觀點(diǎn)指數(shù) 2022年，在宏觀經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)開發(fā)等不利因素的疊加下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然保持了基本面的穩(wěn)健，以輕資產(chǎn)、低杠桿的模式穩(wěn)步運(yùn)營，充分證實(shí)了其具備穿越周期的能力。目前，物企正逐步減少對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴，獨(dú)立性正穩(wěn)步提升，行業(yè)自身也在不斷探索新的發(fā)展路徑和增長點(diǎn)，服務(wù)的深度和廣度都在躍飛。

行業(yè)歷經(jīng)風(fēng)雨。在增長放緩、問題變多的同時(shí)，企業(yè)在資本市場的估值水平也不斷下降。不過，這一切正在轉(zhuǎn)變，物業(yè)服務(wù)企業(yè)展現(xiàn)出了極強(qiáng)的經(jīng)營韌性，行業(yè)強(qiáng)抗周期性正在凸顯。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院在2023觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上發(fā)布《卓越指數(shù) • 2023物業(yè)服務(wù)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，聚焦探討物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展、多元開拓、資本對(duì)接以及經(jīng)驗(yàn)和趨勢。

以下為《2023 物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)卓越財(cái)務(wù)表現(xiàn)報(bào)告》及研究成果，更多請(qǐng)點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)物業(yè)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)閱讀。

在資本的助推下，過去數(shù)年眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)從房地產(chǎn)集團(tuán)中獨(dú)立并上市，行業(yè)也逐漸從單純的地產(chǎn)附屬慢慢向自主運(yùn)營，獨(dú)立發(fā)展的方向進(jìn)化。在交易所單獨(dú)上市，也讓外界有了通過報(bào)表更細(xì)致觀察物業(yè)服務(wù)行業(yè)和企業(yè)的窗口。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營模式天然具備輕資產(chǎn)和穩(wěn)定現(xiàn)金流流入的特質(zhì)，且通常有息負(fù)債少，財(cái)務(wù)壓力相對(duì)小且資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)安全，在財(cái)務(wù)領(lǐng)域和地產(chǎn)等重資產(chǎn)行業(yè)相比，具備相當(dāng)高的安全性和穩(wěn)定性。

觀點(diǎn)指數(shù)從上市物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表出發(fā)，通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表以及現(xiàn)金流量表的深入分析，并聯(lián)系物業(yè)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營業(yè)務(wù)，從經(jīng)營者、投資者等各種不同視角，建立專業(yè)研究體系，綜合評(píng)估上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力、成長性以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并最終發(fā)布“2023物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)卓越財(cái)務(wù)表現(xiàn)”研究成果，旨在盤點(diǎn)和表彰過去一年在財(cái)務(wù)方面表現(xiàn)卓越的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

從研究成果名單來看，碧桂園服務(wù)收獲狀元，華潤萬象生活、雅生活集團(tuán)逆盡顯財(cái)務(wù)亮色。

碧桂園服務(wù)急流勇退，取舍有度，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行及時(shí)處理，雖然對(duì)當(dāng)期凈利造成一定負(fù)面影響，但資產(chǎn)健康度大幅提高，整體收入仍然錄得大幅上漲。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前仍處快速發(fā)展期，外拓活動(dòng)密集，企業(yè)的成長能力至關(guān)重要。觀點(diǎn)指數(shù)選取了過去數(shù)年的年凈利潤增長率（CAGR）以及營收、資產(chǎn)增長率等指標(biāo)來綜合考察物業(yè)企業(yè)的成長能力，去年物企凈利整體下行明顯，因外部環(huán)境影響計(jì)提壞賬為主要原因，但這也有利于提高企業(yè)資產(chǎn)健康度。在凈利、營收及增長率等方面，華潤萬象生活以及寶龍商業(yè)等物企表現(xiàn)較為突出。

物業(yè)本質(zhì)是服務(wù)業(yè)，收入端主要是物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)收費(fèi)，而成本端則以人力成本為主。除了收入端打開更多盈利通道外，成本管控也至關(guān)重要。觀點(diǎn)指數(shù)選取了凈資產(chǎn)收益率、銷售毛利率等指標(biāo)，綜合分析物業(yè)企業(yè)的盈利能力。在利潤率方面，由于基礎(chǔ)物管服務(wù)通常毛利率較低，因此增值服務(wù)占比較高、管理有較多商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目或進(jìn)行購物中心運(yùn)營業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)優(yōu)勢明顯，寶龍商業(yè)、濱江服務(wù)以及越秀服務(wù)等為其中的典型代表。

另外，通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、應(yīng)收賬款和企業(yè)現(xiàn)金流狀況的分析，觀點(diǎn)指數(shù)亦考察企業(yè)的經(jīng)營可持續(xù)性、現(xiàn)金流健康度以及回款的能力。去年行業(yè)整體受宏觀環(huán)境沖擊較為嚴(yán)重，雖然物業(yè)服務(wù)行業(yè)有息負(fù)債并未明顯增加，整體資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)也仍然健康，但現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)顯著放緩，應(yīng)收款普遍高企。不過，在此環(huán)境下，仍有部分物企取得了卓越表現(xiàn)，例如保利物業(yè)為代表的國資物企表現(xiàn)要相對(duì)好于整體民營物企。

過去一年，由于受地產(chǎn)行業(yè)波及，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全性受到了巨大挑戰(zhàn)；不過，從物企披露的2022年業(yè)績可以看出，大部分物企都有對(duì)相對(duì)劣質(zhì)的業(yè)務(wù)或項(xiàng)目進(jìn)行退出，或?qū)?yīng)收款和商譽(yù)進(jìn)行了大比例的計(jì)提，這是在對(duì)過去的不良業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行大面積清洗，在將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步剝離之后，物企今后的財(cái)務(wù)狀況會(huì)愈加穩(wěn)健。