近日，招商蛇口發(fā)布2020年8月銷售簡報。數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月底，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積711.86萬平方米，累計銷售金額已超1603.75億元，同比增加15.72%。

據(jù)觀點等多家第三方機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至8月招商蛇口銷售額規(guī)模穩(wěn)居房企TOP10之列。

公告顯示，招商蛇口8月新增長沙、大連、太倉3宗地塊，總出讓金40.24億元。

隨著籠罩在房地產(chǎn)上方的疫情陰霾逐漸散去，作為市場為數(shù)不多實現(xiàn)快速復(fù)蘇的房企，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱：招商蛇口）持續(xù)優(yōu)化土地儲備的質(zhì)量。

聚焦核心城市群高質(zhì)量拓儲

    據(jù)統(tǒng)計，2020年1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規(guī)模同比增長7.2%。TOP100門檻值升至54億元，環(huán)比增長10.2%，TOP100房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.2%。其中，50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金額超過2019年月度均值，中國奧園、越秀地產(chǎn)、濱江集團前8個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲。

作為市場為數(shù)不多已實現(xiàn)復(fù)蘇的房企，招商蛇口在疫情期間拿地熱情不減。從年內(nèi)的拿地動作和拿地金額來看，和其他房企相比，招商蛇口的擴張速度可謂是“逆市”提速。

據(jù)光大證券統(tǒng)計顯示，招商蛇口前7月新增土儲約780萬平方米，總地價約722億元；拿地面積/銷售面積約130%，拿地金額/銷售金額約54%，整體保持了較強的投資力度；按金額計權(quán)益比例約64%，較2019年全年水平提升10%。

這一數(shù)據(jù)與2019年的數(shù)據(jù)對比或許能夠更直觀的看出變化。據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口全年共獲取79個項目，土地面積716萬平方米，總地價為976億元。也就是說，招商蛇口僅7個月就達到去年全年的74%。

步入三季度，隨著疫情的逐漸控制，市場置業(yè)信心也開始恢復(fù)，加上各地優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加以及資金面略有改善等因素影響，房企拿地積極性明顯提升，優(yōu)質(zhì)土地競爭更加激烈。不過，針對房價地價過熱的情況，多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士表示，融資三道紅線的出爐，房企融資收緊的信號更加強烈，將限制房企的拿地激進程度。

在此背景下，一方面，招商蛇口在不斷優(yōu)化自身的土儲質(zhì)量。從布局來看，招商蛇口近年來一直將長三角地區(qū)作為重點發(fā)展區(qū)域。在2019年新增的79個項目中可以看到，近四成位于該區(qū)域。其去年在華東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)營收超202億元，占總比20.7%，僅次于大本營深圳區(qū)域。從近期的拿地情況來看，這一戰(zhàn)略也明顯貫穿其中，以上海、杭州、江蘇為代表的長三角優(yōu)質(zhì)地區(qū)仍是招商蛇口重點關(guān)注的“對象”。

另一方面， 對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金是企業(yè)的血液。隨著房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境整體趨緊,企業(yè)的融資能力和負債水平愈發(fā)重要，綜合發(fā)展將是必由之路。

面對“房企融資新規(guī)”的到來，業(yè)內(nèi)人士認為，中央出臺防控金融風險的措施是非常必要、及時的，也是促進地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要舉措。從招商蛇口的情況來看，未來融資監(jiān)管相對比較友好。

招商蛇口也表示，會將融資手段的利用加入對城市公司的目標考核中。并希望發(fā)揮在融資成本中的優(yōu)勢，積極推動供應(yīng)鏈融資等創(chuàng)新融資方式，加大發(fā)揮融資創(chuàng)新優(yōu)勢力度，持續(xù)優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，加強現(xiàn)金流和負債率的控制。

不過，事實上，招商蛇口也一直走在行業(yè)前列，并早就開始踏上“高質(zhì)量”綜合發(fā)展之路。董事長許永軍在2019年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會上回答投資者提問時就表示：“公司追求‘質(zhì)量、效益、規(guī)模’的均衡，要做有質(zhì)量、有效益的規(guī)模。”

首進上海內(nèi)環(huán)

正是基于高質(zhì)量土儲發(fā)展策略，招商蛇口近期由旗下太倉嘉商商務(wù)咨詢有限公司拿下上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊。據(jù)相關(guān)負責人介紹，這是招商蛇口第一次在上海內(nèi)環(huán)拿地。

據(jù)悉，上海虹口區(qū)嘉興路街道HK271-01地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)北外灘板塊，東至新建路，南至周家嘴路，西至金田路，北至海拉爾路，出讓面積21724.2平方米，容積率2.5，建筑面積5.43萬平方米，成交樓板價約為8.11萬元/平方米，溢價28.4%。

短短幾天后，位于上海內(nèi)環(huán)的江浦社區(qū)R-09地塊成交，成交樓板價8.58萬元/平方米，溢價率為38.32%。上海內(nèi)環(huán)地價走高趨勢明顯。

