"近期，公司擔(dān)保的部分投資產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付，給大家?guī)砹死_和不便，在此，誠(chéng)懇向大家致以深深歉意。" 12月2日深夜，中國(guó)奧園在其官網(wǎng)上發(fā)布《致投資人的一封信》。

今年下半年以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，各大房企項(xiàng)目銷售回款、融資審批、資金歸集均受阻放緩，現(xiàn)金流出現(xiàn)巨大壓力。疊加國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)信用等級(jí)影響，觸發(fā)了境外貸款和債券的提前贖回條款，令房企財(cái)務(wù)狀況雪上加霜。在此過程中，奧園未能獨(dú)善其身，發(fā)生了投資產(chǎn)品逾期情況。

根據(jù)信中描述，奧園相關(guān)的基金和定融產(chǎn)品總額約60億元，公司現(xiàn)已初步制訂了現(xiàn)金分期和實(shí)物資產(chǎn)兌付方案，除合同約定本息堅(jiān)決足額兌付、追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于實(shí)物兌付外，對(duì)于延期兌付的本金，公司將按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。

奧園在信中表示，從整體面上看，公司當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)高于負(fù)債，有足夠可供處置的優(yōu)良資產(chǎn)，充分覆蓋借貸本息。"公司有信心，有決心，多措并舉全力保障生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有序開展，同時(shí)嚴(yán)控行政預(yù)算、縮減非必要開支，加大促銷售、抓回款、保交付力度，加快處置項(xiàng)目資產(chǎn)，力求盡早完成兌付。"

字里行間透露出，奧園將會(huì)全力進(jìn)入全力保運(yùn)營(yíng)和保兌付狀態(tài)。

兌付方案盡顯誠(chéng)意

據(jù)知情人士透露，奧園方面較早時(shí)候便與投資人不斷作出溝通，探討相關(guān)兌付方案。就在日前，一份關(guān)于奧園投資產(chǎn)品兌付方案便流出。這也從側(cè)面表明，奧園并未避諱責(zé)任，從事件開始時(shí)便以積極主動(dòng)的態(tài)度，尋求解決問題途徑。

方案兌付方式分為現(xiàn)金分期兌付以及實(shí)物資產(chǎn)兌付，兩種方式均由投資人自由選擇。在現(xiàn)金分期兌付方面，針對(duì)合同約定期限到期的所有投資產(chǎn)品，方案設(shè)置了200萬元的門檻，并作出相應(yīng)金額的兌付細(xì)節(jié)。值得注意的是，在這份流傳出的方案中，兌付完成的期限為2024年5月。根據(jù)最新信息，奧園方面將完成兌付時(shí)間提前一年至2023年5月。

在實(shí)物資產(chǎn)兌付方面，方案采取"先簽先得"原則。實(shí)施對(duì)象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實(shí)物資產(chǎn)兌付投資人。至于實(shí)物標(biāo)的，奧園追加總貨值不低于90億元的優(yōu)質(zhì)物業(yè)資產(chǎn)用于兌付。在這90億元貨值物業(yè)中，奧園杜絕用"邊角料"房源作為兌付標(biāo)的，所拿出的房源均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

此外，奧園還可約定在投資者簽訂協(xié)議2年后按原價(jià)回購(gòu)。而根據(jù)最新信息，奧園特別強(qiáng)調(diào)，對(duì)于員工方面，選房順序按照基層員工-中層管理人員-高層管理人員，優(yōu)先保障基層員工。

另外，針對(duì)利息的兌付，方案顯示產(chǎn)品在合同約定期限內(nèi)的利息，仍按合同約定計(jì)息支付。對(duì)于延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息。

事實(shí)上，從現(xiàn)有的信息看，有三點(diǎn)值得關(guān)注。首先，奧園60億元總體規(guī)模并不算大，而且涉及投資人數(shù)并不算多，總體風(fēng)險(xiǎn)尚且可控；其二，奧園給予的延期兌付部分利息設(shè)定為6%，相較于同類兌付方案的利率更高；第三，選擇實(shí)物兌付方案，除了選擇面較廣外，奧園在價(jià)格上還予以較大折讓。綜合來看，奧園的兌付方案體現(xiàn)了較大誠(chéng)意。

全力保障公司正常運(yùn)營(yíng)

在《致投資人一封信》中，奧園有一段承諾值得注意：為保障和加快兌付進(jìn)度，公司鎖定部分銷售價(jià)格好、流速快的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，銷售回款歸屬于集團(tuán)歸集權(quán)益部分的30%或項(xiàng)目處置后凈現(xiàn)金流的30%，歸集到投資產(chǎn)品還款監(jiān)管專戶，專項(xiàng)用于本息兌付。此前流傳出的方案中歸集比例為25%，這一比例提升至30%，也意味著奧園對(duì)保兌付力度加碼。

不難看出，為了保障兌付，奧園將籌碼壓在銷售回款以及資產(chǎn)處置上。換言之，保兌付的基礎(chǔ)是公司正常運(yùn)營(yíng)以及相關(guān)資產(chǎn)的正常出售。

事實(shí)上，奧園早已將保項(xiàng)目交付視為"頭等大事"。據(jù)了解，今年前11個(gè)月，奧園在深圳、佛山、蘇州、揚(yáng)州、寧波、徐州、泉州、合肥、青島、沈陽、昆明、南寧等累計(jì)交付70余項(xiàng)目，同比增長(zhǎng)近30%；交付面積超500萬平方米，同比增長(zhǎng)45%。而12月，則是中國(guó)奧園的全年交房高峰月。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，奧園旗下梅州、珠海、江門、湛江、長(zhǎng)沙、南寧等多個(gè)城市項(xiàng)目數(shù)十個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)交付。

眾所周知，只有按階段達(dá)成相關(guān)目標(biāo)，并最終保質(zhì)保量將房子交付給客戶，"躺"在監(jiān)管賬戶上的巨額預(yù)售資金才能不斷流入房企賬戶。也就是說，隨著奧園大量項(xiàng)目陸續(xù)交付，項(xiàng)目層面大量資金就會(huì)盤活，幫助集團(tuán)層面緩解資金流動(dòng)緊張的局面。

除此之外，奧園亦在積極處置相關(guān)資產(chǎn)。在11月中旬，奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若干物業(yè)。據(jù)了解，公司目前也在就境外其他相關(guān)資產(chǎn)處置洽談合作伙伴，意向資產(chǎn)涉及香港、澳洲、加拿大等地的項(xiàng)目。

"懇請(qǐng)大家給予公司多一些時(shí)間與耐心，公司也將與各方保持順暢溝通，及時(shí)披露相關(guān)進(jìn)展情況。"奧園在信中如是表述。同時(shí)，公司方面直言，當(dāng)下面臨的流動(dòng)性困境危機(jī)屬于暫時(shí)現(xiàn)象，公司的基本面和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)均沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。

事實(shí)上，奧園上述態(tài)度在其兌付方案中也能顯現(xiàn)：如果未來房地產(chǎn)市場(chǎng)行情回轉(zhuǎn)，公司銷售和回款恢復(fù)到2021年上半年的情況時(shí)，公司將提前結(jié)清延期未兌付的投資產(chǎn)品，并按期正常兌付存續(xù)的投資產(chǎn)品。

能夠在方案中做出此類表述，不難看出，奧園對(duì)于渡過短期流動(dòng)性危機(jī)仍信心十足。