編者按：2023年漸近尾聲，宏觀環(huán)境正在發(fā)生積極變化，消費(fèi)市場(chǎng)愈發(fā)成為關(guān)鍵，萬(wàn)眾期盼的復(fù)蘇尚在中途。

在此間，深刻的改變已經(jīng)滲透各行各業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)。面對(duì)變化的行業(yè)，無(wú)論是零售端、消費(fèi)端還是企業(yè)端，都必需適應(yīng)變化。

帶著對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以及對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈的持續(xù)探索，2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)將于11月2-3日在上海繼續(xù)召開(kāi)。

故此，觀點(diǎn)新媒體全新策劃和推出2023觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)特別報(bào)道——“看見(jiàn)未來(lái)”，通過(guò)深度采訪(fǎng)與交流，傳遞信心與希望，尋找更多有價(jià)值的商業(yè)邏輯。

觀點(diǎn)網(wǎng) 盡管還差兩天才到國(guó)慶，揚(yáng)州東部廣陵區(qū)內(nèi)一座巨型銀環(huán)建筑內(nèi)忙碌非凡，外圍也不乏駐足張望的市民、游客。

經(jīng)過(guò)此地的人都在好奇，這幢總體量23萬(wàn)平方米、形狀極似揚(yáng)州市花“瓊花”的建筑物里承載的，究竟是何樣的商業(yè)呈現(xiàn)。

歷史悠久的揚(yáng)州城內(nèi)，不乏四方規(guī)整的大樓，也不缺品牌林立的購(gòu)物商態(tài)。但細(xì)究起來(lái)，揚(yáng)州商業(yè)目前依然是“西強(qiáng)東弱”，而揚(yáng)州城東的商業(yè)發(fā)展還欠缺一座標(biāo)志性的項(xiàng)目來(lái)樹(shù)立“威信”——這自然成為了SM集團(tuán)選擇進(jìn)駐其中的緣由之一。

臨近開(kāi)業(yè)之時(shí)，SM購(gòu)物中心總裁陳森原也親自向觀點(diǎn)新媒體揭開(kāi)了SM揚(yáng)州廣陵城市廣場(chǎng)“這朵瓊花”所承載的商業(yè)期望。

快車(chē)道

SM揚(yáng)州廣陵城市廣場(chǎng)的中軸線(xiàn)——鏤空型“中街”，長(zhǎng)不到200米；而穿越其間“小逛”，怎么也得逗留上個(gè)把小時(shí)。

20米高、以燈光流淌形態(tài)呈現(xiàn)的水流飛瀑裝置，高懸天頂、隨風(fēng)肆意擺動(dòng)的彩虹天幕，特色裝置與日落燈一起上陣的表演舞臺(tái)、巧妙置景的集裝箱式CUTE版新車(chē)展示，朵朵巨大花球車(chē)集結(jié)而成的創(chuàng)意市集，以及兩側(cè)靜靜等待開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)的店鋪們……

雖然距離開(kāi)業(yè)還有整整一天，已經(jīng)露出熱鬧底色的中街，將“細(xì)俏樂(lè)活”的靈魂顯露得淋漓盡致。“其實(shí)這兩天，已經(jīng)有一些網(wǎng)紅急著來(lái)打卡了。”專(zhuān)訪(fǎng)前，SM集團(tuán)PR工作人員陪同觀點(diǎn)新媒體提前探店。

從一進(jìn)大門(mén)的《MOOYE貓爺》藝術(shù)展，到中街兩側(cè)小中庭的張文英《“萌”見(jiàn)運(yùn)河》系列雕塑，再到一躍三層樓高的彩線(xiàn)裝置……項(xiàng)目采用了大量震撼力、色彩感俱佳的藝術(shù)家作品，借助“瓊花”頂部充足的天然采光，場(chǎng)內(nèi)氛圍格外“鮮活”；商家們除了部分在為開(kāi)業(yè)前做最后的雕琢，一些已經(jīng)開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，“霸王茶姬”、“爺爺不泡茶”等等，涌入好幾批等著嘗鮮的訂單。

