觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對(duì)未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對(duì)許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長的各駕馬車又會(huì)在重啟過程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告》及研究成果，更多請(qǐng)點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

萬科厚積薄發(fā)，碧桂園、保利穩(wěn)居前三

評(píng)估房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)時(shí)，觀點(diǎn)指數(shù)以權(quán)益銷售、權(quán)益總貨值等運(yùn)營指標(biāo)為基礎(chǔ)，通過專業(yè)研究體系，客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力以及未來發(fā)展?jié)摿Φ炔煌S度的表現(xiàn)。

萬科把握行業(yè)出清期的機(jī)會(huì)，加入深圳白石洲舊改項(xiàng)目，成功拓展了上海靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊項(xiàng)目，后者作為萬科"回歸"上海的標(biāo)志，將有助于其提升土儲(chǔ)質(zhì)量。

企業(yè)運(yùn)營方面，萬科在A股和H股分別進(jìn)行股權(quán)融資，完成后將合計(jì)獲得約184億元人民幣的資金，同時(shí)，通過股權(quán)融資置換部分境外債務(wù)性融資，將有效降低萬科的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

2022年，碧桂園全年錄得權(quán)益銷售金額3475億元，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。困難之下仍保持經(jīng)營韌性，中報(bào)顯示，碧桂園上半年權(quán)益銷售回款率達(dá)到92%，為維持日常經(jīng)營以及給項(xiàng)目交付提供穩(wěn)定的資金支撐，并逐步實(shí)現(xiàn)降負(fù)債、降杠桿，展現(xiàn)出較大的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

此外，碧桂園布局地產(chǎn)開發(fā)、智慧建造、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、智慧餐飲等多元業(yè)務(wù)。

其旗下的博智林公司擁有全周期多類型建筑機(jī)器人，截至2023年1月，已有33款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，業(yè)務(wù)覆蓋超過28個(gè)省份（自治區(qū)、直轄市），服務(wù)超過600個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)交付超1700臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工面積超千萬平方米。

保利發(fā)展2022年權(quán)益拿地建面為736.4萬平方米，居行業(yè)首位，為后續(xù)發(fā)展提供充足的土地資源；在38個(gè)核心城市的貨值儲(chǔ)備始終保持在75%以上，保障了優(yōu)質(zhì)的資源儲(chǔ)備。

越秀、華發(fā)等房企新增土儲(chǔ)項(xiàng)目集中在熱門城市和核心區(qū)域，變現(xiàn)能力和保值能力強(qiáng)，具備抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的屬性。

此外，龍湖、濱江等部分民營房企表現(xiàn)穩(wěn)健，一方面維持拿地節(jié)奏，保證未來發(fā)展；另一方面，獲多家銀行授信額度支持，資金運(yùn)轉(zhuǎn)相對(duì)順暢，適應(yīng)行業(yè)變化的能力加強(qiáng)。

市場承壓，誰能維持銷售韌性？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售金額13.3萬億元，同比下降28.3%；2022年12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.35，繼續(xù)走低。

從單月銷售來看，2022年各個(gè)月份的商品房銷售金額均低于2020年及2021年水平，除2、3月銷售高于2020年水平外，主要原因是2020年一季度疫情發(fā)生之初，銷售受到很大程度的抑制。

整體來看，2022年房地產(chǎn)銷售增長乏力，市場承受較大壓力。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率處于中等水平，但部分城市城鎮(zhèn)化率已超90%，住房需求的增量發(fā)展空間下降，疊加行業(yè)轉(zhuǎn)型期發(fā)展商存續(xù)的不確定性以及房貸利率的波動(dòng)，持觀望態(tài)度的人群較多。

前100房企銷售受市場下行趨勢的影響更加明顯。

2022年，前100房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額5.02萬億元，同比減少41%；另外，部分企業(yè)計(jì)劃轉(zhuǎn)型或降低負(fù)債，令銷售出現(xiàn)一定程度下降，前100房企市場占有率從2021年的53.2%下降至2022年的44.7%。

觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算房企2022年權(quán)益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對(duì)銷售韌性。

具體來看，前100房企2022年權(quán)益銷售同比普遍下滑，少數(shù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了銷售增長，最高增長率為44.6%，最大降幅為83.1%，同比增速中位數(shù)為-45.2%。

