性日益受到租戶重視，同時也可關注到綠色認證項目的租金溢價正逐步獲得租戶認可。

根據仲量聯(lián)行統(tǒng)計數據，已獲綠色認證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項目的平均溢價達到5%-7%。

具體城市的表現來看，天津獲得綠色認證的物流項目溢價高達12%；北京、廊坊和寧波的物流項目綠色溢價可以達到9%左右。

因此綜合來說，萬緯物流通過不斷實現的園區(qū)可持發(fā)展，可以有效搶占市場份額，同時也更有利于國家“雙碳”戰(zhàn)略的實現。

但目前為止，這些都還欠缺大規(guī)模落地實踐。

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