楊光華 現(xiàn)在，樓市這么慘，地產(chǎn)公司暴雷，房價都在跌，二手房也賣不出去。

你還敢說，房價要漲。

物極必反。這里，我告訴你房價的未來。

先說結(jié)論，房價上漲，不是普漲，而是有區(qū)域、有類別的漲。

一是，不是所有城市都漲，而是指一線城市與像武漢這樣的核心二線城市。

那些三四五線線城市與小縣城，已沒有機會。

二是，不是所有房子都漲。

郊區(qū)的房子、新區(qū)的房子，以及中心城區(qū)的10年以上房齡“老破小”，很難再漲。

郊區(qū)與新區(qū)漲不動，是因為政府無力再擴張，核心資源留在中心城區(qū)。

老的二手房，就是持續(xù)貶值的過氣資產(chǎn)。找到接盤俠，能拋就拋，該置換更優(yōu)質(zhì)的中心資產(chǎn)。

再說我看到的兩個前兆。

第一個是超大特大城市的城中村改造。

今年以來，國家加速推進城中村改造，速度非?？?。

各種會議、細則，詳細解釋了改什么，怎么改。

一些原本不拆、拆不動的城中村，可能在這波浪潮中被拆除。

拆遷之后的凈地、改善住房需求，將間接帶動房價上漲。

同時，此舉為地方帶來財政與稅收。這是此前10年城中村改造所驗證過的規(guī)律。

武漢屬于全國八個超大城市之一，也必然從中受益。

第二個是取消土地限價。

這個規(guī)定，表面上是對土地市場的政策，與買房沒有直接聯(lián)系。

這條政策之前，是控制高地價，達到控制高房價的目的。如今，價高者得，高地價之后，就是核心區(qū)域的高房價。

像武漢這樣的城市，在內(nèi)環(huán)再出3萬+地塊。一批批老城區(qū)的地王，將變相拉動這些核心區(qū)域房價。很多價格大跌的中心城區(qū)，房價預(yù)期就差幾塊高價地。

如果把這兩條前兆，放在一起看。

大拆遷、高地價，將引發(fā)核心城市、核心地段的高房價。

準確地說，像武漢這樣的核心城市、核心地段的豪宅、高端改善住宅，不再有備案價格限制，房價持續(xù)走高。

如今的政策，越來越清晰：讓市場回歸市場，讓保障回歸保障。有錢人買豪宅，沒錢人住保障房，不要每天指望房價大跌。

如今的房價很透明，大家都能算出一個新盤的合理價格：地價、建安成本、資金成本、利潤等。什么價格，是合理價格，真跌假摔，一清二楚。

前三季度，國家經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，拖后腿的是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)投資、土地出讓、新房成交均下跌。

當(dāng)取消限購等政策效果衰減時，政府如果想短期拉高房地產(chǎn)行業(yè)，可以做的動作，遠不局限于上述兩大前兆。房地產(chǎn)行業(yè)在四季度拉上去后，全年經(jīng)濟就有大回升。

超過3年以上的市場盤整，即將結(jié)束。新周期，即將開始。從1-3年的短周期看，這兩大前兆也暗示了上述城市的房價趨勢。不要被眼前的跌跌不休所迷住雙眼，而要看見大多數(shù)看不到的未來。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點新媒體專欄作者

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