觀點指數(shù) 新的一年，經(jīng)濟強復(fù)蘇預(yù)期中，深受影響的各行各業(yè)對未來都有更多憧憬，期盼涅槃重生，成為增長的一環(huán)。從地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，到產(chǎn)城、物流、租賃，再到文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，一時間盡顯“春風吹拂，萬物生長”的美好希望。

我們知道，具體到行業(yè)、企業(yè)與個人則仍然會面對許許多多的不同問題和挑戰(zhàn)。沒有人能預(yù)測疫情是否徹底遠離，經(jīng)濟增長的各駕馬車又會在重啟過程中遭遇多少波折，但堅定的信心是最重要的。我們相信，無論是科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)還是消費領(lǐng)域，都將在新起點上以高質(zhì)量發(fā)展為目標構(gòu)建出更多新的模式。

不舍晝夜，只為萬物生長的春天。

觀點指數(shù)長期監(jiān)測行業(yè)數(shù)據(jù)，關(guān)注重點企業(yè)，每年定期推出《卓越指數(shù) • 2023房地產(chǎn)年度卓越表現(xiàn)報告》，盤點這一年地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展走勢，從全面的視角解析行業(yè)未來。

以下為其中的《2023房地產(chǎn)企業(yè)上海房地產(chǎn)市場報告》，更多請點擊2023觀點房地產(chǎn)卓越指數(shù) - 觀點網(wǎng) (guandian.cn)

2022年上海各區(qū)搶人趨勢明顯，對人才落戶、購房、住房租賃等提供多項支持。

城市更新方面，截至2022年7月24日，黃浦區(qū)建國東路68街坊及67街坊（東塊）二輪征詢首日，以97.92%的高比例完成簽約，標志著上海完成283.7萬平方米中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋的改造。

公開市場，上海2022年成功出讓331宗建設(shè)用地，出讓面積1500公頃，同比下降20%，環(huán)比降幅擴大22個百分點；成交總價3324億元，同比上升10%，環(huán)比漲幅增長近8個百分點。

觀點指數(shù)觀察到，涉宅地塊、工業(yè)用地、商業(yè)用地的地塊面積都有不同程度下降，但是地塊價格均上升，可見本年度出讓地塊價值較高。要關(guān)注到的是，在遭受疫情重創(chuàng)后還能保持地價收入不降反增，這也體現(xiàn)了上海土地市場的韌性。

此外，每月住宅銷售面積與2021年同期增長比率呈現(xiàn)"V"形特征，1-3月同比增長，直到4月份銷售面積開始呈現(xiàn)同比負增長，期間主要是受到疫情的侵擾，房企暴雷、停貸潮等負面消息也影響了購房信心。經(jīng)過6個月的調(diào)整，該數(shù)值在10月實現(xiàn)由負到正。

觀點指數(shù)認為，上?；謴?fù)的速度可以預(yù)見，2023年房市正在走向積極的基本面。

政策回顧

支持人才落戶、購房、住房租賃，年內(nèi)零星舊改預(yù)計可達成

2021年是樓市調(diào)控的政策大年，比如對二手房進行價格調(diào)控，打擊經(jīng)營貸流入樓市等，而2022年則是呈現(xiàn)出各區(qū)搶人的趨勢。

從觀點指數(shù)監(jiān)測到的信息來看，上海很多區(qū)域?qū)θ瞬怕鋺?、購房、住房租賃提供支持，比如人才認定時間縮短、購房限制放寬、租房補貼等。

值得一提的是，臨港片區(qū)的土地和人才政策，在《上海市國土空間近期規(guī)劃（2021-2025）》和各層次規(guī)劃中提到，為深化空間布局，對臨港新片區(qū)、虹橋國際中央商務(wù)區(qū)、張江科學城、五個新城等規(guī)劃確定的重點發(fā)展區(qū)，加快并優(yōu)先實施土地供應(yīng)。

8月20日，上海人民政府發(fā)布的《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨立綜合性節(jié)點濱海城市的若干政策措施》，措施中提到在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

觀點指數(shù)認為，以臨港片區(qū)為代表的重點發(fā)展區(qū)，一方面是承擔緩解中心城市人口壓力的輸送地，另一方面是承接中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于中心城區(qū)土地產(chǎn)生更高附加值。當然，對于這些重點發(fā)展區(qū)域的房市有一定提振，主要是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移所帶來的人口流入。

城市更新方面，按照此前規(guī)劃，2022年將完成剩余41萬平方米的房屋改造，由于2021年的超額完成，2022年實際余量僅剩20余萬平方米。

截至2022年7月24日，黃浦區(qū)建國東路68街坊及67街坊（東塊）二輪征詢首日，以97.92%的高比例完成簽約，標志著上海完成283.7萬平方米中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋的改造。

