錢(qián)緊一年|2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場(chǎng)化降息周期已然開(kāi)啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2010年時(shí)，你在干什么？

時(shí)針撥回到那一年5月份，剛開(kāi)幕的世博會(huì)吸引了全世界目光，見(jiàn)證上海的崛起；7月的南非約翰內(nèi)斯堡，在炎熱天氣和嗚嗚祖啦喧囂中，伊涅斯塔加時(shí)賽絕殺荷蘭，成就了全新的西班牙王朝。

把目光放到國(guó)內(nèi)，美團(tuán)正式創(chuàng)立，發(fā)展至今6000億市值成為騰訊、阿里外的新一極；同一時(shí)間成立的小米，則是華為在手機(jī)市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。

這是屬于他們的時(shí)代，同樣也是中國(guó)房地產(chǎn)的“黃金年代”，張園林的新力也在那一年悄然成立。

作為地產(chǎn)圈內(nèi)的“75后年輕人”，張園林沒(méi)有多少房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，此前他是江西五建的總經(jīng)理，跨越到房地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目在2012年才正式推出。

在信奉規(guī)模就是話語(yǔ)權(quán)的這十年，新力抓住了機(jī)會(huì)。與黑馬“中梁”一樣，新力經(jīng)歷了高杠桿、高周轉(zhuǎn)規(guī)模擴(kuò)張之后，最終成功上市。

十年間，從無(wú)到有，新力的答卷完成得有些出人意料。

不一樣的擴(kuò)張

在很多房地產(chǎn)企業(yè)眼里，銷(xiāo)售額比營(yíng)收、利潤(rùn)來(lái)得有說(shuō)服力，能借到更多的錢(qián)，也更能體現(xiàn)江湖地位。

每一年的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售目標(biāo)像是一場(chǎng)地產(chǎn)圈的走秀，就算身穿“皇帝的新裝”，走起路來(lái)一樣可以自信滿滿，重要的是感染臺(tái)下觀眾。

新力看重銷(xiāo)售額，但張園林一直不開(kāi)腔，公司官網(wǎng)以及公眾號(hào)也從未透露相關(guān)銷(xiāo)售額以及銷(xiāo)售目標(biāo)。很多時(shí)候，副總裁佘潤(rùn)廷就成了新力內(nèi)部少數(shù)會(huì)接受采訪且對(duì)外發(fā)聲的關(guān)鍵人物。

2010年萬(wàn)科銷(xiāo)售突破千億之時(shí)，佘潤(rùn)廷便開(kāi)始扎根新力，董事會(huì)內(nèi)的排名也僅次于張園林。2018年，佘潤(rùn)廷透露新力近中期的銷(xiāo)售目標(biāo)是1000億。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2019中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100》榜單披露，新力2019年銷(xiāo)售額921.2億，排名第41。

沒(méi)有達(dá)成千億目標(biāo)，但只差最后的臨門(mén)一腳。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)

這幾年，新力的規(guī)模擴(kuò)張表現(xiàn)如何？2017年錄得452億銷(xiāo)售額以黑馬姿態(tài)進(jìn)入前100名，第二年增長(zhǎng)接近翻倍至822億，2019年卻突然降速，增幅從80%跌到12%，僅增加不到100億。

不過(guò)，這些銷(xiāo)售數(shù)據(jù)公司IPO招股書(shū)并未直接披露。上市之后，新力也未與其他上市房企一樣每月披露銷(xiāo)售表現(xiàn)。

舉個(gè)例子，從11月份上市到發(fā)稿日期，新力除了必須要披露的發(fā)行人證券變動(dòng)月報(bào)表以及上市發(fā)布的那批公告外，沒(méi)有發(fā)過(guò)任何一條關(guān)于公司基本業(yè)務(wù)的公告。

這其中原因有多種，比如新力可能不希望身上標(biāo)簽仍然是“快周轉(zhuǎn)，追規(guī)模”。另一可能性則是，上市對(duì)于新力而言僅是為了打開(kāi)融資通道。

銷(xiāo)售排名前列的房企中，只有極少數(shù)不披露銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，其中還包括了泰禾和福晟。

