觀點指數(shù) 2022年，在宏觀經濟和地產開發(fā)等不利因素的疊加下，物業(yè)服務企業(yè)仍然保持了基本面的穩(wěn)健，以輕資產、低杠桿的模式穩(wěn)步運營，充分證實了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對關聯(lián)方的依賴，獨立性正穩(wěn)步提升，行業(yè)自身也在不斷探索新的發(fā)展路徑和增長點，服務的深度和廣度都在躍飛。

行業(yè)歷經風雨。在增長放緩、問題變多的同時，企業(yè)在資本市場的估值水平也不斷下降。不過，這一切正在轉變，物業(yè)服務企業(yè)展現(xiàn)出了極強的經營韌性，行業(yè)強抗周期性正在凸顯。

觀點指數(shù)研究院在2023觀點物業(yè)大會上發(fā)布《卓越指數(shù) • 2023物業(yè)服務年度卓越表現(xiàn)報告》，聚焦探討物業(yè)服務行業(yè)的經營發(fā)展、多元開拓、資本對接以及經驗和趨勢。

以下為《2023 物業(yè)服務企業(yè)卓越表現(xiàn)報告》及研究成果，更多請點擊2023觀點物業(yè)卓越指數(shù) - 觀點網 (guandian.cn)閱讀。

物業(yè)服務行業(yè)已行至發(fā)展的關鍵十字路口。

在過去的一年，地產負面影響逐漸顯現(xiàn)，行業(yè)增量空間收窄，城市服務等非傳統(tǒng)賽道開始受到越來越多的關注，物業(yè)服務行業(yè)正從各個角度尋覓新機。

社區(qū)增值服務開始向更細致，更專業(yè)的方向前進，持續(xù)發(fā)揮著物企在“最后一公里”的優(yōu)勢，與此同時，非業(yè)主增值服務逐漸退回二線，營收占比大幅縮減。

2022上半年，物企增收不增利的現(xiàn)象普遍，除了利潤率降低及增值服務縮水外，最核心的原因是地產行業(yè)及宏觀環(huán)境波動引起的大額減值準備，而物企逐漸高企的應收款也同樣值得關注，回款仍是企業(yè)關注的重中之重。

收并購市場方面，仍維持著一定的熱度，全年大宗收購交易頻發(fā)，以華潤萬象生活為代表的國資物企成為了新的并購主角，借助收并購繼續(xù)實現(xiàn)著橫向規(guī)模擴張和縱向經營的內容深入。

資本市場方面，全年共6家物管企業(yè)登陸港交所，其中包括龍頭物企萬物云，而物管+商管融合的龍湖物業(yè)服務集團也仍在持續(xù)推進上市進程，資本市場的基本格局已現(xiàn)。

二級市場方面，雖然全年整體仍呈下行趨勢，但隨著政策變動和環(huán)境回暖，估值修復可期。

業(yè)務運營

增長空間廣闊，非傳統(tǒng)賽道持續(xù)擴充

2022年，地產行業(yè)歷經寒冬，物業(yè)服務行業(yè)自身也面臨新房交付乏力，行業(yè)整體管理面積增量市場收窄的困境，非住領域拓展成了物管企業(yè)的重點，產業(yè)園、公建、商寫、各類場館，城市空間，都構成了物企服務企業(yè)管理生態(tài)的重要部分。

管理規(guī)模方面，上半年樣本物管企業(yè)在管面積同比增速由2021年46.3%下降至29.9%，有明顯放緩。其中華潤萬象生活的面積增速較為突出，截止2022年6月30日已達到2.6億平方米，同比增速92.4%，這主要是過去一年大舉收并購的成果，其他主流物企的面積增長則普遍有所降速。

不過，物業(yè)管理合約穩(wěn)定性高，遠超其他服務業(yè)，運營以資源和品牌為本，理論上經營基本面受投資及地產開發(fā)影響輕微，盈利模型足夠穩(wěn)健。目前，物業(yè)管理行業(yè)集中度也尚低，仍是高度分散狀態(tài)，市場數(shù)據顯示單公司最大市場占有率不超過3%，頭部物管企業(yè)仍有較大的發(fā)展空間，而非傳統(tǒng)賽道也將迎來物企的更多參與。

