觀點(diǎn)網(wǎng) 2008年，萬(wàn)科杭州魅力之城售樓處遭到憤怒的業(yè)主圍攻，售樓處被砸一事在全國(guó)引起轟動(dòng)。

這是當(dāng)年萬(wàn)科在全國(guó)掀起樓盤降價(jià)促銷的“冰山一角”，彼時(shí)還未見(jiàn)到樓市真正起飛的杭州業(yè)主們，對(duì)降價(jià)顯得格外敏感。

他們沒(méi)有料到，僅僅過(guò)了一年，樓市就進(jìn)入上升通道，年度成交量創(chuàng)下歷史紀(jì)錄，甚至超過(guò)2007-2008年的總和。

與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商們?cè)诤贾萃恋厥袌?chǎng)一擲千金，超過(guò)千億的年度土地出讓金杭州遙遙領(lǐng)先全國(guó)其他城市。

其中，于2009年7月，浙江國(guó)恒力壓眾多品牌房企，以26億元總價(jià)拿下未來(lái)科技城板塊13號(hào)和14號(hào)兩宗涉宅地塊，樓面價(jià)分別為8858元/平方米和8916元/平方米，溢價(jià)率超過(guò)150%。

資料顯示，國(guó)恒背后大股東為北京國(guó)通高盛投資有限公司，而國(guó)通高盛的實(shí)控人為時(shí)任安邦董事長(zhǎng)的吳小暉。

根據(jù)彼時(shí)浙江國(guó)恒的規(guī)劃，項(xiàng)目將打造成頂級(jí)高端精裝住宅，并命名為“西溪公館”，目標(biāo)價(jià)格超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，樓市很快又被澆了一盆冷水。

喧鬧樓市的一座安靜“公館”

2009年12月出臺(tái)“國(guó)四條”，2010年4月新“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“國(guó)十一條”陸續(xù)推出，令當(dāng)年杭州樓市成交以腰斬收?qǐng)觥?/p>

隨后兩年，最嚴(yán)調(diào)控盤旋在杭城上空，也險(xiǎn)些拉下了杭州房企老大綠城。

2012年，杭州樓市再迎降價(jià)潮，房企割肉求生成為調(diào)控下的真實(shí)寫照。

期間，國(guó)恒西溪公館除了在2011年有公開(kāi)亮相，并在2013年多次傳出入市消息外，基本毫無(wú)動(dòng)靜。

另一邊，2012和2013年，杭州迎來(lái)融創(chuàng)、融信、首開(kāi)、旭輝等外來(lái)房企，與本土房企搶奪市場(chǎng)。

典型的案例是，2013年9月，本土房企濱江與外來(lái)大鱷綠地、世茂一日之內(nèi)以136.73億元總價(jià)分食華家池三宗地塊。

這是當(dāng)年杭州土地市場(chǎng)的縮影，也預(yù)示著日后杭州樓市的再度崛起。

2014年，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的兩件事，一是宋衛(wèi)平出售綠城股份，杭州最大本土房企迎來(lái)央企大股東；另一件則是樓市限購(gòu)松綁，限貸解除，“杭八條”出臺(tái)，杭州樓市政策全面放開(kāi)。

隨后，杭州樓市順利進(jìn)入持續(xù)上升通道，成為二線城市中最突出的一個(gè)。

2015年內(nèi)，央行多次降準(zhǔn)降息，利好樓市，杭州商品房成交量從4月開(kāi)始，連續(xù)9個(gè)月突破1萬(wàn)套，2015年度成交總量也終于打破2008年創(chuàng)下的紀(jì)錄。

同年，富陽(yáng)撤市設(shè)區(qū)，G20、亞運(yùn)會(huì)確定落戶杭州，為杭州樓市騰飛埋下伏筆。

為順應(yīng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求，西溪公館在2014年提出修改規(guī)劃申請(qǐng)，但開(kāi)盤計(jì)劃繼續(xù)擱置。

2015年5月，杭州余杭區(qū)規(guī)劃局對(duì)西溪公館2011年4月已經(jīng)完成報(bào)批的方案進(jìn)行了調(diào)整。拿地六年，歷經(jīng)樓市起伏的西溪公館開(kāi)盤依舊遙遙無(wú)期。

與此同時(shí)，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州新房成交量首次邁過(guò)20萬(wàn)套大關(guān)，簽約金額高達(dá)3597億元。

2016年9月，G20峰會(huì)如期在杭州市蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城召開(kāi)；此時(shí)，包括蕭山區(qū)在內(nèi)的杭州樓市已是高溫不退，除本地客源，外來(lái)投資客蜂擁而至。

這一年的杭州樓市，就像2015年的股市，吸引了所有人的眼球。

當(dāng)時(shí)房產(chǎn)銷售圈流行的“名言”是：今年不買房，明年要么買不到房，要么買不起房。

很快，杭城再次迎來(lái)了調(diào)控，年底開(kāi)始急剎車，實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。

2017年3月，杭州樓市調(diào)控升級(jí)，但依然沒(méi)有阻擋買房者的熱情，基本面持續(xù)向好，已經(jīng)不像當(dāng)年一降價(jià)就引發(fā)業(yè)主維權(quán)砸售樓處般脆弱了。

不過(guò)，部分板塊新房供應(yīng)量少，以及政府限價(jià)指導(dǎo)下，許久未見(jiàn)的一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也在杭州樓市悄然重現(xiàn)。