不知不覺(jué)逛了一個(gè)半鐘頭，臨近約好的采訪(fǎng)時(shí)間，觀點(diǎn)新媒體隨工作人員前往位于項(xiàng)目高層的商管中心。在這里，我們得面剛從成都趕到揚(yáng)州的SM購(gòu)物中心總裁陳森原先生。

由于航班延誤，落地后尚未來(lái)得及休息，陳總徑直來(lái)到采訪(fǎng)現(xiàn)場(chǎng)；“疫情過(guò)后，咱們總算能和觀點(diǎn)的朋友們當(dāng)面聊聊了！”絲毫沒(méi)有疲累感，陳總游刃有余地開(kāi)啟對(duì)話(huà)：“我們已經(jīng)和觀點(diǎn)合作好幾年，真的很感謝你們。”

其實(shí)早在2019年起，這位SM集團(tuán)在菲律賓和中國(guó)購(gòu)物中心的話(huà)事人就接受過(guò)觀點(diǎn)新媒體的面訪(fǎng)，只不過(guò)，而后疫情影響的幾年里，我們的采訪(fǎng)不得不改為遠(yuǎn)程連線(xiàn)的方式。

“這次揚(yáng)州項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府給了我們非常多的支持。我們作為愛(ài)國(guó)華僑創(chuàng)辦的企業(yè)，在中國(guó)的發(fā)展，都會(huì)積極響應(yīng)政府的招商引資政策，與城市新城發(fā)展戰(zhàn)略緊密結(jié)合。”

密切與政府合作，也是SM集團(tuán)在中國(guó)穩(wěn)健發(fā)展的策略之一。

“一開(kāi)始我們進(jìn)入中國(guó)就是招商引資進(jìn)來(lái)的”。21世紀(jì)初，SM集團(tuán)進(jìn)駐中國(guó)的首站落地廈門(mén)。作為廈門(mén)商業(yè)標(biāo)桿的SM廈門(mén)，當(dāng)時(shí)就頗為熟練地開(kāi)啟“首店”引擎：“我們引入ZARA時(shí)，這個(gè)品牌在北上廣都還沒(méi)開(kāi)兩三家，我們就拿下了福建省首店；后來(lái)我們?cè)?016年又拿下了APPLE STORE東南區(qū)首店。”

在陳森原的描述中，SM集團(tuán)在中國(guó)的投資，相較于菲律賓總部，更穩(wěn)步一些，“因?yàn)橄肼龜U(kuò)展，等真正把握整個(gè)市場(chǎng)的時(shí)候，速度就會(huì)快一點(diǎn)。”

而2022年12月SM廈門(mén)三期開(kāi)業(yè)；2023年9月28日，SM揚(yáng)州廣陵城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)；2024年,SM廈門(mén)四期的三棟寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，無(wú)不顯示這家集團(tuán)在中國(guó)的發(fā)展將逐步駛向快車(chē)道。

“2025年、2026年也會(huì)擇機(jī)落地購(gòu)物中心項(xiàng)目。”

陳森原的描述不禁讓人想起SM集團(tuán)在菲律賓大本營(yíng)的發(fā)展歷程：1985年，集團(tuán)創(chuàng)始人施至成于菲律賓馬尼拉奎松興建了第一家SM購(gòu)物中心項(xiàng)目——北艾莎商城，時(shí)隔5年后才于馬尼拉開(kāi)設(shè)了第二座SM商城。

回到2023年，情況早已大不相同：“現(xiàn)在我們一年在菲律賓就能開(kāi)業(yè)五六個(gè)購(gòu)物中心，目前已經(jīng)有八十多家購(gòu)物中心了。”

稍許停頓，他開(kāi)始向我們分析中國(guó)市場(chǎng)與菲律賓市場(chǎng)的區(qū)別：揚(yáng)州是SM集團(tuán)在中國(guó)運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心的第八城，SM中國(guó)項(xiàng)目基本聚集于新一線(xiàn)或二三線(xiàn)城市。

