觀點網(wǎng) 非住業(yè)態(tài)較低的行業(yè)集中度以及寬闊的市場廣度，極大地吸引著完成復牌的彩生活。而瞄準學校物業(yè)，成為該司尋求業(yè)績增長的新錨點。

10月30日，據(jù)企查查公司信息顯示，深圳市彩生活物業(yè)管理有限公司于近日完成對北京豪城物業(yè)管理有限公司的注資，注資金額約742萬元，對應股權(quán)65%。

完成注資后，豪城物業(yè)將從北京師大資產(chǎn)經(jīng)營有限公司的獨資身份中脫身，轉(zhuǎn)為由彩生活作為大股東。

據(jù)觀點新媒體了解到，上述交易成為彩生活復牌后的首筆對外收購案例，也是該司繼瞄準“微利”康養(yǎng)賽道后，業(yè)務觸角進一步延伸到高校服務。

校園掘金

遙望2021年中，彼時彩生活仍是全行業(yè)收并購企業(yè)最多的物企，累計完成超200多家企業(yè)的兼并。復牌歸來的彩生活，業(yè)務回歸正軌的大趨勢下，也再度起航尋求未來業(yè)績增長。

據(jù)悉，本次彩生活注資企業(yè)系一家以服務高校、教研物業(yè)為主的物業(yè)企業(yè)，目前在管物業(yè)面積近百萬平方米，經(jīng)營業(yè)務包括學校公寓提供、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、場館運行、接待會務、設(shè)備設(shè)施運行、商貿(mào)服務等各項物業(yè)管理和服務。

豪城物業(yè)自1993年成立至今，依靠北京師范大學背景，承接學校類的各種項目。彩生活參與北京豪城物業(yè)管理有限公司的增資擴股，最直接的目的便是拓展自身物業(yè)管理的業(yè)態(tài)種類，切入學校物管的細分賽道。

經(jīng)查閱，注資標的北京豪城物業(yè)曾于2022年8月，在全國產(chǎn)權(quán)交易所掛牌過自身65%股權(quán)增資項目。彼時擬募集資金約1504萬元，增資掛牌獲北京師大資產(chǎn)經(jīng)營允許，募資將用于擴大業(yè)務范圍和渠道、增強企業(yè)競爭實力、補充流動資金等用途。

截至2022年6月30日財務數(shù)據(jù)顯示，豪城物業(yè)實現(xiàn)營收687.55萬元，凈利潤26.67萬元，擁有資產(chǎn)共計921.76萬元，所有者權(quán)益583.84萬元，凈利潤率為3.87%。

彩生活向觀點新媒體表示，本次交易的方式是全國產(chǎn)權(quán)交易所摘牌。認購對價共計人民幣約1504萬元，其中，742萬元增加注冊資本，其余761萬元用于增加資本公積。

“本次增資完成后，彩生活持有公司65%的股權(quán)。這是一次物企積極求變的表現(xiàn)，相信更多的同行也在嘗試更多元的探索。”彩生活方面如是說道。

本次收購完成后，彩生活的業(yè)務觸角進一步擴展至校園物業(yè)這條細分賽道，但標的方的財務數(shù)據(jù)則顯示，豪城物業(yè)作為專門承接學校業(yè)態(tài)的物管公司，公共服務的業(yè)務屬性使得其利潤表現(xiàn)上相對一般，3.8%的利潤水平也遠低于行業(yè)均值。

據(jù)觀點新媒體觀察，高校物管行業(yè)市場擁有廣闊的增長空間以及相較住宅業(yè)態(tài)更穩(wěn)定的收繳率、服務后期可觀的議價水平，縱使存在公共項目低利潤的情況，物企仍搶灘學校物業(yè)服務，紛紛爭相搶占賽道。

根據(jù)教育部發(fā)布的《2022年全國教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》數(shù)據(jù)顯示，2022年全國共有高等學校3013所，各種形式的高等教育在學總規(guī)模4655萬人，比上年增加225萬人。

其中，普通、職業(yè)高等學校的共有校舍建筑面積已超10億平方米，達11.30億平方米，按年增加4313.26萬平方米，增長3.97%。學校數(shù)量和管理面積增加將助推學校物管市場發(fā)展，為物業(yè)服務企業(yè)提供了潛力巨大的市場。

根據(jù)采招網(wǎng)關(guān)于校區(qū)管理服務項目金額合同顯示，1500萬元-2000萬元為高校采購物管企業(yè)服務的價格區(qū)間。按1500萬元計算，3013所高校則對應有超450億元的市場。

而早在前幾年，龍湖智慧服務、世茂服務便通過合作及收購的方式，開始布局校園物管賽道。保利物業(yè)、中海物業(yè)、招商積余等物企同樣發(fā)力于公建板塊，聚焦在學校物管市場。

