馮毅成 9月19日，武漢發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，救市政策共有十條核心內(nèi)容，俗稱“漢十條”，這標(biāo)志著武漢全面解除限購(gòu)。

不少人以為自此武漢解除二環(huán)內(nèi)限購(gòu)，已經(jīng)是武漢樓市救市的“終極大招”。而我認(rèn)為全面解除限購(gòu)只是第一步，后面幾條內(nèi)容藏著趨勢(shì)玄機(jī)，這僅僅只是謀篇布局的開始，并非所謂的最后一張牌。

武漢這次救市是長(zhǎng)短結(jié)合，供需兩救，多措并舉，是近三年救市以來(lái)政策力度最大的一次，也是水平最高的一次。雖然預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)反轉(zhuǎn)樓市趨勢(shì)，但從數(shù)據(jù)上能夠看到效果，最重要的是能夠深層次解決妨礙市場(chǎng)發(fā)展活力的問(wèn)題。

救市趨勢(shì)已經(jīng)從“治標(biāo)”深入到“治本”，后一步趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯，并且仍有急需大家注意的重大問(wèn)題。

史上最優(yōu)惠的二環(huán)內(nèi)“不限購(gòu)”

整個(gè)政策內(nèi)容共十條，前五條是面向需求端的消費(fèi)者大幅降低交易門檻。

其中，政策力度最大的是第一、二條，二環(huán)以內(nèi)不限購(gòu)，也就是說(shuō)購(gòu)買內(nèi)環(huán)這種中心區(qū)域的房子已經(jīng)沒(méi)有障礙。

同時(shí)針對(duì)貸款還給出了一個(gè)重大優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)多子女家庭實(shí)行“N-1”原則，即你持有1套房，再買一套房將以首套房計(jì)算。已有兩套房的家庭，在掛牌出售或出租一套的前提下新購(gòu)一套住房的，購(gòu)房貸款時(shí)認(rèn)定為第二套住房。

以上兩條內(nèi)容相當(dāng)于分別給原本購(gòu)買第二套和第三套的家庭一個(gè)首付比例和貸款比例的優(yōu)惠。

政策第五條將公積金貸款上限調(diào)整為“家庭首套房貸款最高可貸額度90萬(wàn)元，家庭二套房貸款最高可貸額度70萬(wàn)元”，這是對(duì)首套房和二套房的貸款額度支持。

政策第三、四、五條是在稅費(fèi)減免與補(bǔ)貼，以及公積金貸款上限方面的階段性優(yōu)惠政策，有效期到今年年底。

換句話說(shuō)，未來(lái)三個(gè)月是武漢樓市救市史上力度最大的三個(gè)月，尤其是二環(huán)以內(nèi)的交易，是史上政策支持力度最大的一次機(jī)會(huì)。

值得一提的是，今年以來(lái)，武漢二環(huán)以內(nèi)，特別是漢口二環(huán)以內(nèi)的新盤增量非常多，而且從面積段以及毛坯交付來(lái)看，購(gòu)買門檻明顯低于前三年。

疊加之前已經(jīng)降低的新房貸款利率與存貸利率，結(jié)合當(dāng)前政策優(yōu)惠，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)短期內(nèi)漢口二環(huán)內(nèi)的成交量會(huì)明顯上升。很顯然，這個(gè)政策明顯更加利好二環(huán)以內(nèi)的樓市交易。回歸中心與板塊分化的趨勢(shì)更加明顯。

從供地優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高住房舒適度

政策第六至第十條，可以通俗理解為這樣一段話：原有規(guī)定開發(fā)商必須自持的商辦，在符合條件的情況下可以對(duì)外出售或者抵債。以后將更加精準(zhǔn)地供地，對(duì)于供應(yīng)量本來(lái)就很大的區(qū)域要減少供地，并且盤活存量用地。對(duì)于供應(yīng)量偏少的區(qū)域要擴(kuò)大供地。同時(shí)優(yōu)化土地規(guī)劃條件，以利于開發(fā)商做更好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，更貼近用戶需求就會(huì)更好賣。

“助企紓困”被排在了倒數(shù)第二條，說(shuō)明已經(jīng)不是當(dāng)前武漢樓市救市的重點(diǎn)了，從側(cè)面反映出“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”和“保交樓”最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。但同時(shí)，對(duì)于還處于風(fēng)險(xiǎn)之中的企業(yè)將進(jìn)一步放寬條件進(jìn)行援助。

第十條是鼓勵(lì)誠(chéng)信守規(guī)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)更快取得預(yù)售證，更快賣房，積極引導(dǎo)這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)爭(zhēng)取更多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。

總體來(lái)看，是從供地這個(gè)最核心的環(huán)節(jié)改變今后市場(chǎng)的格局。土地的規(guī)劃條件、出讓條件直接影響著今后房屋的供應(yīng)量以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)，也直接影響著新房銷售的競(jìng)爭(zhēng)格局和消費(fèi)者的住房體驗(yàn)。