為何SM集團(tuán)在菲律賓主攻首都區(qū)域，在中國(guó)則向新一線(xiàn)或二三線(xiàn)城市進(jìn)發(fā)？“一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)資源相對(duì)稀缺，存量比較飽和。”陳森原坦言，選擇潛力區(qū)域，意味著更大的發(fā)展空間，成本也相對(duì)較低一些。

細(xì)究SM中國(guó)走過(guò)的路，廈門(mén)、泉州、成都、蘇州、重慶、淄博、天津、揚(yáng)州……市場(chǎng)戰(zhàn)略的確有跡可循。

反周期

2019年4月，菲律賓世界日?qǐng)?bào)大版面推出一則報(bào)道:《期待！SM集團(tuán)要在中國(guó)辦大事了！》。

這次公司計(jì)劃投資20多億人民幣在揚(yáng)州開(kāi)發(fā)38萬(wàn)方的綜合體（包含商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅樓），其中，購(gòu)物中心部分——SM揚(yáng)州廣陵城市廣場(chǎng)投資額達(dá)11億人民幣。

“三年前董事會(huì)很認(rèn)真地討論了SM中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)和未來(lái)愿景，我們發(fā)現(xiàn)，把福建省內(nèi)所有的購(gòu)物中心做得更強(qiáng)大一點(diǎn)，練好內(nèi)力，就可以更好輸出到其他城市。我們強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)；同步考慮外擴(kuò)，尋找周邊城市的機(jī)會(huì)。”

而揚(yáng)州項(xiàng)目在陳總看來(lái)，已經(jīng)是SM中國(guó)向周邊外擴(kuò)的一步。其與當(dāng)前大部分商業(yè)拓新戰(zhàn)略形成了一定對(duì)比：行業(yè)周期中，部分商業(yè)已放緩了腳步，但對(duì)于SM集團(tuán)而言，在中國(guó)市場(chǎng)的持續(xù)輸出則才剛開(kāi)始加速。

周期浪潮中反其道而行之，是SM集團(tuán)是有傳承的。

“在市場(chǎng)危機(jī)時(shí)，有的人會(huì)保守一點(diǎn)，不愿意投資，但是我們的創(chuàng)始人施至成曾有過(guò)判斷：依靠公司的穩(wěn)定的發(fā)展節(jié)奏、持續(xù)的現(xiàn)金流，他愿意在危機(jī)時(shí)間點(diǎn)搶占市場(chǎng)。”沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手搶奪機(jī)會(huì)，反而能形成更好的投資交易條件。

“施老先生的遠(yuǎn)見(jiàn)之下，我們也不畏懼危機(jī)或者挑戰(zhàn)，而是更坦然地面對(duì)和接受。”陳森原口中的“面對(duì)”，事實(shí)上代表著一種態(tài)度，試圖利用反周期開(kāi)拓中國(guó)潛力市場(chǎng)，加快速度，與其他商業(yè)進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

這樣的策略在開(kāi)業(yè)頭一天的確奏效，開(kāi)業(yè)儀式結(jié)束僅過(guò)去一個(gè)小時(shí)內(nèi)，SM揚(yáng)州廣陵城市廣場(chǎng)每一層商鋪與中街已擠滿(mǎn)了前來(lái)體驗(yàn)的顧客，配合當(dāng)日優(yōu)惠活動(dòng)，部分店鋪甚至還出現(xiàn)了排隊(duì)潮：場(chǎng)內(nèi)某家首進(jìn)揚(yáng)州的奶茶店平均點(diǎn)單等待時(shí)間達(dá)到86分鐘。

“Always put your ears on the ground，了解顧客的需求，因?yàn)槊總€(gè)人的需求真的不一樣。”開(kāi)業(yè)熱潮外，陳森原與背后的SM集團(tuán)信奉著這樣一條守則——“我們和顧客之間是有深度聯(lián)結(jié)的，是有緊密互動(dòng)的。”

