觀點(diǎn)指數(shù) 過去的數(shù)年里，中國經(jīng)濟(jì)增速換擋，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場(chǎng)的拉動(dòng)下扶搖而上，物業(yè)服務(wù)行業(yè)憑借較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與成長潛力在市場(chǎng)中受到矚目。

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)賦予物業(yè)服務(wù)行業(yè)難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，而隨著上市物業(yè)企業(yè)標(biāo)的逐漸增多，以及公司透明度的提升，投資者對(duì)上市物企亦有了更為挑剔的眼光，對(duì)企業(yè)經(jīng)營、融資等能力有著更高的要求，物業(yè)企業(yè)在資本賽道上開始分化。

“2022物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)資本市場(chǎng)卓越表現(xiàn)”，通過企業(yè)的市場(chǎng)影響力（涉及總市值、市盈率、區(qū)間內(nèi)日均換手率、區(qū)間內(nèi)與指數(shù)漲跌幅差值、配股/ 增發(fā)股數(shù)占總股本（增發(fā)前）比率等）、管理、品牌和創(chuàng)新指標(biāo)對(duì)上市物企進(jìn)行綜合研究，旨在呈現(xiàn)那些過去一年在競(jìng)爭(zhēng)激烈的資本市場(chǎng)中仍表現(xiàn)卓越的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

最終有20家企業(yè)脫穎而出，以研究成果來看，碧桂園服務(wù)憑借過去一年在資本市場(chǎng)的活躍動(dòng)作以及卓越表現(xiàn)拔得頭籌，而華潤萬象生活以及保利物業(yè)在大盤和板塊都整體下行的市場(chǎng)環(huán)境下，依然做到了股價(jià)穩(wěn)中有升，估值保持高位，分別跟隨于其后。

2021年全年共13家物企登陸港交所，截至2022年2月28日，港交所51家物業(yè)企業(yè)的總市值為5904億港元；盡管有大量物企新上市，板塊總市值與一年前的9434億港元相比仍大幅縮減了約37.4%。

具體到個(gè)股上，截至2月28日，目前在市值上領(lǐng)先的仍為碧桂園服務(wù)，達(dá)1572 億港元，與去年同期相比下降16.3%。

碧桂園服務(wù)長期以來都維持著物管第一股的地位，年內(nèi)市值也屢次突破2000 億港元；而市值排在碧桂園服務(wù)之后的分別是華潤萬象生活與中海物業(yè)，分別為918億港元與278億港元。雖然行業(yè)市值普遍大幅縮水，仍有11家物業(yè)企業(yè)市值突破100億港元，頭部企業(yè)仍保持了相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)體量。

2021年，受物管行業(yè)政策調(diào)控以及地產(chǎn)方面信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊，物業(yè)板塊整體走勢(shì)不佳，但從經(jīng)營角度來看，物業(yè)服務(wù)行業(yè)業(yè)績?cè)鲩L持續(xù)向好。無論以2021年上半年或是2021年全年企業(yè)披露的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)營收增幅均實(shí)現(xiàn)40%以上的高速增長水平。

不過，未能逆轉(zhuǎn)2021年下半年至今物管板塊整體的頹勢(shì)，全年板塊平均市盈率（TTM）的平均值回調(diào)幅度超過50%，截至2月28日，港交所51 只H 股物業(yè)股的平均市盈率（TTM）已大幅降至為15.2倍，中位數(shù)為11.7倍，在A 股上市的物業(yè)股數(shù)量較少，僅有4 家，但估值水平相對(duì)更高，同期的平均市盈率（TTM）為29.5倍。

個(gè)股方面，截至2022年2月28日，以“商管+ 物管”模式運(yùn)營的華潤萬象生活為目前市盈率估值水平最高的上市物企，市盈率（TTM）為58.5倍；旭輝永升服務(wù)以及碧桂園服務(wù)的市盈率估值水平則位列其后，分別為40.5倍與36.9倍，在市場(chǎng)上較受投資者歡迎。

要關(guān)注的是，在整體市場(chǎng)下調(diào)背景下，仍有物業(yè)股走勢(shì)突出，考慮到大盤波動(dòng)并排除不同市場(chǎng)對(duì)股價(jià)的干擾，觀點(diǎn)指數(shù)使用年內(nèi)個(gè)股股價(jià)漲跌幅與對(duì)應(yīng)大盤指數(shù)漲跌幅（A 股采用滬深300，港股采用恒生指數(shù)）之差作為參考物業(yè)股股價(jià)走勢(shì)情況的考量。

可以看到，共22只物業(yè)股跑贏大盤，其中中海物業(yè)年內(nèi)漲幅跑贏恒生指數(shù)100個(gè)百分點(diǎn)，和泓服務(wù)與濱江服務(wù)年內(nèi)漲幅跑贏恒生指數(shù)超50個(gè)百分點(diǎn)，在板塊與大盤都整體下行的環(huán)境中表現(xiàn)優(yōu)異。

交易熱度方面，2021全年港股物業(yè)板塊個(gè)股年平均換手率為61.1%，與2020 年全年的91.5% 相比下滑超30個(gè)百分點(diǎn)，除板塊本身熱度降低外，另一原因是越來越多小型物管股在港股登陸，多數(shù)在上市后面臨交易流動(dòng)性較低，少人問津，接近“僵尸股”的境況，這也導(dǎo)致板塊平均換手率被大幅拉低。

在此背景下，交易較為活躍的港股個(gè)股主要是保利物業(yè)、金科服務(wù)以及世茂服務(wù)，區(qū)間總換手率分別為339.0%、206.5% 以及136.8%，在流動(dòng)性相對(duì)較差的港股市場(chǎng)里具有較高的交易熱度。與之相對(duì)的是，已在A 股上市的物業(yè)股的市場(chǎng)流通情況更為活躍，特發(fā)服務(wù)、招商積余在同區(qū)間的換手率分別為1385.2%和514.0%。

上市后的再融資途徑也是資本市場(chǎng)的重要功能，觀點(diǎn)指數(shù)將物業(yè)企業(yè)2021年的增發(fā)配股等再融資情況也納入了對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)體系中。今年行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)在資本市場(chǎng)的再融資領(lǐng)域最為活躍，年內(nèi)通過上市平臺(tái)在資本市場(chǎng)多次通過配股、增發(fā)以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等方式來融資，合計(jì)募資超過200億元，大幅補(bǔ)充了在手現(xiàn)金，為多次收并購行動(dòng)提供了有力支持。

除此之外，雅生活集團(tuán)、新城悅服務(wù)以及建發(fā)物業(yè)等物企，也于資本市場(chǎng)有過一系列的配股或增發(fā)行動(dòng)，這些從市場(chǎng)新募集的資金也將幫助物業(yè)企業(yè)改善其流動(dòng)性并在未來的內(nèi)生、戰(zhàn)略投資和收并購領(lǐng)域更進(jìn)一步發(fā)展。