其中，越秀地產(chǎn)、仁恒置地兩家腰部房企憑借項(xiàng)目布局的優(yōu)越性與品牌的高溢價(jià)能力，實(shí)現(xiàn)銷售增長，增長率分別為10.4%、4.3%；建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份等房企也通過前期的積極拓儲(chǔ)和高效運(yùn)轉(zhuǎn)，保持著銷售的相對(duì)穩(wěn)定。

銷售韌性的另一個(gè)觀察視角是均價(jià)，若住宅銷售遭遇明顯下行壓力，房企傾向于降價(jià)促銷以更快回籠資金。

因此，觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算2022年與往年的銷售均價(jià)變化幅度，將其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標(biāo)之一。

銷售韌性越高，去化壓力越小，價(jià)格也會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)。在銷售持續(xù)下行的情況下，觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)銷售價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺的房企給予更高評(píng)價(jià)。

數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，90家樣本房企2022年全年銷售均價(jià)較2021年變化幅度處在-49.7%至51.3%區(qū)間，中位數(shù)為-3.6%。

對(duì)比2021年，36家樣本房企2022年的銷售均價(jià)依然實(shí)現(xiàn)了一定程度的上升。

值得注意的是，華潤置地、金茂、華發(fā)、仁恒等房企2022年銷售均價(jià)較2021年上漲超雙位數(shù)，展現(xiàn)出更強(qiáng)的銷售定力和韌性。

去化降速，房企如何布局未來？

未來銷售規(guī)?？剂可?，觀點(diǎn)指數(shù)以權(quán)益土地儲(chǔ)備作為主要觀察指標(biāo)，通過計(jì)算權(quán)益土地儲(chǔ)備與權(quán)益銷售面積的比值，得到去化周期，以此來評(píng)估不拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的極端假設(shè)下，房企當(dāng)前土儲(chǔ)貨值可以支撐權(quán)益銷售規(guī)模的時(shí)間長度，以此判斷發(fā)展的基礎(chǔ)是否扎實(shí)。

權(quán)益土地儲(chǔ)備越多，去化周期也將越長。適當(dāng)?shù)娜セ芷诩瓤梢跃S持企業(yè)的正常經(jīng)營，又不會(huì)占用太多資金和資源，從而導(dǎo)致效率低下。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，前100房企權(quán)益土地儲(chǔ)備為18.57億平方米，平均去化周期為5.7年。其中，前10房企權(quán)益土地儲(chǔ)備受拿地力度減弱影響有所下降，去化周期為4.5年，低于前100房企的平均水平；前31-50房企以及前71-100房企權(quán)益土地儲(chǔ)備相對(duì)較多，未來去化周期分別達(dá)到7.5和8年，在銷售下行的情況下，去化存在一定壓力。

從個(gè)體表現(xiàn)來看，房企權(quán)益土地儲(chǔ)備分化明顯。

保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)等房企在2022年亦積極拿地，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示，上述企業(yè)2022年拿地銷售比分別為35%和47%，土地拓展力度較大，未來一段時(shí)間有豐富的土地資源可供使用。

少數(shù)房企權(quán)益土儲(chǔ)去化周期不足1年，或面臨業(yè)務(wù)萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)緊密跟蹤近期住宅銷售情況以及樓市價(jià)格走勢，以此來界定重點(diǎn)城市，并根據(jù)企業(yè)在重點(diǎn)城市的項(xiàng)目和土儲(chǔ)占比，評(píng)估房企未來貨值的保值升值空間。

人口凈流入以及城市住宅庫存表現(xiàn)，也是重要的參考指標(biāo)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，2022年末70個(gè)大中城市中房價(jià)指數(shù)高于2020年和2021年同期水平的有16個(gè)城市，房價(jià)指數(shù)高于2020年水平、低于2021年水平的城市有39個(gè)，而低于2020年水平的城市則有31個(gè)。

以萬科為例，2022年萬科新增開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益土地面積中有39%位于上述的16個(gè)房價(jià)上升的城市，總占地面積64.71萬平方米。

此外，根據(jù)2022年中報(bào)數(shù)據(jù)，萬科土地投資金額中的95.6%投向了一二線城市，土地投資質(zhì)量較高。同時(shí)，參與的城市更新項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約524.3萬平方米，主要位于上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市，這些項(xiàng)目未來也將提供優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源。