“顧客的需求發(fā)生變化了，我們立刻馬上調(diào)整自己，甚至有時(shí)候還得預(yù)測(cè)他們的需求變化、消費(fèi)行為將發(fā)生在哪個(gè)賽道上面。”

經(jīng)過(guò)疫情的洗禮，消費(fèi)者們需求更新迭代的速度更加迅猛，這也不難理解SM揚(yáng)州項(xiàng)目所引入的品牌種類(lèi)更加多元：從洛克籃球公園的揚(yáng)州落地，到引發(fā)打卡熱潮的集合品牌KKV，“我們的速度更快一點(diǎn)，效率更高一點(diǎn)，才能夠保證項(xiàng)目呈現(xiàn)的是消費(fèi)群體所需要的。”

“總的來(lái)說(shuō)，我對(duì)今年中國(guó)的市場(chǎng)是抱有很大期望，現(xiàn)在SM中國(guó)的項(xiàng)目出租率在穩(wěn)步上升，基本平均已經(jīng)拉到80%以上了。”在陳森原眼中，在中國(guó)市場(chǎng)發(fā)揮的空間還很大，而揚(yáng)州項(xiàng)目足以體現(xiàn)SM集團(tuán)在國(guó)內(nèi)商業(yè)中的洞察，“揚(yáng)州歷史悠久，但不代表這座城市沒(méi)有熱情，只是一開(kāi)始沒(méi)有人找到點(diǎn)燃他的火星子而已。”

“總要有個(gè)吹笛人去點(diǎn)燃市場(chǎng)吧。”陳森原笑道。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)SM購(gòu)物中心總裁陳森原先生的專(zhuān)訪(fǎng)實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：美國(guó)及其他國(guó)家持續(xù)的加息，您覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將面臨怎樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，又將因此迎來(lái)怎樣的變化？

陳森原：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一直有起有落的，我們?cè)?jīng)經(jīng)歷過(guò)1997年、2008年、2018年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，事實(shí)上每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)臨時(shí)我們也沒(méi)有停下投資腳步，反而追加投資，抓住機(jī)會(huì)，取得未來(lái)更好的、長(zhǎng)線(xiàn)的發(fā)展。

在整個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，我們對(duì)經(jīng)濟(jì)把控比較有信心，立足于公司發(fā)展的策略、步驟和節(jié)奏。

SM創(chuàng)始人施至成先生有過(guò)一個(gè)非常好的判斷與論斷，他曾表示，在市場(chǎng)危機(jī)時(shí)，有的人會(huì)保守一點(diǎn)，不愿意投資，但施老先生認(rèn)為，依靠公司穩(wěn)定的發(fā)展節(jié)奏、持續(xù)的現(xiàn)金流，他愿意在危機(jī)時(shí)間點(diǎn)搶占市場(chǎng)，因?yàn)榇藭r(shí)沒(méi)人搶奪機(jī)會(huì)，反而形成更好的投資交易條件。

事實(shí)也證明，他的決策跟判斷是非常準(zhǔn)確的，在施老先生的遠(yuǎn)見(jiàn)之下，我們也不畏懼這樣的危機(jī)或者挑戰(zhàn)，而是更坦然面對(duì)和接受挑戰(zhàn)。

觀點(diǎn)新媒體：SM集團(tuán)占據(jù)菲律賓約60%的零售市場(chǎng)份額，您認(rèn)為菲、中商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何異同？在兩國(guó)的商業(yè)拓展進(jìn)度及策略是否有所區(qū)別？

陳森原：在菲律賓市場(chǎng)上面我們會(huì)更加有野心，擴(kuò)張更快一點(diǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)確實(shí)非常認(rèn)可公司，我們會(huì)找很多機(jī)會(huì)或者創(chuàng)造很多機(jī)會(huì)去發(fā)展。

