編者按：2020年，中國房地產(chǎn)在驚濤巨浪中扼住命運(yùn)的喉嚨。

進(jìn)入全新的2021年，中國房地產(chǎn)如何在求發(fā)展與嚴(yán)監(jiān)管中尋得均衡？想要有所作為、有所改變的企業(yè)，需要充足的勇氣和智慧去應(yīng)對。

我們深信，“地產(chǎn)向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此，觀點(diǎn)新媒體策劃年度重磅報(bào)道“細(xì)細(xì)的紅線”，回顧并總結(jié)標(biāo)桿房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下，大到戰(zhàn)略、模式，小到融資、人事等方面的調(diào)整與改變，并尋找新的一年里未來“持續(xù)的力量”之所在。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2020年已經(jīng)過去，站在這個(gè)節(jié)點(diǎn)回顧過去一年疫情給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的考驗(yàn)，環(huán)境之變或許令企業(yè)感觸良多。

2019年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的變化已經(jīng)昭然若揭，總部煥新、剝離長租公寓和養(yǎng)老業(yè)務(wù)以及被傳進(jìn)行區(qū)域事業(yè)部大調(diào)整等。這些動作的背后意味這家房企的正在發(fā)生改變。

到了2020年，疫情爆發(fā)加上“三道紅線”等因素的疊加，這一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)提出“聚焦、賦能”。進(jìn)一步看，聚焦主業(yè)與重提規(guī)模背后背后映射著過往遠(yuǎn)洋集團(tuán)此前過早多元化布局、追求低杠桿發(fā)展而帶來業(yè)績增長乏力、規(guī)模逐漸跌出前列的焦慮。

或許，做出改變的第一步，就是如何走出過去的“舒適圈”。

錯(cuò)位發(fā)展

遠(yuǎn)洋集團(tuán)曾經(jīng)有一段擴(kuò)張歷史。

作為一家有著27年發(fā)展歷史的公司，遠(yuǎn)洋集團(tuán)前身是中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，于2007年完成市場化改革策成功登陸港交所，被稱為“紅籌第一股”。

上市兩年后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)迎來爆發(fā)式性增長，銷售規(guī)模由62億元翻倍增長至143億元，是最早一批百億銷售俱樂部成員。按市場數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2009年銷售規(guī)?；疚挥谇?0強(qiáng)。

那時(shí)正是房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)期，政策支持、信貸寬松、剛性需求……種種利好因素下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績創(chuàng)下歷史新高，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是其中受益的一員。

兩年期間，遠(yuǎn)洋通過多次收并購行動不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，包括合計(jì)12億元收購宏多集團(tuán)和大連乾豪地產(chǎn)三個(gè)項(xiàng)目，以及4.74億元收購盛洋地產(chǎn)投資等。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在大本營北京市場的占有率也位于前列，坊間又稱“京城一哥”。當(dāng)時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對外接受采訪時(shí)透露，2008年公司在北京的市場占有率已經(jīng)達(dá)到4%，為2009年取得的成績奠定了一定的基礎(chǔ)。

業(yè)務(wù)得到高速發(fā)展同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦早于同行在北京、上海、杭州、青島等多個(gè)城市“收割”項(xiàng)目。

2010年3月份，經(jīng)過84輪激烈競價(jià)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)以40.8億元摘得朝陽區(qū)大望京1號地塊，樓面地價(jià)2.75萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)172%，刷新了當(dāng)時(shí)北京土地市場單價(jià)。

彼時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)對于收獲上述地塊喜不自勝。

從遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層對外發(fā)聲看，摘得該宗地或許已志在必得，并認(rèn)為價(jià)格仍處于合理區(qū)間：“望京地塊價(jià)格和項(xiàng)目本身?xiàng)l件以及市場預(yù)期綜合來看，我們認(rèn)為合理。公司已完成該項(xiàng)目產(chǎn)品的設(shè)計(jì)研究和初步方案，定位是高端住宅。”