作為位于國際化一線城市的熱門地塊，除了自帶寸土寸金的天然屬性外，稀缺性更是引人注目。上海內(nèi)環(huán)已經(jīng)連續(xù)多年供應(yīng)稀缺，該地塊也是虹口近3年來首次出讓的純宅地。

就地塊價值來看，HK271-01地塊距離北外灘核心區(qū)僅有一路之隔，距離未來的浦西之巔480米地標直線距離僅550米。按照上海市規(guī)劃，北外灘將與外灘、陸家嘴共同構(gòu)成上海發(fā)展的“黃金三角”。不僅如此，這宗地塊還十分難得地放開了自持要求，僅規(guī)定配建保障房建面2640平方米和1500平方米菜場，土地價值不言而喻。業(yè)內(nèi)人士指出，該項目未來發(fā)展可期，或?qū)⒊蔀檎猩躺呖谥匾睦麧欂暙I項目之一。

此外，據(jù)中國房價行情最新數(shù)據(jù)顯示，2020年8月，上海市16個市區(qū)中有7個市區(qū)新房房價環(huán)比上月上漲；16個市區(qū)中有15個市區(qū)二手房房價同比去年8月上漲。其中，虹口區(qū)8月新房均價為12萬元/平方米，同比上漲7.92%。

這也是招商蛇口繼4月拿下上海青浦宅地后，再次落子上海。青浦地塊位于大虹橋拓展區(qū)，在舊土拍規(guī)則下，這個項目的計容樓面地價只有28222元/㎡，低于臨近的虹橋公館、萬科天空之城，屬于板塊內(nèi)較低的水平。目前已清盤的虹橋公館、萬科天空之城售價均已達到58000元/㎡的水平，供不應(yīng)求。行業(yè)普遍預(yù)測青浦宅地開發(fā)利潤不菲。

值得一提的是，虹橋公館項目同樣由招商蛇口開發(fā)，而2019年兩次開盤均超越臨近競品，受到市場熱捧，實現(xiàn)開盤6個月即去化超過40億，并在當年10月實現(xiàn)單盤流量排名全市前十的佳績，直接助力上海公司成為2019年流量金額前三的房企。

聚焦核心城市群積極拓儲

事實上，接連獲取上海優(yōu)質(zhì)項目只是招商蛇口堅持聚焦核心城市群拿地的一個縮影。2020年伊始，招商蛇口就積極啟動了拿地擴張計劃，并憑借綜合發(fā)展能力、一城一策的城市深耕積累，接連斬獲西安、杭州、成都、深圳等十幾個城市的優(yōu)質(zhì)項目。

眾所周知，土地儲備是房企實力的體現(xiàn)，同時也是其穿越周期、抵抗不確定風險的不二法寶。行至而立之年，招商蛇口思而后勇，堅持聚焦核心城市群的戰(zhàn)略，穩(wěn)中有進地拿下熱點城市、熱點地段的優(yōu)質(zhì)地塊，給未來業(yè)績的增長添上一份有力的高質(zhì)量底牌。

市場是最好的試金石。憑借這份底氣，招商蛇口的銷售額保持穩(wěn)健增長。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口8月實現(xiàn)簽約銷售面積110.42萬平方米，同比增加18.74%；實現(xiàn)簽約銷售金額268.05億元，同比增加48.46%。

截至8月底，招商蛇口今年以來累計實現(xiàn)簽約銷售面積711.86萬平方米，累計銷售金額已超1603.75億元，同比增加15.72%，完成年度2500億元銷售目標的64.15%。

據(jù)觀點等多家第三方機構(gòu)統(tǒng)計顯示，截至8月招商蛇口銷售額規(guī)模穩(wěn)居房企TOP10之列。

銷售、拿地雙管齊下，招商蛇口的亮眼表現(xiàn)也獲得了不少機構(gòu)的認可。平安證券撰文指出，“公司匯聚原招商地產(chǎn)和蛇口工業(yè)區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，為龍頭房企中為數(shù)不多在一線城市擁有大量待開發(fā)土儲的房企，將為短期業(yè)績釋放奠定基礎(chǔ)。”

國泰君安也認為，招商蛇口上半年實際銷售情況良好，在龍頭企業(yè)中表現(xiàn)極為優(yōu)異，這無疑得益于公司的戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品力等自身因素。公司上半年拿地積極，前海土地整備也有進展，當前環(huán)境下杠桿率低優(yōu)勢明顯，未來公司逆勢增長可期。

近年來，憑借優(yōu)質(zhì)的土地儲備策略，拿地意愿及能力持續(xù)加大，依托以“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，推進“前港-中區(qū)-后城”綜合發(fā)展模式，招商蛇口持續(xù)打造著穿越周期的續(xù)航能力，并在行業(yè)變革期中繼續(xù)砥礪前行。