所以說(shuō)這是一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，是深層次在凈化土地與產(chǎn)品格局。特別是第七條中提到的“支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，優(yōu)化住宅陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深、面積比例控制要求等技術(shù)規(guī)范，推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新”，讓人看到了后市產(chǎn)品的希望。

今后，會(huì)不會(huì)降低地塊的容積率，降低住宅樓總高度，減少公攤面積，提高套內(nèi)使用面積，讓居住體驗(yàn)優(yōu)化舒適，比如90平米做舒適三房，100平米做4房，140平米可以做雙套房，用更低的總價(jià)，買到更大且更舒適的房子。

這些都是值得期待的大概率趨勢(shì)。

超大城市解除限購(gòu)意義重大

目前全國(guó)已有9個(gè)超大特大城市解除限購(gòu)，其中武漢取消限購(gòu)意義最為重大。因?yàn)閺某鞘袑蛹?jí)來(lái)看，武漢在這些城市中是能級(jí)最高的超大城市。

目前全國(guó)超大城市有8個(gè)，分別是北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、成都、武漢。8個(gè)超大城市中，除了重慶本就不限購(gòu)?fù)猓錆h是已限購(gòu)的超大城市中，首個(gè)解除限購(gòu)的。

今年以來(lái)，武漢賣地、賣房壓力巨大。近年來(lái)武漢樓市救市政策頻出，而本次的“漢十條”是力度最大、影響最廣的一次。

除了短期內(nèi)可以見(jiàn)到數(shù)據(jù)效果的“解除限購(gòu)”外，更積極的影響是優(yōu)化市場(chǎng)機(jī)制，改善市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)更多有真實(shí)買房需求的消費(fèi)者盡快參與市場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)拿地企業(yè)更加友好，留住開發(fā)商并提高他們開發(fā)的積極性。

預(yù)計(jì)市場(chǎng)短期會(huì)好轉(zhuǎn)，但很難實(shí)現(xiàn)反轉(zhuǎn)。本次“漢十條”從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是深層次優(yōu)化市場(chǎng)供需關(guān)系，促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)良性循環(huán)。

從政策動(dòng)作來(lái)看，是要在科學(xué)規(guī)劃的前提下加大市場(chǎng)總體供應(yīng)，而不是繼續(xù)萎縮供應(yīng)。政策的核心思想之一是要讓市場(chǎng)拿地、賣房的流速快起來(lái)。特別是響應(yīng)7月21日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。

當(dāng)前階段，武漢作為特大城市，仍然需要依靠房地產(chǎn)乃至整個(gè)大基建行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，讓更多人在這樣的一個(gè)大行業(yè)中擁有工作機(jī)會(huì)與賺錢機(jī)會(huì)。只有提高整個(gè)行業(yè)鏈條上的參與度，提高經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)速，才能讓宏觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一些困難緩解，這是在為全局謀篇布局。

今年7月24日政治局會(huì)議以后，高層表態(tài)以及官方報(bào)道不再出現(xiàn)“房住不炒”，實(shí)際上也是審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)轉(zhuǎn)變社會(huì)輿論風(fēng)向。過(guò)去，不少人容易將投資與炒作、投機(jī)概念混淆。

實(shí)際上，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，同時(shí)又作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，天然具有資產(chǎn)保值增值的屬性。對(duì)于廣大普通家庭而言，房產(chǎn)是家庭持有的最貴重的資產(chǎn)，房產(chǎn)估值的走勢(shì)直接影響到家庭福祉、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與穩(wěn)定。

在不可避免的全球經(jīng)濟(jì)大衰退的經(jīng)濟(jì)周期之下，地緣政治深刻影響國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)，而宏觀經(jīng)濟(jì)又直接影響房地產(chǎn)行業(yè)，疊加三年疫情的影響讓局面更加困難。

好在當(dāng)前已經(jīng)及時(shí)調(diào)整了輿論風(fēng)向并更加科學(xué)有效地出臺(tái)了系列救市政策。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在全球通脹與資產(chǎn)加快貶值的大背景下，能夠較為安全穿越周期的途徑之一就是回歸中心，持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。所以我們可以看到近期出臺(tái)的系列政策都符合回歸中心這一趨勢(shì)性，這是一種著眼全局、實(shí)事求是的戰(zhàn)略。

當(dāng)然，每個(gè)家庭關(guān)于房產(chǎn)買賣的決策依然需要根據(jù)自家發(fā)展階段需要來(lái)考量?？傮w來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是買房與賣房的低門檻窗口期，也是家庭調(diào)倉(cāng)的機(jī)遇。

至于未來(lái)樓市走向，我認(rèn)為關(guān)鍵指標(biāo)還是看價(jià)格。只有整個(gè)行業(yè)的價(jià)格走勢(shì)重新上漲，估值回歸，市場(chǎng)才可能長(zhǎng)久健康良性循環(huán)，諸多問(wèn)題也會(huì)迎刃而解，這也是救市的最終目標(biāo)。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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