那一年，望京地塊是遠(yuǎn)洋集團(tuán)快速擴(kuò)張的一個(gè)縮影。2010年，新增權(quán)益土儲面積和新增土儲成本都迎來了“爆發(fā)式”增長，2009年新增權(quán)益土儲由上一年的131.8萬平方米翻一倍至289.8萬平方米，2010年又翻一倍至662.6萬平方米。這三年新增土儲成本分別為3411元/平方米、3029元/平方米、4683元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

現(xiàn)在來看，那段短暫擴(kuò)張史是縮影，亦是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

隨后幾年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開始調(diào)整步伐走進(jìn)“舒適圈”，選擇相對謹(jǐn)慎的發(fā)展方式。這種變化的原因包含著多種因素，金融風(fēng)暴后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)雖已得到復(fù)蘇，但房地產(chǎn)信貸和土地調(diào)控力度加大、遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)時(shí)的中資背景以及調(diào)整快速擴(kuò)張留下的“陣痛”等。

其中，2007-2011年期間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也陷入“增收不增利”的局面，營收由2007年57.5億元增至2011年198.97億元，年復(fù)合增長率28.18%，凈利由17.92億元增至26.21億元，年復(fù)合增長率7.9%，凈利率由31.16%下滑至13.17%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

到了2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)這些年采用低杠桿策略的優(yōu)勢與劣勢，也呈現(xiàn)得更加明顯。

“三道紅線”調(diào)控壓力下，前期采用高杠桿發(fā)展的房企通過引進(jìn)險(xiǎn)資、出售項(xiàng)目、增發(fā)、物管公司上市等各種方式降低自身負(fù)債。與之相反，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的降債壓力則相對較小。

2020年中期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)踩中一條紅線，凈借貸比65%、現(xiàn)金短債比1.98（現(xiàn)金為437.39億元、短債為220.4億元）、剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率70.61%，短債占比為25.22%。同期有息負(fù)債總額為874億元，1年期、1-2年期、2-5年期、5年以上期占比分別為25.22%、27.31%、27.24%、20.24%。

對比負(fù)債率和凈借貸比例亦可以發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)沒有采用高杠桿的策略。

2010-2019年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)前8年均未超過70%，后兩年在沖千億銷售目標(biāo)下有所上升。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

此外，正值分拆物業(yè)管理上市熱潮下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功分拆遠(yuǎn)洋服務(wù)于港交所主板上市，IPO定價(jià)5.88港元/股，全球發(fā)售所得款項(xiàng)凈額約16.35億港元。這一動作也有利幫助遠(yuǎn)洋集團(tuán)降低負(fù)債水平、增加權(quán)益，以及增加現(xiàn)金流等。

只不過，眾多物管公司躋身資本市場，遠(yuǎn)洋服務(wù)也難逃上市破發(fā)的命運(yùn)。

無疑，這兩年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)重提規(guī)模訴求，側(cè)面也反映出此前低杠桿策略暴露出的核心問題。

增長乏力

2011年以來，房地產(chǎn)行業(yè)雖然面臨著錯(cuò)綜復(fù)雜的市場環(huán)境，但銷售規(guī)模仍然保持著高速增長，房企也一直利用金融紅利不斷擴(kuò)大自身規(guī)模。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)當(dāng)時(shí)身處的TOP20房企，規(guī)模門檻也在不斷提高，由2011年180億元升至2019年的1510億元，年復(fù)合增長率26.66%。市場數(shù)據(jù)顯示，2011-2019年，房地產(chǎn)行業(yè)TOP20銷售門檻同比分別錄得-17%、29.44%、42%、-12%、24%、81%、42%、44%、12%。

與此同時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售規(guī)模由2011年的270億元增至2019年的1300億元，年復(fù)合增長率低于TOP20銷售門檻增長速度，為19.08%。其中2012-2015年期間，銷售增速均低于年復(fù)合增長率，2015年更是錄得1%的增長。