據(jù)悉，龍湖智慧服務選擇與蘇州相城高新控股共同組建“龍湖元龍城市運營”，首批次為蘇州相城區(qū)15所學校提供校園綜合服務；而世茂服務則是通過收購浙大新宇并介入運營，完成對高校后勤服務功能的構(gòu)建。

以世茂服務的表現(xiàn)為例，2022財年，世茂服務旗下“浙大新宇”新增項目年飽和收入達2.89億元，同比增長24%，實現(xiàn)合約面積3690萬平方米。

到了今年中期，該平臺已累計服務高校和園區(qū)270個，覆蓋38個城市，其服務的985高校占比達23%，不僅幫助世茂服務構(gòu)建合理的業(yè)務結(jié)構(gòu)，也完成于學校這一細分賽道的深耕。

彩生活尋道

從業(yè)績上看，在近年物管行業(yè)波動及出售核心資產(chǎn)鄰里樂影響下，彩生活確實遭遇了不小的打擊。

其復牌前夕補發(fā)的三份財報中，最明顯的特征便是在管面積迎來了較大幅度的下滑。截至今年中期報告，彩生活的合約管理總建筑面積回落至3.84億平方米，其中已經(jīng)產(chǎn)生收益的建面為2.01億萬平方米。

而受益于彩生活在2021年壞賬的計提充分，到了2022財年便已實現(xiàn)扭虧為盈。今年中期業(yè)績則顯示，該司毛利按年增加16.7%，歸母凈利潤為3070萬元，同比增長82.74%,逐漸開始回歸正軌。

為了回歸增長，擺在彩生活面前有兩個最為緊迫的需求。一是規(guī)模補充的需要、二是對高毛利項目以及潛力業(yè)務的剛需。

現(xiàn)階段，物企市場競爭日趨激烈，行業(yè)分化加劇，高毛利的優(yōu)質(zhì)項目則向頭部企業(yè)聚集。且物企的毛利率下滑已是行業(yè)共性，來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方業(yè)務支持減少成為主要原因。

從彩生活近期的外拓與合作中，不難看出該司采取的是較為穩(wěn)健的擴張方式，入局掙“慢錢”的賽道。

今年7月26日，彩生活宣布與光大養(yǎng)老形成戰(zhàn)略合作，雙方計劃共同打造社區(qū)居家養(yǎng)老服務、智慧養(yǎng)老服務、適老化改造服務等多領(lǐng)域應用場景。

物管養(yǎng)老，亦或是社區(qū)物業(yè)養(yǎng)老的模式尚未出現(xiàn)清晰的盈利道路，加上養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)低利潤的民生屬性，市場雖然前景巨大，但企業(yè)普遍面臨著“微利”、甚至虧損的現(xiàn)狀。

而對于彩生活來說，探索“物業(yè)+養(yǎng)老”模式的本質(zhì)仍離不開居家養(yǎng)老服務、智慧養(yǎng)老服務、適老化改造這三項基礎(chǔ)應用場景。也可以簡單對應為該司的三項業(yè)務，即物管服務、增值服務及工程服務。

從收入結(jié)構(gòu)上看，彩生活發(fā)展物業(yè)養(yǎng)老模式，除了物管服務是強項外，剩余兩項業(yè)務均需要有所補強。2022財年，彩生活來自物管服務的業(yè)務貢獻超9成，到了今年中期，該項業(yè)務收入貢獻甚至來到了96%。

值得一提的是，彩生活也有意優(yōu)化自身業(yè)務收入結(jié)構(gòu)，并在新的合作中去踐行落地。

今年10月，彩生活與居然之家新零售集團股份有限公司達成戰(zhàn)略合作，就社區(qū)業(yè)主安心輕裝修和翻新模式進行共同試點探索。未來，家居家裝將是彩生活基于原有管理基礎(chǔ)上，于社區(qū)場景中不可或缺的一項增值服務。

家裝改造也能與社區(qū)養(yǎng)老服務中的適老化改造進行配合，幫助彩生活提升工程業(yè)務收入，進一步優(yōu)化自身收入結(jié)構(gòu)，尋找到回歸增長的方法。

對于彩生活后續(xù)物管拓展方向及收并購態(tài)度，該司指出行業(yè)目前有逐步回暖的跡象，估值相對也有了一定的提升，這是一個非常好的訊息。未來，將圍繞業(yè)主在衣食住行等方面的需求，積極拓展多元業(yè)務，但不一定是收購。

無論是養(yǎng)老業(yè)務也好，家裝業(yè)務也罷，還是新拓的學校物管賽道，均需要時間去驗證道路的正確性，現(xiàn)階段三項業(yè)務的自身規(guī)模較小，難以短時間改變企業(yè)整體經(jīng)營面，但好在彩生活開始走起來了。