例如城市服務方面，2022年物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展得如火如荼，入局者眾多，廣度與深度同步推進。城市服務即企業(yè)承接政府綜合性需求，對整個城市公共空間進行統(tǒng)籌、運營和管理的過程，具體業(yè)務內容則可能包括城市綠化環(huán)衛(wèi)、市政后勤、水利管理、公共資產運營等，與物企本身業(yè)務的契合度較高。

城市服務的甲方多為地方政府，近年來城市治理精細化需求的提升和市政后勤市場化改革的推進，打開并拓寬了城市服務這一市場，物企城市服務賽道的興起正是企業(yè)主動拓展服務邊界，引入市場化力量并同時匹配政府需求的結果。

城市服務不僅承擔著日常城市治理的職能，疫情等特殊情況下還需配合政府的緊急調度，這使得政府在招標過程中較為看重企業(yè)的背景和能力，大型國央企背景的物業(yè)企業(yè)在這方面具備天然優(yōu)勢。

目前，在城市服務領域發(fā)展較為突出的物企主要包括碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)等自身規(guī)模較為大型的物管企業(yè)，經驗相對較為缺乏的物企通常通過收并購等手段從環(huán)衛(wèi)業(yè)務開始進行城市服務的入局。

此外，物管與商業(yè)運營的綁定愈發(fā)緊密，商業(yè)運營實質是業(yè)務門檻很高的獨立行業(yè)，通常不被認為是傳統(tǒng)物管賽道，具體業(yè)務模式也和物業(yè)管理區(qū)別較大，主要包含購物中心的開業(yè)前定位、咨詢、招租、營銷推廣、租戶管理以及各類增值服務等，同時也具備一定的捕獲商場產生現(xiàn)金流的能力，盈利空間廣闊。

2022年，龍湖綁定物管+商管共同赴港遞表上市，內地商業(yè)運營企業(yè)通常更注重資產產生的運營現(xiàn)金流而非資產自身估值，注重現(xiàn)金流的輕資產運營模式正好也與傳統(tǒng)物管業(yè)務具備高親和度。

目前，將傳統(tǒng)物業(yè)管理和商業(yè)運營共同捆綁上市的企業(yè)眾多，華潤萬象生活、龍湖物業(yè)服務集團、寶龍商業(yè)、中駿商管為其中的代表。

社區(qū)增值服務增速收窄，專業(yè)化成必然趨勢

物業(yè)企業(yè)天然存在改善盈利結構的動機，但由于舊盤物業(yè)管理費提升困難，作為勞動密集型的行業(yè)，人力成本又存在剛性上升壓力，樓盤老化也會帶來逐年升高的維護成本。

因此，大部分物企都面臨利潤空間被壓縮的困境，而社區(qū)增值服務由于毛利率較高（觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本物企，社區(qū)增值服務毛利率均值為48.97%），可開展業(yè)務線眾多，成為物企改善整體利潤率并實現(xiàn)反哺基礎服務的有力途徑。

具體到業(yè)務層面，社區(qū)之中細分賽道眾多，社區(qū)場景中可以嫁接眾多高頻服務，有利于物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)主需求入手，并持續(xù)發(fā)揮“最后一公里”的優(yōu)勢。

過去幾年，物業(yè)服務行業(yè)嘗試了多種多樣的服務類型，然而目前孵化成果并不顯著，且遇到了明顯瓶頸。

以2022H1數(shù)據來看，物企社區(qū)增值服務收入在絕對規(guī)模上仍呈上升趨勢，但增速顯著收窄，占總收入的比重也打破了過去數(shù)年穩(wěn)步提升的趨勢，開始下滑。這其中可能包括美居、租售經紀業(yè)務受地產行業(yè)沖擊，到家、裝修受疫情等宏觀因素影響，但整體仍能反映出目前物業(yè)企業(yè)社區(qū)增值服務的發(fā)展并不盡如人意。

以養(yǎng)老服務為例，地產行業(yè)養(yǎng)老業(yè)務大部分由地產下屬的單獨企業(yè)進行，將養(yǎng)老業(yè)務并入物管企業(yè)者較少，目前物管企業(yè)開展養(yǎng)老業(yè)務已有一定進展，部分偏公益性質，實際產生效益的并不多，今后更為現(xiàn)實的服務模式可能是與傳統(tǒng)養(yǎng)老機構合作，在社區(qū)進行業(yè)務推廣。