進(jìn)一步看，土儲作為開發(fā)商最基本的生產(chǎn)要素，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土儲規(guī)模在2011-2016年期間不升反降，由2398.9萬平方米跌至2169.9萬平方米，最低值跌至1988萬平方米。以此來看，土儲整體規(guī)模的停滯，成為銷售規(guī)模增長緩慢原因之一，跌出TOP20也不意外。

土儲規(guī)模不升反降主要原因：一是正值消化高地價(jià)項(xiàng)目期間，遇到限購令、限貸令等調(diào)控；二是多元化業(yè)務(wù)占據(jù)了主業(yè)的資金和精力。

雙重因素影響下，讓遠(yuǎn)洋集團(tuán)難以短時(shí)間翻越“大山”。

關(guān)于多元化業(yè)務(wù)，在2019年3月業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面直言：“過往占據(jù)一定精力的物業(yè)、物流、投資物業(yè)、養(yǎng)老等非住宅業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)未來將更講求資產(chǎn)管理規(guī)模，要適當(dāng)?shù)姆床福约嚎抠Y產(chǎn)去做增量了。”

實(shí)際上，這種多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展策略也與遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股東結(jié)構(gòu)變化相關(guān)。國企中遠(yuǎn)集團(tuán)退出遠(yuǎn)洋集團(tuán)股東之列后，南豐集團(tuán)、中國人壽相繼入主，并各提名一位執(zhí)董進(jìn)入董事局。養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)成為了新的探索領(lǐng)域。

2015年，安邦保險(xiǎn)接任南豐集團(tuán)，成為遠(yuǎn)洋集團(tuán)二股東。彼時(shí)，遠(yuǎn)洋已經(jīng)開始嘗試聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)“OK SPACE”。隨后，又將目光放在物流地產(chǎn)、長租公寓領(lǐng)域，比如認(rèn)購中國物流資產(chǎn)2.96億股H股IPO股份；推出長租品牌“邦舍”，在北京青年路落地首個(gè)項(xiàng)目，并延伸到大連、上海、杭州等城市。

這些前期投入資金大、盈利周期長的非住宅業(yè)務(wù)，也導(dǎo)致遠(yuǎn)洋集團(tuán)營收、毛利、凈利潤缺乏穩(wěn)定增長，均處于跌宕起伏狀態(tài)。其中，營收由2012年286.58億元增至2019年的509.23億元，毛利由76.99億元增至102.22億元，凈利由39.87億元增至41.66億元，2020年中期分別為193.74億元、44.7億元、19.79億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

體現(xiàn)在“雙利”上，均呈現(xiàn)下滑的趨勢。上述同期，毛利率由26.87%下降至20.07%，凈利率由13.91%下降至8.18%，2020年中期毛利率、凈利率分別為23.07%、10.21%，其中凈利率較上年同期下降超過5個(gè)百分點(diǎn)。

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更為重要的是，多元化業(yè)務(wù)的投資也使得主業(yè)做出了一定“讓步”，整體土儲規(guī)模呈現(xiàn)上升趨勢的背后，土儲權(quán)益比逐年下滑，由2010年超過90%一路下滑至2019年的54.02%，最低值到達(dá)53.81%，2020年中期為53.89%。

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某種程度上，低權(quán)益比可以降低公司資金投入和承壓，同時(shí)又能享受到項(xiàng)目整體銷售成果。但是，硬幣總有兩面，合作過程將會產(chǎn)生許多不可避免的成本問題，比如溝通成本提高導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度拖延進(jìn)而增加財(cái)務(wù)成本，以及后續(xù)項(xiàng)目竣工交房和物業(yè)責(zé)任界定等。

簡而言之，權(quán)益比過低意味著總體土儲規(guī)模并不是非常充分，直接導(dǎo)致房企的銷售和業(yè)績增長乏力。

反觀銷售規(guī)模的增長，遠(yuǎn)洋集團(tuán)這兩年亦呈現(xiàn)出乏力現(xiàn)象。2018年，董事局主席李明提出了闖入2000億元規(guī)模陣營的目標(biāo)：“規(guī)模就是現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在整個(gè)市場形勢出現(xiàn)了變化，規(guī)模都起來了，我們也要迎頭趕上，希望2-3年內(nèi)可以達(dá)到2000億元的銷售規(guī)模。”

