楊光華 在說文解字里，“城”，“所以盛民也，從土從成”。本意是城墻。所謂“盛”，就是容納。從城池、城郭、城府，到如今的城市、城鎮(zhèn)。

打開中國人的造城史，古代的城池，或方或圓。唐長安城，全城有100多個方形的空間，居住和商業(yè)被嚴格限定在不同的區(qū)域；明清北京城，設置有內城、外城、皇城與紫禁城；襄陽古城，始建于西漢，布局嚴謹，城高池深，易守難攻，人稱“鐵打的襄陽”。

最近十年，接觸過很多“造城”的大盤。有的規(guī)劃總圖上，填滿了房子，舍不得留白；有的房子都賣完了，當初承諾的文旅配套、產(chǎn)業(yè)項目還沒動工；有的規(guī)劃時，藍圖美好，落地時卻走樣變形。有的沒有產(chǎn)業(yè)，就是一個睡城。有的沒有就業(yè)與生活配套，慢慢變成一座空城。

直到，遇到這樣一個非典型的產(chǎn)城項目：襄陽華僑城。在8.48平方公里上，華僑城正在造一座大城。上一次，從新型城鎮(zhèn)化的角度，深度解讀了襄陽華僑城的模式：在30多年的成熟經(jīng)驗之上，用產(chǎn)業(yè)為城市賦能，走“文化＋旅游＋城鎮(zhèn)化”的差異之路。（延伸閱讀：新型城鎮(zhèn)化實踐的華僑城襄陽模式）

這樣一個宏大的戰(zhàn)略，如何完美落地與兌現(xiàn)，植入多元化的內容，是考驗智慧與執(zhí)行力的。這一次，從造城的具體操盤方式，梳理一下襄陽華僑城的造城方法論。

01 規(guī)劃先行

在國內，華僑城，毫無疑問是造城高手。

它每到一個城市，總是先做好總體規(guī)劃，然后再按照總圖逐步兌現(xiàn)。“先規(guī)劃，后建設”，這是華僑城集團一貫堅持的開發(fā)原則。

很多新區(qū)、新城，沒有想好未來10年做什么，就著急上馬，或者一屆領導一個方案，一個產(chǎn)業(yè)方向，最終導致區(qū)域定位與規(guī)劃偏差。有些雖然有規(guī)劃，但規(guī)劃缺少全局性、科學性、前瞻性，忽視產(chǎn)業(yè)布局，內容粗糙，不具備可操作性。

在襄陽華僑城，規(guī)劃就是一份藍圖總圖，是未來項目開發(fā)與運營的指南針。區(qū)域總體規(guī)劃上，哪里是道路，哪里是居住區(qū)，哪里是醫(yī)院、學校、哪里是生態(tài)公園，整個區(qū)域未來的發(fā)展方向、重點，開發(fā)的先后順序，在整個項目啟動之前，就已規(guī)劃好。

大規(guī)劃既要有國際視野，也需因地制宜。這里講一個故事：

上世紀90年代，陸家嘴規(guī)劃，開展了一場國際競標。當時沒有人知道怎么搞城市規(guī)劃，甚至沒有人知道該怎么搞。后來，經(jīng)過磋商與篩選，確定了4家國際知名設計事務所，華東院、同濟大學等設計院也聯(lián)合組了一支參賽隊伍。

半年之后，5個參賽小組的模型相繼出爐。最終的成稿是以英國的設計為藍本，融合各家之長。后來，歷任上海市領導都沒有隨意修改陸家嘴的規(guī)劃方案。

在襄陽華僑城，項目的總體規(guī)劃在每個華僑城人的心中，哪里是水渠，哪里是道路，哪里是學校、醫(yī)院，每一條“城市”的毛細血管，一清二楚。他們?yōu)榱巳说纳睢⒐ぷ鞯榷嘣枨蠖?guī)劃。

這份規(guī)劃是襄陽華僑城斥巨資，聘請日建設計集團描繪的城市藍圖。

這家公司的作品有迪拜burj al alam、東京中城、澀谷站城復興規(guī)劃等；中國市場上大家熟知的作品有上海新天地、上海陸家嘴金融世界廣場、深圳太平金融大廈等。

在日建的設計方案當中，襄陽華僑城融合了東側的度假區(qū)、中間的文化區(qū)，以及濱江的商業(yè)區(qū)，通過軸線，把它們串連起來，打造成整個襄陽東部的新城區(qū)。

這一張總規(guī)劃圖上，可以看到未來10年，襄陽華僑城發(fā)展脈絡及最終的模樣。未來，這里是襄陽在中部四省最閃亮的名片，也是襄陽走向全國的窗口。

02 產(chǎn)業(yè)先行

產(chǎn)業(yè)，是造城的“發(fā)動機”。

如果“發(fā)動機”沒選好，直接影響新城的成敗。產(chǎn)業(yè)的涉及面很廣，有科技、農(nóng)業(yè)、金融、康養(yǎng)、制造業(yè)、旅游業(yè)、服務業(yè)等內容。有的項目沒有明確的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，而是把當前的熱點產(chǎn)業(yè)“一鍋燉”，看起來什么都有，但什么都不強。

