觀點(diǎn)指數(shù) 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分化明顯，上半年行情火熱，商品房量?jī)r(jià)齊升，同比增速維持較好態(tài)勢(shì)。

下半年，行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)，按揭資源及貸款利率收緊，市場(chǎng)看空情緒加大。顯然，經(jīng)歷多年高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了拐點(diǎn)。

在市場(chǎng)下行趨勢(shì)中，衡量房地產(chǎn)企業(yè)安全邊際以及發(fā)展?jié)摿Φ臉?biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)不僅僅局限在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上，還需要考慮經(jīng)營(yíng)的韌性以及穩(wěn)健性。

尋求有質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，才是房地產(chǎn)企業(yè)穿越紅線的關(guān)鍵。

碧桂園、萬(wàn)科運(yùn)營(yíng)出色，銷售回款與項(xiàng)目質(zhì)量成為風(fēng)險(xiǎn)防線

評(píng)估房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)時(shí)，觀點(diǎn)指數(shù)更加關(guān)注權(quán)益銷售、權(quán)益拿地銷售比等指標(biāo)，通過(guò)專業(yè)研究體系，客觀反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款能力、項(xiàng)目貨值質(zhì)量以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ榷鄠€(gè)維度的表現(xiàn)。

從 2021年整體數(shù)據(jù)來(lái)看，碧桂園錄得權(quán)益銷售金額5580億元，處于行業(yè)領(lǐng)先地位。龐大的銷售規(guī)模轉(zhuǎn)化為銷售回款，碧桂園年內(nèi)錄得權(quán)益銷售回款5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達(dá)到90%以上，為日常土地支出以及項(xiàng)目開(kāi)施工提供穩(wěn)定資金支撐，在當(dāng)前去金融化的行業(yè)趨勢(shì)下顯得尤為重要。

萬(wàn)科權(quán)益銷售金額亦位于行業(yè)前列，與此同時(shí)，在38個(gè)重點(diǎn)城市的銷售金額位于前2名。在當(dāng)前市場(chǎng)出清、行業(yè)分化的大環(huán)境下，萬(wàn)科市占率優(yōu)勢(shì)將持續(xù)擴(kuò)大，鞏固夯實(shí)行業(yè)龍頭地位。

保利發(fā)展手握充足土儲(chǔ)，去化周期高達(dá)6年以上，未來(lái)銷售規(guī)模以及現(xiàn)金回款得到保障。中海、旭輝等房企土儲(chǔ)項(xiàng)目集中在熱門城市，變現(xiàn)能力和保值能力強(qiáng)，能夠充分抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，華潤(rùn)置地、招商蛇口等部分具備央企國(guó)企背景的房企，在獲得并購(gòu)貸款上具備一定優(yōu)勢(shì)，而這些不計(jì)入三條紅線范疇之內(nèi)的融資有助于其進(jìn)行優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收并購(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。

銷售現(xiàn)拐點(diǎn)，房企韌性凸顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷售金額達(dá)18.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.8%，創(chuàng)下歷史新高。

上下半年來(lái)看，全國(guó)商品房銷售金額同比增速迥異，其中上半年同比增長(zhǎng)38.9%，下半年則為-16.6%。

首要原因是疫情影響下2020年上半年銷售基數(shù)較低，導(dǎo)致2021年上半年銷售同比增速高；另一方面則是2021下半年行業(yè)暴雷案例增多，疊加購(gòu)房者觀望情緒，樓市銷售景氣急轉(zhuǎn)直下。

房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究成果中，100家企業(yè)銷售表現(xiàn)受市場(chǎng)景氣下行影響更加明顯。2021年上半年權(quán)益銷售金額同比增速為40%，但下半年銷售表現(xiàn)疲軟，權(quán)益銷售金額同比增速為-24.5%，其中8-12月前卓越100房企權(quán)益銷售金額同比增速分別為-23.3%、-30.8%、-38.2%、-37.5%、-38.7%。

受此影響，2021年100家卓越房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額為8.6萬(wàn)億元，同比減少1.4%，年內(nèi)累計(jì)銷售增速首次轉(zhuǎn)負(fù)，市場(chǎng)占有率也由2020年的75.9%下降至68.3%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)計(jì)算上下半年權(quán)益銷售金額同比增速的回落值，以此衡量房企在樓市景氣下行時(shí)的相對(duì)銷售韌性，回落值越小，銷售韌性越大。

根據(jù)數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，100家卓越房企上下半年權(quán)益銷售增速回落值位于4.4%與259%之間，回落值中位數(shù)為73.7%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，越秀地產(chǎn)憑借區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)與當(dāng)?shù)貥鞘辛己帽憩F(xiàn)，回落值僅為 4.4%，銷售韌性凸顯；碧桂園、萬(wàn)科、中海等頭部房企也通過(guò)出色的營(yíng)銷渠道以及多區(qū)域貨值的彈性推售，回落值表現(xiàn)較為優(yōu)異。