或許用合約負(fù)債（預(yù)收賬款）可以從側(cè)面看到新力的銷(xiāo)售軌跡，這個(gè)數(shù)據(jù)是體現(xiàn)房企已售未結(jié)轉(zhuǎn)的部分，將在未來(lái)釋放成營(yíng)收和利潤(rùn)。

2018與2019年的銷(xiāo)售榜單中，佳兆業(yè)與新力排名與銷(xiāo)售比較相仿，分別是前年903億33位和822億36位，以及去年39位和41位。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，佳兆業(yè)截至2018年末合約負(fù)債為343.6億元，而新力同期為401.96億元，兩者預(yù)收款較為接近。而佳兆業(yè)或許與2017年前業(yè)務(wù)停滯有關(guān)，所以較少。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)·2019中國(guó)房地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售金額TOP100榜單，新力2019年權(quán)益銷(xiāo)售595.5億元，權(quán)益比大約在64%，TOP100房企平均權(quán)益比為73%。

截至2019年7月31日，新力有110個(gè)項(xiàng)目處于不同開(kāi)發(fā)階段，其中包括附屬公司及合聯(lián)營(yíng)公司的開(kāi)發(fā)物業(yè)，應(yīng)占物業(yè)項(xiàng)目的合共建筑面積約為1500萬(wàn)平方米。

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顯然，用10年時(shí)間把銷(xiāo)售額做到接近千億，新力依靠的是深耕三線和全國(guó)化快速布局。而江西作為大本營(yíng)，在過(guò)去兩年銷(xiāo)售額中貢獻(xiàn)值都超過(guò)了50%。

新力的故事也發(fā)端于南昌，2012年第一個(gè)項(xiàng)目新力·帝泊灣推出，在市場(chǎng)缺口中突起。

南昌作為江西的省會(huì)，新力也一直沒(méi)有放棄深耕。目前110個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備中，南昌有45個(gè)，數(shù)量占比超過(guò)40%，面積602.77萬(wàn)平方米。

南昌之外，新力的土地戰(zhàn)略分為全國(guó)四大區(qū)域中心，分別為江西省、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及中西部核心城市。

重倉(cāng)城市皆為二三線城市，一種是剛需較多的二線省會(huì)，如長(zhǎng)沙、武漢等中西部區(qū)域核心城市，另一種則是以惠州為代表的潛力三線城市。

惠州對(duì)新力有多重要？是其除了南昌以外布局最多的單一城市，土地儲(chǔ)備面積302萬(wàn)平方米。如果說(shuō)南昌是新力的大本營(yíng)，那么以惠州為主的大灣區(qū)就是全國(guó)化布局的重要棋子。

惠州是深圳后花園，這是新力入局的重要原因。惠州的惠陽(yáng)、大亞灣地區(qū)與深圳龍崗、坪山接壤。在深圳住宅較為緊缺的情況下，惠州承接了不少深圳購(gòu)房需求。隨著高鐵的通車(chē)，這種狀況將更為顯著。

惠州是個(gè)好城市，但新力面臨的競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。碧桂園、佳兆業(yè)等對(duì)于惠州同樣虎視眈眈，且都是大灣區(qū)極具競(jìng)爭(zhēng)力的房企。

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新力對(duì)于一線城市并非沒(méi)有想法，2017年首次進(jìn)入廣州，同年將總部搬到上海，但直到2019年5月份才首次在上海獲取項(xiàng)目，這也是其唯二的一線城市項(xiàng)目。

佘潤(rùn)廷曾稱(chēng)，對(duì)于一線城市的態(tài)度是不強(qiáng)進(jìn)。

但沒(méi)有一線城市項(xiàng)目對(duì)于新力影響不小，為了在大灣區(qū)擁有足夠的儲(chǔ)備，新力決定加入紛爭(zhēng)無(wú)數(shù)的廣州舊改大軍，拿下了號(hào)稱(chēng)“投資額達(dá)196億”的增城新塘舊改。

巨額投資對(duì)于“新人”新力來(lái)說(shuō)壓力不小，經(jīng)驗(yàn)不足的房企要想安穩(wěn)吃下廣州舊改并不容易，對(duì)資金鏈的考驗(yàn)尤為突出。

負(fù)重的財(cái)務(wù)

