傅士鵬? 疫情非常時期，香港資本仍在悄悄買入英國。

英倫投資客（5月23日）獲悉，香港富豪劉鑾雄的弟弟“細(xì)劉”劉鑾鴻首次出手英國。

劉鑾鴻通過其控制的香港利福國際集團（Lifestyle Intenational），大量收購英國大型商業(yè)地產(chǎn)公司Land Securities的股票。

Land Securities簡稱Landsec，總部位于倫敦，在倫交所主板上市，屬于富時100指數(shù)成分股。

Landsec也是英國最大的房地產(chǎn)投資信托（REIT），在英國境內(nèi)持有大量寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。

根據(jù)公告，利福國際集團將以每股8.84英鎊的價格，共收購567.2萬股Landsec股份，約占Landsec發(fā)行股份的1.25%，總代價約為5012.6萬英鎊（約合5.08億港幣，4.3億人民幣）。

劉鑾鴻之所以選擇在這個時候買進(jìn)Landsec股份，主要有以下兩點原因：

一是為了提高公司長期的現(xiàn)金流回報，二是Landsec股價因疫情影響正處于低位。

根據(jù)利福國際集團發(fā)布的收購公告，此次收購總代價全數(shù)由集團內(nèi)部現(xiàn)金資源支好付。

利福國際集團表示：“通過持有Landsec的股份，利福國際集團可以參與英國的零售和商業(yè)房地產(chǎn)市場，而無需擁有此類實質(zhì)物業(yè)。”

”此次收購將會作為集團的長期投資用途，從而提高長期的現(xiàn)金回報。”

從股價來看，劉鑾鴻此次出手的時機確實不錯。

相較于去年鮑里斯贏下雙12大選后創(chuàng)下的10.06英鎊新高，近期受疫情和封鎖影響，Landsec股價一路跌到了5.45英鎊，半年跌了近50%。

如果回顧Landsec過去十年的股價變化，可以看到，其股價已經(jīng)跌至08年金融危機以來的新低點。

究其原因，Landsec股價走勢和疫情給商業(yè)地產(chǎn)帶來的沖擊有很大的關(guān)系。

Landsec目前擁有并管理著英國超過260萬平方英尺的商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)態(tài)包括高端寫字樓、高街商鋪、大型購物中心等。

比如大家耳熟能詳?shù)腂luewater購物中心，就由Landsec持有。

根據(jù)Landsec于5月12日發(fā)布的2020年第一季度報告，其當(dāng)期利潤為4.14億英鎊，相比去年同期減少了6.3%。

與此同時，Landsec地產(chǎn)總價值也下降了9%，已跌至128億英鎊。

其中受疫情影響最大的商場等零售地產(chǎn)下跌最多，跌幅超10%，但寫字樓價值卻出現(xiàn)一定上漲，上升了1.1%。

不過雖然受到疫情沖擊，但Landsec英國地產(chǎn)巨頭，其現(xiàn)金儲備非常充裕，集團貸款價值比（LTV）僅為30.7%，債務(wù)水平并不算高，年底的現(xiàn)金流收入完全可以覆蓋負(fù)債成本。

而且，從年報顯示，旗下寫字樓、零售等物業(yè)空置率極低，總體僅為2.4%，與去年同期無任何變化。

而且英國商業(yè)地產(chǎn)的租賃合同往往一簽就是十年二十年，因為租金還是比較有保障的。

總結(jié)來說，Landsec的商業(yè)地產(chǎn)受疫情沖擊嚴(yán)重，因此短期出現(xiàn)股價大跌，但由于其本身資產(chǎn)狀況良好，均位于核心地段，且租金有長期保證，所以香港人劉鑾鴻還是看好其長期走勢。