銷售韌性的另一個(gè)觀察視角是銷售均價(jià)，假設(shè)住宅銷售遭遇明顯下行壓力時(shí)，房企將出現(xiàn)降價(jià)促銷回籠資金的傾向。

因此，計(jì)算2021年上下半年銷售均價(jià)變化幅度，作為判斷房企銷售韌性的輔助指標(biāo)。銷售韌性越高，去化壓力越小，價(jià)格也會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)。在下半年全口徑銷售回落值相仿的情況下，觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)銷售價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺的房企給予更高評(píng)價(jià)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果顯示，100家卓越房企2021年下半年銷售均價(jià)較上半年變化幅度位于-49.3%至44.9%區(qū)間。對(duì)比上半年，52家樣本房企下半年銷售均價(jià)穩(wěn)中有升，剩余48家房企則出現(xiàn)下降。

其中，華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、中糧大悅城等房企下半年銷售均價(jià)較上半年出現(xiàn)雙位數(shù)增幅，在樓市景氣下行時(shí)體現(xiàn)出更強(qiáng)的銷售定力和韌性。

土儲(chǔ)貨值分化明顯，質(zhì)量成為御寒關(guān)鍵

未來(lái)銷售規(guī)?？剂糠矫妫^點(diǎn)指數(shù)以權(quán)益土儲(chǔ)貨值為主要觀察指標(biāo)，通過(guò)計(jì)算土儲(chǔ)權(quán)益貨值與權(quán)益銷售的比值，得到去化周期，以此評(píng)估不拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)的極端條件下，房企當(dāng)前土儲(chǔ)貨值可以支撐銷售的時(shí)間長(zhǎng)度。

權(quán)益土儲(chǔ)貨值越大，去化周期也將越長(zhǎng)，在保證銷售規(guī)模以及減少投拓支出之間的戰(zhàn)略選擇空間也將越大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，100家卓越房企土儲(chǔ)權(quán)益貨值為383536億元，去化周期為4.48。其中，前31-50家房企以及前51-70房企的土儲(chǔ)權(quán)益貨值相對(duì)充足，分別可以支撐未來(lái)4.74年以及4.62年的發(fā)展，優(yōu)于房企整體平均水平。

從個(gè)體表現(xiàn)來(lái)看，房企權(quán)益土儲(chǔ)分化明顯。保利發(fā)展以及越秀地產(chǎn)等房企權(quán)益土地貨值龐大且充足，去化周期高達(dá)6年以上；即使未來(lái)減少拿地，這些房企也有充足土儲(chǔ)貨值資本，用來(lái)確保銷售規(guī)模以及現(xiàn)金回款。少數(shù)房企權(quán)益土儲(chǔ)去化周期不足1年，未來(lái)擴(kuò)儲(chǔ)壓力明顯。

另一方面，權(quán)益土儲(chǔ)貨值除了能夠評(píng)估房企有多少的貨源可以支撐未來(lái)銷售之外，亦能夠考量房企的資金變現(xiàn)能力與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，這在當(dāng)前融資收緊環(huán)境下尤為關(guān)鍵。

土儲(chǔ)貨值能否變現(xiàn)跟所處城市以及未來(lái)樓市價(jià)格預(yù)期密切關(guān)系，觀點(diǎn)指數(shù)以房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究體系內(nèi)49家房企作為樣本，觀察上述房企在各能級(jí)城市中的銷售金額。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，一線城市和二線城市是樣本房企主要銷售區(qū)域，銷售金額占比高達(dá)71.9%，三線占比為16.2%，四線最少，僅為11.9%。

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眾多一二線城市中，杭州、南京、紹興、廣州、天津、寧波、溫州、合肥、南通、成都等城市樓市表現(xiàn)較好，成為了樣本房企在2021年錄得較高銷售金額的城市。這些城市近幾年樓市價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，是房企布局的熱門城市。

觀點(diǎn)指數(shù)緊密跟蹤近期住宅銷售情況以及樓市價(jià)格走勢(shì)，以此來(lái)界定重點(diǎn)城市，并根據(jù)重點(diǎn)城市項(xiàng)目土儲(chǔ)占比，評(píng)估房企貨值未來(lái)保值升值空間，人口凈流入以及城市住宅庫(kù)存表現(xiàn)也是重要的參考指標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

以旭輝控股為例，截至 2021年中期，旭輝控股開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍布85個(gè)城市，土儲(chǔ)總建面6857萬(wàn)平方米。其中，一二線項(xiàng)目占比高達(dá)85%，貨值前10城市分別是北京、長(zhǎng)沙、武漢、溫州、重慶、蘇州、太原、成都、南京和天津。