2023年3月，兩會工作報告中提到要“發(fā)展社區(qū)和居家養(yǎng)老服務，在稅費、用房、水電氣價格等方面給予政策支持，推進醫(yī)養(yǎng)結合。”物業(yè)企業(yè)的業(yè)務場景與住戶最近，在開展社區(qū)和居家養(yǎng)老方面有天然優(yōu)勢，雖然目前物企在該領域的進展還較為緩慢，但隨著未來整體人口結構的逐漸變化，物企養(yǎng)老業(yè)務將被賦予更多的發(fā)展機會。

社區(qū)零售是較多物企均在開展的一個社區(qū)生活服務品類，主要以資源整合和平臺化的方式進行，既可以通過線上也可以通過線下渠道。目前主流物企開展社區(qū)零售的優(yōu)勢在于便民及差異化，與互聯(lián)網電商相比，核心競爭力在于更近的客戶距離，以及為消費者提供的上門配送等便捷化服務；零售品類別則一般專注于高頻生鮮食品、年貨、月餅等時節(jié)性較強、傳統(tǒng)電商市場覆蓋率相對較小的消費品上。

由于在供應鏈、品牌和消費者消費習慣方面均不占優(yōu)勢（互聯(lián)網電商的發(fā)展實際也已相當發(fā)達），物企若想在此領域與互聯(lián)網企業(yè)競爭，仍存在較大難度。

地產、物業(yè)、家裝三者本身存在較強的關聯(lián)度，新房交付后的首個業(yè)務場景通常就是美居服務，物業(yè)公司開展美居業(yè)務的優(yōu)勢主要在于獲客引流成本較低，能較早接觸到有相關需求的客戶，以及通過集中采購顯著降低成本及產品價格，具體模式上物企則大部分時候都扮演中間商的角色，以輕資產代理為主。

相對更為廣泛的社區(qū)增值服務方向可能是資產管理服務，即聚焦在不動產本身的租售或經紀業(yè)務，雖然該類業(yè)務頻次較低，但業(yè)務門檻也相對低，單筆成交收益高，不需要過高的推廣和銷售成本，今后可能會有更多的發(fā)展機會。

值得一提的是，2022年11月，碧桂園服務以2.33億港元的代價收購了老牌中介代理企業(yè)合富輝煌21.47%的股份，這可能是碧桂園服務在資產管理業(yè)務進一步發(fā)力的準備。

實際上，物企開展社區(qū)增值服務的類型和方向并不統(tǒng)一，各家依據自身的稟賦和集團資源，都有不同的專注方向。

隨著資本的冷靜和物業(yè)風口的平息，經過物業(yè)企業(yè)持續(xù)數(shù)年的探索，觀點指數(shù)預計今后社區(qū)增值服務的投資和實際業(yè)務開展方向，將向更為專業(yè)而非廣泛化的方向發(fā)展。

非業(yè)主增值服務收縮持續(xù)

非業(yè)主增值服務一直是物管企業(yè)營業(yè)收入的重要組成部分，過往不少初上市的小型物管企業(yè)該類業(yè)務收入占比甚至過半。

非業(yè)主增值服務多發(fā)生在交付前后，主要包含協(xié)銷服務、咨詢服務和工程服務等，和多樣化程度較高的社區(qū)增值服務相比，非業(yè)主增值服務業(yè)務門檻較低、同質化程度也高，能力要求相對較高的主要是工程服務，包含設備一體化運營和各類硬件設備的安裝改造等。值得注意的是，工程服務有時會延續(xù)到交付之后，因此在一定程度上提供了一定量的售后維修服務。

非業(yè)主增值服務多為關聯(lián)交易，與地產開發(fā)行業(yè)以及關聯(lián)房企交付情況密切相關，非業(yè)主增值服務在物企營收中占比較高，主要說明母公司為物企發(fā)展提供了有力支持。但若房企自身流動性收緊，支付能力下降，物業(yè)企業(yè)的非業(yè)主增值服務也會相應收縮，或已完成業(yè)務的款項無法按時回收。

2022年H1，非業(yè)主增值服務毛利率以及占營收的比重都出現(xiàn)了顯著下降，樣本企業(yè)平均營收占比由18.8%降低至了13.4%，部分物業(yè)企業(yè)該板塊甚至出現(xiàn)了絕對規(guī)模上的縮水。