另值得一提的是，不同于一般股票，REIT每年是有高額分紅的，本質(zhì)上就相當(dāng)于在英國買了一堆房產(chǎn)，每年還有固定的“租金”。

當(dāng)然除了上述原因，近期香港的熱點事件也影響到了投資者的決策，導(dǎo)致一大批香港金主轉(zhuǎn)戰(zhàn)英國。

接下來我們就來簡單盤點下，近期香港金主在英國的大型投資：

香港太一集團收購曼徹斯特開發(fā)地塊

2020年5月11日，香港太一集團（One Heritage）出手英國，買進(jìn)位于大曼徹斯特奧爾德姆郡（County Oldham）的奧爾德姆法院地塊。

該地塊地址如下，距離曼徹斯特市中心約20分鐘車程。

除了投資上述地塊，香港太一集團還于今年1月拿到了大曼徹斯特薩爾福德（Salford）第一高樓One Heritage Tower的規(guī)劃申請，將繼續(xù)投資并啟動這一高樓項目。

根據(jù)規(guī)劃，One Heritage Tower共有兩棟，其中一棟高達(dá)55層，另一棟為16層，兩棟大樓預(yù)計將提供545套住宅、和共享辦公空間、電影院等商業(yè)空間。

整個預(yù)計將于2023/2024年完工，建成后會成為Salford第一高樓，大曼徹斯特區(qū)的第二高建筑。

香港投資公司買入倫敦金融城

2020年5月4日，香港投資公司Retain Prosper表示已斥資9421.5萬英鎊（約8.3億人民幣），買下了位于倫敦金融城的寫字樓6-12 Fenchurch Street。

由于地處倫敦金融城核心位置，且緊靠Monument地鐵站，該樓年租金高達(dá)420萬英鎊（3700萬人民幣），年租金回報率約4.4%，租約于2025年7月到期。

神秘香港公司單月連買三棟大樓

英國封鎖期間，還有一個香港公司格外引人注目，由未透露姓名的神秘金主控制的香港公司Ship Street一個月之內(nèi)連續(xù)三次出手，在英國多地買下三棟寫字樓。

接下來我們就來簡單盤點下：

1、Nottingham One, 諾丁漢

2020年4月16日，香港投資者Ship Street與英國房地產(chǎn)公司Adapt組成的英國區(qū)域?qū)懽謽腔锇槎诨穑║KRO II），以920萬英鎊（約合8000萬人民幣，8762萬港幣）的價格收購了位于諾丁漢市中心的Nottingham One寫字樓項目。

Nottingham One實際上由六棟獨立寫字樓組成，占地面積為5.4萬平方英尺（約合5,017平方米）。

目前，寫字樓內(nèi)部面積已經(jīng)完全出租，每年租金為73.9萬英鎊，投資回報率達(dá)到了7.51%。

這是香港投資者在諾丁漢的第二筆投資，2019年11月，UKRO二期基金就購買了位于諾丁漢的Axis大樓。

2、3&4 Embankment, 利茲

買完諾丁漢不到一個星期后，這一神秘香港金主又在利茲出手了，斥資2100萬英鎊（約合1.82億人民幣，2億港幣），買下了位于利茲的3&4 Embankment寫字樓。

該寫字樓占地71,713平方英尺，大樓租戶有英國國民醫(yī)療系統(tǒng)（NHS），全球最大的保險集團之一怡安（Aon）以及其他多家租戶。

大樓地理位置極佳，不僅地處市中心，且十分靠近利茲火車站，還在艾爾河（River Aire）邊上，租賃需求非常強勁。

3、The Hive, 曼徹斯特

2020年4月22日，香港投資者Ship Street出手曼城，斥資2700萬英鎊（約合2.35億人民幣，2.58億港幣）買下了The Hive寫字樓。

該辦公大樓由Argent于2010年建造，目前已經(jīng)出租給14個租戶，租賃回報率為4.8％，年租金約為129.6萬英鎊。

英倫投資客寫在最后

總結(jié)來說，今天我們盤點了香港金主近期在英國進(jìn)行的投資，最新的一筆是收購英國REIT股票，另外五筆則是收購寫字樓或開發(fā)地塊，顯示出在非常時期，香港投資者依然青睞英國資產(chǎn)。

值得注意的是，本土提到的多家香港公司均有聯(lián)合英國本土公司合作投資或開發(fā)項目，這一方式不僅可以幫助投資者規(guī)避一定風(fēng)險，還可以幫助他們在疫情當(dāng)下第一時間獲得最新的市場情況和抄底交易機會。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產(chǎn)投資，觀點地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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