新力過(guò)往的現(xiàn)金流表現(xiàn)并不是很好。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流是展示房企回款及買(mǎi)地最直接指標(biāo)，然而新力的表現(xiàn)卻像坐過(guò)山車(chē)。2016年和2017年發(fā)力拿地、沖擊銷(xiāo)售額，導(dǎo)致連續(xù)兩年大幅凈流出，分別為凈流出超過(guò)20億，以及60億。

2018年，隨著回款增加以及拿地節(jié)奏把控，新力錄得經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入17億，但到2019年前四個(gè)月，再度面臨凈流出13.37億元。

新力的財(cái)務(wù)狀況也算不上理想，每一年加權(quán)融資成本都不低于9%。而且此前作為非上市公司，新力并不能打開(kāi)太多融資渠道，信托就成為了重要渠道，這些錢(qián)并不便宜。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，至2020年3月底，新力尚有28項(xiàng)信托融資未償還，更有一筆信托利率高達(dá)15.36%。

為了償還這些即將到期的信托，新力于2019年8月26日及10月9日，發(fā)行了本金總額接近1.7億美元的私人債務(wù)融資，利率為12.5%。

這些都是超短債，6個(gè)月期限。

據(jù)招股書(shū)披露，2016-2018年，新力借款總額分別為64.37億元、166.75億元、221.02億元。截至2018年末，未償還信托融資總額占借款總額51.6%，一年到期有息負(fù)債92.2億元。

因此，上市對(duì)于新力來(lái)說(shuō)很重要，無(wú)論是IPO籌集的那筆錢(qián)，還是上市后的境外債、更豐富的融資手段和更可控的融資成本，對(duì)于新力改善自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有著明顯的作用。

幸運(yùn)的是，新力的IPO之旅十分順利，雖然香港認(rèn)購(gòu)不足，但國(guó)際配售超額認(rèn)購(gòu)讓新力籌到了超過(guò)20億港元，3.98港元的定價(jià)也接近定價(jià)區(qū)間上半?yún)^(qū)，最終實(shí)現(xiàn)了對(duì)接資本市場(chǎng)。

據(jù)悉，新力此次籌集資金約60%用作現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；約30%用作償還項(xiàng)目發(fā)展部分現(xiàn)有計(jì)息借款；約10%用作一般營(yíng)運(yùn)資金。

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IPO融資是低成本的，財(cái)務(wù)管理中心副總經(jīng)理林育成曾表示：“上市后，爭(zhēng)取多元化的融資手段，加大銀行融資的比例，減少信托類(lèi)比例，爭(zhēng)取在2020年降低到8%的水平。”

但新力的凈資本負(fù)債比率在訴說(shuō)著另一種情況：2016年-2018年分別達(dá)到190%、270%、240%，2019年4月份達(dá)到巔峰的310%，處于危險(xiǎn)區(qū)域，新力的借款壓力并不輕松。

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新力財(cái)務(wù)成本增長(zhǎng)速度也比較驚人，在2016-2018年間，其財(cái)務(wù)成本分別為0.99億元、3.17億元和4.26億元，在兩年間增長(zhǎng)了3倍。

招股書(shū)顯示，新力于同期分別實(shí)現(xiàn)純利1.3億元、2.78及5.55億元，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)105.9%。但值得注意的是，2017年財(cái)務(wù)成本為3.17億，同期純利為2.78億，意味著新力花在融資上的錢(qián)比投資人拿到手的錢(qián)還要多。

錢(qián)借得多，在規(guī)模增長(zhǎng)上的表現(xiàn)自然不錯(cuò)。于2016年、2017年及2018年，新力錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率94.6%。

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此外，新力毛利率此前基本處在30%以上，2019年有所下滑，新力的解釋是惠州物業(yè)（如惠州東園）的成本高于2018年同期交付的南昌物業(yè)，主要由于領(lǐng)先的市場(chǎng)地位使得南昌物業(yè)成本整體較低。

因此，隨著新力全國(guó)化布局走得越來(lái)越遠(yuǎn)，進(jìn)入新的城市、新的區(qū)域，也可能會(huì)讓毛利率繼續(xù)承壓。而且由于較高的財(cái)務(wù)成本導(dǎo)致純利率較低，僅有優(yōu)秀房企一半左右的水準(zhǔn)。

雖然上市可以改善很多問(wèn)題，但這家年輕的房企在張園林帶領(lǐng)下，還需繼續(xù)負(fù)重前行。