地市成交先冷后熱，城更提供拓儲(chǔ)機(jī)會(huì)

除了區(qū)域布局外，新增土儲(chǔ)規(guī)模是一個(gè)值得關(guān)注的增量指標(biāo)，它對(duì)于判斷房企未來的銷售情況是至關(guān)重要的。

回顧全年，2022年一二三線城市供應(yīng)住宅用地25431宗，供應(yīng)住宅用地建筑面積157064萬平方米，同比減少14.3%。由于年初土地需求不振，各地土地供應(yīng)頻次增加，年內(nèi)供應(yīng)高峰主要集中在下半年，特別是接近年關(guān)的11月。

土地成交方面，2022年一二三線城市成交住宅用地17065宗，成交土地建筑面積112168萬平方米，同比減少7.7%；成交總價(jià)39990億元，同比減少19.8%。

與樓市氣氛相適應(yīng)，2022年整體土地市場呈現(xiàn)先冷后熱、逐漸回暖的趨勢。

2022年，一二三線城市上半年住宅用地成交總價(jià)同比增速為-54%，下半年成交總價(jià)增幅上升至7.7%；但就半年情況相比，下半年住宅用地成交總價(jià)是上半年的1.01倍。

溢價(jià)率方面，2022年多數(shù)城市土地市場的參與者為本地城投企業(yè)，以底價(jià)拿地情況最為常見，全年來看整體溢價(jià)率在5%以下，與早年間相比降溫明顯。

企業(yè)拿地方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年拿地支出（權(quán)益口徑）處于前列的企業(yè)分別是保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、萬科等房企。

觀察當(dāng)前房企拿地策略，主要聚焦于重點(diǎn)城市核心地段，拿地節(jié)奏主要適應(yīng)于目標(biāo)城市的推地節(jié)奏，由于下半年土地供應(yīng)較多，房企新增土儲(chǔ)亦較上半年有所增加。

以保利發(fā)展為例，2022年在上海的新增土儲(chǔ)均為7至9月期間獲得，這一時(shí)段也是上海第二批和第三批集中供地的時(shí)間。

值得注意的是，2022年上海四個(gè)批次掛牌土地（不含城中村改造地塊）的起拍樓面價(jià)分別是18941、31537、30916和19169元/平方米。這也一定程度表明，上海2022年第二、三兩個(gè)批次推出的土地質(zhì)量相對(duì)更好，側(cè)面印證了房企在土地獲取上傾向于優(yōu)質(zhì)資源。

另一擴(kuò)儲(chǔ)方式是城市更新，盡管"防止大拆大建"曾令一些房企措手不及，但城市更新仍是一些歷史悠久的城市釋放能量和活力的重要途徑。

更重要的是，城市更新項(xiàng)目所在地具有較大開發(fā)價(jià)值，將為房企帶來可觀的潛在土儲(chǔ)。

近期招商蛇口進(jìn)入城市更新項(xiàng)目時(shí)的做法值得關(guān)注：一方面，引入資產(chǎn)管理公司，以便獲取充足的資金；另一方面，挑選項(xiàng)目"精打細(xì)算"，實(shí)現(xiàn)更高的開發(fā)效率。

以招商蛇口接受恒大深圳南山原聯(lián)合餅干廠舊改項(xiàng)目為例，深圳招商中標(biāo)項(xiàng)目后與招平淳華（平安資產(chǎn)子公司）共同投資成立合資公司作為項(xiàng)目的操盤開發(fā)公司，其中深圳招商房地產(chǎn)持股51%，招平淳華持股49%。

另外，南山原聯(lián)合餅干廠舊改項(xiàng)目位于蛇口片區(qū)灣廈村與海灣村內(nèi)，是恒大海灣灣廈村舊改的一期項(xiàng)目，已于2019年2月完成全部拆除，并于2019年7月完成立項(xiàng)，而恒大早在2016年12月就已入駐該項(xiàng)目，即該項(xiàng)目已啟動(dòng)近6年。

這也意味著，招商蛇口接盤的并不是一個(gè)完整的城市更新項(xiàng)目，只是該項(xiàng)目中開發(fā)條件相對(duì)成熟、轉(zhuǎn)化成可售貨值的效率更快的部分。

近兩年房地產(chǎn)行業(yè)"弱肉強(qiáng)食"的現(xiàn)象并不罕見，新的行業(yè)格局正在形成。