觀點指數(shù)認為，剩下的中心城區(qū)零星舊改難度更大，主要涉及上海市人口多、舊改意愿不強、補償方式設(shè)置等難點。

上海市房屋管理局表示，2022年1-11月上海共完成24.51萬平方米、0.61萬戶的"小梁薄板"房屋等不成套舊住房改造，超額完成20萬平方米的改造年度目標。觀點指數(shù)認為，舊住房成套改造在一定程度上可以補充住宅需求。

2023年1月29日，上海市人民政府印發(fā)《上海市提信心擴需求穩(wěn)增長促發(fā)展行動方案》的通知，《行動方案》提到，全面提速"兩舊一村"改造。2023年計劃完成中心城區(qū)零星舊改12萬平方米，實施舊住房成套改造28萬平方米，啟動"城中村"改造項目10個。

觀點指數(shù)認為，根據(jù)2022年的舊改進度，2023年的零星舊改計劃和舊住房成套改造按期完成的概率很大。

土地市場

土拍收金3324億，地價不降反增

2022年上海市通過公開市場成功出讓331宗建設(shè)用地，出讓面積共計1500公頃，同比下降20%，環(huán)比降幅擴大22個百分點。成交總價3324億元，同比上升10%，環(huán)比漲幅增長近8個百分點。

其中，出讓涉宅用地115宗，用地面積總計565.55公頃，同比下降41%，成交總價2839.5億元，同比上升11%；工業(yè)用地115宗，用地面積總計715.53公頃，同比上升32%，成交總價73.84億元，同比上升6%；商業(yè)用地51宗，用地面積總計84.05公頃，同比下降49%，成交總價323.39億元，同比上升5%。

觀點指數(shù)觀察到，涉宅地塊、工業(yè)用地、商業(yè)用地的地塊面積都有不同程度下降，但是地塊價格均上升，可見本年度出讓地塊價值較高。在遭受疫情重創(chuàng)后還能保持地價收入不降反增，這也體現(xiàn)了當?shù)赝恋厥袌龅捻g性。

工業(yè)用地方面，浦東新區(qū)、奉賢區(qū)、松江區(qū)為主要供應(yīng)地區(qū)。從競得企業(yè)背景來看這四個區(qū)的產(chǎn)業(yè)方向各有不同。

浦東新區(qū)主要是物流、半導(dǎo)體材料、醫(yī)療器械制造，新能源汽車制造等產(chǎn)業(yè)企業(yè)拿地；奉賢區(qū)引入的產(chǎn)業(yè)主要是食品制作、生物科技、藥物研發(fā)與制造等，出讓地塊集中在奉賢區(qū)市化工區(qū)奉賢分區(qū)與奉賢區(qū)奉賢新城16單元；松江區(qū)沒有太突出的產(chǎn)業(yè)引入，包括有生活用品制造、服裝、電器電子等領(lǐng)域。

商業(yè)用地方面，主要由浦東新區(qū)、松江區(qū)供應(yīng)。其中，浦東新區(qū)成交15宗，面積17.75萬平方米，出讓金58.84億。松江區(qū)成交14宗，面積10.89萬平方米，出讓金6.67億。

黃浦區(qū)僅出讓一宗商業(yè)用地，面積為10.89萬平方米，出讓金135.04億元，這也是全年出讓金最高的一塊商業(yè)用地。該地塊位于黃浦區(qū)小東門街道黃浦江沿岸，并由上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司和上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司聯(lián)合競得。

2022年上海成功出讓宅地115宗，其中63宗為底價成交，出讓面積約565.55萬平方米，成交金額2839.5億元。

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局披露，2022年商品住房供應(yīng)用地為522-592公頃。如果按照全年供地計劃平均數(shù)為557公頃進行測算，那么全年涉宅地供應(yīng)完成率為101.5%，超出了計劃供應(yīng)量。

拿地企業(yè)方面，國央企占絕大多數(shù)，少數(shù)民企也有斬獲優(yōu)質(zhì)地塊，主要得益于土拍規(guī)則方面的優(yōu)化。

2021年上海土拍規(guī)則主要采取招掛復(fù)合出讓，報名的房企要經(jīng)過一輪打分評定，符合條件的才能進入掛牌環(huán)節(jié)；2022年則改為掛牌出讓，相當于降低了土拍門檻。

除此之外，房企拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，加大土地起拍樓板價與房地聯(lián)動價格之間的價差調(diào)整?？梢钥吹?，讓利給房企的空間要大于以往。

溢價率方面，全年平均溢價率3.12%（2021年為2.27%），同比上升接近1個百分點。從供應(yīng)批次來看，全年前三批土地供應(yīng)相對平均，第四批次供應(yīng)為全年最少。

2022年上海共有14個區(qū)有涉宅地出讓，分別是浦東新區(qū)、青浦區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)、普陀區(qū)、金山去、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、楊浦區(qū)、崇明區(qū)、長寧區(qū)。其中，浦東新區(qū)、青浦區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、閔行區(qū)供應(yīng)較多，這五區(qū)占全年出讓面積的71%。