雖然非業(yè)主增值服務常被詬病是關聯(lián)方進行利益輸送的通道，但該項業(yè)務確實能給予物企相當大的業(yè)務支撐，且開發(fā)商客觀存在該方面業(yè)務的需求。

目前，非業(yè)主增值服務營收占比較高的主要包括雅生活服務、金茂服務以及濱江服務等，隨著未來物企獨立性的逐漸增強，觀點指數(shù)預計非業(yè)主增值服務還會進一步縮水。

財務管理

增收不增利現(xiàn)象普遍，減值準備為主因

2022上半年，上市物企營收前30企業(yè)的平均營收增長率為21.1%，與2021年同期的49%相比有明顯縮水。

物管行業(yè)所謂強抗周期性通常指基礎物管服務，社區(qū)與非業(yè)主增值服務通常受宏觀經濟與上游地產行業(yè)影響較大。

本輪因宏觀環(huán)境導致的營收增幅大幅縮水，主要是反映在增值服務方面。

2022年上半年，超一半物企的非業(yè)主增值服務營收出現(xiàn)下滑，各板塊收入比重也發(fā)生了明顯變化，其中物業(yè)服務企業(yè)基礎物管在本輪周期中表現(xiàn)穩(wěn)固，占收入的比重也明顯上升，這將為物企之后的增長和業(yè)績筑造更為堅實的底部。

利潤方面，物企受環(huán)境和周期波動的影響則更為明顯，樣本上市物企平均凈利潤不增反減，平均跌幅達7.9%，增收不增利的現(xiàn)象突出。30家主流樣本物業(yè)企業(yè)中僅9家利潤增幅超過20%，且其中絕大多數(shù)為國資物企，共12家出現(xiàn)利潤縮水，而融創(chuàng)服務甚至產生了數(shù)億元虧損，整體表現(xiàn)和過去數(shù)年的高歌猛進大相徑庭。

原因方面，除了增值服務業(yè)務線有相對比例的縮水，以及利潤率降低對凈利潤造成了部分沖擊外，另一個主要原因是大量物企都于2022上半年進行了大面積的計提資產減值損失，其中又以應收賬款減值為主，既包含第三方欠款又包含關聯(lián)方欠款，也有部分企業(yè)是因持有關聯(lián)方理財產品造成了大額減值損失，這也是宏觀經濟和地產行業(yè)作用于物管行業(yè)的表現(xiàn)之一。

2022年物業(yè)企業(yè)業(yè)績承壓是整個行業(yè)都存在的結構性問題，只是不同類型和業(yè)務方向的企業(yè)承擔壓力不同，這也造成了業(yè)績的分化。非業(yè)主增值、租售、美居等和房地產鏈條息息相關的業(yè)務線受環(huán)境沖擊更大，而社區(qū)增值服務也因各地疫情原因受到影響。

但整體而言，關聯(lián)方明顯仍是物企業(yè)績下行和分化的核心原因。

30家樣本物企中，國資物企凈利潤平均增幅達到30.3%，和樣本整體7.9%的跌幅形成了鮮明對比，民營物企的關聯(lián)方抗風險能力相對更低，受房地產市場周期沖擊和疫情影響更大，進而帶來關聯(lián)方利益輸送和成本共享等問題。

對現(xiàn)金流緊張的房企而言，關聯(lián)物企的賬款支付優(yōu)先度并不高，如若出險更會對后者造成大額的關聯(lián)方應收款減值。

另外，碧桂園服務于3月3日公布了2022年全年業(yè)績預告，預計2022年收入將超過40%的增長，凈利潤預計將下降51%-57%。該下降除了疫情反復造成額外成本外，還有若干收并購公司帶來的商譽及無形資產減值因素，以往并購活動較多物企可能同樣會有無形資產減值進一步侵蝕利潤的風險。

利潤率水平向中間值靠攏，費用管理卓有成效

費用管控方面，2022H1樣本物企平均管理費用率為8.18%，較上年同期的8.80%下降約0.62個百分點；30家樣本物企中有22家的管理費用率都有優(yōu)化，可見上半年部分物企仍處并購整合期的情況下，行政效率優(yōu)化效果顯著，不過其中可能亦有部分規(guī)模效應外溢的原因。

