朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長）：很高興應邀前來參加2021觀點年度論壇。下面，我就“十三·五”房地產(chǎn)情況回顧及2021年與“十四·五”房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢展望，談些個人看法。

“十三·五”期間，特別是2016年年底中央經(jīng)濟工作會議后，堅持“房住不炒”定位，分類調(diào)控、因城施策，全國房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。如2017年至2020年的四年，全國商品房銷售面積均在17億m2上下。2020年，中國房地產(chǎn)業(yè)不僅戰(zhàn)勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額還分別同比增長7%、2.6%和8.7%，達到了14.14萬億元、17.61億m2、17.36萬億元，創(chuàng)造了歷史新高。“十三·五”期間，全國累計改造開工城鎮(zhèn)棚戶區(qū)住房2300多萬套，幫助5000多萬居民出棚進樓；去年還新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造4.03萬個，惠及居民736萬戶；為經(jīng)濟發(fā)展和民生改善做出了貢獻。

2021年，作為“十四·五”的開局之年，開啟了新發(fā)展格局的新征程，發(fā)展中也會遇到不少新問題。2021年乃至“十四·五”期間，房地產(chǎn)發(fā)展仍有不少機遇，主要是下面三個方面，但有些情況也發(fā)生了變化。

（一）城鎮(zhèn)化持續(xù)推進對住房的需求。我國2019年底的常住人口城鎮(zhèn)化率為60.6％，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為44.4％，國家計劃到2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65％。城鎮(zhèn)化對住房的需求主要體現(xiàn)出三方面：一是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口需求。二是常住人口在解決了戶籍后對住房的新需求。三是城市居民遷移帶來的需求。城鎮(zhèn)化率增速放緩減少了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的需求，但戶籍制度改革提升了戶籍城鎮(zhèn)化率，一些城市人才引進計劃自然也增加了人口流入型城市居民對住房的需求。這方面，城市間差異比較大，也是近幾年不同城市房地產(chǎn)市場分化的主要原因。就全國而言，城鎮(zhèn)化的推進仍是住房市場的重要部分。長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游等城市群、都市圈尤其值得關(guān)注。一些有產(chǎn)業(yè)特色和發(fā)展?jié)摿Α⒔煌ū憬?、有文旅等資源優(yōu)勢的縣城或特色鎮(zhèn)，也值得關(guān)注。

（二）城鎮(zhèn)原居民的改善性需求和新成家立業(yè)青年人等的需求。過去十幾年居民儲蓄余額持續(xù)增長，近兩年每年增長近10萬億元，2020年底為92.6萬億元。一些居民增加了購房意愿。根據(jù)去年一些熱銷城市的統(tǒng)計，90-120m2房型的成交量占總量的近一半。改善性需求，一部分靠新房增量，一部分靠二手房交易。現(xiàn)在不少熱點城市的二手房交易量已大于新房交易量。一部分靠存量的改造提升。與前幾年推進的大拆大建式的棚戶區(qū)改造不同，老舊小區(qū)改造中對新房需求的比例較少，但惠及居民多。對老舊小區(qū)的改造，政府計劃今年再開工改造5.3萬個，力爭到“十四·五”期末基本完成2000年前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。“十四·五”以后，還會有其他的老舊小區(qū)陸續(xù)進行改造。我們希望房企要關(guān)心這一業(yè)務，對原由開發(fā)公司開發(fā)建設的小區(qū)，尤其要主動參與，或者組建專業(yè)的公司，承攬這方面業(yè)務。

（三）隨著政府和百姓對社區(qū)管理、物業(yè)管理、物業(yè)服務的重視，物業(yè)服務業(yè)將有較大發(fā)展。為順應相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需求，與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)態(tài)，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等，也仍有較大發(fā)展機遇。房企在進入這些領(lǐng)域時，要注意將存量改造提升和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)合起來。骨干企業(yè)還可利用品牌、規(guī)模、團隊優(yōu)勢，探索輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。為應對我國人口的快速老齡化，房企在開發(fā)建設新小區(qū)中，或在參與老舊小區(qū)改造中，要執(zhí)行好相關(guān)的標準和規(guī)定，配套建設相應的養(yǎng)老設施。

從市場的需求看，上述三部分的累計規(guī)模仍然是很大的。

在住房制度和市場調(diào)控方面，要繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，堅持因地制宜、多策并舉，夯實城市政府主體責任，穩(wěn)定地價、房價和預期。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善住房的市場體系和保障體系。

要解決的問題主要有三個方面：一是培育和發(fā)展住房租賃市場，二是有效增加保障性住房供給，三是大城市中困難群體和新市民等的住房問題。“十四·五”規(guī)劃和今年的政府工作報告在這三方面都提出了具體的政策措施。

在調(diào)控機制方面，更強調(diào)了健全聯(lián)動機制、完善制度配套、實施精準調(diào)控。這在新華社記者今年1月6日采訪住建部部長王蒙徽時有具體報導。如：建立住房和土地聯(lián)動機制，加強房地產(chǎn)金融調(diào)控，發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求。健全部省市聯(lián)動管控機制，加強對重點城市的指導與精準調(diào)控。建立市場的監(jiān)測預警和評價考核機制，完善市場的監(jiān)管與輿論引導機制，開展整治房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椥袆?，維護群眾合法權(quán)益。本人相信，隨著上述政策措施的不斷完善與落實，百姓的住房問題一定能夠解決好，市場也能繼續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

2021年的宏觀環(huán)境好于去年。由于去年的基數(shù)是前低后高，今年的同比增長將前高后低。城市間、地區(qū)間的分化和企業(yè)的優(yōu)勝劣汰繼續(xù)，骨干企業(yè)維持規(guī)模排名的訴求依然強烈。希望房企能順應政策環(huán)境、市場環(huán)境，精準分析市場。關(guān)注深耕目標城市和區(qū)域的“十四·五”發(fā)展規(guī)劃及其住房發(fā)展規(guī)劃。通過大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等，加強對客戶需求的調(diào)研，努力實現(xiàn)供給與需求的平衡。

去年以來，有關(guān)部門出臺房地產(chǎn)企業(yè)負債水平和銀行房貸比重的具體要求，對房地產(chǎn)金融的監(jiān)管也將常態(tài)化。房地產(chǎn)企業(yè)應當以“三道紅線”倒逼企業(yè)增長方式從財務杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴張型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節(jié)奏，加快銷售回款，增加現(xiàn)金流，降低“三道紅線”相關(guān)指標，將負債率降到安全線內(nèi)。要加強企業(yè)經(jīng)營管理，夯實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應鏈體系，推進數(shù)字技術(shù)在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，提升產(chǎn)品質(zhì)量、服務質(zhì)量和企業(yè)信譽，切實把企業(yè)做好做強做優(yōu)，為行業(yè)的健康發(fā)展和百姓的安居宜居做出貢獻！