毫無疑問，沖擊規(guī)模比李明設(shè)想中要困難。按預(yù)期，2019年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)是1400億元，該年可售資源達(dá)2373億元，新增、存貨資源比為69%：31%，去化率維持在60-65%即可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。但最終僅完成1300億元銷售額，達(dá)標(biāo)率為92.88%，去化率為54.8%。

到了2020年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)下調(diào)銷售目標(biāo)至1300億元，但是這一年的艱難程度并不亞于2019年。受前期擴(kuò)張策略影響，加之新冠疫情因素，遠(yuǎn)洋集團(tuán)前11個(gè)月累計(jì)銷售總額仍然錄得4個(gè)點(diǎn)的下降，為1082.4億元，達(dá)標(biāo)率為83.26%。

若想完成1300億元銷售額，2020年最后一個(gè)月遠(yuǎn)洋集團(tuán)需完成217.6億元銷售，這一數(shù)據(jù)也將成為其單月銷售額最高紀(jì)錄。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)12月31日發(fā)布的2020中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單，遠(yuǎn)洋集團(tuán)全年完成銷售額1312.1億元，涉險(xiǎn)過關(guān)。

走出“舒適圈”

如何走出“舒適圈”，改變業(yè)績增長乏力的局面，正是過去一年時(shí)間里，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的所想與所為。

2019年年初，李明在公司總部煥新啟用活動上說：“沿著新辦公區(qū)的這條跑道，遠(yuǎn)洋將從這里重新出發(fā)，精耕細(xì)作、強(qiáng)身健體，向著更高的目標(biāo)，全力奔跑。”

李明的一句“重新出發(fā)”，實(shí)際上帶著錯(cuò)綜復(fù)雜的感情，也包含著許多無奈的因素，譬如彌補(bǔ)錯(cuò)位發(fā)展留下的規(guī)模“遺憾”、重新回歸主業(yè)、再次翻越全國業(yè)務(wù)布局的“大山”等。

追溯到2019年，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控更加嚴(yán)厲，比如銀根收緊、各個(gè)城市的“雙限”土拍新政等，高杠桿擴(kuò)大規(guī)模已見頂，銷售回款周期加長，“多項(xiàng)題”演變成“單項(xiàng)題”。在這種形勢下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的選擇是“聚焦主業(yè)，剝離非住宅業(yè)務(wù)”。

彼時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)剝離長租公寓和養(yǎng)老業(yè)務(wù)，出售北京邦舍100%股權(quán)、北京椿萱茂30%股權(quán)出售予北京旭達(dá)，從中獲利3.09億元。但這種收益與投入相比，或許是“小巫見大巫”。

有意思的是，經(jīng)過幾年投入和運(yùn)營，遠(yuǎn)洋集團(tuán)非住宅業(yè)務(wù)成果在營收中已有貢獻(xiàn)。其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入經(jīng)歷先漲后跌再回升的過程，由2012年17.38億元增至2014年22.45億元，后跌至2016年19.57億元，隨后三年則逐年增長，2019年達(dá)到58.99億元，對應(yīng)收入貢獻(xiàn)比由6.06%增至11.58%。2020年中期為22.56億元，貢獻(xiàn)比為11.64%。

在回歸主業(yè)的策略下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)嚴(yán)格控制非住宅業(yè)務(wù)的投入，提出兩個(gè)非常重要的土地投資指標(biāo)：堅(jiān)持聚焦開發(fā)主業(yè)和堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，即2020年在非開發(fā)業(yè)務(wù)上不增加凈資本投入；新項(xiàng)目的毛利率不低于20%，IRR不低于20%。