而被戲稱為“爛尾十字路口”上的西溪公館，依舊沒(méi)有任何動(dòng)靜，此時(shí)距離浙江國(guó)恒拿地已經(jīng)過(guò)去整整8年。

杭城再奏一曲“萬(wàn)人搖”

2018年，西溪公館迎來(lái)轉(zhuǎn)折。

2月，吳小暉被依法提起公訴后，旗下資產(chǎn)被陸續(xù)拍賣，用于償還債務(wù)。其中，就包括“浙江國(guó)恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有浙江國(guó)恒西溪置業(yè)有限公司股權(quán)”。

最終，上述股權(quán)被北京邦邦共贏企業(yè)管理有限公司競(jìng)得，其股東為遠(yuǎn)洋邦邦置業(yè)有限公司，即遠(yuǎn)洋集團(tuán)與安邦保險(xiǎn)集團(tuán)的合資公司。

但有消息稱，早在2017年開(kāi)始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)就以代建代管的方式介入項(xiàng)目。2018年6月，項(xiàng)目正式更名為“遠(yuǎn)洋西溪公館”，但仍未迎來(lái)開(kāi)盤的消息。

這一年，杭州樓市也迎來(lái)歷史性的一刻——搖號(hào)售房。

隨后，千人搖、萬(wàn)人搖成為杭州樓市“風(fēng)景線”，“凌晨3點(diǎn)就有人排隊(duì)”、“幾十人爭(zhēng)搶一套房源”的消息不時(shí)見(jiàn)諸媒體。

直至731會(huì)議后“房住不炒”成為房地產(chǎn)行業(yè)不可撼動(dòng)的基調(diào)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”定位下，杭州樓市也從高處滑落。

2019年，調(diào)控從樓市延伸到地市，“雙限政策”出臺(tái)基本預(yù)定地塊入市的最高限價(jià)。

盡管如此，無(wú)論是房?jī)r(jià)水平還是土地成交量，杭州依然是新一線城市中表現(xiàn)最突出的之一。

2019年底，遠(yuǎn)洋西溪公館終于領(lǐng)出首張預(yù)售證，推出了42套排屋，均價(jià)54800元/平方米。

值得一提的是，在入市之前，遠(yuǎn)洋退出了西溪公館股權(quán)。

天眼查信息顯示，2019年9月24日，100%控股西溪公館的邦邦共贏企業(yè)管理有限公司股權(quán)發(fā)生變動(dòng)，由原本遠(yuǎn)洋控股50%變成了100%安邦保險(xiǎn)集團(tuán)股份有限公司，遠(yuǎn)洋繼續(xù)以代建代管的方式入駐。

2020年5月21日，拿地11年的遠(yuǎn)洋西溪公館領(lǐng)出首張高層預(yù)售證，房源共計(jì)959套，均價(jià)27917-28023元/平方米。

無(wú)論是大幅低于市場(chǎng)預(yù)期的均價(jià)，還是周邊二手房均價(jià)4萬(wàn)的雙重作用，都將遠(yuǎn)洋西溪公館推上杭州樓市參與搖號(hào)人數(shù)最多的新盤寶座。

數(shù)據(jù)顯示，有超過(guò)6萬(wàn)份客戶資料涌向西溪公館的登記系統(tǒng)，項(xiàng)目中簽率只有不到2%，大量資料登記導(dǎo)致網(wǎng)站一度崩潰，售樓中心工作人員甚至要跑去附近網(wǎng)吧審核客戶資料。

與此同時(shí)，根據(jù)規(guī)定，西溪公館首套登記最少需要凍結(jié)40萬(wàn)，以60000組計(jì)算，保守估計(jì)凍結(jié)資金至少200億。

“畢竟是10年前的盤了，60年產(chǎn)權(quán)不提，戶型也很老，這些都是直接影響自住體驗(yàn)的因素。”

對(duì)不少拿著房票參與搖號(hào)的買房客而言，投資是選擇西溪公館的直接動(dòng)因。

有人推算，相比起隔壁二手房的市場(chǎng)價(jià)，西溪公館每平米低了至少7000元，哪怕能買到最小的59平小戶型，轉(zhuǎn)手就能直接賺42萬(wàn)。

另一方面，3月以來(lái)，杭州樓市快速升溫也令“萬(wàn)人搖”頻頻出現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月杭州共成交新房9552套，相比2月成交量上漲了553%。

另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月杭州共搖號(hào)至少40次，5883套房源共吸引53981組購(gòu)房者登記報(bào)名，整體中簽率10.9%左右。

“到底搖哪個(gè)？”“哪個(gè)項(xiàng)目性價(jià)比更高？”

市場(chǎng)慢慢從探底、猶豫，逐漸轉(zhuǎn)換為“能搖到，都是很好的”。

一夜之間，橫盤一年多的杭州樓市仿佛又回到了2016年的熱度。

買房客們費(fèi)盡力氣得到的房票就像一張張彩票，一不小心，就是幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的收入。

回過(guò)頭看，那些12年前因?yàn)闃潜P降價(jià)就怒砸售樓處，甚至想要退房的業(yè)主們，如今再看到杭州樓市的這番情景，大概會(huì)慶幸當(dāng)年萬(wàn)科沒(méi)有同意退房。

世說(shuō) | 鉤沉里的商業(yè)筆記：你能看到多遠(yuǎn)的過(guò)去，就能看到多遠(yuǎn)的未來(lái)。