整體利潤率情況則不容樂觀，2022年上半年，上市物企平均毛利率為26%，和上年同期29%相比，下降約3個百分點。

且利潤率出現(xiàn)收窄現(xiàn)象，過往通常國資物企利潤率低而民營物企利潤率高，2022年利潤率變化的一個顯著趨勢是過往毛利率相對較高的物企毛利率都開始大幅走低，而部分以往毛利率較低的國資物企反而保持了利潤率的穩(wěn)定或微升。

行業(yè)整體利潤率水平在向某個中間值靠攏和收斂，這在一定程度上可以理解為上市物業(yè)公司業(yè)務模式的透明度和標準化程度在提高，行業(yè)也正邁向更加成熟的發(fā)展階段。

毛利率下行是物管行業(yè)難以避免的普遍現(xiàn)象，隨著管理住宅小區(qū)樓齡變老以及維修基金的耗盡，老舊項目將給物業(yè)企業(yè)造成額外的成本壓力。與此同時，目前住宅社區(qū)提價難度高且提價流程繁瑣，疊加逐年上漲的剛性人工成本，都給物企的單盤成本模型帶來了巨大壓力。

雖然新交付的住宅樓盤物業(yè)管理費定價相對高而維護成本低，足夠多的新盤交付似乎能夠抵消其他方面的副作用，然而考慮到開發(fā)端環(huán)境，新交付項目的逐年縮水似乎不可避免，未來存量盤外拓的規(guī)模增長質量只會相對更低。

但物管行業(yè)毛利率下行的額外陡峭，顯然還有其他方面原因。

其中之一是2022年全國各地新冠疫情反復為物企帶來了很多額外的防疫成本，但政策補貼和往年相比則不夠充足。另外還有部分物企處于新業(yè)務孵化期，第三方項目占比提升導致了整體盈利能力的下降。

除此之外，還有一些因環(huán)境變化造成的隱性原因，并實際可能占了相當大的比重。例如，過去幾年物業(yè)企業(yè)是地產開發(fā)商上市融資的利器，開發(fā)商在物企IPO階段或上市后出于市值管理的需求，可能會在部分業(yè)務的成本和收入分配上做出更多讓步，以堆高物業(yè)服務企業(yè)業(yè)績，例如對工程維修等涉及雙方共同協(xié)作的業(yè)務方面重新進行權責分配。

若要對毛利率進行改善，物業(yè)企業(yè)可以努力的方向眾多。其中一個是開拓高利潤率的業(yè)務或項目，比如進行社區(qū)增值服務的進一步開發(fā)和推廣、進行高毛利率業(yè)態(tài)例如購物中心和寫字樓物業(yè)管理項目的拓展；另外，還可以通過數(shù)字化和智能化手段提升行政、服務和管理效率，達成降本增效等。

應收款高企，現(xiàn)金流亟待改善

利潤表之外，2022年物業(yè)企業(yè)資產負債表中的應收款科目同樣值得關注。

截至2022H1，30家樣本物企應收賬款合計達到535.6億元，同比增長65.5%，遠超過物業(yè)企業(yè)同期營業(yè)收入21.1%的增長率，應收款占營業(yè)收入平均比重由53.8%上升至70.4%。

應收款高企對物業(yè)服務而言，是一個正在面臨的嚴峻問題。

從經營現(xiàn)金流方面看，大多數(shù)上市物企都無法實現(xiàn)經營現(xiàn)金流凈額對凈利潤的覆蓋，僅濱江服務、越秀服務等少數(shù)物企表現(xiàn)尚可，經營凈現(xiàn)對凈利潤覆蓋率分別達到了2.4倍、1.8倍，大量物企甚至出現(xiàn)上半年經營現(xiàn)金流為負的狀況。

回款明顯變慢也是上市物企2022年的普遍現(xiàn)象，樣本物企應收賬款周轉率均值由7.0次下降至了2.5次?？偨Y而言，2022年以來物企應收款高企以及經營現(xiàn)金流難以覆蓋凈利潤的原因主要有以下幾點：

一是宏觀及疫情因素影響大小業(yè)主繳費，不過該部分對整體的影響較為輕微。

二是收購企業(yè)可能存在較高的未收繳業(yè)務款項，并表導致了收購方應收賬款堆高，過往收購較多企業(yè)可能會因此導致應收款的不正常上升。

三是物業(yè)公司地產關聯(lián)方融資收緊及去化不暢導致流動性緊張，形成關聯(lián)業(yè)務款項回收困難。另外，關聯(lián)開發(fā)商之外的其他To B業(yè)務回款同樣也會因宏觀因素而受到不良影響。