但在中國(guó)，我們作為華僑與政府合作是非常緊密的，會(huì)依靠政府的招商引資，一開(kāi)始我們進(jìn)入中國(guó)也是招商引資進(jìn)來(lái)的。

像這次揚(yáng)州項(xiàng)目中，政府給了我們非常多的支持。所以我們?cè)谥袊?guó)會(huì)更愿意選擇和政府做合作伙伴，更依靠于政府的合作，我們?cè)谥袊?guó)是穩(wěn)步且堅(jiān)定的。

我們?cè)诜坡少e已經(jīng)有將近八十五家購(gòu)物中心，39%分布在馬尼拉大都會(huì)的主要城市，在中國(guó)目前開(kāi)了八家購(gòu)物中心項(xiàng)目，都是在準(zhǔn)一線(xiàn)或二三線(xiàn)城市。

最主要的原因是中國(guó)潛力市場(chǎng)有更大發(fā)展空間，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有那么激烈，然后成本也比較低。隨著市場(chǎng)的成熟發(fā)展，我們也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)大。

觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)市場(chǎng)拓展相對(duì)謹(jǐn)慎，后續(xù)拓新數(shù)量、投資額是否會(huì)有所加碼？

陳森原：三年前董事會(huì)很認(rèn)真地討論了SM中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)和未來(lái)的愿景，總結(jié)了在中國(guó)的發(fā)展之后，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)可以把在福建省的所有購(gòu)物中心做得更強(qiáng)大一點(diǎn)，練好了內(nèi)力之后，更好輸出在其他城市。

我們強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)，同步考慮再外擴(kuò)，尋找周邊城市的機(jī)會(huì)。

我們?cè)趶B門(mén)島內(nèi)的項(xiàng)目開(kāi)了三期，做得還是很成功的，目前達(dá)到了80%的出租率，明年四期項(xiàng)目的三棟寫(xiě)字樓部分也會(huì)開(kāi)幕。一期到四期項(xiàng)目有辦公大樓，也有酒店，所以我們不只是購(gòu)物中心生意，有其他機(jī)會(huì)的話(huà)會(huì)深入探索。

SM集團(tuán)在中國(guó)的投資其實(shí)是穩(wěn)步、有節(jié)奏、有策略、有戰(zhàn)術(shù)的，可能沒(méi)有很大的聲響和動(dòng)作，但是從項(xiàng)目開(kāi)業(yè)節(jié)奏來(lái)看，我們是持續(xù)輸出的。

以前是相對(duì)慢慢擴(kuò)展，等到真正把握整個(gè)市場(chǎng)時(shí)，速度就會(huì)快一點(diǎn)。去年SM廈門(mén)三期開(kāi)業(yè)，今年揚(yáng)州項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，明年廈門(mén)四期的三棟寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，2025年、2026年每年也會(huì)擇機(jī)落地商業(yè)項(xiàng)目。

我們以前在菲律賓也是一樣的，第一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)的時(shí)候是1985年，第二個(gè)購(gòu)物中心是1990年，時(shí)隔5年才開(kāi)第二家，然后第三家也是過(guò)了2-3年才開(kāi)，但現(xiàn)在一年就開(kāi)了五六個(gè)購(gòu)物中心。

觀點(diǎn)新媒體：不久前您才結(jié)束了成都的行程？對(duì)于該地商業(yè)項(xiàng)目有何感受？SM集團(tuán)是否有可以借鑒學(xué)習(xí)的地方？

陳森原：成都已經(jīng)把新消費(fèi)商業(yè)拉到另外一個(gè)level，我們感受到了城市的活力，以及潮流商業(yè)、策展型商業(yè)確實(shí)讓人印象非常深刻。

我們抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度去看所有商業(yè)，凡事有兩面性，在學(xué)習(xí)的過(guò)程當(dāng)中也會(huì)發(fā)現(xiàn)，哪一些是可以應(yīng)用到SM集團(tuán)自身，某些優(yōu)點(diǎn)是不是可以復(fù)制，哪一部分學(xué)習(xí)之后能讓我們更快在中國(guó)市場(chǎng)成長(zhǎng)？這就是我們現(xiàn)在思考的問(wèn)題。