產(chǎn)業(yè)如果沒有規(guī)劃好，直接影響新城未來的企業(yè)入駐、人口導入、就業(yè)機會。如果沒有產(chǎn)業(yè)，新城可能淪為“睡城”、“死城”。

隨著人們消費的升級，文旅產(chǎn)業(yè)，被認為是朝陽產(chǎn)業(yè)。而華僑城的核心優(yōu)勢，也在于文化與旅游。

在造城之前，襄陽華僑城就規(guī)劃了一座奇幻度假區(qū)，不同于歡樂谷、瑪雅海灘公園等華僑城已有的主題公園產(chǎn)品。

這個度假區(qū)是按照國家級度假區(qū)標準建造，在高鐵經(jīng)濟圈下，將輻射周邊四省。據(jù)測算，奇幻度假區(qū)間接拉動城市年度旅游收入60-100億元，增加就業(yè)人數(shù)約2萬人。

同時，在漢江邊，規(guī)劃了漢江文化客廳，將成為襄陽文化娛樂與商業(yè)地標。除文旅產(chǎn)業(yè)外，襄陽華僑城還為襄陽的產(chǎn)業(yè)轉型升級，預留足夠的空間。在城市主軸兩側，規(guī)劃設計了華僑城的文化藝術場館和產(chǎn)業(yè)，同時，以文化產(chǎn)業(yè)帶動商業(yè)商務中心的發(fā)展。

最近，襄陽華僑城推出公共藝術節(jié)，展現(xiàn)這座城市的文化氣質。未來，襄陽華僑城將輸出“文化＋”產(chǎn)業(yè)模式，為襄陽導入全域旅游產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意及科技產(chǎn)業(yè)、城市綜合體開發(fā)和酒店運營開發(fā)等，將為襄陽再造一個經(jīng)濟增長極。

03 教育先行

襄陽，是一座教育名城、狀元之城。

在襄陽，從幼兒園到高校，有92萬學生。湖北省文理科狀元雙星閃耀，本科率和重本率高，位居湖北前列。2020年高考中，襄陽五中斬獲襄陽市文理雙料第一。

明年9月份，襄陽五中華僑城實驗學校將開學。這是華僑城聯(lián)合襄陽五中共建的、襄陽第一座場景式教育校園。學校占地36320平米，采取九年一貫制辦學標準（含小學、初中），共設36個班，可容納1800名學生。按照相關招生政策，襄陽華僑城業(yè)主孩子免試入學。

未來，襄陽華僑城將持續(xù)引進十余所學校，為更多的孩子提供更優(yōu)質的教育資源，打造一座優(yōu)質教育之城。同時，為優(yōu)質教育匹配藝術中心、美術館等文化藝術配套。

教育是很多家庭的頭等大事。而襄陽華僑城，在城市規(guī)劃中，在較好的地段，規(guī)劃好學校的組合。襄陽華僑城項目聚集襄陽市教育局、武漢市長春街小學、康德教育集團、襄陽四中、襄陽五中等專家資源，率先成立華僑城教育專家聯(lián)盟，引入創(chuàng)新教育理念及模式。

在學校教育之上，襄陽華僑城探索校園之外的全系全域教育模式，引進優(yōu)質教學資源，突破傳統(tǒng)教育模式，優(yōu)化空間資源，將教學資源無形之中融入學校建筑、生態(tài)藝術公園以及樂園群。

同時，襄陽華僑城打造全齡全域學校系統(tǒng)、全場景兒童營地系統(tǒng)、全齡段生態(tài)公園+主題公園系統(tǒng)，以嶄新教育理念為襄陽下一代創(chuàng)想更多可能。

約2萬方的華·生活館，采用新加坡鄰里中心模式，引進優(yōu)質教育培訓機構、圖書館、書店等，打造4點半課堂，鞏固學校知識的同時滿足孩子對學校之外的知識需求。

社區(qū)公共區(qū)域生態(tài)藝術公園，將成為學校之外的趣味知識補給站。慶典廣場、天街公園、街心廣場、藝術館集群等公共活動空間，舉辦城市慶典、藝術展覽等大型文化活動，以藝術魅力滋養(yǎng)孩子身心，拓寬眼界。

未來，襄陽華僑城還將開展生態(tài)保護、自然科普課堂等公益活動，搭建青少年生態(tài)教育營地，讓孩子在極富體驗感的生態(tài)藝術公園里，輕松娛樂的認知鮮活的動植物、探索未知領域。

04 生態(tài)先行

“青山綠水就是金山銀山。”

華僑城每到一地，都尊重當?shù)刈匀毁Y源。襄陽華僑城在規(guī)劃時，堅持“生態(tài)環(huán)保大于天”，做到生態(tài)先行，融合森林城市、花園城市等理念。在花園中建城市，這是華僑城多年建城的寶貴經(jīng)驗。

