觀點(diǎn)指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時(shí)間盡顯“春風(fēng)吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個(gè)人則仍然會(huì)面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠(yuǎn)離，經(jīng)濟(jì)增長的各駕馬車又會(huì)在重啟過程中遭遇多少波折，但堅(jiān)定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費(fèi)領(lǐng)域，都將在新起點(diǎn)上以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點(diǎn)指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報(bào)告》，盤點(diǎn)這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023上市房企再融資能力卓越表現(xiàn)報(bào)告》及研究成果，更多請點(diǎn)擊2023觀點(diǎn)房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點(diǎn)網(wǎng) (guandian.cn)

2022年，地產(chǎn)行業(yè)融資能力受到前所未有的考驗(yàn)，融資規(guī)模在10月創(chuàng)下年內(nèi)新低。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，行業(yè)信心修復(fù)無法急于求成，“再融資”逐漸成為房企在資本市場的關(guān)鍵詞。對于出險(xiǎn)企業(yè)而言，再融資能力體現(xiàn)在展期或違約之后的資產(chǎn)變現(xiàn)與償債；對于依舊企穩(wěn)的企業(yè)而言，再融資能力體現(xiàn)在拓寬融資渠道與嚴(yán)控融資成本。

債券發(fā)行規(guī)模收縮顯著，存量規(guī)模持續(xù)萎縮，行業(yè)債券凈融資額持續(xù)12個(gè)月為負(fù)。部分民營房企由于債券融資渠道受阻，存量債到期而無法及時(shí)完成置換，導(dǎo)致資金鏈緊張、面臨較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。

盡管自2022年11月以來，房企融資利好政策密集發(fā)布，但能否徹底改善房企的融資環(huán)境仍需打上問號。

融資成本不斷下降，現(xiàn)金問題依然棘手

觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，房企的融資成本伴隨著融資規(guī)模下降而逐步下滑。

具體來看，自2022年初開始，房企境內(nèi)信用債融資水平明顯下降，信用危機(jī)與二級市場波動(dòng)系主要原因。2021年融資缺口為月均-64億元，2022年1-12月該指標(biāo)為-82億元。償債的規(guī)模并未明顯變化，但融資端出現(xiàn)較大降幅。

與之對應(yīng)的是融資利率持續(xù)縮減，企業(yè)間融資成本差距有所縮小。境內(nèi)融資成本自2022年6月起持續(xù)小幅回落，截止到發(fā)稿前（2023年3月）也并未出現(xiàn)明顯回升趨勢。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-12月新發(fā)行境內(nèi)債券平均利率為3.70%，同比下降0.18%，伴隨著國央企與民企的發(fā)債能力逐漸分化，預(yù)計(jì)這一趨勢將不會(huì)中斷。

從數(shù)據(jù)上看，2022年出現(xiàn)“極大值”（超過7%）融資利率的債券數(shù)量銳減至個(gè)位數(shù)，這在很大程度上抑制了整體均值的上升。另一方面，對于出險(xiǎn)企業(yè)而言，這也預(yù)示著他們的融資通道日益萎縮。接近85%的數(shù)據(jù)分布在3%-4%區(qū)間內(nèi)，主要是大部分債券發(fā)行主體是央國企以及信譽(yù)良好的民企。

具體企業(yè)方面，萬科、招商蛇口、華潤置地以及保利發(fā)展的中期票據(jù)利率水平一般在3%以下，他們背后強(qiáng)大的背書以及擔(dān)保是維持低利率融資的主要原因。而且，近期伴隨著股權(quán)融資重新啟動(dòng)，融資通道擴(kuò)增勢必會(huì)讓更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)一步縮減。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，從政策端和財(cái)務(wù)費(fèi)用角度而言，境內(nèi)市場是房企的重要融資渠道。然而，境內(nèi)市場的注冊機(jī)制比境外較為繁瑣，審批制度也更加嚴(yán)格。而且，這是屬于“好學(xué)生”的“蛋糕”，大部分中部民營企業(yè)的融資前景依舊困難。

另一方面，2022年房企現(xiàn)金短債比呈現(xiàn)出小幅度上升趨勢。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，現(xiàn)金流匱乏依舊是諸多房企亟待解決的問題。

2022年現(xiàn)金短債比行業(yè)均值為1.24，不過依舊有部分企業(yè)該指標(biāo)低于0.5以下。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2022年前三季度，有21家樣本房企經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正值，但若從增長角度來看，僅有8家房企實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流的同比正增長，近60%房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)增長。

不僅如此，絕大部分的現(xiàn)金流增長來源不是“開源”而是“節(jié)流”。以一家樣本企業(yè)為例，2022年前三季度銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為183.47億元，低于去年同期的219.29億元；而支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金為144.22億元，較去年同期331.87億元有大幅下降。

房企普遍的特性是，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出和流入往往雙雙“腰斬”，但二者之間還是能夠產(chǎn)生一定規(guī)模的盈余。

另一方面，速動(dòng)比率指標(biāo)呈現(xiàn)出較大程度的分化現(xiàn)象。從圖表數(shù)據(jù)中可以看出，該指標(biāo)跨度在0.1-0.8之間，整體分化程度較高。

根據(jù)對房企的歷史數(shù)據(jù)探究，速動(dòng)比率維持在0.9：1可以保持安全邊際，表明企業(yè)的每1元流動(dòng)負(fù)債就有0.9元易于變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)來抵償，短期償債能力有可靠的保證。

然而從現(xiàn)階段來看，大部分房企的理想目標(biāo)并未達(dá)成。

簡而言之，房企的資金來源主要是融資與自身經(jīng)營資金來源，但從目前數(shù)據(jù)來看，經(jīng)營現(xiàn)金流呈現(xiàn)出明顯的頹勢，且候選企業(yè)分化程度較高。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，經(jīng)營現(xiàn)金流分化程度會(huì)伴隨融資能力的不同而加深。

負(fù)債存量余額仍龐大，“減重”目標(biāo)需繼續(xù)執(zhí)行

宏觀角度來看，2022年房企債券存量余額約2.7萬億人民幣，海外債占比47%。2022年的償債高峰集中在下半年，一年內(nèi)到期余額為9500億，境內(nèi)外償債壓力依舊不減。

另外，新發(fā)債券無法覆蓋到期余額，2022年1-12月信用債、海外債的發(fā)行到期債務(wù)比分別為140.2%、20.4%，總發(fā)行債務(wù)比為76.8%，海外債“借新償舊”的模式基本宣告失敗。

信用債發(fā)行韌性較強(qiáng)，發(fā)行人以國央企為主，整體償債風(fēng)險(xiǎn)較低。海外債發(fā)行銳減，出險(xiǎn)企業(yè)不斷增加，償債壓力持續(xù)攀升。

從樣本企業(yè)的債券存量分布來看，約40%企業(yè)存量余額在50-200億區(qū)間內(nèi)，30%存量余額在250-400億區(qū)間內(nèi)，大約10%企業(yè)在500億元以上。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前危險(xiǎn)等級最高的區(qū)間是250-400億，在此范圍內(nèi)的企業(yè)大部分是2015-2019年急速擴(kuò)張的企業(yè)，在現(xiàn)階段抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏弱。

另一方面，從企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分房企的負(fù)債比例依舊居于高位。2022年樣本企業(yè)的權(quán)益乘數(shù)均值為5.5，即接近80%的負(fù)債率。

雖然這一數(shù)據(jù)相較往年有明顯改善，但依然無法完全覆蓋過往債務(wù)，因此房企的“減重”工作任重道遠(yuǎn)。