其次，從顧客角度來(lái)看，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)個(gè)性化張揚(yáng)，不受太多世俗的限定和拘束，非常注重體驗(yàn)、喜歡沉浸式的購(gòu)物感受、體驗(yàn)式的互動(dòng)，沉浸式的觀展，這些對(duì)我們都是很好的啟發(fā)，得以重新審視我們的商業(yè)。

不只是中國(guó)市場(chǎng)，也包括菲律賓總部的商業(yè)，我們都應(yīng)該要進(jìn)化學(xué)習(xí)。

觀點(diǎn)新媒體：三年疫情后，餐飲、零售、旅游等最先復(fù)蘇，消費(fèi)回暖也呈現(xiàn)一些結(jié)構(gòu)性差異，您認(rèn)為行業(yè)與企業(yè)破局的關(guān)鍵在哪里？

陳森原：Always put your ears on the ground，了解你的顧客，了解顧客的需求。

因?yàn)槊總€(gè)人的需求不一樣，我們和顧客之間是深度聯(lián)結(jié)的，是有密切互動(dòng)的。顧客的需求發(fā)生變化，我們馬上調(diào)整自己，甚至有時(shí)候還得預(yù)測(cè)他們的需求變化、消費(fèi)行為將發(fā)生在哪個(gè)賽道上面。

消費(fèi)者的喜好在每一個(gè)年代都是不一樣的，只是說(shuō)在疫情下變化更快，我們的速度需要更快，效率需要更高，才能夠保證項(xiàng)目呈現(xiàn)的是消費(fèi)群體所需要的。

從去年到今年上半年，中國(guó)市場(chǎng)因?yàn)橐咔樵蚍浅Ｐ量?。我?duì)今年中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展抱有很大期望，現(xiàn)在中國(guó)項(xiàng)目出租率穩(wěn)步上升，基本上平均拉到80%以上。

觀點(diǎn)新媒體：此次開(kāi)業(yè)的揚(yáng)州項(xiàng)目，針對(duì)揚(yáng)州消費(fèi)者需求做了哪些提前的準(zhǔn)備？

陳森原：我們每次做一個(gè)項(xiàng)目，一定會(huì)先做市場(chǎng)調(diào)研，了解周邊社區(qū)人群的喜好。此外，首店具有影響力，年輕人更喜歡這類(lèi)體驗(yàn)。

購(gòu)物中心現(xiàn)在更多的是一種社交場(chǎng)合，揚(yáng)州項(xiàng)目才開(kāi)業(yè)，之后項(xiàng)目肯定會(huì)增加更多內(nèi)容，我們也會(huì)按照策略、按照顧客需求，增加項(xiàng)目的可逛性。

開(kāi)業(yè)之后，我們希望能帶領(lǐng)更多的人對(duì)揚(yáng)州市場(chǎng)更有信心，會(huì)有更多品牌引入。相信會(huì)帶更多的人來(lái)到東區(qū)市場(chǎng)，改變市場(chǎng)的基調(diào)。

此前2009年我們進(jìn)入了廈門(mén)，那時(shí)候廈門(mén)還是二線(xiàn)城市，我們引入了ZARA，當(dāng)時(shí)這個(gè)品牌在北上廣都沒(méi)開(kāi)兩三家，我們就拿下了福建省首店；后續(xù)幾年還拿下了APPLE STORE東南區(qū)首店。

我們很堅(jiān)定，知道自己的路會(huì)走到哪里。揚(yáng)州歷史悠久，但不代表沒(méi)有熱情，只是還沒(méi)有找到點(diǎn)燃的火星而已，總要有個(gè)吹笛人點(diǎn)燃市場(chǎng)。

看見(jiàn)未來(lái) | 未來(lái)是確定的，是看得見(jiàn)的！