值得注意的是，浦東新區(qū)出讓地塊的成交宗數(shù)和金額均為第一，成交金額為591.48億元。該區(qū)主要供應(yīng)區(qū)域為浦東新區(qū)自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)地塊。

結(jié)合上述政策回顧第一點里提到，浦東新區(qū)是重點發(fā)展區(qū)域，故會優(yōu)先增加土地供應(yīng)。

樓市觀察

9.3萬套房源入市，住宅銷售年末回正

2022年上海全年新房8個批次304個項目計劃入市，合計93403套房源，供應(yīng)面積1041.5萬平方米。與2021年相比，入市批次、新房套數(shù)，供應(yīng)面積均上升。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，由于疫情，上海1-5月僅公示兩個批次項目。隨著6月解除封控，新房公示批次較為平均，其中2022年11月13日公示的第七批次新房供應(yīng)為全年最多。多批次供應(yīng)下，有不少項目一年內(nèi)可以多次加推，如顓橋紫薇花園、虹橋璀璨公館項目。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，2022年上海新房市場推出樓盤開盤當日去化率共計7.4萬套，整體去化率為71%左右，同比下降9%。

從區(qū)域來看，中心城區(qū)閔行、虹口、靜安、楊浦和徐匯去化率都保持在90%以上，但是黃浦和普陀個別項目去化不佳。外環(huán)區(qū)域除青浦、嘉定、寶山、浦東等項目較優(yōu)外，其余外環(huán)項目整體去化困難。

從項目方面來看，今年房地產(chǎn)市場雖然遭受多種因素影響，但是也還可以看到一些項目取得喜人的成績。

大華集團在3月推售了大華錦繡四季·瀾岸，該項目位于顧村板塊，屬于顧村城市更新項目的一部分。本期推售448套，銷售均價5.02元/平方米，入圍積分50.19。同月，積分最高的項目為招商外灘璽（二期），該項目位于虹口區(qū)四川北路板塊，本次推售133套，銷售均價12.25萬元/平方米，入圍積分為77.08。

二季度，樓市交易基本因疫情而停擺。3月末至5月底，一批次多個項目延期開盤，2022年第二批次房源至6月13日才公布。供應(yīng)上新之外，開盤推售也重新開啟，6月1日，保利·明玥霞光正式開盤，入圍積分為69.8。

三季度，仁恒海上源為最火的項目，銷售面積達到9.56萬平方米，成交金額113.45億元。該項目位于楊浦東外灘，平均售價為115000元/平方米，第四期項目于8月18日推出，當日去化為100%。值得注意的是，碧桂園推出的柏悅江灣和柏悅前灣合計售出907套房，成交額73.14億元。

四季度，招商虹璽、虹橋璀璨公館、天匯世紀璽等項目也去化較好。天安一號為最火項目，成交金額66.25億元，領(lǐng)先其他樓盤。該項目位于閔行區(qū)紫瑯路，平均售價為87413元/平方米，可售戶數(shù)為621戶。除此之外，大華集團、招商蛇口和建發(fā)股份是四季度銷售較好的房企。

二手房方面，2022年上海二手房市場量跌價漲。據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，2022年共成交約15.8萬套，相較于2021年下降約43%，成交量為近5年來最低。成交價5.7萬元/平方米，歷史最高，同比上漲6%。值得注意的是，掛牌價7.2萬/平方米，比成交價高出25%。最受歡迎的是300萬元以下剛需房，該類型二手房成交量最高。

除了一二手房作為剛需住房選擇，租房可以視為剛需的補充。據(jù)上海市房管局披露，2022年1-11月全市廉租房受益家庭達14.2萬戶，新增建設(shè)保障性租賃租房18萬套，累計建設(shè)38.5萬套；共有產(chǎn)權(quán)保障性住房全市新增55萬平方米，累計購房簽約達14.2萬套。便宜的廉租房、共有產(chǎn)權(quán)房等可以滿足下沉住宅市場的需求。

8月4日上海市銀保監(jiān)局提到，要堅持"房住不炒"定位，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，有效滿足剛性和改善性住房需求，加大對長租房市場和保障性住房建設(shè)的金融支持力度。預(yù)計未來保障性住房建設(shè)會繼續(xù)開展，規(guī)模擴大有望。

2022年，上海市商品房銷售面積1852.88萬平方米，下降1.5%。其中，住宅銷售面積1561.51萬平方米，增長4.8%。

從上圖可以看到，每月住宅銷售面積與2021年同期增長比率呈現(xiàn)"V"形曲線，1-3月都是同比增長，直到4月份銷售面積開始呈現(xiàn)同比負增長，期間主要受到疫情侵擾，同時房企暴雷、停貸潮等負面消息也影響了購房信心。

經(jīng)過6個月的調(diào)整，10月增長實現(xiàn)由負到正。觀點指數(shù)認為，上海恢復(fù)的速度可以預(yù)見，2023年房市正在走向積極的基本面。