細(xì)化到項(xiàng)目層面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)進(jìn)一步提出了堅(jiān)持“以我為主”，新項(xiàng)目要求主導(dǎo)操盤，不做財(cái)務(wù)投資，提高項(xiàng)目權(quán)益比例。在項(xiàng)目的選擇上，要求以中小體量、快周轉(zhuǎn)的項(xiàng)目為主，降低地貨比、加快去化和周轉(zhuǎn)。

不過，在遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面看來，剝離非住宅業(yè)務(wù)、提高權(quán)益比和注重操盤主導(dǎo)權(quán)僅是聚焦主業(yè)的第一步，而下一步則是重新調(diào)整區(qū)域組織架構(gòu)。

早于2019年12月末，市場消息傳出，2020年起，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將從現(xiàn)有的4個(gè)事業(yè)部拆分為8個(gè)事業(yè)部，其中，沈陽、青島、大連、撫順等城市將從第二事業(yè)部脫離。

直到2019年財(cái)報(bào)披露時(shí)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式推出“4+8”新經(jīng)營管理體系，開啟“南移西拓”策略，將四個(gè)開發(fā)事業(yè)部重新劃分區(qū)域整合成六大板塊，形成北京、環(huán)渤海、華東、華中、華南、華西六大開發(fā)事業(yè)部格局。

自2020年5月份以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)環(huán)渤海開發(fā)事業(yè)部、北京開發(fā)事業(yè)部、華西開發(fā)事業(yè)部正式成立。如此看來，這種改變將“京津冀”調(diào)整為兩個(gè)大區(qū)以及確定華西、華中兩個(gè)新獨(dú)立區(qū)域的戰(zhàn)略意義。

實(shí)際上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有意避免過度聚焦環(huán)京區(qū)域的銷售，提高未形成規(guī)模化城市或新進(jìn)城市的投資力度。

因?yàn)?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)呆在環(huán)京“舒適圈”的時(shí)間已經(jīng)足夠長。

從歷年區(qū)域土儲持有比例來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)仍未真正翻越區(qū)域結(jié)構(gòu)去北京化的“大山”。2014-2019年，環(huán)京區(qū)域土儲占比基本保持接近四成，經(jīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整后，2020年中期將至21.63%。

按照遠(yuǎn)洋集團(tuán)的設(shè)想，華西區(qū)域銷售貢獻(xiàn)目標(biāo)為占比六分之一。拆分到具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，2020年年底實(shí)現(xiàn)銷售金額50億元，2023年力爭實(shí)現(xiàn)銷售金額300-400億元。同時(shí)，未來華南區(qū)域的業(yè)績與規(guī)模也將逐漸成為主力區(qū)域；華東區(qū)域2020年預(yù)期新增貨值為600-700億元。

新增土儲執(zhí)行上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)亦明顯傾斜于環(huán)京之外的區(qū)域。2020年中期，新增土儲面積為201.4萬平方米，新增權(quán)益土儲面積為117.1萬平方米，權(quán)益比為58.14%。據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面介紹，“南移西拓”區(qū)域新增土儲建筑面積占比為72%。

于2020年中期，遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地儲備3742萬平方米，另持有深圳舊改鎖定項(xiàng)目334萬平方米，一級開發(fā)面積706萬平方米，合計(jì)儲備面積為4782萬平方米?？墒劢ㄖ娣e按區(qū)域劃分，北京、環(huán)渤海、長三角、華南、華中、華西占比分別為21.42%、33.34%、9.21%、18.99%、8.72%、8.32%。

到了2020年下半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)仍然在為南京、溫州、無錫、江門、福等“舒適圈”外添加籌碼。

很然，未來遠(yuǎn)洋集團(tuán)仍會在業(yè)績困境下不斷尋求新的增長點(diǎn)。“重新出發(fā)”的李明和遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來如何走出“舒適圈”，并在業(yè)績改善、銷售規(guī)模增長上“翻過一座座大山”，能否重返輝煌或達(dá)到新高度，還有很長的時(shí)間來等待、驗(yàn)證。