深圳華僑城，借鑒新加坡花園城市概念，保留生態(tài)山水，構建城市的生態(tài)基底。生態(tài)廣場、郊野公園、湖濱花園，都是周邊社區(qū)居民常去的地方。深圳華僑城濕地公園，曾是一片生態(tài)受損的灘涂，華僑城邀請生態(tài)科研團隊，對濕地進行數(shù)年的保護性修復。

在襄陽，華僑城將打造約180萬方森態(tài)綠地，在城市里造森林，山水環(huán)繞，綠意盎然；以植物自然美化駁岸，守護與凈化約20萬方原生水庫水質。

在襄陽，華僑城規(guī)劃“引江入園”，一條流動的城市水系，串聯(lián)起約130萬方的六大濱水生態(tài)綠地，保護兩大原生水庫。同時，規(guī)劃一條約9700米的城市綠肺走廊，修建1個天街公園、4個濱湖藝術公園。

在水系與道路規(guī)劃中，規(guī)劃有一個生態(tài)慢行系統(tǒng)，其中包括生態(tài)漫步道、濱水漫步道與自行車道等。臨湖而居，湖濱漫步，這將是襄陽華僑城業(yè)主的生活日常。

05 配套先行

在國內新城新區(qū)的建設中，很多項目的配套，往往在住宅銷售完成后，處于爛尾或半爛尾狀態(tài)。配套是既費時花錢，又不能掙錢的事情，很多項目的配套一直拖著不建。

在襄陽華僑城的建設中，還秉承“配套先行”。除引進10多所學校和大型三甲醫(yī)院，還規(guī)劃寫字樓集群、文化中心與商業(yè)中心，引進藝術場館、美術館、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)等配套。

這個項目所引入的配套，都是城市級配套。人們的生活需要什么，華僑城就引進什么。不再僅僅關注衣食住行，更關注娛、教、醫(yī)、養(yǎng)等美好生活的配套。

在深圳華僑城一個有27年歷史的社區(qū)菜場，被改造成為一個網(wǎng)紅打卡點。通過設計與可愛的導視元素，這個菜場年輕了10歲。每家檔口老板的名字，被做成招牌，很親切。未來這樣的網(wǎng)紅菜場，也將出現(xiàn)在襄陽華僑城。

在商業(yè)配套體系方面，襄陽華僑城通過網(wǎng)絡化布局打造新型社區(qū)“生態(tài)圈”，用開放的空間融入周邊社區(qū)，激活城市界面，構建“奇趣港灣”為代表的城市級綜合體項目、“華·生活館”為代表的社區(qū)商業(yè)配套，以及度假區(qū)的商業(yè)配套，三位一體的網(wǎng)絡化商業(yè)生態(tài)布局。

任何城市規(guī)劃，最終都將回歸到對“人”本身的關注。無論是深圳還是襄陽，華僑城都通過便捷可達、高效復合、設施共享的配套布局和連接，構筑“以人為中心”優(yōu)質生活圈。

在襄陽華僑城，洞察到兒童、老人、上班族對于城市配套的不同需求，升級深圳筑城模式，打造15分鐘優(yōu)質生活圈：

學齡兒童及老人5分鐘通行范圍內，布局有幼兒園、中小學、社區(qū)商業(yè)等；圍繞項目內每個居住組團5分鐘步行距離內，均布局有濕地公園和兒童游樂場；

在公共交通和慢行交通支持下的15分鐘生活圈內，布局襄陽中醫(yī)醫(yī)院、文化藝術中心、大型購物中心和商業(yè)商務設施，滿足上班族日常工作和周末的購物休閑需求。

［后記］

2800多年前，古人建一座襄陽古城。

這座古城，如果沒有高鐵襄陽東站，與國內很多城市之間，就是斷裂的。在高鐵襄陽東站的大門口，華僑城造的這座城，是連通襄陽與中部四省之間樞紐。

2800多年后，華僑城在襄陽，并不是簡簡單單的造城，而是造一個奇幻的夢。

襄陽華僑城以人為中心，用好造城“五法”，造出“五城”（文旅之城、生態(tài)之城、教育之城、智慧之城與都會之城），用領先的城市建設標準，推動襄陽古城與未來之城，無縫對接。舊與新、慢與快、山與湖、人與城，將在這里融合。

這就像金庸小說里的武功秘籍。上卷是內功，下卷是心法。若想練成神功，必須上下卷都了然于胸。襄陽華僑城的造城“五法”，更像下卷。如果沒有上卷的內功，造城神功，也是其他人學不會的。

下一期，我將從中觀層面，從社區(qū)規(guī)劃、配套的角度，解讀襄陽華僑城天鵝堡。它是一個什么樣的社區(qū)，并將為襄陽帶來什么樣獨特的生活方式。

楊光華 地產(chǎn)寫字人 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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