四是由于地方政府財政壓力大，較多布局G端業(yè)務的物業(yè)企業(yè)賬期或被明顯拉長，其中在能級相對低的城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局過多的物企受影響會更為明顯。

值得注意的是，2022年出現(xiàn)了物企大面積更換核數(shù)師的現(xiàn)象，目前市場也有出現(xiàn)懷疑物企業(yè)績真實性的案例，雖然物管企業(yè)通常沒有有息負債或過多償債壓力，但應收款及現(xiàn)金流的管控仍然至關重要。

資本潮涌

并購熱度漸低，股權減持頻繁

2022年物管行業(yè)并購熱度略有降低，但并未完全降溫，地產下行的同時也為物管行業(yè)提供了大量的優(yōu)良收并購機遇，而收購對象除同行物管企業(yè)外還包含其他多種業(yè)態(tài)。

借此，物管企業(yè)實現(xiàn)了橫向的規(guī)模擴張和縱向的經營內容深入。

2022年，物企主動披露的收并購案例合計涉及金額超100億元，和2021年350億元相比下降明顯，收購對價方面平均市盈率（TTM）為11倍左右，略高于物業(yè)股二級市場估值，但仍維持在2021年物管行業(yè)收并購市場的平均估值水平。

可以認為，這是一級收購市場較為認可的定價水平。

其中，2022年民營房企旗下物企受波及，整體并購策略回歸保守。而以華潤萬象生活為代表的國資物企參與的并購金額大幅增加，成為新的并購主角。華潤萬象生活在2022年接連收購了禹洲物業(yè)、中南服務、祥生物業(yè)等規(guī)模中型的物管企業(yè)。

值得注意的是，這三家被收購的物管企業(yè)還有一個共同特點，即三者都曾做好上市準備并赴港遞表。從買方角度考慮，對已做好上市拆分準備的物企收購會有更少的隱含風險；從賣方角度考慮，關聯(lián)房企對物企處置態(tài)度（從計劃IPO到出售）的改變，也側面說明了房企流動性的緊張。

值得一提的是，上半年還發(fā)生了多起收購終止案例，主要包括融創(chuàng)服務終止收購第一服務、金科服務終止收購佳源服務及托兒所物業(yè)，以及寶龍商業(yè)終止收購關聯(lián)方寫字樓等。

具體原因不一，融創(chuàng)服務終止收購第一服務和金科服務終止收購佳源服務，都是因為雙方在價格上未達成一致，但也有市場消息稱佳源服務收購終止是因為質押給新鴻基財務的股權仍未妥善處置。

寶龍商業(yè)終止收購關聯(lián)方寫字樓則是迫于市場壓力，而金科服務公告對關聯(lián)方托兒所物業(yè)的收購終止是在博裕成為大股東后不久，大概率對物企變相支援地產母公司行為的主動干預。

2022年物管行業(yè)發(fā)展進程受地產捆綁嚴重，但亦出現(xiàn)了大量地產方出售旗下物管企業(yè)部分股份的事件，主要原因仍是為了緩解房企自身的債務危機。

但從物企角度來看，以金科服務及奧園健康為例，并非是對物企股權的完全出售，房企自身仍保留了相當比例的物業(yè)公司股權，物企經營基本面（項目獲取和關聯(lián)業(yè)務）并不會因此受到致命影響。但在股權層面，與房企關聯(lián)性降低和逐漸脫鉤，反而使物企在保留獲取集團資源能力的同時，增強了獨立性和財務安全性。

未來，不少物業(yè)企業(yè)賬面現(xiàn)金依然充裕。截止到2022H1，賬面現(xiàn)金較多的物企主要包括：華潤萬象生活（128億）、碧桂園服務（88億）、世茂服務（70億）、保利物業(yè)（52億）以及越秀服務（41億）等，足夠對后續(xù)可能的并購機會進行支持。

不過，傾向于出售物業(yè)公司的房企多是因為本身就存在流動性危機，旗下物企可能還會存在關聯(lián)方占款等其他問題，對外收購仍需保持謹慎。

觀點指數(shù)認為，本輪房地產行業(yè)銷售和信用周期調整對物業(yè)服務行業(yè)的結構性調整是深遠的，物管行業(yè)內通過并購整合增加了集中度，獨立性也被進一步提上日程。