整體來(lái)看，2021年旭輝控股嚴(yán)守深耕核心一二線城市的投資原則，主要在北京、上海、杭州、南京、合肥、溫州、廣州、武漢等核心城市參與土拍，新增土儲(chǔ)建面1170萬(wàn)平方米，項(xiàng)目未來(lái)保值能力強(qiáng)。

地市先熱后冷，收并購(gòu)潮改變行業(yè)格局

除了區(qū)域布局之外，擴(kuò)儲(chǔ)規(guī)模是一個(gè)值得關(guān)注的增量指標(biāo)，跟房企未來(lái)銷售體量與貨值情況有密切聯(lián)系。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

回顧全年，2021年100個(gè)城市供應(yīng)住宅用地24362宗，供應(yīng)住宅用地建筑面積183354萬(wàn)平方米，同比減少34%。

實(shí)施集中供地政策之后，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出階段性出讓高峰，4月、8月以及11月是集中供地的主要月份。

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土 地成交方面，2021年100個(gè)重點(diǎn)城市成交住宅用地20440宗，成交土地建筑面積121530萬(wàn)平方米，同比減少29.6%；成交總價(jià)49836億元，同比減少11.8%。

由于房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏和資金限制等因素，整體土地市場(chǎng)先熱后冷趨勢(shì)明顯。2021年100個(gè)重點(diǎn)城市上半年住宅用地成交總價(jià)同比增速為24.3%，下半年成交總價(jià)增幅下降至-36.8%。

溢價(jià)率方面，出于擴(kuò)充土儲(chǔ)與轉(zhuǎn)化年內(nèi)銷售貨值等多方面需求，第一批集中供地房企拿地積極性較高，重慶、深圳、廈門、合肥以及杭州等熱門城市土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率均高于25%。

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根據(jù)第一輪集中供地反饋結(jié)果，多個(gè)城市調(diào)整土地競(jìng)拍規(guī)則，主要調(diào)整方向是住宅用地溢價(jià)率限制在15%之內(nèi)，疊加融資環(huán)境收緊，房企資金短缺，土拍競(jìng)爭(zhēng)熱度下降，下半年土拍溢價(jià)率降至低位。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，100家卓越房企中，2021年拿地支出（權(quán)益口徑）處于前列的分別是萬(wàn)科、中海、碧桂園、保利、招商蛇口等。

觀察上下半年拿地支出情況，萬(wàn)科、中海、保利、招商等房企采取逆勢(shì)拿地策略，避開(kāi)上半年火熱的市場(chǎng)，轉(zhuǎn)而在下半年大規(guī)模拿地，既能夠擇優(yōu)競(jìng)拍，也能夠降低拿地成本。

另一種擴(kuò)儲(chǔ)方式是收并購(gòu)，2021年下半年融資收緊、資金承壓大環(huán)境下，房企通過(guò)出售資產(chǎn)快速融通資金，收并購(gòu)案例明顯增加。

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年房地產(chǎn)行業(yè)共有225宗并購(gòu)交易，涉及并購(gòu)交易金額為2935.2億元，其中Q4并購(gòu)交易金額同比增加87.5%至1017.5億元，達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

從并購(gòu)標(biāo)的來(lái)看，具備輕資產(chǎn)管理、穩(wěn)定現(xiàn)金流收入等特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)公司成為首選。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年全年上市物管企業(yè)主動(dòng)披露并購(gòu)案例54起，涉及金額超過(guò)350億元，并購(gòu)體量遠(yuǎn)超2020年。

隨著部分房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)加劇，2021年12月，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，明確提出支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具、辦理并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)一步落實(shí)房企并購(gòu)服務(wù)，托底房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2022年，浦發(fā)銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行、平安銀行以及興業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛跟進(jìn)，宣布發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)主題債券，為房企收并購(gòu)提供融資支持。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

目前招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)分別完成12.9億元以及25.3億元并購(gòu)債券發(fā)行，華潤(rùn)置地、大悅城、五礦地產(chǎn)等優(yōu)質(zhì)企業(yè)也已獲取銀行并購(gòu)融資額度，預(yù)計(jì)后期并購(gòu)債券發(fā)行數(shù)量會(huì)明顯增多，2022年房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)并購(gòu)浪潮。

值得注意的是，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”指標(biāo)。在充足資金支持下，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)將開(kāi)展一系列項(xiàng)目收并購(gòu)動(dòng)作，屆時(shí)手中土儲(chǔ)貨值將會(huì)明顯上升，行業(yè)格局或?qū)⒊霈F(xiàn)改變。