物業(yè)IPO尾聲，分拆上市基本完成

2022年，房企分拆物業(yè)上市熱度大幅減緩，據觀點指數(shù)統(tǒng)計，全年共有6家物業(yè)企業(yè)順利IPO（均為港股），總募資資金約12.36億元，數(shù)量和募資額上都是自2019年以來熱度最低的一年。

2022年完成遞表上市的物業(yè)企業(yè)中，最值得關注的主要是萬科旗下萬物云。

萬物云是對標碧桂園服務的物管行業(yè)龍頭，也是行業(yè)內較早進軍城市服務業(yè)務的物企，旗下較為特色的業(yè)務板塊還包括共同打包上市的萬科科技板塊以及吸收戴德梁行大中華區(qū)商寫業(yè)務共同成立的萬物梁行。

不過和碧桂園服務相比，萬物云整體營收規(guī)模和利潤率都要低一些，但仍是僅次于碧桂園服務的物管龍頭。

另外，2023年初，過去曾赴港遞表但并未順利上市的珠江城市服務通過資產置換方式置入了A股的珠江股份（被置出的資產為原地產開發(fā)板塊），實現(xiàn)了借殼登陸A股。

目前銷售前的20房企（根據觀點指數(shù)·2022年度房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)）當中尚未完成分拆物業(yè)上市的，僅剩下龍湖物業(yè)服務集團與金地物業(yè)，行業(yè)整體上市節(jié)奏已基本進入尾聲。

金地物業(yè)目前還未公開披露上市計劃，龍湖物業(yè)服務集團已經歷了多輪遞表，目前招股書為失效狀態(tài)尚未更新。龍湖集團方面表示，龍湖物業(yè)服務集團申請資料仍在持續(xù)更新中，后續(xù)將根據市場情況靈活決策，把控上市節(jié)奏。

目前物管股估值尚低，龍湖物業(yè)服務集團可能是在等待更好的上市時機。

物業(yè)股的稀缺性已大幅降低，目前港股物業(yè)板塊較為擁擠，港股本身流動性也較差，在未進入港股通的情況下，大部分小型物業(yè)股都陷入了估值低且交易量低迷的困境，“僵尸股”現(xiàn)象普遍。

除頭部以及規(guī)模較大的主流物企外，規(guī)模與差異化不足的小型物企對于市場及投資者來說，吸引力已大不如前，對物業(yè)板塊的IPO上市可能已經不是最佳選擇。

二級市場估值反復，地產屬性仍然強烈

物業(yè)服務行業(yè)因具備較強的抗周期能力，過往曾備受資本青睞，和資本市場的對接也為物業(yè)企業(yè)帶來了融資、人才吸引等各方面的有力支撐。但自地產危機蔓延以來，物業(yè)股在資本市場的估值一落千丈，長期處于泥沙俱下的狀態(tài)。

2022年全年，恒生物業(yè)服務及管理指數(shù)（HSPSM）全年跌幅高達38.43%，跑輸港股大盤恒生指數(shù)（HSI）23個百分點。

板塊平均市盈率（TTM）由年初的16.0倍進一步跌至9.7倍，市值前10物企全年平均跌幅達到18.8%。不過，國資物企由于關聯(lián)方財務穩(wěn)健性相對較高，表現(xiàn)要明顯強于民營物企，但整體也仍呈下行趨勢。

2022年末，房地產行業(yè)連續(xù)迎來多個政策利好，多“箭”連發(fā)，隨著政策的松動和回暖，物管板塊也和地產板塊一同經歷了一波強勢回暖和反彈。但當前物業(yè)企業(yè)估值還是明顯偏低，不少企業(yè)甚至仍處于破凈甚至破現(xiàn)的狀態(tài)，

物業(yè)服務行業(yè)本質為高頻輕資產服務業(yè)，目前市場對物業(yè)股的看法和估值標準仍主要錨定在地產下屬屬性，2022年內被披露的多起地產方違規(guī)挪用物企存款進行質押貸款事件，更進一步打擊了投資人信心。

觀點指數(shù)預計，物管企業(yè)整體估值進一步回暖還需要等待地產行業(yè)的逐漸出清，而估值回歸企業(yè)運營本質則需要在股權與運營上和地產方進一步解綁后，才可能完成。